住房租赁监管政策落地 - 我国首部专门针对住房租赁的行政条例于9月15日正式实施，为租客和房东提供制度保障 [2] - 条例明确禁止将厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住，并对单间租住人数上限和人均最低租住面积做出规定，从源头杜绝“群租房” [2] - 文件在盘活存量房屋资产、培育住房租赁企业等方面给予发展空间，并提出坚持市场主导与政府引导相结合 [2] 二手房交易风险与监管提示 - 西宁市住房保障和房产管理局于9月24日发布提示，指出二手房交易中出现使用虚假身份等违规行为，提醒消费者注意交易安全 [1][3] - 提示建议消费者查看不动产证、核对产权人身份信息，并通过免费资金监管账户进行资金结算以规避风险 [3] - 随着二手房交易占比提升，消费者在房款支付、合同履约、物业交割等环节面临不确定性，对服务品质提出更高要求 [3] 行业主体提升交易保障举措 - 贝壳控股有限公司于9月22日发布“真保障”全流程服务保障体系，旨在通过标准化、可赔付的保障提升服务品质 [1][4] - 该体系涵盖35项服务承诺，包括6项平台级承诺和29项品牌级承诺，涉及真实房源、房款安全、佣金可退等重点环节 [4] - 贝壳设立1亿元“先C后B”专项保障金作为兜底，从2001年至2025年8月，平台服务承诺已累计退赔垫付37.6万单，共计55.6亿元 [5] - “真实房源，假一赔百元”等3项承诺已全国上线，而“房款安全，平台兜底”等承诺正在部分城市推进 [4][5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告围绕电子城展开调研，探讨其业务发展、业绩情况及未来规划等方面 ，公司虽面临地产板块收缩等挑战，但正积极转型科技服务业务以实现盈利修复 [24][26] 根据相关目录分别进行总结 调研基本情况 - 调研对象为电子城，所属行业是房地产服务，接待时间为2025年9月26日，接待人员包括副董事长、总裁张玉伟等 [17] 详细调研机构 - 参与调研的是参与公司网上2025年半年度业绩说明会的投资者 [20] 主要内容资料 - 公司未直接或间接持有玻色量子股权，于2025年4月发布《2025年度估值提升计划》规划市值管理工作 [24] - 科技转型成果包括构建科技服务业务体系及模式，在科技产业服务与信息数字化服务方面取得进展，如打造中关村（朝阳）工业AI产业园等 [24][25] - 2025年上半年营收和净利润同比大幅下降，原因是业务调整、存量项目去化放缓以及科技服务业务收入未抵消地产板块收缩缺口 [26] - 扭亏措施为加速存量地产去化并降低管理成本，推动科技产业和信息数字化服务业务发展 [26] - 目前不存在应披露而未披露的重大资产重组事项，公司聚焦夯实经营基本面 [27] - 软件销售及运维服务未来围绕“空间数智化”场景应用，推进智慧园区解决方案迭代和AI+行业应用研发 [27][28]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日微涨0.01%，领涨股为珠江股份（涨幅0.85%）[1] - 板块主力资金净流入2453.47万元，游资与散户资金分别净流出1360.85万元和1092.62万元[1] - 当日上证指数下跌0.65%至3828.11点，深证成指下跌1.76%至13209.0点[1] 个股价格表现 - 珠江股份收盘价5.92元（涨0.85%），成交量22.43万手，成交额1.33亿元[1] - 中天服务收盘价5.55元（涨0.73%），招商积余收盘价12.11元（涨0.58%）[1] - 特发服务跌幅0.22%至44.47元，我爱我家跌幅0.66%至3.01元[1] 资金流向分布 - 特发服务获主力资金净流入1262.28万元（占比4.1%），世联行主力净流入1068.32万元（占比9.17%）[2] - 我爱我家主力资金净流出1546.34万元（占比5%），皇庭国际主力净流出1045.53万元（占比9.97%）[2] - 招商积余游资净流出928.94万元（占比13.47%），南都物业散户净流入769.46万元（占比12.35%）[2]

香港楼市整体趋势 - 楼价预期全年升幅达3%至5% [1] - 差估署8月私人住宅售价指数环比上升0.14% 连升3个月 较年内低位回升1.26% [1] - 美联楼价指数9月22日报129.1点 较年内低位上升2.23% 年内迄今升0.76% [1] 租金市场表现 - 差估署8月私人住宅租金指数环比升1.12% 连升9个月且升幅扩大 [1] - 租金持续攀升激发租转买需求及长线投资者入市 [1] - 住屋需求殷切及政府吸纳人才政策推动租金进一步向上 [1] 政策与外部环境影响 - 香港施政报告措施及美国重启减息为楼市注入正面动力 [1] - 10月内地可能推出利好经济及楼市政策 对香港楼市产生正面作用 [1] - 港股持续造好叠加多项利好因素推动楼价续升 [1]

市场前景与价格走势 - 公司谨慎乐观认为香港住宅市场将触底反弹并在2026年实现交易量稳步复苏 [1] - 预期未来香港楼价将会平稳发展甚至微升主要基于恒生指数与楼价的高连动性及约2-3个月的滞后效应 [1] - 较低的借贷成本将吸引更多买家进入市场并支撑住宅价格香港各大银行调低最优惠利率0.125% [1] 影响因素与市场情绪 - 美联储于9月18日降息0.25%是引发香港银行调息的关键因素 [1] - 恒指近月急升带动香港楼市气氛趋向乐观 [1] - 如果恒生指数能够维持现水准或持续上升将对楼价产生积极影响 [1] 住宅租赁市场 - 公司预期香港住宅租金将维持上升趋势 [1] - 短期内租金增长可能会放缓因大专院校已经展开新学年 [1] - 香港政府致力于吸引优质人才及发展国际专上教育枢纽将推动住宅租赁需求不断增加 [1]

涉及的行业与公司 * 行业为房地产交易与服务行业，公司为贝壳[1] 核心业务与运营表现 * 公司业务分为直营链家和加盟贝联（非链家）两大块，非链家门店增速迅猛，活跃门店增长35.8%至超1.4万家，活跃经纪人增长7.3万人，总活跃门店数接近6万家，总活跃经纪人达49.2万人[5] * 公司2023年起整体产能恢复并创下新高，同时进行产能优化，对较差产能进行淘汰或调整[6] * 公司去年总GTV约3.25万亿元，其中二手房超2万亿元，新房超1万亿元，家装租赁等占一部分，今年二季度GTV达8,787亿元，同比增长5%[6] * 公司收入主要来自存量房（27.5%）、新房（近34%）、家装（15%）和租赁（超20%）四大板块[7] * 新房业务采用总价法计量，收入贡献高但80%需分给非链家团队，利润风险相对较弱[7] * 家装业务自2024年4月起项目层面实现平衡，预计2026年开始盈利，在北京市场表现突出[10] * 租赁业务增速快，收入接近200亿级别，今年上半年利润率逐渐提高至接近8%[7][10] * 贝好佳业务规模较小，公司明确不会大规模拿地[24] 市场地位与竞争优势 * 公司在全国二手房市场占有率约33%-34%，新房市场占有率约13%[4] * 链家在北京市场占有率接近50%，在上海市场占有率接近25%，核心城市网点布局构成硬性护城河[11][16][18] * 软性护城河包括ACN网络和楼盘字典，ACN网络促进经纪人合作，提升整体收益和佣金率溢价（链家平均2.5% vs 小中介1.7-1.8%）[11][12] * 楼盘字典提供真实房源数据支持，公司承诺四大真房源标准并实际赔付超46亿元，提升客户信任和品牌形象[11][13] * 链家凭借专业度和品牌信誉享有溢价，2024-2025年平均溢价率比行业平均水平高出0.5到0.7个百分点[14] 财务表现与股东回报 * 公司短期业绩受房地产行业下行影响，存在佣金率压力[4] * 利润率波动较大，当前水平在38%-39%，租赁业务增速高但利用率低拉低整体利润率，人员扩张也带来成本提升[8] * 管理层对未来三年给出7%以上的经营利润率指引[4][27] * 公司现金储备充足，达700多亿元[4][28] * 公司将回购授权从30亿美元提升至50亿美元，2024年分红和回购金额不低于11.6亿美元，预计股息率至少5%以上[4][28][29] * 扣除现金后市盈率略高于10倍，估值相对较低[28] 未来展望与风险 * 公司认为一旦政策出现反转或市场周期向上，凭借经营杠杆将具备较大业绩弹性[4][30] * 公司为实现稳定增长进行让利，如降低店东抽成比率，使非链家货币化比例达历史最低，短期内影响收入但市场回暖后将转化为收益[25][26] * 股权激励计划未归属部分约占总股份10%，公司通过回购缓解稀释影响[9] * 当前市场基本面逐渐恶化，但公司底线回报较高，若未来政策调整将是重大利好[28][29][30]

贝壳"真保障"服务体系推出 - 公司于2025年9月正式推出"真保障"全流程服务保障体系 从"真房源"延伸至"真保障" 构建安心交易闭环体验 [1] - 体系包含35项服务承诺 包括6个平台级承诺和29个品牌级承诺 形成覆盖交易全周期的风险防护网 [2] - 通过"1套标准+2个能力+1亿元保障金"构建服务闭环 采用先赔付后追偿机制保障消费者权益 [2][4] 资金安全保障成效 - "房款安全 平台兜底"承诺已在青岛等10城落地 资金损失概率控制在0.006% [1] - 智能风控系统基于百万级历史交易数据训练 可识别62类风险特征 实现7×24小时应急响应 [3] - 2024年7月至2025年7月间成功拦截1.6万单交易风险 资金存管当量提升至97.2% [3][4] - 保障资金规模达0.75万亿元 96%资金流向实现全程可追溯 [4] 具体保障案例 - 成都案例：智能风控系统触发"应实付不一致"预警 7小时内完成核查并追回误转款项1万元 [3] - 青岛案例：为李女士垫付5万元定金损失 协助司法维权 体现平台兜底保障能力 [2] 行业影响与战略布局 - 推动行业从"信息竞争"向"服务保障竞争"转型 重塑行业服务标准 [5] - 三大维度影响行业生态：消费者全流程保障 服务者风险共担 行业服务品质竞争升级 [5] - 青岛站已推出5项平台级安心服务承诺 包括真实房源假一赔百 交易不成佣金无理由退等 [5] - 未来将继续扩展服务承诺至更多城市和业务场景 [5]

房地产服务板块市场表现 - 9月25日房地产服务板块整体下跌0.84%，领跌个股为皇庭国际（跌幅2.90%）[1] - 上证指数当日下跌0.01%至3853.3点，深证成指上涨0.67%至13445.9点[1] - 板块内个股分化明显，我爱我家上涨0.33%至3.03元，而特发服务下跌1.63%至44.57元[1] 个股交易数据 - 皇庭国际成交量达54.88万手，成交额1.49亿元，居板块活跃度前列[1] - 我爱我家成交量为117.81万手，成交额3.57亿元，为板块最高[1] - ST明诚股价最低报1.83元，成交额1670.36万元[1] 资金流向特征 - 板块主力资金净流出6686.0万元，游资资金净流入2761.84万元，散户资金净流入3924.15万元[1] - 特发服务主力净流出3078.55万元（占比11.35%），散户净流入2680.45万元（占比9.88%）[2] - 珠江股份主力净流出2702.79万元（占比19.76%），但游资净流入882.58万元（占比6.45%）[2] - 我爱我家主力净流出3486.25万元（占比9.77%），游资净流入41.72万元（占比0.12%）[2]

股东结构 - 截至2025年9月19日公司股东总户数为74512户 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周央行公开市场有18268亿元逆回购到期,9月25日还有3000亿元MLF到期,央行将根据宏观经济情况保证流动性充裕 [4] - 昨日股指强势上涨,半导体等科技板块领涨,近期宏观环境总体偏利多,海外中美经贸会谈积极、美联储降息利好A股,国内经济数据不佳使政策"强预期"再起,股指趋势延续多头,建议调整做多,节前控制仓位 [6] 各目录总结 市场回顾 - 央行开展4015亿元7天期逆回购操作,4185亿元逆回购到期,单日净回笼170亿元 [3] - 昨日收盘沪深300涨1.02%至4566.1,上证50涨0.68%至2939.5,中证500涨1.99%至7323.7,中证1000涨1.7%至7534.2,沪深两市成交额23268亿,较昨日缩量1676亿,行业板块几乎全线上涨,仅旅游酒店板块逆市下跌 [5] 市场数据 - DRO01收盘价1.44,较前值变动2.41bp;DR007收盘价1.59,较前值变动11.09bp;GC001收盘价1.64,较前值变动2.00bp;GC007收盘价1.92,较前值变动12.50bp;SHBOR 3M收盘价1.57,较前值变动0.40bp;LPR 5年收盘价3.50,较前值变动0.00bp;1年期国债收盘价1.37,较前值变动1.50bp;5年期国债收盘价1.64,较前值变动2.50bp;10年期国债收盘价1.82,较前值变动2.20bp;10年期美债收盘价4.12,较前值变动 -3.00bp [3] - 沪深300收盘价4566,涨幅1.02%;IF当月收盘价4556,涨幅1.0%;上证50收盘价2940,涨幅0.68%;IH当月收盘价2942,涨幅0.6%;中证500收盘价7324,涨幅1.99%;IC当月收盘价7281,涨幅2.8%;中证1000收盘价7534,涨幅1.70%;IM当月收盘价7472,涨幅2.3%;IF成交量146745,较前值变动 -14.2%;IF持仓量263700,较前值变动 -4.7%;IH成交量62124,较前值变动 -12.7%;IH持仓量98305,较前值变动 -3.5%;IC成交量177180,较前值变动 -2.5%;IC持仓量255972,较前值变动 -2.2%;IM成交量293620,较前值变动 -10.8%;IM持仓量365491,较前值变动 -7.1% [5] - IF升贴水方面,下月合约3.40%,当月合约0.00%,当季合约3.35%,下季合约2.98%;IH升贴水方面,下月合约 -0.06%,当月合约 -1.24%,当季合约 -0.04%,下季合约 -0.06%;IC升贴水方面,下月合约9.44%,当月合约9.34%,当季合约9.66%,下季合约9.69%;IM升贴水方面,下月合约12.51%,当月合约13.11%,当季合约13.01%,下季合约12.21% [7]