报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][6][7][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][44][46][48][50][51][52][53][54][55][56] 报告核心观点 - 百城二手房市场调整态势未改，呈现“供给激增、需求低迷”的严重失衡格局，买方市场主导地位显著 [13] - 市场流动性放缓，去化效率降低，平均挂牌时长增至94.86天，同比增加5.79% [14][30] - 价格方面呈现普跌态势，百城挂牌均价同比下跌8.12%，各能级城市全面下跌，政策调控聚焦于稳定交易量，尚未有效传导至价格端 [14][36] 百城二手房挂牌量 - 2025年10月百城二手房挂牌量达265.36万套，同比增长10.82%，市场供给压力显著 [13][16][18] - 各能级城市挂牌量均环比上升：一线城市增加6.85%至8.3万套，新一线城市增加13.07%至6.7万套，二线城市增加11.39%至2.9万套，三四线城市增加7.90%至0.9万套 [9][18] - 城市内部分化显著：一线城市中深圳挂牌量同比增长27.63%，上海则下降4.38%；二线城市泉州挂牌量同比增幅达164.35%，而保定下降59.74% [17][19][21][22] 百城二手房找房热度指数 - 2025年10月百城找房热度指数为70.25，同比下跌6.42%，需求端持续乏力 [13][24] - 各能级城市找房热度指数环比全部下跌：一线城市下跌8.09%至65.63，新一线城市下跌7.08%至68.11，二线城市下跌6.99%至69.11，三四线城市下跌5.79%至71.89 [10][24] - 城市内部分化明显：一线城市中深圳找房热度同比跌幅最大达10.75%，上海跌幅最小为4.90%；二线城市绍兴跌幅最大达13.69% [23][25][27][28] 百城二手房挂牌时长 - 2025年10月百城二手房平均挂牌时长为94.86天，同比增加5.79%，市场流动性压力增大 [14][30] - 各能级城市挂牌时长同比均增加：一线城市挂牌时长107.29天，同比增加9.43%；新一线城市91.21天，同比增加6.30%；二线城市88.11天，同比增加2.10%；三四线城市98.85天，同比增加7.36% [11][30] - 城市内部分化极端：一线城市北京挂牌时长同比增幅最大达21.17%，而三四线城市银川挂牌时长同比回落29.18% [29][31][32][35] 百城二手房挂牌均价 - 2025年10月百城二手房挂牌均价为11790元/平方米，同比下跌8.12%，跌幅较9月略有扩大 [36][37] - 各能级城市挂牌均价同比全面下跌：一线城市下跌6.73%至46929元/平方米，新一线城市下跌7.97%至16158元/平方米，二线城市下跌8.95%至11731元/平方米，三四线城市下跌8.12%至7860元/平方米 [12][36][37] - 城市间跌幅分化：二线城市承压最大，一线城市相对抗跌；具体城市中，绍兴挂牌均价同比跌幅达16.71%，合肥跌幅达15.63% [36][38][40][41] 重点城市成交预测 - 报告对35个重点城市2025年10月及11月的二手房成交套数进行了预测，35城合计成交套数预测为10月208,357套，11月204,447套，较9月实际合计200,789套有所波动 [50] - 部分城市预测显示分化：例如成都预测10月成交16,661套，环比增长；而福州预测10月成交2,733套，环比下降 [50]

核心观点 - 京沪深高端改善房源挂牌量逆势走高，市场出现“换仓行动”信号 [1] - 30个重点城市二手房成交增长动能明显放缓，市场呈现结构性分化 [1] - 京沪深业主出售意愿增强，杭州市场观望情绪浓厚，体现城市基本面与预期信心的差异 [5] 城市挂牌量对比 - 北京9月二手房挂牌量18448套，环比增长3%，同比增长7% [5][6] - 上海9月二手房挂牌量15189套，环比微降2%，但同比激增21% [5][6] - 深圳9月二手房挂牌量6654套，同环比增幅均超10% [5][6] - 杭州9月二手房挂牌量6012套，环比下降12%，同比大幅下降41% [5][6] 高端改善市场结构性变化 - 北京、上海、深圳总价800-3000万房源挂牌占比全线上升，环比分别增长0.57、0.66、0.72个百分点 [7] - 杭州600-800万及1000-3000万高改房源占比提升，环比增长1.87个百分点 [7] - 京沪深杭大面积段户型挂牌占比均出现增长，京杭140平以上各面积段呈现环比上涨行情 [7] 市场格局与趋势 - 高企的挂牌量意味着“供给洪峰”仍在，买方市场格局稳固 [10] - 二手高改市场将面临分流，同类房源挂牌激增与优质新房集中入市形成竞争 [10] - 刚需盘陷入“价格拉锯战”，无显著价格优势的普通房源交易周期将进一步拉长 [10]

市场整体成交趋势 - 2025年9月30个重点城市二手房成交规模环比下降1%，同比增长9%，增长动能放缓[2] - 整体二手房市场成交规模预计仍将延续波动走势[1][11] 重点城市新增挂牌量对比 - 北京、深圳新增二手挂牌套数实现同环比双增，上海同比涨幅超2成[3][4] - 杭州新增挂牌套数同环比齐跌，环比下降12%，同比下降41%，业主挂牌积极性稳步回落[3][4] - 9月北京、上海、深圳、杭州四城新增挂牌套数与8月基本持平，但城市间分化显著[4] 分城市总价段挂牌结构特征 - 北京小于300万元低总价段及600-3000万元中高改房源业主挂牌积极性回升，其中100-300万房源是新增挂牌主力，占比超3成[7] - 上海、深圳中高改业主较为活跃，9月总价500-600万元和800-3000万元房源占比显著回升[8] - 杭州总价600万以内房源占比超8成，但9月集中度环比下降1.77个百分点，而600-800万元和1000-3000万元高改房源占比稳中有增，环比分别上涨1.22和0.69个百分点[8] 分城市面积段挂牌结构特征 - 四城新增挂牌套数环比上涨主要集中在70平方米以下小面积段和120平方米以上大面积段，呈现"两头翘"特征[9][10] - 北京、上海50平方米以下"老破小"户型增幅显著，深圳、杭州50-70平方米户型增幅显著[10] - 京沪深杭大面积段户型均出现不同程度增长，京杭140平方米以上各面积段均环比上涨，此类房源多为四房及以上配置[10] 后市预判依据 - 新增挂牌量延续高位，市场供给加大[11] - 10月传统营销旺季新房市场优质产品力新盘集中入市，将分流部分高端客群需求[11] - 刚需盘交易周期可能进一步拉长，市区和远郊老破小将面临去化压力，主要取决于业主让利幅度[11]

2025年9月全国重点城市二手房成交概况 - 2025年9月全国重点城市二手房成交活跃度明显回升，但价格持续面临下行压力[3] - 百城二手住宅均价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38%[3] - 百城二手房价格已连续41个月环比下跌，前三季度累计下跌5.79%[3] 城市成交表现分化 - 惠州、徐州、上海等城市成交套数同比增幅显著，分别达到50.6%、43.3%和43.1%[2] - 大连、佛山、南通等城市成交套数同比大幅下滑，跌幅分别为60.8%、27.9%和23.2%[3] - 一线城市中，上海成交表现强劲（成交套数同比增43.1%），而广州同比零增长，北京同比仅增6.0%[2][3] 各线城市价格走势 - 9月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.60%、0.87%、0.68%[4] - 1-9月一线、二线、三四线城市二手住宅价格累计跌幅分别为3.64%、6.47%、5.96%[4] - 十大城市二手住宅均价环比下跌0.67%，同比下跌4.77%[7] 十大城市价格具体表现 - 武汉、天津、南京环比跌幅居前，分别为1.18%、1.11%、1.05%[7] - 杭州环比跌幅最小，为0.38%[7] - 同比方面，武汉和南京跌幅最大，分别为9.69%和9.52%，成都跌幅最小为0.84%[7] 数据来源与覆盖 - 数据来源于中指数据库二手房版，监测全国重点城市二手房市场全量成交数据[3] - 数据覆盖项目挂牌、项目成交案例、成交分析、挂牌分析等多个维度，颗粒度至单套房源[9]

市场整体状况 - 全国二手住宅挂牌量突破730万套，按当前去化速度计算消化周期将长达5年 [1] - 市场陷入“降价螺旋”，越是降价购房者观望情绪越浓，迫使更多业主降价 [9] - 二手房源平均调价次数达4.2次，最终成交价普遍低于首次挂牌价23%-28% [9][10] 一线城市市场动态 - 北京2025年8月新增房源1.8万套，同比激增33% [3] - 深圳同期挂牌量6000套，较去年同期暴涨94% [3] - 上海同期新增房源1.55万套，同比增长51% [3] - 南京取消限售政策当日，二手房挂牌量从720套飙升至3114套，单日增幅高达332% [3] 价格变动趋势 - 深圳业主2022年斥资800万购置的房产，如今挂牌400万依然无人问津 [1] - 广州珠江新城片区2025年二季度成交均价为每平方米10.67万，较2023年峰值缩水33.6% [5] - 天河公园板块出现“腰斩”案例，一套70平方米房产以380万成交，较2022年买入价亏损近300万 [5] - 广州珠江新城同户型房源去年挂牌价500万，近期骤降至331万成交 [5] 交易难度与中介行为 - 深圳中介2025年三季度经纪人平均带看32次才能促成1单成交，而2021年仅需带看7次 [7] - 中介采用系统性压价策略，包括贬损房屋缺陷、虚构低价竞争房源、制造焦虑话术 [7] - 上海内环某小区半年内挂牌价下调5次，但中介带看量反而下降40% [10] 本轮调整特征 - 核心城市领跌，打破以往“一线抗跌”规律 [12] - 改善型房源跌幅大于刚需盘，北京朝阳区2000万以上豪宅成交周期延长至18个月 [12] - 租金回报率持续走低，深圳部分区域租售比跌破1:800，远低于国际警戒线 [12] 行业策略建议 - 着急卖房的业主应接受当前市场定价，参照同小区近三月成交价下浮5%-8%挂牌 [14] - 持币买家可重点关注挂牌超过120天、调价3次以上的“疲劳房源” [14] - 政策层面需建立二手房交易指导价2.0体系，通过价格锚定机制阻断非理性下跌 [14] 行业长期展望 - 房地产作为普惠性投资工具的时代已宣告结束 [16] - 商品房的未来将回归居住的本质属性 [16]

市场整体表现 - 2025年9月上海二手房市场呈现“以价换量”与“止跌企稳”的相悖信号 [1] - 全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [1] - 45%的小区成交价格实现环比上涨，较上月增加4个百分点 [1] 挂牌价格趋势 - 2025年9月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，房东降价意愿持续释放 [1][3] - 近一年上海各小区挂牌价格平均下跌13.6%，2025年下半年价格下调速度显著加快 [3] - 挂牌价格指数从2024年9月的近一年高点90.3，整体下行至2025年9月的78 [3] 成交价格与议价空间 - 9月房价上涨的高频交易小区占比升至45%，较8月增加4个百分点，上涨小区绝对数量达233个，环比增加21% [1][5] - 9月上海二手房议价空间从8月的19%收窄至15%，创近一年新低，显示供求双方价格判断趋于一致 [8] “825”新政影响 - 2025年8月25日上海优化调整房地产政策，通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略释放郊区购房需求 [1][11] - 新政内容包括外环外不限购、单身人士按家庭执行限购、提高公积金贷款额度至最高216万元等，激活刚需群体需求并降低购房成本 [11][12] 刚需市场表现 - 2025年9月上海房价止跌的核心动力源于刚需类小区房价上涨，47%的刚需小区房价环比上涨，较上月增加6个百分点 [2][15] - 总价200万元以内房源成交套数占比达46.56%，环比上升2.79个百分点，同比上升7.51个百分点 [12][13] - 70平方米以内小面积段房源是成交主力，9月成交套数占比在40%以上 [12][14] 区域市场分化 - 成交向城市近远郊片区聚焦，金山区和奉贤区9月成交套数占比排全市前2位，奉贤区占比达5.05%，金山区占比达4.2% [14] - 不同板块出现显著涨跌差异，南桥、三林、金桥、松江新城等板块有超六成小区成交价下跌，而共富共康、金山新城、周康等板块有超六成小区房价上涨 [24] 租赁回报率指标 - 9月成交活跃且房价上涨的二手房小区中，租赁回报率在2-3%之间的有27个，大于3%的有15个 [18] - 租赁回报率达到2%是止跌的重要指标，符合此条件的上涨小区占比达82% [18] - 租赁回报率2%以上小区多分布在宝山、金山、松江等城市近远郊片区，印证刚需是推动房价止跌的核心力量 [21]

成交情况 - 9月上海二手住宅成交17723套，环比增长2.7%，同比增长27% [1] - 1-9月上海二手住宅累计成交量同比增长16.9% [1] - 上海二手房成交量同环比保持增长，政策效果有所显现 [1] 价格走势 - 9月上海二手住宅价格环比下跌0.48%，跌幅与上月基本持平（8月为下跌0.49%） [1] - 9月上海二手住宅价格同比下跌3.85% [1]

市场整体表现 - 9月杭州二手房网签6377套，环比8月6633套下滑3.9%，但同比去年9月6033套提升5.7% [1] - 二手房单月成交量自3月以来已连续6个月下滑，10月受长假影响下滑势头可能延续 [1] - 9月二手住宅网签均价26832元/平方米，环比8月28178元/平方米下滑4.8%，同比去年9月28091元/平方米下滑4.5% [1] 成交结构分析 - 低总价刚需房源占比持续扩大，200万以内房源成交占比达52%，较8月上涨2.7% [1] - 200万-300万元总价段房源成交占比降幅最大，达到1% [1] - 60平方米以下小面积房源成交占比较8月上涨0.8%，90-120平方米面积段成交占比下滑1.8%，幅度最大 [1] - 140平方米以上大面积房源成交占比上涨1.5% [1] 热门成交小区特征 - 9月成交TOP20小区以近远郊刚需小区为主，15个小区的成交均价低于4万元/平方米，13个小区价格低于2万元/平方米 [1] - 成交榜首为萧山南部卧城安置房小区江湘云庐，成交29套，均价15655元/平方米，环比下跌4% [2] - 临安青山湖的越秀星汇城和中天珺府分列二、三位，成交均价分别为8762元/平方米和9955元/平方米，环比继续下跌 [2] - 改善型小区中，余杭绿城桃花源成交11套低密房源，均价高达13万元/平方米，环比上涨16% [2] - 老城西南都花园异军突起，成交13套，均价44125元/平方米，位居市区第6位 [2]

一线城市二手房价格走势 - 9月一线城市二手房价格环比下跌0.6%，跌幅较8月扩大0.05个百分点 [2] - 广州跌幅最大达0.97%，北京下跌0.6%，上海和深圳分别下跌0.48%和0.5% [2] - 价格下跌关键原因为挂牌量激增导致竞争白热化，北京8月新增房源近1.8万套同比涨33%，深圳新增挂牌量同比暴涨94%，上海新增1.55万套同比涨51% [2] 全国二手房市场概况 - 9月百城二手房均价13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38% [2] - 前三季度累计跌幅接近6% [2] - 城市分化明显，二线城市环比跌幅最大为0.87%，三四线城市跌幅收窄至0.68% [3] 市场分化与流动性分析 - 三四线城市核心问题为流动性差，房产难以出售 [3] - 分化原因包括一二线房产泡沫较高，以及新盘“好房子”概念加速老二手房降价 [3] 交易活跃度与政策影响 - 9月重点城市二手房交易活跃度回升，带看量和咨询量上涨，但高挂牌量导致价格无法稳定 [4] - 政策核心逻辑为“托底”而非“推涨”，旨在为经济复苏争取时间，并非直接拉动房价 [4]

文章核心观点 - 58同城旗下安居客研究院发布全国主要城市二手房线上挂牌均价数据，显示各城市及区域房价环比变化情况 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][17][18][19][21][23] 北京二手房市场 - 全市二手房挂牌均价为41642元/m²，环比上涨1.8% [2] - 西城区挂牌价最高，达117151元/m²，但环比下跌3.4% [2] - 海淀区挂牌价82155元/m²，环比下跌1.3% [2] - 昌平区挂牌价32755元/m²，环比上涨1.4% [2] - 怀柔区挂牌价21257元/m²，密云区挂牌价16832元/m² [2] 广州二手房市场 - 全市二手房挂牌均价为32847元/m²，环比上涨2.6% [3] - 天河区挂牌价最高，达54157元/m²，环比下跌0.6% [3] - 从化区挂牌价最低，为9434元/m²，环比上涨1.1% [3] - 黄埔区挂牌价环比下跌4.0%，跌幅显著 [3] 上海二手房市场 - 全市二手房挂牌均价为44762元/m²，环比上涨0.9% [4] - 黄浦区挂牌价最高，达91584元/m²，环比下跌2.3% [5] - 崇明区挂牌价最低，为18498元/m² [4] - 长宁区挂牌价58420元/m²，环比下跌4.8% [5] - 金山区挂牌价14807元/m²，环比上涨1.1% [5] 深圳二手房市场 - 全市二手房挂牌均价为54812元/m² [6] - 南山区挂牌价最高，达86034元/m²，环比下跌1.7% [7] - 龙华新区挂牌价50392元/m²，宝安区挂牌价51496元/m² [7] - 坪山新区挂牌价27684元/m²，环比下跌1.7% [7] 成都二手房市场 - 全市二手房挂牌均价为29960元/m² [9] - 青羊区挂牌价21344元/m²，武侯区挂牌价19887元/m² [8] - 新都区挂牌价10226元/m²，环比下跌0.5% [8] - 锦江区挂牌价21855元/m²，环比下跌1.0% [8] 杭州二手房市场 - 全市二手房挂牌价环比下跌0.7% [10] - 上城区挂牌价38408元/m²，拱墅区挂牌价37866元/m² [10] - 临安区挂牌价12243元/m²，环比下跌0.4% [10] - 萧山区挂牌价27060元/m²，环比下跌2.7% [10] 南京二手房市场 - 全市二手房挂牌价为19438元/m²，环比下跌1.0% [11] - 建邺区挂牌价37412元/m²，鼓楼区挂牌价29349元/m² [11] - 溧水区挂牌价6629元/m²，环比下跌3.5% [11] - 高淳区挂牌价7279元/m²，环比上涨0.4% [11] 沈阳二手房市场 - 全市二手房挂牌价为7305元/m²，环比上涨0.3% [12] - 和平区挂牌价10112元/m²，沈北新区挂牌价6381元/m² [12] - 浑南区挂牌价9008元/m²，环比持平 [12] 苏州二手房市场 - 全市二手房挂牌价为15665元/m²，环比上涨2.0% [13] - 工业园区挂牌价30555元/m²，环比下跌2.5% [13] - 虎丘区挂牌价21309元/m²，环比下跌6.2% [13] - 吴江区挂牌价13744元/m²，环比下跌0.5% [14] 天津二手房市场 - 全市二手房挂牌价为14406元/m² [14] - 和平区挂牌价56969元/m²，环比下跌1.9% [15] - 宝坻区挂牌价7579元/m²，宁河区挂牌价9550元/m² [14][15] - 津南区挂牌价9334元/m²，环比上涨1.2% [15] 武汉二手房市场 - 全市二手房挂牌价为11766元/m²，环比上涨1.7% [18] - 武昌区挂牌价19586元/m²，环比下跌3.3% [18] - 汉南区挂牌价4634元/m²，新洲区挂牌价4894元/m² [18] - 江夏区挂牌价10769元/m²，环比下跌0.5% [18] 长沙二手房市场 - 全市二手房挂牌价为8933元/m²，环比上涨1.1% [19] - 岳麓区挂牌价10936元/m²，开福区挂牌价9511元/m² [19] - 雨花区挂牌价9170元/m²，环比下跌0.7% [19] 郑州二手房市场 - 全市二手房挂牌价为8754元/m²，环比上涨0.2% [21] - 郑东新区挂牌价16387元/m²，环比下跌0.9% [21] - 上街区挂牌价3241元/m²，航空港区挂牌价6212元/m² [21] 重庆二手房市场 - 全市二手房挂牌价为8738元/m²，环比上涨1.8% [23] - 渝北区挂牌价11537元/m²，环比下跌1.6% [23] - 北碚区挂牌价8456元/m²，环比下跌1.9% [23]