香港住宅物业市场展望 - 预计全年楼价回升3%至5% 住宅物业成交宗数按年增长13%至6.4万宗创四年新高[1] - 首7个月本地个人买家占一手私宅注册量额比率达66.8% 自2022年后首次回升并超越50%水平[1] - 整体物业成交量预计达7.6万宗（按年升11%） 成交金额5700亿港元（按年升6%）同创四年新高[2] 市场成交结构变化 - 上半年呈现细价楼主导市场、量升额跌、港人购买力抬头三大新格局[1] - 二手住宅成交量预测上调至4.5万宗（按年升逾9%） 一手私楼成交量预计1.9万宗（按年升逾22%）[1] - 一手私楼成交金额约1800亿港元（按年跌4%） 但成交量创2013年4月新例生效后新高[1] 政策与市场驱动因素 - 政府全面撤销辣招、放宽按揭及降低400万港元以下物业印花税形成政策利好[2] - 美国下半年减息预期推动低息环境延续 卖地减少导致一手私宅供应呈下调趋势[1][2] - 供平过租现象趋普遍 刺激用家入市需求[2] 行业经营表现 - 美联集团截至2025年6月30日六个月收益25.18亿港元（同比下降24.1%）[2] - 同期净利润1.51亿港元（同比下降13%） 每股基本盈利21.12港仙[2] 潜在制约因素 - 失业率回升及短期房屋供应充足对库存造成压力[2] - 本地零售、饮食、旅游等消费支柱行业仍面临挑战[2] - 楼价缺乏大幅上升空间 需政策及税务扶持推动经济发展[2]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月收益25.18亿港元 同比减少24.1% [1] - 公司权益持有人应占期内溢利1.51亿港元 同比减少13% [1] - 基本每股盈利21.12港仙 [1] 经营状况 - 权益持有人应占溢利较2024年同期减少13% [1] - 中期业绩保持稳健 主要得益于超前重整架构和强韧灵活的业务模式 [1] - 集团展现把握香港楼市新趋势的能力 [1] 行业环境 - 自去年全面撤销所有楼市需求管理措施以来未有重大政策变动 [1] - 香港楼市处于政策宽松期 为业务开展提供稳定环境 [1]

住房市场表现 - 2025年上半年蒙古住房均价为每平方米380万图格里克（约7630.52元人民币），豪华住宅均价达660万图格里克（约13253.01元人民币）[1] - 房地产经纪机构完成5466笔交易，成交面积229.37万平方米，总额1.39万亿图格里克（约27.91亿元人民币），交易笔数和金额同比分别增长2.7%和10.3%[1] - 售出住房以51至100平方米为主，占比45.1%，50平方米以下和101至200平方米各占20%，201平方米以上占14%[1] 交易结构分析 - 土地交易占比82.5%，住宅交易占比14.8%，商业地产交易占比1.7%，工业地产交易占比1%[1] - 租赁市场完成3979笔交易，总面积31.33万平方米，总额1256亿图格里克（约2.52亿元人民币），租赁面积同比下降0.3%但金额增长21.7%[1] - 租赁住房中51至100平方米占比最高达33.5%[1] 行业机构状况 - 蒙古共有303家持牌房地产经纪机构，同比减少8家[1] - 行业总资产2255亿图格里克（约4.53亿元人民币），其中流动资产1675亿图格里克（约3.36亿元人民币）[1]

行业背景与市场转变 - 中国房地产行业进入“存量时代”，二手房市场复杂性增加，交易逻辑从资产投资转向居住使用价值[2][5] - 市场深刻范式转变，90%以上的公司对此变化不够敏感[5][9] - 买家决策标准改变，从追求快速“上车”变为围绕居住品质、家庭想象和长期使用价值进行抉择[2][7] - 房东需求变化，不再只看价格，而是寻求更轻松高效的交易方式以应对冗长成交周期[2] 自如美家的商业模式创新 - 推出客业单边服务模式，将业主端与客户端服务彻底分开，提供定制化咨询和顾问方案[4][9] - 实施“严选品质好房”策略，通过产品化改造提升房源品质，具体分为焕新好房（7天美化）、清水好房（老旧房屋整体改造）、心舍好房（高品质智能化改造）三类[4][16] - 对买家实行佣金五折优惠，例如在北京基于业主端和客户端各收1%中介费的规则上，为买家再打5折[4][21] - 商业模式创新旨在通过提升交易效率和缩短空置周期为买卖双方节省真金白银，例如北京上海成交平均周期约3个月，房主租金损失约三四万元，若周期达半年则损失翻倍[5][20] 战略定位与核心竞争力 - 公司战略定位为“以家为中心”，致力于为一线城市家庭提供居住全生命周期服务，打通从租赁、买卖到装修、家庭服务的全链条[5][24] - 核心竞争力建立在14年租赁服务积累的海量租客、业主资源以及构建的全链条能力基础上[9] - 业务模式不依赖烧钱补贴，而是通过技术、团队协作和商业模式设计，在提供优惠价格的同时确保服务质量和自身生存能力[21] - 最关注的业务指标是帮助确定性客户买到心仪房子的时长，以及交易双方使用平台服务的广度[23] 产品化改造的价值主张 - 产品化改造能显著提升交易效率，例如上海一套挂盘半年未售出的近40年楼龄老房，经一个月改造为“清水好房”后，在开放日当天即售出[16] - 改造为买卖双方节省隐性成本，买家若购入老旧房屋后自行装修，从施工到通风散味可能耗时一年，增加10万至20万元租金成本[20] - 有过自如增益租改造体验的房东对二手房产品化改造接受度更高，因为他们已通过租赁改造获得过价值认知[18] 对未来行业格局的展望 - 房地产企业战略重构趋势是以客户居住全流程来构建更简化、更高质量的产品和服务模式[25][28] - 居住市场需要新的商业模式，头部企业有责任共同推动行业向更持续健康的方向发展[26] - 公司看似多业务布局，实则只聚焦于围绕“家”的居住产品和服务一件事，追求在稳定耕耘中实现渐进式增长[27]

房地产经纪领域"自媒体"管理新规 - 烟台市四部门联合印发《通知》，从5个方面加强房地产经纪领域"自媒体"管理，包括规范信息发布内容、明确从业主体责任、强化行业自律管理、加强违规线索收集、依法依规开展整治 [1] - 新规旨在规范房地产经纪机构及从业人员运用网络平台发布信息、承揽业务的行为，营造健康有序的房地产领域网络环境 [1] 机构备案与账号管理要求 - 房地产经纪机构需严格落实机构备案和"自媒体"账号备案制度，向属地住建部门、网信部门登记备案所有账号信息 [1] - 机构及从业人员"自媒体"账号需在首页公示机构备案证书编号、房地产经纪人(协理)职业资格管理号、人员实名登记编号 [1] - 机构需加强"自媒体"账号选题、发布、互动、直播等环节审核，确保内容准确传达政策、客观反映市场、房源信息真实 [1] 内容发布规范与禁止行为 - 严禁违规开展互联网新闻信息服务、发布虚假信息、歪曲解读房地产政策 [1] - 禁止恶意唱衰楼市踩压楼盘、捏造房价涨跌数据、蓄意散播噱头制造购房恐慌情绪 [1] 行业自律与监管措施 - 房地产经纪协会需制定"自媒体"运营自律公约，加强培训引导，提高从业人员法律意识与职业素养 [2] - 住建部门将建立"自媒体"重点账号管理清单，对违规账号督促整改，拒不整改的联合多部门查处 [2]

香港楼市整体趋势 - 中原城市领先指数CCL最新报138.63点，周环比上升1.05% [1] - CCL近四周波幅明显增大，上下约1%左右，显示香港楼价走势出现转变，指数正逐步摆脱早前135到136点低位，近4周处于137到138点水平 [1] - 短期香港楼价反复向上微升，CCL迈向今年初139.25点高位，现时相差0.62点或0.45% [1] - 自5月起拆息回落，楼价见底微升，CCL近11周呈现八次上升三次下跌的格局 [2] - CCL较2025年3月财政预算案前的134.89点低位上升2.77%，较2024年9月首次减息前的135.86点低位上升2.04% [2] 分区及分类楼价表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报140.59点，周环比上升1.34%，指数创2024年8月初后的53周新高 [3] - CCL（中小型单位）报139.08点，周环比上升1.24% [3] - CCL（大型单位）报136.25点，周环比微跌0.03%，连续下跌3周累计跌幅为1.64% [3] - 本周四区楼价二升二跌，港岛CCL_Mass报140.91点，周环比大幅上升5.13%，升幅为2019年6月底后（319周）以来最大 [3] - 新界西CCL_Mass报126.79点，周环比上升1.33%，升幅为2024年11月初后（40周）以来最大 [3] - 九龙CCL_Mass报138.24点，周环比下跌0.32%，连续下跌2周累计跌幅0.87%；新界东CCL_Mass报152.69点，周环比下跌0.35% [3] 2025年迄今楼价指数累计表现 - 2025年八大楼价指数计算，CCL累计上升0.72%，CCL Mass累计上升1.78% [4] - CCL（中小型单位）累计上升1.52%，CCL（大型单位）累计下跌3.27% [4] - 分区指数方面，港岛累计上升1.69%，九龙累计上升3.31%，新界东累计上升2.90%，新界西累计下跌1.22% [4] 市场影响因素与事件 - 市场受到香港股市造好，拆息低企，银行相继推出按揭优惠抢客，以及市场憧憬9月减息等利好因素刺激 [1] - 本周CCL反映的事件包括7月21日香港政府终止元朗及洪水桥两幅产业工厦用地的招标工作，7月22日恒生指数升穿25000点关口收市，创逾3年半新高 [1] - 其他重要事件包括8月12日中美同意再延长征收关税暂缓期90天，8月13日香港金管局第11度承接港元沽盘，累计承接1165.94亿港元 [2] - 新楼盘销售活动活跃，如黄竹坑站港岛南岸第5B期、将军澳日出康城凯柏峰III、启德维港．湾畔1B期及大埔上然3期等均有推售 [1][2]

至于7月十大屋苑账面获利比率录约82.6%，较大市账面获利比率高出约20.5个百分点;当中太古城及丽 港城齐以约92.9%的账面获利比率，双双成为十大屋苑中账面获利比率最高的屋苑;紧随其后的是康怡花 园及海怡半岛，齐录约85.7%账面获利比率;即使十大屋苑中账面获利比率最低的映湾园，亦有逾7成个 案账面获利，高于大市。 智通财经APP获悉，香港置业研究部董事王品弟表示，据香港置业资料研究部综合土地注册处资料显 示，根据已知上手购入价的二手私宅注册个案，并扣除已知内部转让、特殊成交个案等计算，7月账面 获利比率录约62.1%，与6月相近。今年获利比率呈横行走势，相信与期内香港楼价止跌回稳有关。 若以18区划分二手私宅账面获利比率，南区成为18区中获利比率最高的地区，达75.9%，账面获利个案 较多来自海怡半岛;其次为离岛，该区有约75%个案账面获利，账面获利个案较多来自愉景湾;葵青有约 72.2%个案账面获利，账面获利个案较多来自盈翠半岛。 ...

核心观点 - 上海链家及贝壳找房平台正式隐藏上海所有二手房历史成交价格 此举将加剧买卖双方信息不对称性 影响价格博弈机制和交易效率 [2][6][7] 平台政策调整 - 上海链家与贝壳找房App已隐藏所有二手房成交价 前端显示为"暂无成交价" 但保留房源面积和楼层等基础信息 [6] - 在售房源的房东调价信息同步隐藏 仅展示挂牌日期和调价日期 不显示调价方向与幅度 [6] - 中介后台仍可查询完整成交信息 建议购房者通过中介单独咨询行情 [6] 市场地位数据 - 链家在上海二手房市场占据主导地位 挂牌市占率达70% 成交市占率约25% [6] 行业影响分析 - 价格隐藏可能延缓交易周期 当市场价格下跌时加剧购房者"买涨不买跌"心理 [7] - 高挂牌量环境下 部分业主压价出售可能引发同小区业主跟风降价 [7] - 买卖双方议价能力被削弱 依赖中介提供非透明内部数据 [7] - 行业价格发现机制受阻 存在信息垄断风险 可能破坏交易信任基础 [7] 关联业务变动 - 上海链家自7月1日起实施房客分离服务模式 经纪人专注服务单边客户 [7] - 此次价格隐藏举措可能进一步加剧服务模式调整后的信息不透明度 [7]

展望未来，银河国际将博纳产业2025至2027财年的每股收益预测上调了25.9%。博纳产业预计，2025年 全年新私宅销量将达到8000至9000套，同比增长24%至39%；同时，私宅价格预计将上涨3%至4%，政 府组屋转售价格预计上涨4%至5%。 该机构认为，潜在的评级上调催化剂包括强于预期的住宅市场表现和公司市场份额的进一步扩大。 同 时，报告也提示了相关风险，例如宏观经济前景走弱和抵押贷款利率飙升，这些因素可能抑制购房需 求，从而影响公司盈利。 （文章来源：新华财经） 新华财经新加坡8月13日电（记者刘春涛）银河国际（CGS International）在13日发布的最新研报中指 出，由于项目营销业务贡献强于预期，新加坡房地产经纪公司博纳产业（Propnex Ltd）2025财年上半年 业绩超出预期。该机构重申对博纳产业的"增持"评级，并将其目标价从1.25新元上调至1.77新元。 根据研报，博纳产业2025财年上半年营收同比增长73.3%至5.989亿新元，税后净利润同比大增122.4%至 4230万新元。 每股收益为5.71新加坡分，达到了银河国际对其全年预测的67.3%。 公司拟派发每股5新 加坡 ...

投资评级与目标价 - 报告维持贝壳"买入"评级，目标价22.15美元，较当前收盘价17.72美元有25%上行空间 [1] - 目标价对应2025年27倍PE，低于全球可比公司均值27.7倍PE [29][30] 核心财务预测 - 2025-2027年营收预测：1026亿/1158亿/1286亿人民币，年增速9.8%/12.9%/11.0% [4][25] - 经调整归母净利润预测：70.2亿/85.3亿/101.8亿人民币，年增速-2.4%/21.5%/19.3% [4][25] - 下调盈利预测主因：经纪业务承压（2025年经纪收入预测下调10.8%）及管理费用上升 [25][27] 业务表现分析 房地产经纪业务 - 2Q25存量房/新房GTV预计同比+3%/+10%，市场份额持续提升但行业整体承压 [6][14] - 行业困境：80城新房去化周期27.8个月（较2024年末+1.1个月），21城二手房挂牌量+7% [6][14] - 政策刺激：北京8月新政放松五环外限购（占新房成交82%），但效果或为托底性质 [7][23] 家装业务 - 2Q25家装营收同比+14%，预计实现季度盈亏平衡，受益于经纪导流（硬装+软装订单增长）及集采成本优化 [8] - 行业整合加速，圣都调整门店为小规模运营模式，并推出"装修资金存管"机制提升透明度 [8] 技术赋能进展 - AI工具全面落地：经纪端"来客"覆盖20万经纪人，家装端"设牛"缩短设计决策周期，施工端"贝刻云视"实现AI巡检 [9] - 技术应用推动人效提升，支撑经营利润率环比改善 [5][9] 同业比较与估值 - 当前市值209.9亿美元，对应2025年PE 21.3倍（调整后），PB 2.04倍 [1][4] - 估值较互联网同业折价（阿里13.5倍/腾讯19倍），反映地产行业增速放缓预期 [29][30]