公司上市动态 - 京东智能产发股份有限公司于1月26日正式向香港联交所递交A1申请文件，启动港股上市进程 [1] - 京东产发是京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，被视为京东供应链生态系统的基石 [1] 公司业务与资产状况 - 截至2025年9月30日，京东产发已在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区开展业务 [1] - 公司开发、拥有或管理的现代化基础设施资产数量达到285个 [1] - 公司的资产管理规模总额为1215亿元人民币 [1] 上市影响与行业意义 - 业内人士认为，此次上市可有效提升公司资本效率、增强市场竞争力 [1] - 上市有助于公司更好地服务于中国实体经济的基础设施建设与产业升级 [1] - 上市将为跨境商家和中国企业全球化提供坚实支撑，更好地服务于国内国际双循环 [1]

公司上市与业务概况 - 京东产发于1月26日正式向香港联交所递交A1申请文件，启动上市进程 [1] - 公司是京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，也是京东供应链生态系统的基石 [1] - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额为1215亿元人民币 [1] 资产规模与地理分布 - 公司已在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区开展业务 [1] - 公司总计开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产 [1] - 资产总建筑面积约2710万平方米 [1] 资产组合构成 - 公司资产组合包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施 [1] - 物流园是资产组合的核心组成部分，数量占比最高 [1] - 资产类型覆盖物流、产业及数据中心三大类现代化基础设施 [1]

资产管理 - 截至2025年9月30日，公司现代基础设施资产总AUM为1215亿元，海外AUM占比12.8%[38][42][55][60][61] - 截至2025年9月30日，公司现代基础设施资产总GFA为2710万平方米，亚太前三、中国前二[38] - 2023年初至2025年9月30日，公司AUM增长28.1%[38] - 截至2025年9月30日，基金AUM为410亿元，占比33.7%[42][55][60][61] - 2023年初至2025年9月30日，基金AUM从255亿增至410亿元[55] 业绩数据 - 2025年前九个月，基础设施解决方案总收入26亿元，海外资产收入占比16.7%[39] - 2023 - 2025年前九月，公司收入分别为286.801亿、341.6904亿、247.8089亿、300.2356亿元[91] - 2023 - 2025年前九月，调整后利润分别为2.60518亿、5.30294亿、4.65171亿、8.23047亿元[91] - 2023 - 2025年前九月，调整后EBITDA分别为37.19325亿、36.84861亿、15.71201亿、23.05685亿元[91] - 2023 - 2025年前九月，亏损分别为18.29214亿、12.00384亿、13.74957亿、1.58966亿元[91] 资产情况 - 截至2025年9月30日，现代基础设施网络净资产价值405亿元[39] - 业绩记录期内，已完工现代基础设施资产平均期末入住率超90%[38] - 2023、2024年及2025年前九月，已完工现代基础设施资产期末平均出租率超90%，稳定资产达93%[50] - 截至2025年9月30日，开发、拥有或管理的资产包括259个物流园区、20个商业园区和6个数据中心[48] - 截至2025年9月30日，海外十个国家和地区有53个基础设施项目，海外AUM占比从2023年初3.7%升至12.8%[60] 股权结构 - 截至文件日期，京东间接持有公司49.02584473亿股股份，占已发行股本约74.96%[78] - 截至最后实际可行日期，刘强东控制的I&P Limited持有1.93059698亿股，占已发行股本约2.95%[82] - 截至最后实际可行日期，控股股东合计持有公司约77.9%的总股本[83] 现金流 - 2023年、2024年和2025年前九个月，经营活动产生正现金流分别为19亿、23亿和19亿元[118] - 2023 - 2025年前九月，经营活动净现金流分别为18.82亿、23.42亿、16.21亿和18.66亿元[120] - 2023 - 2025年前九月，投资活动使用净现金流分别为102.21亿、76.71亿、50.95亿和14.59亿元[120] - 2023 - 2025年前九月，融资活动净现金流分别为87.73亿、70.58亿、41.73亿和 - 9.67亿元[120] 其他 - 公司预[保密内容]员工持股计划于2022年3月31日起生效[163] - 公司预[保密内容]股东协议签订于2022年3月31日[163] - 公司成立审计委员会审查和批准拟议关联交易[197] - 公司业务成功取决于满足运营地区需求及现代基础设施需求可持续性[198] - 电子商务发展可能使现有产品等过时，影响物流服务需求[199]

中国企业对外投资整体态势 - 2025年前三季度，中国全行业对外直接投资流量达1289.3亿美元，同比增长3.6% [2] - 其中非金融类直接投资1107.4亿美元，占比超过85%，实体产业出海占据主导地位 [2] - 截至2025年6月末，中国对外直接投资存量已达3.35万亿美元 [2] - 2024年，中国上市公司海外收入突破10万亿元，占总收入比重达到13.8% [2] 对外投资的行业与区域结构 - 2024年对外投资集中在五大领域：批发零售、租赁商务服务、制造、金融、采矿，合计占比83.8% [4] - 制造业投资达375.4亿美元，同比增长37.3% [4] - 信息传输、软件和信息技术服务业投资同比大幅增长205.5%，达69.7亿美元 [4] - 包括电力热力在内的绿色低碳领域投资增长23.4% [4] - 按区域看，“一带一路”与RCEP国家是核心阵地，东南亚因制造业转移需求成为核心板块 [4] - 2024年，东盟10国吸引中国非金融类直接投资达343.6亿美元，创历史新高 [4] - 在欧洲，匈牙利连续3年成为中国在欧最大投资目的地 [4] - 2025年前三季度，中国对“一带一路”共建国并购金额达124亿美元，同比增长84%，占中企海外并购总额的42% [4] 企业出海模式与策略演变 - 高技术、绿色能源、数字经济等新兴领域成为投资亮点 [2] - 汽车企业偏向本地化生产辐射区域，产业链条协同出海 [4] - 高科技企业倾向于搭建多区域制造网络，通过跨境并购补充技术 [4] - 企业出海需建立覆盖数据安全、外资审查的多维度合规体系 [5] - 建议构建全球合作伙伴、东道国企业、本地社区四位一体的互惠生态 [6] - 供应链策略应采用“近岸+离岸”结合布局，分散生产物流节点 [6] - 品牌策略应从“性价比标签”向“技术品牌+文化认同”转型，提升全球溢价能力 [6] - 应利用工业互联网、人工智能优化海外运营效率，实现全链路数字化管理 [6] 地产出海的新趋势与核心赛道 - 海外地产布局从传统开发转向产业协同型载体，聚焦物流仓储、工业园区、商业综合体三大赛道 [7] - 物流地产和产业园区是中国企业出海的核心赛道 [3][7] - 核心布局逻辑包括：配套产业链出海（如东南亚新能源产业园）、绑定消费市场、服务跨境商务 [7] - 龙头制造企业通过“生产+配套”一体化布局，联合开发商共建海外标准厂房和仓储物流中心 [7] - 2026年，企业在海外选址更重视区域产业集聚效应、经济发展潜力、灵活租赁条款和ESG标准 [7] - 绿色认证和可持续发展成为提升项目竞争力的关键 [7] - 新能源产业配套地产、跨境电商物流地产、智慧城市配套物业等领域将成为投资热点 [8]

公司高层人事任命 - 普洛斯集团任命创始成员及中国物流仓储与制造研发基础设施业务负责人赵明琪为新任普洛斯中国首席执行官，全面领导中国市场的物流及产业基础设施、算力中心、新能源及基金管理等协同业务板块，向全球首席执行官梅志明汇报 [1] - 此次任命是普洛斯新设中国首席执行官职位，旨在加强中国新经济业务平台整合、提升协同效应 [1] - 原中国业务负责人诸葛文静将继续担任普洛斯全球执行委员会成员和普洛斯中国董事会成员，其全球领导职责将进一步拓展，在公司管理、战略规划和决策制定方面承担更大责任 [1] 新任首席执行官背景与业绩 - 赵明琪是普洛斯创始成员之一，深耕不动产及基础设施行业二十余年，于2003年加入公司 [3] - 2011年，其带领孵化了科创产业园新业态，为普洛斯中国业务注入新的增长动力 [3] - 2018年至2025年期间，其担任普洛斯资产中国区联席总裁，负责分布在70个城市和地区的近5000万平方米的物流仓储和制造研发基础设施资产，领导业务全链条 [3] - 其管理的资产深度服务中国生活消费、生产制造及进出口贸易三大供应链，覆盖超过2500家客户 [3] - 普洛斯全球首席执行官梅志明对其评价称，其在推动中国业务高速成长和打造强大产业生态方面发挥了重要作用 [3][4] 公司业务与行业定位 - 普洛斯是全球专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司 [4] - 公司在中国引入和制定了现代化仓储设施标准，建立起规模化的高标仓网络 [4] - 公司服务对象已从最早的跨国企业，逐步扩展到本土龙头企业，服务从单一物流仓储延伸至供应链、算力与新能源三大新经济基础设施领域 [5] - 目前，其运营的产业空间中，服务内需市场的部分占比已接近90% [5] 行业趋势与公司战略 - 在中国经济迈向高质量发展、现代化产业体系加速构建的关键节点，新经济基础设施行业正迎来前所未有的历史性机遇 [4] - 以物流园区、算力中心、新能源设施等为代表的“新基建”资产，提供强韧的抗周期现金流，契合数字经济与绿色能源转型的产业趋势与国家战略 [4] - 物流地产行业从2018年之后，从高速发展进入高质量发展阶段，资产选址、抗经济周期能力及服务多元化客户群体能力直接影响长期效益 [5] - 公司物流园区选址投资关注点在于理清从龙头企业引出的产业链、区域大消费供应链及产-销-配链条之间的关系，并为其效率做配套和保障 [5] - 此次中国区CEO任命，标志着这家多元化、生态化的新经济基础设施企业在中国市场的又一次战略进阶 [5]

京东不动产证券化新动作 - 京东集团旗下资产正通过“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持计划”探索不动产证券化，该计划拟发行金额21亿元，品种为持有型不动产ABS（即机构间REITs），目前项目状态为“已反馈” [1] - 这是继2023年2月发行首单民营企业仓储物流公募REITs后，京东在不动产证券化领域的又一次探索，标志着其探索正从公募REITs向私募赛道延伸 [1] - 该项目原始权益人为上海京鸿宇企业发展有限公司，其间接全资股东为香港宇培物流资产发展有限公司，实际控制人为刘强东 [1] - 项目通过引入高和资本，创新性地在资产支持计划与底层项目公司之间嵌入私募基金结构，形成“私募基金+ABS”的双层架构 [1] 机构间REITs市场概况 - 机构间REITs作为场内标准化权益产品，以“资产信用”为核心，收益直接绑定底层不动产现金流，其核心优势在于审批流程更高效、估值机制更灵活、资金用途更自由 [2] - 该产品尤其适合培育尚未达到公募REITs运营年限、现金流稳定性要求的不动产资产 [2] - 截至2025年12月初，上交所已有50单机构间REITs项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [2] - 机构间REITs的升温是资本市场响应企业“盘活存量资产、优化资本结构”需求的必然结果，京东的入局将进一步提升该赛道的市场关注度 [3] 京东产发的资产与资金状况 - 京东产发是京东集团旗下专注于基础设施投资、开发与运营的平台，自2018年独立运营以来持续扩张，目前在全球拥有现代化基础设施资产数量超过280个，园区管理建筑面积超过2700万平方米，资产管理规模总额超过1200亿元 [4] - 大规模扩张伴随持续资金压力，2020-2022年，京东产发投资活动所用现金净额高达345亿元，而其经营活动所得现金净额仅约30亿元，截至2022年末公司账上现金仅11亿元 [4] - 京东产发曾计划通过上市融资，于2023年3月向香港联交所递交上市申请，但受港股估值低迷、重资产模式受质疑等多重因素影响，该计划于2024年5月暂缓，港交所相关申请文件失效 [4] - 自2019年以来，京东产发已成立7支私募基金以缓解资金压力，其中2024年12月完成50亿元物流基础设施基金的募集，为国内物流不动产领域募集规模最大的一支基金 [5] 京东的资产证券化路径与行业趋势 - 在资产证券化方面，京东产发于2023年成功发行首单民营企业仓储物流公募REITs——京东仓储REIT，首发入池资产包括廊坊、武汉和重庆3处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米 [6] - 2025年7月，京东仓储REIT启动扩募，拟购入西安、合肥两个成熟运营的智能物流园区，预计新增建筑面积约25.28万平方米 [6] - 此次申报机构间REITs是对其资产盘活逻辑的延伸与补充，旨在通过机构间REITs提前盘活尚未成熟的资产以回笼资金，反哺新资产的收购与培育，待资产成熟后可进一步衔接公募REITs上市，形成“收购-培育-证券化-再投资”的良性循环 [6] - 京东的探索并非个例，近期包括中国中铁、青岛西海岸公用事业、中交第四航务工程局等企业均密集发行机构间REITs，涉及消费、能源基建、工业厂房等方向 [6] - 其中，中交第四航务工程局牵头投建持有的广连高速公路项目成功打包成机构间REITs，规模达150亿元，创同类项目历史纪录 [6]

IPO计划与最新进展 - 普洛斯中国已基本确定在香港上市 并选定花旗集团 德意志银行 杰富瑞金融集团及摩根士丹利四家国际顶级投行作为IPO承销商 预计IPO时间为2026年上半年 [3][4] - 此次公开发行有望募资30-50亿美元 对应估值区间约250-300亿美元 折合人民币中间值约为2000亿元上下 [6] - 若按估值上限超2100亿元人民币完成 其将跻身近5年港股前五大盘新股 并可能成为2026年度亚洲规模最大的不动产与物流基础设施IPO之一 [3][7] 公司业务与财务概况 - 截至2025年9月 公司在中国70个区域市场持有约450处物流园及产业园 运营面积逾5,500万平方米 出租率维持在83%-90% 平均租金约33元/平方米/月 [8] - 2024年前三季度 公司实现营业收入81.7亿美元 EBITDA约12.2亿美元 经营性现金流3.9亿美元 流动比率与速动比率均为1.23 [8] - 除传统高标仓外 公司业务新增长点包括已建及在建数据中心IT负载合计约1,400兆瓦 以及配套光伏装机2吉瓦 年发电量22亿度 减碳180万吨 [8] 发展战略与估值逻辑 - 公司管理层提出三条业务曲线叠加的估值故事 即物流地产提供稳定现金流 数据中心提升估值弹性 新能源业务迎合ESG资金 [9] - 公司曾考虑过新加坡二次上市和研究上海科创板 但最终选择锁定香港作为上市地点 [3][10] 历史沿革与资本运作 - 普洛斯中国业务前身可追溯至美国ProLogis的中国业务 其于2010年将中国 日本资产打包在新加坡交易所首次IPO 发行价1.35新元/股 集资约30亿美元 创下当时全球最大不动产IPO纪录 [12][13] - 2011至2016年间 普洛斯中国运营面积由1,200万平方米增至4,400万平方米 年复合增速30% 资产管理规模从80亿美元增长至460亿美元 [13] - 2017年7月 由厚朴投资牵头的财团提出全面收购要约 总对价约116亿美元 创下亚洲史上最大规模私有化交易 公司于2018年4月从新加坡退市 [13] - 私有化后股权结构为厚朴21.3% 万科21.3% 高瓴21.2% 管理层21.2% 中银15% [14] - 退市后公司开启"轻重并举"模式 于2021年将成熟园区注入"中金普洛斯REIT"在上交所挂牌 募资52亿元人民币 [14] - 2024年公司将非中国业务以52亿美元出售 并于2025年8月获得阿布扎比投资局15亿美元注资 [14] - 若此次IPO成功 意味着公司估值较2017年私有化时的116亿美元已实现翻倍 [14]

公司核心公告 - 南山控股控股子公司宝湾物流控股有限公司筹划开展华泰宝湾物流REIT新购入基础设施项目 [1] 拟购入基础设施项目详情 - 项目一为成都龙泉宝湾国际物流中心，位于四川省成都经济技术开发区汽车城大道999号，由宝湾物流下属公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司持有 [1] - 项目二为西安宝湾国际物流中心项目，位于陕西省西安市临潼区现代物流园区物阜路289号，由宝湾物流下属公司西安宝湾国际物流有限公司持有 [1] - 项目三为宁波宝湾国际物流中心项目，位于宁波市奉化区方桥街道恒发路188号，由宝湾物流下属公司宁波宝湾国际物流有限公司持有 [1] - 项目四为青岛胶州宝湾国际物流中心项目，位于青岛市胶州市物流大道1号，由宝湾物流下属公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司持有 [1]

年会概况 - 年会主题为“智创未来，向新而行”，汇聚百余位学者、企业家及高管，探讨数字经济与新质生产力背景下企业的创新与发展 [1] - 年会现场致敬了基于五大维度（优质运营、创新突破、公众信赖、社会贡献、年度影响）评选出的“2024—2025年度受尊敬企业”和“受尊敬领航企业” [1] 受尊敬企业名单 - 获评“2024—2025年度受尊敬企业”包括安踏、比亚迪、华为、京东、美团、青岛啤酒、中国平安、中国飞鹤等 [1] - 获评“受尊敬领航企业”包括海尔智家、天齐锂业、普洛斯中国等，这些企业在各自领域有特别贡献 [1] 企业角色与时代内涵 - 受尊敬企业涵盖消费、制造、科技、金融等多个领域，以高端制造和硬科技为核心的产业梯队已成为驱动增长的中坚力量 [2] - 在“十五五”时期，企业被赋予新内涵，需成为解决社会痛点、创造社会价值的标杆，而不仅是经济增长贡献者 [2] - 受尊敬企业坚持长远主义，兼顾股东回报与员工、供应商及社会的整体福祉，“受尊敬”可视为公司溢价的一部分 [2] 创新与新质生产力发展 - 发展新质生产力需要建立包容个性、容忍失败的氛围，鼓励企业进行战略投资，并需要包容长期投资的二级市场及健全的法治环境 [3] - 科技自强是发展新质生产力的战略根基，需推动科技创新与产业深度融合 [7] - AI是培育金融新质生产力的必由之路，将深刻重塑金融行业生态格局 [4] 质量与可持续发展 - 高品质是受尊敬企业的坚实基础，企业创新发展中应坚持以人为本、以质取胜，将质量创新放在首位 [3] - 降低碳排放本质是降低成本，低碳举措使公司降低成本且未给下游用户增加成本 [6] - 反垄断合规可推动企业提升产品质量，引导企业将精力集中于技术研发与服务提升，是产业向高端化迈进的催化剂 [5] 金融与服务实体经济 - 北京银行坚持服务实体经济，截至9月末其科技金融贷款余额4377亿元较年初增长20%，绿色贷款余额2655亿元较年初增长26% [4] - 中国平安深入推进“AI in All”，全面推进“五智”战略，通过智能营销、服务、运营、管理实现智能经营 [4] 科技基础设施与未来趋势 - 中国已构建全球规模最大、技术领先的算力基础设施，到2025年6月底算力中心标准机架达1085架，形成八大枢纽及全国算力网络骨架 [7] - 自主创新AI芯片和大模块加快应用，“AI+”将颠覆众多行业，算力、人形机器人、脑机接口进入爆发阶段，智能体互联网将带来无数万亿集群 [7]

公司运营与项目表现 - 华泰宝湾物流REIT自上市以来运营稳健，资产运营表现优异[1] - 华泰宝湾物流REIT在2025年获评"公募REITs年度杰出项目"[1] - 项目对行业起到积极示范作用[1] 公司战略与发展规划 - 宝湾物流将坚持轻重并举的发展策略[1] - 公司将持续提升"募投建管退"的资产管理能力[1] - 未来将结合政策要求及资产情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏[1] - 确保业务长期、可持续发展[1]