北京商报讯（记者 王寅浩 宋雨盈）11月19日至20日，北京链家第26届"搏学大考"在全市10个考点举行，超过2万名经纪人奔赴考场。记者了解到，今年是搏 学大考第15年，相比往年，此次搏学大考除了房产交易服务之外，进一步增加了装修、省心租等居住服务的考核比重以及最新政策的解读，以提升经纪人的 综合服务能力，持续满足消费者多样化居住需求。 随着新居住时代来临，消费者对居住的需求正从"有的住"转向"住得好"，品质为先的新消费趋势正在形成，北京链家也在不断进行自我革新。据了解，此次 搏学大考在深度与广度上均有显著突破：一方面加大了对最新房产政策的解读与实战场景的应用，另一方面，对装修、省心租等新赛道业务知识的考核也进 一步加强，同时更加注重二手房交易与装修等业务的有效衔接。 对此，从业多年的经纪人刘根星感触颇深。他发现许多二手房买家在看房阶段会提出不少关于装修的问题，如果自己多一些专业知识，就能更好地给出建 议。在搏学大考备考过程中，刘根星深入了解了家装设计逻辑、空间规划方法、施工工艺要点等装修知识，通过多次实践，让他在房产交易中能更全面地读 懂客户的居住需求，助力客户实现从买房到装修的一站式服务体验。 现在，他已 ...

机构：国泰海通证券 研究员：涂力磊/谢皓宇/陈昭颖 本报告导读： 交易规模基本持平，两翼业务实现盈利。2025 年3Q，公司总交易额为7367 亿元，同比基本持平；净收 入为231 亿元，同比增加2.1%。 2025 年3Q，公司净利润为7.47 亿元，同比下降36.1%，经调整净利润为12.86 亿元，同比下降27.8%。 房产交易服务方面，公司在上海试点房客分离机制，帮助卖方经纪人构建更好的房源营销和销售能力。 房屋租赁服务方面，公司深度推进AI 与运营融合， 以及AI对服务者作业、客户体验的全链路赋能，该 业务在2025 年3Q 贡献超过1 亿元的利润。家装家居业务和房屋租赁服务均实现业务城市层面扣除总部 费用前的盈利，贡献利润占毛利的比例创历史新高。 二手规模稳健扩展，新房业务增速下降。2025 年3Q，公司的存量房业务的净收入为60 亿元，同比下降 3.6%；存量房交易的总交易额为5056 亿元，同比增加5.8%。2025 年3Q，贝壳存量房业务总交易额中贝 联模式占比为62.4%，环比下降1.1 个百分点，同比提高3.1 个百分点。2025 年3Q，贝壳存量房业务佣 金率为1.19%，其中链家存量 ...

投资评级 - 投资建议为“优于大市”评级，预计公司2025-2027年净利润分别为57.19亿元、62.44亿元、69.95亿元，给予2025年38倍PE估值，对应合理价值为60.83元，换算为每股66.85港元[4][16] 核心观点 - 公司当前积极发展非房业务应对周期风险，抓紧降费提效动作转为防守姿态，加大股东回馈力度提高投资价值[1] - 2025年第三季度总交易额为7367亿元，同比基本持平，净收入为231亿元，同比增加2.1%[4][17] - 2025年第三季度净利润为7.47亿元，同比下降36.1%，经调整净利润为12.86亿元，同比下降27.8%[4][17] - 家装家居业务和房屋租赁服务均实现业务城市层面扣除总部费用前的盈利，贡献利润占毛利的比例创历史新高，其中房屋租赁服务在2025年第三季度贡献超过1亿元的利润[4][17] - 公司深度推进AI与运营融合，以及AI对服务者作业、客户体验的全链路赋能[4][17] - 2025年第三季度回购金额达到2.81亿美元，单季度回购金额创近两年来新高，截至2025年第三季度末，公司今年斥资约6.75亿美元回购股份，金额同比增长15.7%，回购股数占2024年末总股本约3%[4][19] 财务表现 - 2025年第三季度存量房业务的净收入为60亿元，同比下降3.6%，存量房交易的总交易额为5056亿元，同比增加5.8%[4][18] - 2025年第三季度贝壳存量房业务总交易额中贝联模式占比为62.4%，环比下降1.1个百分点，同比提高3.1个百分点，存量房业务佣金率为1.19%，其中链家存量房业务佣金率为2.53%，贝联存量房业务佣金率为0.38%[4][18] - 2025年第三季度公司新房业务的净收入为66亿元，同比下降14.1%，总交易额为1963亿元，同比下降13.7%，新房业务贝联模式下的GTV占比为81.7%，环比提高0.1个百分点，同比提高1.3个百分点[4][18] - 2025年第三季度家装家居净收入为43亿元，同比增加2.38%，房屋租赁服务净收入为57亿元，同比增加45.3%[7] - 2025年第三季度毛利率为21.4%，净利润为7.47亿元，经调整净利润为12.86亿元[7] - 2025年预计营业总收入为104575.27百万元，同比增长11.9%，预计净利润为4153.15百万元，同比增长8.4%[3] - 2026年预计营业总收入为119557.75百万元，同比增长14.3%，预计净利润为4773.17百万元，同比增长14.9%[3] - 2025年预计每股收益为1.07元，2026年预计每股收益为1.16元，2027年预计每股收益为1.34元[5] 运营数据 - 截至2025年第三季度，门店数量为61393家，活跃门店数量为59012家，经纪人数量为545511名，活跃经纪人数量为471501名[7] - 2025年第三季度移动月活跃用户数量为4930万名[7] - 2025年第三季度存量房交易总交易额占整体交易额的68.63%，新房交易总交易额占整体交易额的26.65%[7] - 2025年第三季度家装家居净收入占整体净收入的18.61%，房屋租赁服务净收入占整体净收入的24.68%[7] 财务预测 - 2025年预计毛利率为23.15%，2026年预计毛利率为22.68%，2027年预计毛利率为22.23%[5] - 2025年预计销售净利率为3.66%，2026年预计销售净利率为3.47%，2027年预计销售净利率为3.46%[5] - 2025年预计ROE为5.34%，2026年预计ROE为5.78%，2027年预计ROE为6.63%[5] - 2025年预计资产负债率为47.70%，2026年预计资产负债率为50.62%，2027年预计资产负债率为53.93%[5] - 2025年预计P/E为43.91倍，2026年预计P/E为40.51倍，2027年预计P/E为35.25倍[5]

投资评级与估值 - 国泰海通予贝壳-W“增持”评级，预计2025-2027年经调整净利润分别为57.19亿元、62.44亿元、69.95亿元 [1] - 基于2025年38倍PE估值，对应合理价值为60.83元，换算为每股66.85港元 [1] 2025年第三季度财务与运营表现 - 2025年第三季度总交易额为7367亿元，同比基本持平，净收入为231亿元，同比增加2.1% [1] - 2025年第三季度净利润为7.47亿元，同比下降36.1%，经调整净利润为12.86亿元，同比下降27.8% [1] - 存量房业务净收入为60亿元，同比下降3.6%，其总交易额为5056亿元，同比增加5.8% [2] - 新房业务净收入为66亿元，同比下降14.1%，总交易额为1963亿元，同比下降13.7% [2] 业务模式与盈利能力 - 存量房业务中贝联模式交易额占比为62.4%，同比提高3.1个百分点 [2] - 存量房业务整体佣金率为1.19%，其中链家业务佣金率为2.53%，贝联业务佣金率为0.38% [2] - 新房业务贝联模式GTV占比为81.7%，同比提高1.3个百分点 [2] - 房屋租赁服务在2025年第三季度贡献超过1亿元利润，家装家居和房屋租赁业务均在城市层面实现扣除总部费用前的盈利 [1] 战略举措与股东回报 - 公司积极发展非房业务应对周期风险，并采取降费提效措施 [1] - 在上海试点房客分离机制，提升房源营销和销售能力，并深度推进AI与运营融合以赋能服务 [1] - 2025年第三季度回购金额达2.81亿美元，创近两年单季度新高，2025年累计回购金额约6.75亿美元，同比增长15.7% [3] - 自2022年9月启动回购至2025年9月末，累计回购金额约23亿美元，占启动前总股本约11.5% [3]

投资评级与估值 - 国泰海通予贝壳-W“增持”评级，预计2025-2027年经调整净利润分别为57.19亿元、62.44亿元、69.95亿元 [1] - 基于2025年38倍PE估值，对应合理价值为60.83元，换算为每股66.85港元 [1] - 公司通过发展非房业务应对周期风险，并加大股东回馈力度以提高投资价值 [1] 2025年第三季度财务与运营表现 - 2025年第三季度总交易额为7367亿元，同比基本持平，净收入为231亿元，同比增加2.1% [2] - 2025年第三季度净利润为7.47亿元，同比下降36.1%，经调整净利润为12.86亿元，同比下降27.8% [2] - 房屋租赁服务在2025年第三季度贡献超过1亿元利润，家装家居和房屋租赁业务均在城市层面实现扣除总部费用前的盈利 [2] 存量房业务表现 - 2025年第三季度存量房业务净收入为60亿元，同比下降3.6%，但总交易额为5056亿元，同比增加5.8% [3] - 贝联模式在存量房业务总交易额中占比为62.4%，同比提高3.1个百分点 [3] - 存量房业务整体佣金率为1.19%，其中链家业务佣金率为2.53%，贝联业务佣金率为0.38% [3] 新房业务表现 - 2025年第三季度新房业务净收入为66亿元，同比下降14.1%，总交易额为1963亿元，同比下降13.7% [3] - 新房业务贝联模式下的GTV占比为81.7%，同比提高1.3个百分点 [3] 战略举措与股东回报 - 公司在上海试点房客分离机制，以提升房源营销和销售能力，并深度推进AI与运营全链路融合 [2] - 2025年第三季度单季度回购金额达2.81亿美元，创近两年新高，截至当季末，年内累计回购约6.75亿美元，同比增长15.7% [4] - 自2022年9月启动回购至2025年9月末，累计回购金额约23亿美元，回购股数占启动前总股本约11.5% [4]

财务表现 - 公司2025年第三季度营收为231亿元人民币，同比增长2.1% [1] - 公司2025年第三季度非美国通用会计准则净利润为12.9亿元人民币 [1] 运营指标 - 公司第三季度总交易价值为7367亿元人民币，与去年同期相比基本持平 [1]

核心财务业绩 - 2025年第三季度总交易额为人民币7367亿元（1035亿美元），同比基本持平 [1] - 净收入为人民币231亿元（32亿美元），同比增加2.1% [1] - 净利润为人民币7.47亿元（1.05亿美元），同比减少36.1% [1] - 经调整净利润为人民币12.86亿元（1.81亿美元），同比减少27.8% [1] 分业务交易额表现 - 存量房交易总交易额为人民币5056亿元（710亿美元），同比增加5.8% [1] - 新房交易总交易额为人民币1963亿元（276亿美元），同比减少13.7% [1] 运营网络与用户规模 - 截至2025年9月30日门店数量为61393家，较上年同期增加27.3% [1] - 截至2025年9月30日活跃门店数量为59012家，较上年同期增加25.9% [1] - 截至2025年9月30日经纪人数量为54.55万名，较上年同期增加14.5% [1] - 截至2025年9月30日活跃经纪人数量为47.15万名，较上年同期增加11.4% [1] - 2025年第三季度移动月活跃用户数量平均为4930万名，而2024年同期为4620万名 [1] 战略举措与运营效率 - 公司通过组织结构升级、流程重构及科技创新提升业务效率和客户体验 [2] - 房屋租赁服务在2025年第三季度贡献超过人民币1亿元的利润 [2] - 2025年第三季度的运营费用为人民币43亿元，同比下降1.8%，环比下降6.7% [2] - 家装家居业务和房屋租赁服务均实现业务城市层面扣除总部费用前的盈利，其利润贡献占毛利的比例创历史新高 [2] 股东回报 - 2025年第三季度回购金额达到2.81亿美元，单季度回购金额创近两年来新高 [3] - 截至2025年第三季度末，年内累计回购金额约6.75亿美元，金额比去年同期增长15.7%，回购股数占2024年末总股本约3% [3] - 自2022年9月回购项目启动至2025年9月末，累计回购金额约23亿美元，回购股数占回购项目启动前公司总股本约11.5% [3]

核心财务业绩 - 2025年第三季度总交易额为人民币7367亿元（1035亿美元），同比基本持平 [1] - 净收入为人民币231亿元（32亿美元），同比增加2.1% [1] - 净利润为人民币7.47亿元（1.05亿美元），同比减少36.1% [1] - 经调整净利润为人民币12.86亿元（1.81亿美元），同比减少27.8% [1] 分业务交易额表现 - 存量房交易总交易额为人民币5056亿元（710亿美元），同比增加5.8% [1] - 新房交易总交易额为人民币1963亿元（276亿美元），同比减少13.7% [1] 运营效率与成本控制 - 2025年第三季度运营费用为人民币43亿元，同比下降1.8%，环比下降6.7% [2] - 房屋租赁服务在2025年第三季度贡献超过人民币1亿元的利润 [2] - 家装家居业务和房屋租赁服务均实现业务城市层面扣除总部费用前的盈利，贡献利润占毛利的比例创历史新高 [2] 门店与经纪人网络扩张 - 截至2025年9月30日门店数量为61393家，较上年同期增加27.3% [1] - 截至2025年9月30日活跃门店数量为59012家，较上年同期增加25.9% [1] - 截至2025年9月30日经纪人数量为54.55万名，较上年同期增加14.5% [1] - 截至2025年9月30日活跃经纪人数量为47.15万名，较上年同期增加11.4% [1] 用户活跃度与科技赋能 - 2025年第三季度的移动月活跃用户数量平均为4930万名，而2024年同期为4620万名 [1] - 公司通过组织结构升级、流程重构及科技创新，持续探索业务提效和客户体验提升的路径 [2] - 在上海试点"房客分离"机制，帮助卖方经纪人构建更好的房源营销和销售能力 [2] - 深度推进AI与运营融合，以及对服务者作业、客户体验的全链路赋能 [2] - 未来将加速AI能力在核心业务场景的深度渗透，推进服务者和消费者体验的双重提升 [2] 股东回报与股份回购 - 2025年第三季度回购金额达到2.81亿美元，单季度回购金额创近两年来新高 [3] - 截至2025年第三季度末，今年斥资约6.75亿美元回购股份，金额比去年同期增长15.7% [3] - 回购股数占2024年末总股本约3% [3] - 自2022年9月回购项目启动以来，截至2025年9月末，累计回购金额约23亿美元，回购股数占回购项目启动前公司总股本约11.5% [3]

文章核心观点 - 公司通过坚持长期主义、苦练基本功和履行社会责任，成为房地产经纪行业中穿越周期的标杆企业 [1][22] - 公司的品牌根基在于其“安心服务承诺”保障体系和将经纪人视为核心资产的专业化建设 [1][11] - 公司致力于重构房产经纪行业价值坐标，将门店打造为社区服务中心，实现与城市共生 [4][20][22] 安心服务承诺体系 - 公司的安心服务承诺始于2017年，历经八年迭代，已发展成为涵盖二手房、新房、租赁三大领域的二十项承诺保障体系 [7] - 截至2025年9月，该承诺已累计支出保障金16.08亿元，保障交易15.19万笔 [7] - 具体承诺包括“交易不成，佣金全退”、“签前查封，先行垫付”等，为复杂房产交易提供安全锁 [6][7] - 该体系是公司抵御市场不确定性的核心武器，能促成高风险房源（如存在高额抵押的房产）在24小时内闪电成交 [1][6] 经纪人队伍建设 - 公司将经纪人视为最核心的品牌资产，致力于让经纪人成为真正值得信赖的职业 [11] - 公司设立大型培训基地，通过系统化课程、实战模拟与持续学习，培养经纪人的专业素养和服务意识，使其成长为顾问型专家 [14] - 公司要求经纪人坚守正直、专业、责任感的职业底线，并提供从新人到专家的完整成长路径 [14] - 公司创立“了不起的经纪人盛典”以表彰一线经纪人的优秀事迹，如见义勇为、专业服务等，弘扬向上向善的精神 [12] 社区服务与公益实践 - 公司将门店功能延伸，在全市设立了65家骑手驿站，为外卖骑手和快递员提供休息、饮水、充电等免费服务，并计划在年底扩展至120家 [20] - 门店举办如儿童画展等社区活动，尝试与社区进行深度链接，使门店成为社区的公共空间和温暖驿站 [20] - 公司发起了超过2万次社区志愿服务，参与的经纪人超过6.8万人次，践行“链家在身边，有事您说话”的服务理念 [20] - 门店的公益举措（如店总自购冰柜为户外工作者提供免费冰水）获得了社区和市民的广泛好评，带动了更多企业加入 [17][19]

安心服务承诺体系 - 安心服务承诺始于2017年，历经八年迭代，已发展为涵盖二手房、新房、租赁三大领域的20项承诺保障体系 [2][7] - 截至2025年9月，该承诺累计支出保障金16.08亿元，保障交易15.19万笔 [1][7] - 具体承诺包括“交易不成，佣金全退”、“签前查封，先行垫付”等，为高额抵押等高危房源交易构建信任桥梁和安全保障 [6][7] 品牌认可与长期主义 - 公司荣获“第一财经·2025年度品牌力量案例”中的“历久出新典范”奖项，表彰其经受时间考验和周期冲击的品牌表现 [2] - 品牌根基在于长期主义，通过“练好基本功”来抵御市场不确定性，而非随波逐流或激进冒进 [6][18] - 公司选择了一条“慢功夫”的道路，致力于为消费者提供安全感和幸福感 [9][18] 经纪人团队建设 - 经纪人被视为最核心的品牌资产，其职业价值在于成为值得信赖的顾问 [10] - 公司创立“了不起的经纪人盛典”以表彰一线经纪人，记录其见义勇为、专业服务等事迹 [10][11] - 位于青浦的大型培训基地对经纪人进行系统化培训，内容涵盖业务知识、服务意识和职业操守，强调正直、专业和责任感 [13] 社区服务与公益实践 - 公司在全市设立了65家“骑手驿站”，为外卖骑手和快递员提供免费休息、饮水、充电等服务，并计划在年底扩展至120家 [14][16] - 部分门店举办儿童画展等社区活动，使门店功能延伸为社区公共空间，加强与社区的深度链接 [16] - 截至目前，公司在上海已发起超过2万次社区志愿服务，参与的经纪人超过6.8万人次 [16]