北京二手房市场表现 - 2025年1至6月北京二手房网签量达90035套，同比增长20 4% [1] - 市场正逐步构建新的平衡机制，价格回调触发自我调节功能启动 [1] - 整体趋势由政策驱动转向内生动力驱动 [1]

北京二手房市场2025年上半年表现 - 2025年1至6月北京二手房网签量达90035套 同比增长20.4% [1] - 3月单月网签19234套 创年内峰值 主要受政策刺激和学区购房需求集中释放推动 [1] - 2025年上半年网签量显著高于2023年与2024年同期 创2022年以来三年同期新高 [1] 市场驱动因素 - 政策效应与市场自我调节双重推动市场稳健复苏 [1] - 学区购房需求集中释放对3月成交峰值贡献显著 [1]

市场表现 - 2025年上半年北京二手房网签量达90035套，同比增长20.4%，创2022年以来三年同期新高 [1][3] - 3月单月网签19234套为年内峰值，主要受政策刺激和学区购房需求集中释放推动 [1][3] - 6月网签量16838套，环比5月上涨6.04%，同比微涨1.01%，显示市场自主调节能力增强 [4] - 2025年1—5月各月网签量较2024年同期分别高出1496、5544、4954、2215、894套 [3] 供需动态 - 市场正从政策驱动转向内生动力驱动，价格回调触发"价格回调—成交回升"自我调节机制 [1][5] - 当前挂牌房源量超16万套，月度2万套网签量是推动供需优化的关键支点 [4] - 改善型二手房因供应稀缺、需求旺盛，价格下行可能性显著减弱 [8][11] - 刚需房源占总成交量主导（近期成交占比70%），但价格波动幅度大于改善型房源 [10] 价格趋势 - 二手房市场进入"胶着博弈"阶段，小业主议价空间缩小，降价幅度多在10-20万元区间 [7] - 改善型房源价格已触底，卖家资金实力强且变现紧迫性低，价格呈现稳定态势 [11] - 朝阳区改善型房源（110—140平方米）因挂牌量少形成供需错配，成交量占比从20%提升至30% [10] 结构性特征 - 市场呈现"双轨运行"格局：刚需房源流通性强但价格敏感，改善型房源供需趋稳 [10][11] - 核心区改善型二手房凭借性价比优势（较新房价格低）逐步进入供需平衡状态 [8] - 丰台区案例显示：调价20万元的刚需房源可在1周内促成交易，溢价空间约10万元 [7]

东京23区二手房均价 - 东京23区二手房均价首次突破1亿日元 [1]

北京二手房市场 - 最新一周（6.16-6.22）成交3,532套，环比显著增长14.6%，结束连续三周下滑趋势 [3] - 近6周成交呈现"冲高回落再反弹"走势，5月中下旬峰值3,784套后回调至3,081套，本周重新站上3,500套关口 [3] - 套均面积稳定在92-94㎡区间，显示市场以刚需产品为主导 [3] - 成交面积与套数同步波动，反映市场活跃度变化而非产品结构调整 [3] 上海二手房市场 - 最新一周（6.16-6.22）成交4,848套，环比下降9.9%，连续两周回落 [6] - 成交面积40.7万方，套均面积升至84㎡，创6周新高 [6] - 近6周成交量波动下行，5月中旬峰值5,800套后回落23%，但较4月底低点仍回升21% [6] - 套均面积持续微增，显示改善需求占比提升 [6] 深圳二手房市场 - 最新一周（6.16-6.22）成交1,222套，环比增长12%，成交面积同步上涨13.9% [10] - 套均面积稳定在102㎡，显示改善型需求持续活跃 [10] - 近6周经历"冲高回落再反弹"过程：5月中旬高点1,393套后回调至959套，近两周重拾升势 [10] 杭州二手房市场 - 最新一周（6.16-6.22）成交1,322套，环比下降8.8%，连续两周回落 [15] - 成交面积14.28万方，套均面积升至108㎡，显示改善型需求占比提升 [15] - 近6周成交量呈"M"型波动，5月底低点1,007套后短暂反弹，但未能延续升势 [15] 成都二手房市场 - 最新一周（6.16-6.22）成交4,178套，环比增长3.2%，连续两周回升 [20] - 较5月峰值仍低13.3%，6月初受假期影响周成交量骤降至2,443套后快速修复 [20] - 套均面积稳定在95-96㎡区间，显示主力需求保持稳定 [20]

市场整体表现 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10%，同比微增4%，增长动能放缓[2] - 市场呈现刚需和高改需求"两头翘"，刚改、中改需求"塌陷"的格局[6] - 购房者观望情绪浓厚，尤其刚需群体不急于入市[3] 价格段成交特征 - 低总价房源成交占比持续提升：杭州200万元以下房源占比达41.9%（环比+1.1pcts），深圳300万以内占比34.5%（环比+1.2pcts）[4][7][10] - 中端价格段（300-600万元）成交普遍回调：上海300-600万元各价格段成交占比同环比齐跌[7] - 四大城市低总价段（300万以内）成交占比均超50%：北京50.6%、上海38.8%+23.0%、深圳31.5%+12.5%、杭州41.9%+24.7%[9][10] 面积段成交特征 - 北京上海80㎡以下房源占比下降，90-120㎡成交占比提升，显示刚需客群转向功能性更强的"三房"[11] - 深圳主力成交集中在70㎡以下（31.5%）和80-90㎡（20.5%），因房龄较新且迎合短期置业需求[11][12] - 杭州80-90㎡面积段占比达27.1%，但环比下降1.7pcts[12] 价格变动趋势 - 京沪杭刚需小区房价下跌项目占比扩大：北京上海超半数刚需小区价格下调[15] - 高端市场受新增挂牌量不足影响，四代宅等新产品分流高净值客群[15] 市场展望 - 短期将维持稳中有降态势，中高改需求取决于新增挂牌量和优质新房供应[18] - 买方市场特征明显，购房者更关注性价比，远郊老破小交易周期延长[18]

核心观点 - 5月二手房市场呈现波动筑底特征 涨价小区占比回落至44 9%但交易量同比微增2% 议价空间创15 4%新低 显示价格接近阶段性底部 [2][4] - 高端小区房价回调显著 环比上涨占比46%较上月降12个百分点 主因京沪深千万级房源挂牌减少及国际关税波动影响 [16][20] - 市场处于去库存攻坚期 挂牌价上涨小区占比仅34 1%且下调比例逐月攀升 卖方信心全面趋稳尚需时日 [5][20] 价格指标动态 - 涨价小区占比44 9%较4月回落7个百分点 2025年以来持续在50%上下波动5个月 筑底信号明确 [4] - 核心城市二手房交易量同比增长2% 实现同比止跌 印证价格接近底部 [4] - 杭州52%小区房价环比上涨连续4个月超五成 武汉苏州分别从80%回落至47%和40% [5][6] 议价空间变化 - 平均议价空间15 4%环比降0 1个百分点 创2024年以来新低 买卖双方预期趋同 [11][20] - 高档小区议价空间最低仅12% 刚需类最高达18% 显示低价房源仍需降价成交 [16][20] - 苏州武汉西安等8城议价空间低于15% 其中4城连续7个月低于10% 优质房源成交易主力 [20] 城市分化表现 - 南京房价上涨小区占比增10个百分点至40% 但交易量环比降超一成 基数效应明显 [6] - 广州48%小区房价上涨 上海天津趋势平缓 杭州买方预期持续向好 市场信心加速修复 [5][6] - 同比数据显示2025年行业企稳势头优于2024年 多数城市房价上涨小区占比高于去年同期1 1个百分点 [6]

二手房市场现状 - 全国100个主要城市二手房挂牌量达271.8万套 同比激增15.8% 其中三四线城市涨幅高达21.9% [3] - 郑州部分小区出现业主集体DG现象 因房价跌幅超过房贷余额 月供成本接近租房支出 [3] - 5月重点城市二手房成交量同比上升：北京14277套(+6.7%) 上海21400套(+15%) 广州(+17.73%) 深圳(+18.3%) 但未能消化新增挂牌量 [3] 价格与供需动态 - 5月全国100城二手房价格环比全线下跌 为首次全域下行 [4] - 百城二手房找房热度指数降至62.6 同比下降10.6% 中介门店日均客户量从数十组降至十余组 [4] - 平均挂牌周期延长至89.4天(+7.6%) 一线城市达103天 上海外环区域挂牌量激增37%但看房量锐减 [4][5] 买卖双方博弈 - 杭州部分小区超60%成交价低于挂牌价20% 买方议价模式从"抹零头"转为"对半砍" [5] - 政策松绑后优质房源被消化 剩余房源业主拒绝进一步降价 导致交易僵局 [5] - 深圳龙岗 北京通州部分房源挂牌价下调超20%仍无成交 [7] 新房市场冲击 - 住建部新规要求住宅层高≥3米 标配全屋智能系统 人车分流 适老化设备 老旧二手房设施差距显著 [6] - 郑州试点近零能耗建筑 2030年新建建筑需实现碳中和 政策导向加速二手房竞争力衰退 [6] - 住建部预测2025下半年将有230万套二手房面临"价格踩踏" 日均1.2万家庭财富缩水 [9] 资产分化趋势 - 核心地段 配套完善房源仍具抗跌性 远郊盘 高龄盘风险加剧 [11] - 建议卖家关注小区环境改造 买家优先选择地铁1公里内 优质学区等硬通货资产 [11] - 三四线城市"老破小"及非核心资产需警惕流动性风险 [9][11]

百城二手房挂牌量 - 2025年5月百城二手房挂牌量271.8万套，同比增长15.8%，其中三四线城市增幅最大达21.9% [1] - 一线城市中深圳挂牌量同比增幅最大达40.5%，上海增幅最小仅6.3% [3] - 新一线城市成都挂牌量同比增幅达73.4%，苏州出现1.7%的减幅 [5] - 二线城市泉州挂牌量同比增幅最大达135%，嘉兴跌幅最大为13.4% [6] - 三四线城市洛阳挂牌量同比增幅达100.5%，汕头减幅最大为12.5% [5] 百城二手房找房热度指数 - 2025年5月百城二手房找房热度指数62.6，同比下跌10.6%，其中三四线城市跌幅最小为9.9% [7] - 一线城市中深圳找房热度跌幅最大达13.9%，北京跌幅最小为9.1% [9] - 新一线城市杭州找房热度跌幅最大达15%，东莞跌幅最小为8.9% [11] - 二线城市嘉兴找房热度跌幅最大达17%，金华跌幅最小为6.2% [12] - 三四线城市银川找房热度跌幅最大达17.6%，枣庄跌幅最小为3.5% [12] 百城二手房挂牌时长 - 2025年5月百城二手房挂牌时长89.4天，同比增加7.6%，其中一线城市挂牌时长最长达103天 [13] - 一线城市中上海挂牌时长增幅最大达17.6%，北京出现2.7%的回落 [15] - 新一线城市郑州挂牌时长增幅最大达51.8%，武汉出现11%的跌幅 [17] - 二线城市南宁挂牌时长增幅最大达56.5%，泉州减幅最大为51.7% [18] - 三四线城市咸阳挂牌时长增幅最大达45.4%，乌鲁木齐减幅最大为32.8% [18] 百城二手房挂牌均价 - 2025年5月百城二手房挂牌均价12389元/平方米，同比下跌9%，其中一线城市均价最高达48544元/平方米 [19] - 一线城市中上海均价跌幅最大达9.7%，深圳跌幅最小为6.7% [21] - 新一线城市东莞均价跌幅最大达15%，苏州跌幅最小为2.5% [23] - 二线城市厦门均价跌幅最大达17%，石家庄跌幅最小为1.1% [24] - 三四线城市秦皇岛均价跌幅最大达17.1%，大庆出现2.7%的增幅 [24]

二手房市场成交情况 - 5月杭州十区二手房成交7716套，环比4月9421套下滑18.1%，同比去年5月8254套下滑6.5% [1] - 签约均价28833元/㎡，环比4月29634元/㎡下滑2.7%，同比去年5月29032元/㎡仅下滑0.7% [3] - 成交前10小区中9个均价低于4万元/㎡，4个为"1字头"均价 [6] 成交结构变化 - 总价400万元以上房源成交占比下滑，500-800万元价位段下滑最多（降1.6个百分点） [1] - 400万元以下刚需占比提升：200万元以内提升0.9个百分点，200-300万元提升1个百分点 [6] - 改善型小区成交量锐减：星瓒颂锦府从3月45套降至5月10套，馥香园从39套降至8套 [5] 价格与房源特征 - "降价急售"房源增多：K11江明朗月园143㎡边套降价至1050万（含车位），低于同户型挂牌价50万以上 [8] - 钱江世纪城板块出现大幅降价：桂冠东方129㎡急售价615万（单价4.8万），天璞156㎡洋房挂牌价1230万（单价7.9万）较2022年高点降幅超8万/㎡ [8] 区域与项目表现 - 亚运村板块热度下降：桂冠东方5月成交量跌至个位数，较去年11月74套峰值大幅下滑 [6] - 成交TOP20小区中，未来科技城杭与城以25套居首，网签均价31720元/㎡；闲林绿城桃源小镇20套次之，均价26936元/㎡ [10] 市场影响因素 - 新房市场分流效应：限价放开和"好房子"试点提升新房产品力，与二手房形成代差 [8] - 季节性因素：6-8月为传统淡季，预计成交量将进一步下滑 [9]