交易公告 - 信宸资本与新大正联合宣布，新大正收购信宸资本成员企业嘉信立恒设施管理（上海）有限公司部分股权的交易已签署补充协议 [1] - 此次交易尚待相关监管部门的最终审批 [1]

中国人民银行处罚拒收现金行为 - 2025年第四季度，中国人民银行对2家核实为拒收人民币现金的单位及相关责任人依法作出经济处罚 [1] - 中国人民银行表示将持续开展拒收人民币现金整治工作，以保护消费者合法权益并维护人民币法定货币地位 [1] 被处罚单位及具体事由 - 江苏城市空间运营管理有限公司因拒绝客户使用现金支付方式缴纳停车费被处以2万元人民币罚款，其负有直接责任的管理人员被处以0.2万元人民币罚款 [1] - 中国人民财产保险股份有限公司宁波市北仑支公司因拒绝客户使用现金支付方式办理投保业务被处以3万元人民币罚款，其负有直接责任的管理人员被处以0.8万元人民币罚款 [1] 监管要求与行业导向 - 中国人民银行要求广大经营主体应强化法治观念，尊重公众支付选择权，共同打造和谐现金流通环境 [1]

公司业务动态 - 招商积余医养事业部主要职能为探索居家康养类增值业务，目前处于前期探索阶段 [1] - 线上营销融合方面，已在公司线上商城开设康养专区 [1] - 线下站点共建方面，已在住宅项目中开始试点，待成熟后复制 [1] - 目前业务尚处起步，具体商业模式有待摸索 [1] 业务发展现状 - 公司医养业务目前处于前期探索阶段 [1] - 业务尚处起步，具体商业模式有待摸索 [1]

公司数字化建设进展 - 公司主要的数字化研发平台为招商积余数字科技(深圳)有限公司，以“招商π”为主平台进行数字化能力打磨 [1] - 数字化平台已完成10大业态全业务场景、全工作链条的数字化能力覆盖 [1] - 数字化平台累计申请专利32项 [1] 公司技术资质与实力 - 公司目前旗下拥有5家国家高新技术企业，招商积余数字科技(深圳)有限公司是其中之一 [1]

公司股份回购 - 公司于2026年1月23日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购涉及210万股公司股份 [1] - 回购总金额为1317.36万港元 [1]

行业整体业绩与增长预期 - 预计所覆盖内地物管公司去年业绩总体符合预期 盈利增长为低单位数 但分化加剧 [1] - 领先企业持续受益于第三方市场整合 多数物管公司仍达成全年扩张目标 凸显了巨大的长期市场潜力 [2] 重点公司盈利增长预测 - 预计绿城服务（02869）与华润万象生活（01209）将实现最高利润增长 同比增10%至15% [1] - 预计保利物业（06049）与中海物业（02669）将实现中单位数增长 [1] - 融创服务（01516）可能仍面临核心利润下滑 受过往项目应收款问题及非核心业务拖累 [1] 行业风险与现金流状况 - 现金回款疲弱仍是主要阻力 去年现金回款比率同比降1至2个百分点 [2] - 现金回款比率下降受居民预付款减少及2022年后交付的高空置率项目占比上升影响 [2] - 短期利润率仍承压 但全年经营现金流应维持在利润的1倍左右 [2] 盈利分化关键驱动因素 - 第三方应收帐款的减损仍持续成为各物管公司盈利分化的关键驱动因素 [2] - 除万物云（02602）外 来自关联方的减损风险已大致清除 [1]

行业整体业绩与增长预期 - 预计所覆盖的内地物业管理公司去年总体业绩符合预期，盈利增长为低单位数，但公司间分化加剧 [1] - 领先企业持续受益于第三方市场整合，多数公司达成了全年扩张目标，凸显了巨大的长期市场潜力 [1] - 除万物云外，来自关联方的减损风险已大致清除 [1] 具体公司盈利表现 - 预计绿城服务与华润万象生活将实现最高的利润增长，同比增长10%至15% [1] - 预计保利物业与中海物业将实现中单位数的利润增长 [1] - 融创服务可能仍面临核心利润下滑，受过往项目应收款问题及非核心业务拖累 [1] 行业面临的挑战与风险 - 现金回款疲弱仍是主要阻力，去年现金回款比率同比降1至2个百分点 [1] - 现金回款疲弱受居民预付款减少及2022年后交付的高空置率项目占比上升影响 [1] - 短期利润率仍承压，第三方应收账款的减损持续成为各公司盈利分化的关键驱动因素 [1] 现金流与业务优化 - 预计全年经营现金流应维持在利润的1倍左右 [1] - 领先的项目管理公司会退出低质量和非核心项目以优化业务组合 [1]

基金业绩概览 - 2025年第四季度基金利润为2516.53万元，加权平均基金份额本期利润为0.0497元 [3] - 第四季度基金净值增长率为1.61%，截至四季度末基金规模为13.64亿元 [3] - 截至1月21日，中欧养老混合A近一年复权单位净值增长率为19.56%，单位净值为3.163元 [3] 相对业绩与风险指标 - 近一年复权单位净值增长率为19.55%，在183只同类可比基金中排名164 [4] - 近三年复权单位净值增长率为-2.46%，在176只同类可比基金中排名143 [4] - 近三年夏普比率为0.3，在176只同类可比基金中排名141 [9] - 近三年最大回撤为41.7%，在177只同类可比基金中排名139，单季度最大回撤出现在2022年一季度，为19.7% [11] 短期业绩与仓位 - 近三个月复权单位净值增长率为9.28%，在185只同类可比基金中排名82 [4] - 近半年复权单位净值增长率为8.43%，在185只同类可比基金中排名159 [4] - 近三年平均股票仓位为87.6%，与同类平均仓位87.64%相近，2025年三季度末达到最高仓位93.4% [14] 基金经理与产品线 - 基金经理许文星管理的5只基金近一年均为正收益 [3] - 截至1月22日，其管理的中欧创业板两年混合A近一年复权单位净值增长率最高，达34.78% [3] 投资策略与方向 - 投资策略将延续并深化当前主线：坚定立足估值安全边际，聚焦基本面稳健、行业地位领先且具备盈利回升潜力的内需相关资产 [3] - 策略将继续规避叙事宏大但商业模型不清晰、估值透支乐观预期的热门赛道 [3] - 重点关注四个方向：受益于国内产业升级与标准提升的专业技术服务领域；行业集中度持续提升、龙头具备强大现金流生成能力的现代服务业；虽与地产链相关但已逆势增长、具备品牌和渠道优势的消费品行业；经历行业出清、估值极端低位且基本面出现拐点的周期性子行业 [4] 持仓特征 - 基金持股集中度较高，近2年前十大重仓股集中度长期超过60% [17] - 截至2025年四季度末，基金十大重仓股为中国汽研、晨光股份、招商积余、宋城演艺、安井食品、北京人力、北新建材、顾家家居、伊利股份、首旅酒店 [17]

记者从西青道的正门进入千禧园小区，道闸上摆放着"千禧园停车公示牌"，明确写着收取临时停车费的 标准：2小时内免费，2小时以上每小时2元。进入小区内，记者看到大部分区域已经施划了停车位，且 车位已满。如果临时停车，只能停在干枯的绿化带，或者见缝插针寻找空隙。有居民向记者反映，由于 停车空间紧张，车辆剐蹭时有发生，但物业公司只负责收费，并不负责解决这些问题。另外也有居民向 记者反映，物业也并不管小区内是否还有地方停放车辆。 近日，红桥区邵公庄街千禧园西区居民向天津日报热线23602777反映，去年年底，新进驻的物业公司在 小区正门和侧门启用了道闸，开始对临时车辆收取停车费。多位业主质疑，物业公司未经业主同意擅自 收费属于违规行为。 "我们想知道，他们收费的依据是什么？到底经没经过我们业主的同意？"居民张先生说，去年年底，新 的物业公司进驻该小区，今年1月初该公司在小区正门和侧门正式启用了道闸系统，开始对进入小区的 外来车辆收取临时停车费，不问车辆是来小区串门还是到附近办事，只要交钱就能进小区停放。小区有 两个进出口，正门在西青道上，侧门在咸阳路上，侧门无人值守。自从收费后，很多临时车辆都绕到正 门，小区经常因为临 ...

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产行业整体仍处于调整阶段，但边际改善信号已逐步显现，核心指标降幅较2024年均有不同程度收窄，行业正逐步止跌企稳[1][4] - 在高质量发展导向下，房地产收储、城市更新有望持续推进，同时后续降息仍有空间，居民按揭与房企融资成本有望进一步降低，对行业形成支撑[4][47] 开工竣工与开发投资 - 2025年全国房地产完成开发投资8.3万亿元，同比变化-17.2%[4][9] - 2025年12月单月开发投资4197亿元，同比变化-35.8%[9][13] - 2025年累计房屋新开工面积5.9亿平方米，同比变化-20.4%，降幅较2024年收窄2.6个百分点[4][11] - 2025年12月单月新开工面积5313万平方米，同比变化-19.4%[11] - 2025年累计房屋竣工面积6.0亿平方米，同比变化-18.1%，降幅较2024年收窄9.6个百分点[4][14] - 2025年12月单月竣工面积2.1亿平方米，同比变化-18.3%[14] - 房企投资持续收缩，主要因销售偏弱、房企拿地态度谨慎，开工端在低基数效应下呈现结构性修复，竣工端受前期成交与开工下滑影响，仍延续调整[4][9] 销售与房价 - 2025年全国商品房累计销售面积为8.8亿平方米，同比变化-8.7%，降幅较2024年收窄4.2个百分点[4][16] - 2025年全国商品房累计销售金额8.4万亿元，同比变化-12.6%，降幅较2024年收窄4.5个百分点[4][21] - 2025年12月单月商品房销售面积同比变化-15.6%，销售金额同比变化-23.6%[22][25] - 2025年12月，70城新房价格指数环比下降0.4%，同比下降3.0%；二手房价格指数环比下降0.7%，同比下降6.1%[25] - 分城市级别看，12月一线、二线、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.4%；二手价格环比分别下降0.9%、0.7%、0.7%，一线城市环比降幅有所收窄[25] - 受高基数效应及价格下跌加重观望情绪影响，2025年四季度销售降幅整体走扩，但在供给结构改善带动下，12月单月降幅环比有所收窄[4][21] 企业到位资金 - 2025年累计房地产开发企业到位资金为9.3万亿元，同比变化-13.4%，降幅较2024年收窄3.6个百分点[4][36] - 2025年12月单月到位资金7972亿元，同比变化-26.7%[36][44] - 分资金类别看，2025年累计定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为2.8万亿元、1.3万亿元、1.4万亿元、3.3万亿元，累计同比变化分别为-16.2%、-17.8%、-7.3%、-12.2%[4][40] - 定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅较2024年分别收窄6.8个百分点和10.1个百分点，国内贷款和自筹资金降幅则分别扩大1.2个百分点和0.6个百分点[4][40] - 到位资金降幅收窄主要受销售端边际修复带动，资金回笼压力阶段性缓解[4][40] - 房地产融资协调机制持续优化，2026年1月监管部门最新政策指导，对符合条件的“白名单”项目贷款最长可展期5年[40] 投资建议 - 房地产开发领域：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展[4][47] - 物业管理领域：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余[4][47] - 房地产经纪领域：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家[4][47]