二手房市场整体表现 - 7月全国二手房成交量累计同比下滑4%，降幅较6月扩大1个百分点[1] - 二手房成交均价环比下降0.5%，降幅较6月扩大0.2个百分点[9] - 市场下行态势折射出楼市复杂局面，引发对下半年走势的深度关切[1] 不同城市层级表现分化 - 北京、上海等一线城市核心区域成交量降幅相对温和，受益于优质教育资源和核心地段保值性[3] - 郑州、武汉等二线城市成交量同比下降5%-8%，降温更为明显[3] - 三四线城市压力最大，部分城市成交量降幅超10%，库存去化周期持续增加[3] 市场下行驱动因素 - 中央政治局会议提出"适应房地产市场供求关系重大变化"，市场解读为调控政策可能转向[5] - 杭州等城市收紧二手房交易税费政策（如非唯一住房转让征收20%个税），压制短期市场情绪[5] - 新建商品住宅促销政策分流部分二手房需求[7] - 改善型需求释放缓慢，"卖旧买新"链条受二手房出售周期延长制约[7] 供需关系变化 - 重庆、成都等城市二手房挂牌量同比上涨超30%，买方议价能力增强[9] - 部分业主因急需卖房进一步降价，强化购房者降价预期[9] 行业展望 - 专家预测8月起市场有望逐步企稳，更多城市或优化限购限售政策并降低交易税费[11] - 商业银行可能加大对合理住房消费的金融支持力度[11] - 短期成交量或仍处低位，市场信心恢复需要时间[11] - 下半年二手房市场可能呈现"先抑后扬"走势[13]

核心观点 - 5月二手房市场呈现波动筑底特征 涨价小区占比回落至44 9%但交易量同比微增2% 议价空间创15 4%新低 显示价格接近阶段性底部 [2][4] - 高端小区房价回调显著 环比上涨占比46%较上月降12个百分点 主因京沪深千万级房源挂牌减少及国际关税波动影响 [16][20] - 市场处于去库存攻坚期 挂牌价上涨小区占比仅34 1%且下调比例逐月攀升 卖方信心全面趋稳尚需时日 [5][20] 价格指标动态 - 涨价小区占比44 9%较4月回落7个百分点 2025年以来持续在50%上下波动5个月 筑底信号明确 [4] - 核心城市二手房交易量同比增长2% 实现同比止跌 印证价格接近底部 [4] - 杭州52%小区房价环比上涨连续4个月超五成 武汉苏州分别从80%回落至47%和40% [5][6] 议价空间变化 - 平均议价空间15 4%环比降0 1个百分点 创2024年以来新低 买卖双方预期趋同 [11][20] - 高档小区议价空间最低仅12% 刚需类最高达18% 显示低价房源仍需降价成交 [16][20] - 苏州武汉西安等8城议价空间低于15% 其中4城连续7个月低于10% 优质房源成交易主力 [20] 城市分化表现 - 南京房价上涨小区占比增10个百分点至40% 但交易量环比降超一成 基数效应明显 [6] - 广州48%小区房价上涨 上海天津趋势平缓 杭州买方预期持续向好 市场信心加速修复 [5][6] - 同比数据显示2025年行业企稳势头优于2024年 多数城市房价上涨小区占比高于去年同期1 1个百分点 [6]

唯品会股权投资布局 - 唯品会近期在珠海横琴注册新投资机构"唯品会（珠海）投资合伙企业（有限合伙）"，出资额10亿元，由VIPSHOP FINANCIAL SERVICE LIMITED发起设立，管理人为VIPSHOP INTERNATIONAL HOLDINGS LIMITED [4] - 公司在一级市场已有丰富经验，包括24笔直投和27支基金出资，主要集中在互联网和消费领域 [5][7] - 重要直投包括：2018年以16%股份成为国富人寿第二大股东，后增持至21.95%；2019年以29亿元收购杉杉商业集团100%股份，获得10家奥特莱斯 [5][6] 唯品会金融与线下业务拓展 - 已构建完整金融牌照体系：消费金融、小贷、支付、保理、保险5大核心牌照 [6] - 线下商业地产发展迅速，杉杉奥莱从收购时的5家运营门店扩展至2024年的20家在营项目，成为国内最大奥莱运营商 [6] - 近期将宁波杉井奥莱打包为REITs项目申报，估值29.72亿元，资本化率6.96% [7] LP投资策略演变 - 早期LP出资具有战略回报性质，主要投向曾投资过唯品会的机构如DCM、红杉中国、腾讯投资 [7] - 2020年后转向多元化GP布局，涵盖源码资本、XVC、达晨财智等，投资领域从消费扩展到半导体和先进制造 [8] - 2023年与佩蒂股份合作设立3亿元宠物产业基金 [8] 互联网公司投资活动复苏迹象 - 腾讯投资2023年4月连续出资杏泽资本和苏州创投基金，持续招聘战略投资岗位 [10] - 三七互娱2023年密集投资AI大模型公司（月之暗面、百川智能、智谱AI）及立景创新 [10] - 58同城2023年4月设立两支基金合计规模达159亿元 [11] - 结合寒武纪、文远知行等市场化LP近期动作，显示市场信心可能正在恢复 [3][11]

文章核心观点 华润置地2024年业绩有增长有变化，管理层认为市场有望逐步企稳但行业高库存压力仍在，公司需提升各方面能力形成核心竞争力，投资策略坚持量入为出 [2][3][4] 业绩表现 - 2024年综合营业额约2788亿元，同比增长11%，其中开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务营业额分别为2371.5亿元、233亿元、121.3亿元、62.2亿元，同比分别增长11.8%、4.8%、14%、0.5% [2] - 2024年毛利润603.3亿元，综合毛利率为21.6%，同比下降3.6个百分点，开发销售型业务毛利率为16.8%，经营性不动产业务毛利率为70%，同比提升0.4个百分点，经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为75.7%，同比持平 [3] - 2024年股东应占盈利为255.8亿元，核心净利润为254.2亿元，同比下降8.5%，经常性业务核心净利润达103.4亿元，核心净利润贡献占比同比增长6.3个百分点至40.7%，每股股东应占净利润为3.59元，每股核心净利润为3.56元 [3] - 2024年集团实现物业签约销售额2611亿元，签约面积1134万平方米，截至年底已销售尚未结算签约额约2319.7亿元，预计1934.7亿元将于2025年结算 [3] 管理层观点 - 随着更多支持性政策出台，市场有望逐步企稳，但高库存压力依然存在，市场信心恢复比较迅速，行业需长期稳定重新建构供求关系 [4] - 若要在新房市场保持领先，在市场精益化发展阶段需提升投资、运营、产品、供应链、营销等各方面能力，形成核心竞争力，强化投资开发运营一体化并构建好产品体系 [4] 土地储备 - 2024年新增土储计容建筑面积393万平方米，截至年底总土地储备约5194万平方米，全年获取项目29个，权益投资526亿元，一、二线投资占比94% [4] 投资策略 - 整体坚持量入为出，守住资金安全底线，增量投资聚焦一、二线高能级城市，北上广深杭成占比达72%，新增货值占比97%，存量加大库存去化和土地盘活力度，土储规模能满足高质量发展需求 [5] 财务状况 - 截至2024年底，总借贷为2597.8亿元，持有银行结余及现金为1332.1亿元，公司股东应占权益为2725.1亿元，净有息负债率为31.9%，加权平均债务融资成本较2023年底下降45个基点至3.11% [5] 业务经营 - 购物中心2024年实现零售额1953亿元，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61%，年底在营92座，全年新开16座，平均开业率超95% [5] - 写字楼业务平均出租率75%，酒店业务全年营业收入20.7亿元，酒店管理业务与凯悦酒店集团达成合作，6家在营木棉花酒店全年总营业收入3.15亿元 [5] 股息分配 - 董事会建议宣派2024年末期股息每股1.119元，计入中期股息每股0.2元，2024年全年股息为每股1.319元 [3]