公司治理 - 公司于2025年10月24日召开第二届第三十三次董事会会议，审议了包括《关于聘任会计师事务所的议案》在内的文件 [1] 财务与经营 - 公司2024年1至12月份营业收入几乎全部来源于物业管理服务，该业务占比高达99.97% [1] - 公司当前市值为69亿元 [1]

报告核心观点 - 2026年房地产行业投资策略核心是"避险为基，寻优为策"，聚焦"轻资产+好企业" [3][4][5] - 行业将持续筑底，投资机会源于商业模式重塑和估值体系改变，而非传统周期反弹 [4][60] - 投资主线为"向轻、向好"，优先选择商业模式优、现金流确定的轻资产运营商与财务稳健的头部房企 [69][76] 2025年基本面与行情复盘 2025年各子行业业绩表现 - A股109家地产股中，物业板块盈利表现最佳，6家公司归母净利润全部为正，占比100%；开发商板块52家公司中仅30家盈利，占比58% [12][13] - H股100家地产股中，物业板块19家公司全部盈利，占比100%；开发商板块61家公司中仅17家盈利，占比28% [12][13] - A股商管板块毛利率达47.08%，净利率9.17%，盈利能力突出；物业板块归母净利润增速达28% [16][17] - H股商管板块平均归母净利润5.93亿元，毛利率48.78%；物业板块净利润增速29% [20][19] - 产业园企业因集中交付和投资收益增长，A股归母净利润增速达23% [16][17] 2025年各子行业股价表现 - A股物业板块年内累计涨幅33%，产业园板块涨幅29%，完全转型类股票涨幅27% [22][23] - H股商管板块年内累计涨幅14%，表现稳健；开发商板块下跌3% [22][23] - 物业和商管板块股价方差较小（A股物业0.27，H股商管0.21），显示收益稳健；转型类板块方差最大（A股完全转型0.51），风险较高 [22][23] - 股价驱动因素包括科技投资、估值低位、好房子概念、高股息率和高利润率等 [25][27] 2025年策略回顾 - 2025年投资策略聚焦"地产+消费"、好房子企业、中介三类标的，年内加推物业和商管板块 [31][32][33] - 实际推荐标的表现分化，部分头部房企和轻资产运营商表现符合预期 [31][32][33] 2026年度行业机会挖掘 政策及宏观视角 - 2025年商品房销售面积预计不足9亿平，新开工面积已低于销售面积，待售库存占主导 [41][44] - 长期房地产销售中枢可能维持在6亿平，对应总需求体量约6万亿元 [48][49] - 70大中城市新房价格同比下跌13%，二手房价格同比下跌25%，价格下行压力显著 [43][44] - 政策方向聚焦需求侧调整（如限购限贷放松）、降低购房成本（首付比例降至15%，房贷利率降至3%左右）及财政发力（土地盘活、收储、城中村改造） [38][39] 经营基本面视角 - 2026年行业仍处周期底部，开发商和中介属顺周期板块，处于底部区间；商管和物业属防御型板块，有望穿越周期 [51] - 城镇化率从2025年的67.8%稳步提升至2030年的71.8%，但人口总量呈下降趋势，新增住房需求占比从55%降至45% [47][49] - 供给侧出清、好房子产品迭代及库存去化难度加大，对高土地储备房企构成资金压力 [48][49] 投资视角 - 开发商投资逻辑从"博弈政策放松"转向"投资永续经营能力"，重点关注信用极佳、产品力突出、布局精准及向"开发+运营"转型的企业 [52][53] - 商管公司估值核心将从"持有资产价值"转向"管理输出能力"，拥有强大品牌和标准化运营体系的轻资产管理商更具优势 [57][60] - 物业行业将经历"价值回归"，投资者更青睐关联方风险小、具备市场化外拓能力、现金流健康的企业 [57][61] - 产业园成功的关键在于成为"产业投资人"，通过产业投资和孵化分享租户成长红利 [57][62] - 转型股需一事一议，重点验证新业务是否建立独立、可持续的竞争优势 [57][62] 选股思路和推荐组合 选股思路 - 2026年投资进入深度挖掘"α个股"阶段，策略排序为：商管>物业>产业园>中介=开发商龙头>转型标的 [66][68] - 主线一（防守与价值）：配置现金流安全、具备"开发+运营"能力的龙头房企 [67][70] - 主线二（成长与重估）：聚焦轻资产赛道，关注商管与物管的品牌护城河和REITs价值重估 [67][70] - 主线三（反转与机遇）：审慎参与转型，优选路径清晰、资源匹配的公司 [67][68] 推荐组合 - 商管和物业板块：华润万象生活（市值952亿港元，年内涨幅44%，[77]）、恒隆地产（市值447亿港元，涨幅42%）、太古地产（市值1246亿港元，涨幅37%） [77] - 优质头部房企：华润置地（市值2094亿港元，涨幅30%）、建发国际集团（市值381亿港元，涨幅30%）、滨江集团（市值349亿元，涨幅30%）、招商蛇口（市值861亿元）、建发股份（市值302亿元） [77] - 商管板块边际景气度评分4.5（最高5分），预期差4.5分，为最具吸引力赛道；物业景气度3.0分，预期差3.5分，属稳健选择 [73][74]

展会概况与成果 - 2025深圳国际物业管理产业博览会以“启新机，链未来”为主题，云集约300家展商、100多家省市行业协会，吸引5万人次专业观众，线上传播触达受众超100万人次，共达成意向合作近4000项，累计促成战略合作额超3.5亿元 [1] - 展会精心打造“美好生活体验馆”和“AI+物业科技馆”两大核心展馆，并设置“南山经验主题展区”等四大特色展区，全面呈现深圳物业崭新多元面貌 [1] - 活动承办方认为展会对建设现代化人民城市和构建物业行业多元共生新格局具有积极作用 [1] 行业科技融合与创新 - 人工智能技术与物管行业深度融合，“AI+物业科技馆”集中展示了园林绿化、社区安全、电梯运维等场景的智能解决方案 [2] - 多家公司展示了AI产品，包括招商积余的10款机器人、兴海物联的自助服务终端、一应科技的AI瞰谱品质巡检系统以及博思高科技的AI门岗机器人 [2] - 全国12家物企同场竞技，决出全国首个“AI+物业场景应用推广创新大赛”桂冠 [2] 行业规模与数据 - 根据《2025深圳市物业管理行业高质量发展报告》，深圳纳入统计的1593家物业企业2024年度总营收达1588.34亿元，其中主营业务收入约1427.91亿元 [2] - 行业全国在管物业项目共计25195个，总建筑面积36.09亿平方米，从业人员总数67.27万人，其中在深圳的从业人员约20万人 [2] - 深圳物博会已成为擦亮“深圳物业”品牌的重要载体，促进物业管理产业链供需合作与协同发展 [2]

展会概况 - 2025深圳国际物业管理产业博览会主题为"启新机，链未来"，在深圳会展中心举行，为期2天 [1] - 展会汇聚近300家物业管理领域的上下游品牌企业 [1] - 展会设置两大核心展馆与四大特色展区，包括"美好生活体验馆"、"AI+物业科技馆"等 [1] AI与科技应用 - AI+物业科技馆集中展示了园林绿化、社区安全、电梯运维等场景的智能解决方案 [1] - 招商积余科技展示"机器人总动员"展区，集结巡检、清洁、服务全场景智能机器人矩阵 [2] - "招小巡"巡逻机器人搭载红外热成像仪与多传感器，可在恶劣天气下替代人工巡逻，并具备语音劝导和SOS紧急求助功能 [2] - 室内巡检机器狗"灵卫"机身55厘米，适配写字楼大堂等结构化场景，响应速度与避障精度高 [2] - 无人清扫设备搭载智能路径规划系统，可实现2厘米贴边清扫，作业效率达人工的4-6倍，帮助物业项目降低25%人力成本 [2] - AI数字人通过语音交互提供咨询引导，智慧门岗3秒完成人员识别放行 [2] 行业趋势与战略 - AI+物业的核心亮点在于技术生态协同，机器人采集的数据通过平台分析可为物业决策提供精准支撑 [2] - "机器人军团"旨在通过科技释放人力，实现"机器替岗+人机协作"的高效服务模式，而非简单替代传统服务 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 看好"好房子"新赛道以及购物中心价值重估 [3] - "好房子"政策将引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 推荐四类标的：1）好房子房企；2）商业地产重估及低估值修复房企；3）二手房中介；4）物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（10月18日-10月24日）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [4] - 分城市能级看，一二线城市合计成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市合计成交20.8万平米，环比上升11.7% [4] - 与历史对比，上周成交较2024年周均成交291.7万平米下降12%，但较2025年周均成交231.7万平米上升10.7% [4] - **月度同比**：10月（10月1日-10月24日）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3] - 分城市能级看，一二线城市成交同比-20.7%，三四线城市成交同比-42.6%，分别较9月同期环比-12.2%和-1% [3] - 年初累计至今，34城成交0.98亿平米，同比下降12.5% [6] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（10月18日-10月24日）13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [12] - **月度同比**：10月截至上周累计成交293.1万平米，较9月同期环比下降23.7%，较去年10月同期同比下降20.1% [12] - 年初累计至今，13城二手房成交4795.5万平米，同比上升3.4% [12] 新房库存与去化 - **推盘与去化**：上周15个重点城市合计推盘71万平米，合计成交105万平米，对应成交推盘比为1.48倍 [20] - 近期成交推盘比呈现波动，2025年7月、8月、9月分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [20] - **可售面积**：截至上周末（2025年10月24日）15城合计住宅可售面积为8975.4万平米，环比下降0.4% [20] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策与数据 - 二十届四中全会提出要推动房地产高质量发展 [28] - 国家统计局公布2025年1-9月全国累计房地产开发数据：投资额67,706亿元（同比-13.9%）；销售面积65,835万平米（同比-5.5%）；销售额63,040亿元（同比-7.9%） [28] - 2025年9月单月数据：投资额7,397亿元（同比-21.3%）；销售面积8,531万平米（同比-10.5%）；销售额8,025亿元（同比-11.8%） [28] - 财政部公布前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比下降4.2% [28] 地方因城施策 - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元 [28] - 武汉经开区为购买首套商品房家庭提供贷款利息补贴，最高补贴4万元 [28] - 深圳自2025年11月起2年内，无房职工每月可按申请当月应缴存额的80%提取公积金用于支付房租 [28] 土地市场动态 - 越秀以77.4亿元竞得上海静安区地块 [28] - 绿城以5亿元拍得广州番禺区宅地，成交楼面价25,936元/平方米，溢价率17.78% [28][31] 重点公司动态 地产公司 - **经营业绩**：中国海外发展2025年1-9月累计合约物业销售额1,705亿元（同比-14%），销售面积756万平方米（同比-1%） [34] - **融资活动**：保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1131.8亿元；越秀地产发行28.5亿元人民币绿色点心债券（3年期，收益率3.3%）；保利发展发行中期票据（5亿元/3年/2%和25亿元/5年/2.21%）；招商蛇口拟发行公开债券（40亿元/3年/1.9%） [34] - **股份回购**：截至10月21日，华发股份共耗资2.9亿元，累计回购5,510万股 [34] 物管公司 - **股份回购**：10月17日-10月23日，贝壳-W共耗资约2,500万美元回购股份约405万股；10月22日-10月24日，绿城服务共耗资约300万港币回购股份约64万股 [36] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益为-1.73%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第18位 [38] - **个股表现**：涨幅前五位个股为新华联、*ST中迪、荣丰控股、黑牡丹、深振业A；跌幅后五位个股为中润资源、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族 [38][41] - **估值水平**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益为-0.62%，板块表现弱于大市 [44] - **个股表现**：涨幅前五位个股为宝龙商业、弘阳服务、和泓服务、世茂服务、宋都服务；跌幅后五位个股为中奥到家、卓越商企服务、佳兆业美好、佳源服务、第一服务控股 [44][48] - **估值水平**：物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍；截至上周末，板块平均2025、2026年PE分别为14倍、12倍 [3][45]

行业投资评级与核心观点 - 报告对部分重点公司给予“买入”或“增持”评级，例如保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳-W、华润万象生活等为“买入”，我爱我家、绿城管理控股等为“增持” [70] - 核心观点认为长期来看，“十五五”规划明确推动房地产高质量发展，将利好聚焦核心城市、主打改善型产品的房企；短期来看，当前地产板块估值偏低，建议逢低配置，并预期四季度政策仍有加码空间以带动市场止跌回稳 [6] - 投资建议包括重点布局核心一二线城市、具备持续拿地能力的开发商，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；受益于市场活跃度提升的中介平台贝壳、我爱我家；以及物管商管龙头华润万象生活 [6] 政策与行业动向 - 二十届四中全会审议通过“十五五”规划建议，首次将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，政策重心指向城市更新和“好房子”建设 [4][12] - 近期地方政策持续宽松，例如威海放宽公积金提取范围用于购房首付款和加装电梯；广州计划2025年完成城中村改造固定资产投资1000亿元，并优化公积金政策；南京、杭州等地出台针对多子女家庭或特定区域的购房补贴及公积金支持措施 [60][62] 市场行情回顾 - 本周（10月18日-10月24日）A股地产板块上涨1.5%，在申万行业中排第18位；港股地产板块上涨1.2%，排第8位；恒生物业指数上涨2.2%，但相对收益为负（相对恒生中国企业指数-1.7%，相对沪深300指数-1.0%） [2] - 个股方面，地产板块涨幅前五为盈新发展（+61%）、ST中迪（+27.6%）、*ST荣控（+19.8%）、弘阳地产（+19%）、黑牡丹（+15%）；物业板块涨幅前五为宝龙商业（+21.5%）、弘阳服务（+21.2%）、和泓服务（+12.5%）、中天服务（+8%）、世茂服务（+6.1%） [25][31][35] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面1521万平方米，单周环比+52%，单周同比-14%，平均溢价率4%；年初至今累计宅地成交建面33812万平方米，累计同比-9.9% [2][36] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为：中海地产（608亿元）、绿城中国（559亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、招商蛇口（362亿元） [36][40] 新房市场数据 - 本周47城新房成交面积429万平方米，周环比+4%，周同比-13%；分能级看，一线城市周环比+10%、周同比-24%；二线城市周环比-6%、周同比-2%；三四线城市周环比+11%、周同比-16% [3][41] - 2025年1-9月全国商品房销售面积累计同比-5.5%（降幅扩大0.8个百分点），销售金额累计同比-7.9%（降幅扩大0.6个百分点）；9月70城新房价格指数环比-0.4%（跌幅扩大0.1个百分点），同比-2.7%（跌幅收窄0.3个百分点） [5][14] 二手房市场数据 - 本周22城二手房成交面积260万平方米，周环比-3%，周同比-15%；分能级看，一线城市周环比-2%、周同比-21%；二线城市周环比-7%、周同比-15%；三四线城市周环比+2%、周同比-5% [3][49] - 9月70城二手住宅价格环比-0.6%（跌幅持平），同比-5.2%（跌幅收窄0.3个百分点）；其中一线城市二手住宅价格环比-1.0% [5][14] 行业运行指标 - 2025年1-9月全国房地产开发投资同比-13.9%（降幅扩大1.0个百分点），新开工面积同比-18.9%（降幅收窄0.6个百分点），竣工面积同比-15.3%（降幅收窄1.7个百分点） [5][14] - 本周10城商品房库存1.03亿平方米，环比-0.3%，同比-6.6%；去化周期27.7个月，较上周缩短0.7个月，但较去年同期延长2个月 [56][59] 重点公司动态 - 保利发展第三季度营业收入568.65亿元，同比+30.65%，但归母净利润-7.82亿元，同比-299.19%；中国海外发展前三季度营业收入1030亿元，同比-6%，经营利润131.5亿元，同比-27.7% [63] - 非开发类公司中，贝壳-W持续进行股份回购，近期多次每日耗资500万美元回购；绿城服务、碧桂园服务等物管公司也有回购动作 [65]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 核心观点认为“好房子”政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市利好共振 [3] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 报告推荐关注好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介以及物业管理四类投资机会 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/18-10/24）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [3][4] - 其中一二线城市成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市成交20.8万平米，环比上升11.7% [3][4] - 10月（10/1-10/24）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3][6] - 一二线城市10月成交同比-20.7%，三四线城市同比-42.6% [3][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [3][12] - 10月截至上周累计成交293.1万平米，同比-20.1%，较9月同期环比-23.7% [3][12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘71万平米，成交105万平米，成交推盘比为1.48倍 [3][21] - 截至上周末15城合计住宅可售面积8,975.4万平米，环比-0.4% [3][21] - 3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [3][21] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [3][30] - 2025年1-9月全国房地产开发投资额67,706亿元，同比-13.9%；销售面积65,835万平米，同比-5.5%；销售额63,040亿元，同比-7.9% [3][30] - 9月单月投资额7,397亿元，同比-21.3%；销售面积8,531万平米，同比-10.5%；销售额8,025亿元，同比-11.8% [3][30] - 前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比-4.2% [3][30] - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元；武汉经开区为首套购房家庭提供最高4万元贷款利息补贴 [3][30] 物管行业 - 2025深圳国际物业管理产业博览会展示AI物业等行业新趋势 [34] 重点公司公告 地产公司 - 中国海外发展1-9月累计销售面积756万方（-1%），销售额1,705亿元（-14%） [3][36] - 保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1,131.8亿元 [3][36] - 越秀地产发行28.5亿元绿色点心债券，期限3年，收益率3.3% [3][36] - 保利发展发行5亿元3年期中票（利率2%）和25亿元5年期中票（利率2.21%） [3][36] - 华发股份累计回购5,510万股，耗资2.9亿元 [3][36] 物管公司 - 贝壳-W于10月17日-23日共耗资约2,500万美元回购股份约405万股 [38] - 绿城服务于10月22日-24日共耗资约300万港币回购股份约64万股 [38] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益-1.73%，板块表现弱于大市 [3][40] - 板块在31个板块中排名第18位 [3][40] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3][45] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，相对收益-0.62%，表现弱于大市 [3][47] - 板块平均25/26年PE分别为14/12倍 [48]

法拍房物业费纠纷案例核心 - 深圳市中级人民法院发布案例，明确法拍房原业主拖欠的过户前物业费由原业主承担，过户期间及之后的费用由新业主承担 [1][3] - 案件涉及物业费及维修基金欠款总额为21770.13元，其中物业费14614.99元，维修基金733.78元 [2][3] - 法院判决依据合同相对性原则及拍卖公告内容，原业主周某需支付13076.57元物业费及656.54元维修基金，新业主王某需支付1538.42元物业费及77.24元维修基金 [3] 法拍房行业潜在风险 - 法拍房交易热度持续攀升，但此类房产常伴随权利负担，如欠付物业管理费等问题 [4] - 购房者在参与竞拍前需充分了解标的房屋可能存在的各种风险，包括房产是否附带租约拍卖等 [4]

物业行业治理监督 - 沈阳市纪检监察机关聚焦物业领域突出问题，协调住建、公安、应急等职能部门推动整改[1] - 通过信访举报、12345热线、大数据监督等方式拓宽线索来源，起底近5年物业领域问题线索[1] - 深化运用“室组地”联合办案机制，严肃查处党员领导干部违纪违法案件[1] 具体问题解决措施 - 皇姑区纪委监委推动解决黄河街道紫荆花西社区等小区电梯更新资金筹集与施工协调难题，完成130部老旧电梯更新改造[2] - 苏家屯区纪委监委推动6个小区老旧电梯维修更新，为3300余户居民解决出行问题[2] - 大东区纪委监委督促街道加强物业服务日常管理，向问题集中街道制发纪检监察建议书以解决突出问题并建章立制[2] 科技赋能与长效治理 - 联合职能部门开发小区物业管理大数据监督系统，嵌入14个监督模型对公共收益使用等进行信息化监测[3] - 推动开发业主实名投票表决系统并通过人脸与不动产信息双认证试点运行，解决外地投票难问题并提高居民参与度[3] - 针对案件暴露的公共收益、项目招标等问题制发纪检监察建议书，推动从阶段性整治向常态长效治理转变[3]

公司自研清洁机器人进展 - 截至10月20日，公司自主研发的清洁机器人已在广州、北京、上海、大连等地的17个项目中投入使用 [2] - 清洁机器人已进入量产阶段，年内计划落地220个项目，突破1000台 [2] - 自研机器人具备强大的场景适应性与稳定的作业能力，能够适应社区清洁中的复杂场景 [2] 自研动机与产品优势 - 选择自研是因为市场现有清洁机器人在复杂的社区公区清洁中适应性不高 [2] - 社区需要深度定制的机器人，需实现干湿分离、满足长时间连续工作，并能在复杂环境下工作，如灵活穿过半开的消防门 [2] - 自研机器人具体功能包括通过边刷聚拢处理石子等固体垃圾，"活水洗地+浮动刮板"系统能即时回收污水，对酱油等湿垃圾实现"即洗即干" [2] 公司的数据优势与商业化前景 - 公司拥有丰富的服务场景数据，包括空间数据、障碍物和垃圾信息等，为机器人硬件定制和模型训练提供了巨大支持 [3] - 除自用外，清洁机器人有商业化落地的可能，公司估算自身需求量约3万台 [3] - 基于公司在物业服务市场约3%的份额，推算行业需求量在百万台以上，未来有望成为千亿规模行业 [3] 行业数字化趋势 - 物业行业正加速迈向以数字化、人工智能与AIoT为核心的未来 [3] - 2024年，92.86%的头部物业企业高度关注AI大模型的行业落地，42.86%的企业已将其应用于具体业务场景 [3]