公司近期动态 - 贵阳城投物业管理有限公司近期与贵阳市云岩区黔灵镇金海社区合作，针对百花新苑B区、C区及沿街商铺区域开展了老旧小区品质提升活动 [1] - 活动内容包括环境卫生整治与安全隐患排查专项行动，具体措施为清理商铺门前落叶、生活垃圾、绿化带隐藏废弃物，清除楼道及公共区域的非法小广告，并对地面油污进行深度冲洗 [1] - 活动显著改善了商铺周边环境卫生状况，并获得了社区居民的广泛好评 [1] 公司未来计划 - 公司将聚焦老旧小区治理痛点和民生服务堵点，持续深化老旧小区的物业服务标准 [1] - 公司将通过实践体验、座谈研讨、案例教学等多元化形式，在服务方式上推陈出新 [1] - 公司将推动党建与物业服务深度融合，引领党员立足岗位、精研业务、勇于担当，以切实提升物业服务品质，目标是打造环境宜人、邻里和睦、居民满意的美好家园 [1]

事件概述 - 山西大同东方罗马城小区物业于12月23日发布通知，自12月25日起禁止新能源汽车进入地库，理由是为消除消防安全隐患，担心新能源车辆自燃引发事故 [1] - 该通知仅预留两天应对时间，导致新能源车主被迫在路边或其他小区寻找车位，给业主造成不便与损失 [1] - 小区内所有新能源车主反应均较为强烈，一位车主表示自家车位花费十余万元购入，每月还需缴纳120元管理费 [1] - 当地迎宾街道办已收到多位居民反馈，相关部门正在就此事件进行协商 [1] 行业与公司影响 - 该事件凸显了物业管理方在新能源汽车普及背景下，对配套充电设施及停车安全管理措施的滞后与不足 [1] - 事件反映出新能源汽车（特别是电池安全）的公众认知与风险管理，已直接影响终端用户的财产使用权与生活便利性 [1] - 物业公司单方面快速推行禁令，与业主（消费者）之间产生了直接的权益冲突和经济纠纷 [1]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级 报告的核心观点 * 物业管理行业正经历深刻转型，角色从“社区服务者”向“城市治理参与者”升级，业态从“基础服务”向“增值服务”延伸，发展模式从劳动密集型向技术驱动型转型 [8] * 行业面临营收增速放缓、利润低迷、规模增速放缓等挑战，亟需通过科技赋能优化成本结构、提升服务质效来破局 [10] * 政策层面持续推动智慧社区与智慧物业建设，为行业指明了具体的发展方向与场景 [15][16][39] * 资本市场方面，部分头部物业企业因母公司债务问题导致股权被质押，凸显了物业公司构建独立市场化运营能力的紧迫性 [26][28] * 企业动态显示行业规模扩张仍在继续，第三方市场拓展和关联方项目承接是重要手段，同时企业积极布局城市服务、居家养老等新赛道 [55][56][57][32][34] 根据相关目录分别进行总结 宏观动态 * 全国城市更新工作推进会强调发挥“一委一办一平台”作用，推动“物业服务进家庭”，并建立房屋全生命周期安全管理制度 [8] * 北京市“十五五”规划建议提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施物业服务质量提升行动 [25] 政策动态 * 国家发改委发布《招标采购全流程管理指引》，强化招标方责任，要求对中标候选人信用与履约能力进行核验，将倒逼物业企业注重自身资质与服务质量 [12][13] * 国务院发布《关于加快场景培育和开放推动新场景大规模应用的意见》，在智慧城市领域明确提及推进智慧社区建设，加快开放重点应用场景 [38][39] * 住建部等部署开展高层建筑消防安全排查整治，重点关注外墙改造、内部装修、消防设施及日常管理，物业企业需将消防安全置于首位 [19][21] * 地方层面，海口市就《物业管理委员会指导意见》公开征求意见，旨在规范物管会组建与运行 [42][43]；黑龙江省印发住宅物业服务退出工作指导规则，建立监督退出机制以破解旧物业拒退难题 [46][47] 行业动态 * 科技化建设：中国物业管理行业科技化演进分为信息化工具单点应用期（2000-2013年）、数字化系统集成期（2014-2020年）、智能化应用推广期（2021年至今）三个阶段 [10] * 车位管理费争议：车位管理费本质是物业服务费的一部分，收费标准需遵循相关规定；业主认为不合理可向主管部门投诉，物业企业不应以“拦车”方式催缴，而应通过提升服务与透明沟通来提高收缴率 [17][18] * 市场拓展数据：2025年11月，新增项目以住宅为主（占比43.0%），其次为商业办公（18.4%）和工业项目（11.5%） [49]；招标项目同样以住宅物业为主 [54] * 规模扩张：2025年11月，碧桂园生活服务新增合约面积400万平方米，华润万象生活新增398万平方米，世茂服务控股新增344万平方米 [55]；第三方市场拓展方面，碧桂园生活服务拓展360万平方米，世茂服务控股拓展336万平方米 [56]；承接关联方面积方面，中海物业承接89万平方米，华润万象生活承接83万平方米 [57] * 城市服务拓展：2025年11月，深业物业运营集团在城市服务领域中标金额达4465万元，深圳星河智善生活为2666万元 [60][61] 资本市场 * 市场表现：2025年11月，恒生指数下跌0.18%至25858.89点；港股物业服务企业中，德商产投服务涨幅最大，达24.62%，恒大物业上涨21.37% [63] * 股权质押：万科企业将其持有的全部万物云股份（约6.606亿股，占表决权57.16%）质押给深铁集团，为贷款提供担保 [26]。这警示优质物企可能成为房企的“融资筹码”，一旦母公司债务违约可能导致控制权变更 [28] * 企业停牌：瑞森生活服务发布中期业绩，收益约9.97亿元，净利润扭亏为盈至5750万元，但已停牌超1年，距离退市红线仅剩3个月，独立调查与内控审查结果仍是复牌关键 [30][31] 企业动态 * 科技应用：众安智慧生活引入人形机器人“小围兜”进入社区，与业主互动 [83]；中指研究院研发AI招投标Agent，旨在帮助企业提升投标效率 [10] * 社区服务与活动：龙湖物业举办“幸福照相馆”活动，覆盖全国30多座城市、200余个社区 [64]；南都物业启动“银龄拾光”困难老人白内障复明公益项目 [66]；多家企业如华创生活、绿都智慧服务、大家服务等开展消防演练、暖冬服务、邻里节等社区活动与关怀 [69][73][97] * 新业务布局：碧桂园服务旗下碧新家居依托社区渠道，推动居家适老化防护业务 [32]；物业企业参与居家养老能整合社区资源，构建身边的支持网络 [34] * 市场拓展与签约：兴业物联中标涵盖政府、企业总部、高校等多业态项目 [99]；传化科技城物业正式进驻凯鹰连力产业园 [95] 专题研究 * 报告聚焦“AI大模型在物业场景的落地应用”，探讨行业如何通过构建体系化智慧物业实现降本增效与高质量发展 [101]

清晨8点，西塱地铁站外，广中立交桥下的电动自行车收费停车场已开始忙碌，"电鸡"一辆接一辆整齐停放在划线内，通道畅通，保安不时上前引导停放。 仅50米外，盲道却被乱停的电动车占满，一块"禁止停放"的警示牌下，照样堆着十几台车。 同样是2元一天的收费停车场，命运却截然不同，西塱的车场已平稳运行四年，秩序井然；荔湾菊树站曾设的同类停车场，不到一年就悄然拆除，原址如今 成了一家羽毛球馆。 但市民究竟愿意为什么样的管理买单？收费模式如何设计才合理？管理方是否应承担保管责任？带着这些疑问，羊城晚报记者近日走访西塱、菊树、万胜 围、同和等多个地铁站，发现收费停车场的存续与其是否匹配真实需求、提供对应服务密切相关。 无需求，强收费： 菊树与万胜围的短命停车场 据去年12月媒体报道，广州菊树地铁站C口旁曾设立一处电动自行车收费停车场。场地由大棚改造，配备道闸，实行扫码入场、2元/次的收费模式（24小时 封顶）。初期免费开放，后转为收费，并同步封闭了周边原有的免费停车位。 记者查阅当时的现场图片发现，入口处告示牌明确写着："本场地是无人值守车场，收费仅指车辆场地占用使用费，不承担车辆管理责任。"有车主当时质 疑："我在你的场地给 ...

■采写：新快报记者 潘芝珍 李斯璐 通讯员 蔡英莺 "如果能有份正式工作，有地方住，我这心里就踏实了！"曾经流浪街头的王大哥在招聘会场与企业达成 初步就业意向，难掩兴奋与感慨。近日，广州市促进流浪乞讨人员就业服务平台（以下简称"服务平 台"）依托广州市救助管理站（以下简称"市救助站"），联合广州市人力资源市场服务中心，共同举办 主题为"救助帮就业·携手向未来"的2025年广州市促进临时遇困人员就业专场招聘会，旨在为临时遇困 人员开辟一条从"救助"到"就业"的可持续发展道路。新快报记者获悉，现场38名流浪乞讨人员中，有36 人与企业达成初步就业意向。 本次招聘会是服务平台在"救助-就业"领域的一次创新实践，首次将就业服务精准延伸到有劳动能力和 就业意愿的流浪乞讨人员。现场汇集了百胜餐饮（广东）有限公司、广州跨越速运有限公司、广东汇沣 物业管理有限公司等29家优质企业，提供涵盖物业管理、餐饮服务、物流运输等领域的1800余个爱心岗 位。 "不慌！来之前接受了就业培训，面试还有（市救助站）工作人员陪同。"来自市救助站的一位应聘者笑 言，自己对成功揾工有"七八分把握"。 首入专场招聘会的受助人员，其底气来源于市救助站 ...

公司行为与社区服务 - 曹妃甸区和泓瀚文府小区物业主动出资建设便民电动自行车充电设施，以解决业主充电需求猛增带来的充电难及充电安全问题 [1] - 该举措有效解决了小区住户电动自行车充电不便的难题，为居民营造了更加安全、便利的生活环境 [1] - 问政人通过12345热线表扬物业主动作为、服务为民，认为其提升了居民的幸福感、安全感和满意度，并构建了和谐安全的居住环境 [1] 行业趋势与市场需求 - 随着小区电动自行车越来越多，业主对充电设施的需求猛增 [1] - 物业公司积极倾听业主心声并回应民生需求，是应对社区基础设施需求变化的典型案例 [1]

昆明市2024年度物业服务企业信用评价结果 - 昆明市住建局公布了2024年度住宅小区物业服务企业信用评价结果，共涉及**354家**物业企业和**1085个**小区 [1] - 评价结果中，达到最高“4A”标准的优秀物业服务企业有**30家**，被评为“A级”诚信需提升的物业服务企业有**73家** [2] - 此次评价是首次评出“A级”诚信需提升企业，为业主选聘和企业自我改进提供了参考与方向 [2] 评价体系与流程 - 评价依据为《云南省物业服务企业信用评价管理办法（修订版）》及省住建厅相关工作通知 [2] - 评价以物业服务项目为单位，企业需向项目所在县区住建部门自主申报 [2] - 评价流程为：企业申报 -> 县区部门采集、确认、计分 -> 市局确认综合统计得分 -> 公示 -> 形成最终结果 [2] 诚信需提升企业名单 - 名单中列出了73家“A级”诚信需提升物业服务企业的名称、参与评分的项目及项目属地 [3][4][5][6][7] - 涉及企业包括昆明本地公司及部分全国性物业企业的昆明分公司，如上海中梁物业、中化金茂物业、远洋亿家物业等 [3][4][5] - 服务项目覆盖昆明市多个区县，包括盘龙区、官渡区、呈贡区、晋宁区、安宁市、禄劝县、寻甸县等，部分项目延伸至云南省内其他州市 [3][4][5][6][7] 评价工作的目的与应用 - 评价工作旨在鞭策诚信待提升的企业，为其完善管理、优化服务提供契机 [2] - 信用评价结果可供政府采购、企业选聘、评优表彰、定价评估、金融授信、股权激励及上市收购等多种活动参考 [8] - 昆明市物业服务企业信用评价工作自2020年启动，每年对上一年度情况进行评价 [7]

核心城市新盘物业费定价趋势 - 核心城市新盘物业费定价持续走高 尤其以豪宅项目为代表 上海海泰北外滩项目物业费达到36元/平方米/月 [2] - 2025年上海内环高端楼盘物业费普遍超过10元/平方米/月 豪宅项目则超过20元/平方米/月 [5] - 北京和深圳核心区豪宅物业费同样高企 如北京梵悦108项目30元/平方米/月 深圳湾一号莱佛士公寓33元/平方米/月 [5][7] 高物业费项目的具体案例与数据 - 上海黄浦区高福云境项目开盘 25套总价1.3亿至1.7亿元超大平层一日售罄 单盘成交金额达60.54亿元 其物业费为超高層18元/平方米/月 别墅25元/平方米/月 [3] - 海泰北外滩项目面积段370至1500平方米 年物业费最低16万元 最高达65万元 [5] - 2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月 中位数6.73元/平方米/月 其中黄浦 静安 杨浦三区平均物业费最高 分别达17.56元/平方米/月 12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月 [5] 高物业费背后的驱动因素 - 高端新盘产品升级导致长期运营成本显性化 如会所 公区精装 复杂机电系统 安防体系等增加了刚性支出 [7] - 一线及强二线城市人力成本与用工合规成本持续抬升 叠加公共安全监管更严 第三方维保占比提高 物业定价需纳入对未来成本上行的预期 [7] - 房地产行业下行 开发商与物业公司用补贴换口碑 低价换规模的空间变小 新盘物业费更像一份长期运营合同的定价 [8] - 豪宅项目户数少 单户面积大 但公区资源投入重 导致每平方米分摊的管理与运维成本高 定价逻辑是资产守护 体验运营与风险管理的价格 [8] 豪宅市场成交表现 - 2025年前三季度 全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套 较2024年同期增长15.6% [7] 存量房物业费市场现状 - 存量房物业费呈现稳中有降趋势 2025年12月全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月 同比下跌0.23% 环比下跌0.09% [10] - 一线城市物业服务价格水平居前列 深圳均价最高为3.97元/平方米/月 北京 上海分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月 [10] - 去年以来全国多地出现物业费降价潮 有100多个小区物业费大降 降幅多在20%至30% 部分小区物业费直接对折 [10] 物业企业的市场行为 - 受物业费下降 欠费较高及成本上升影响 诸多物业企业选择主动撤出小区 涉及宁波 南京 重庆 长沙 武汉 上海等多个城市 [10] - 撤出的企业包括规模较小的物业公司以及龙湖智创生活 中海物业 金碧物业 融创服务等头部物业企业 [10] 市场分化与行业逻辑 - 新盘高物业费是高端细分市场将运营成本前置的结果 豪宅客群更愿为确定性买单 开发商将物业服务作为产品的一部分定价 [11] - 存量降费动因来自历史定价与现实体验的错配 业主对性价比更敏感 [11] - 新盘高价与存量降价并不矛盾 是市场用更明确的方式将物业行业拉回质价相符 [11]

公司治理与股东会议 - 特发服务于2025年12月26日召开了2025年第五次临时股东会 [2] - 会议审议通过了包括《关于公司董事2024年考核结果及奖金事宜的议案》在内的多项议案 [2]

核心观点 - 核心城市新盘物业费定价持续走高，尤其豪宅项目屡创新高，而存量房物业费则稳中有降，多地出现降价潮，市场正通过价格分化推动行业回归“质价相符” [1][11][14] 新盘物业费定价趋势 - 上海成为高物业费聚集地，新入市项目2023年物业费均值为7.46元/平方米/月，中位数为6.73元/平方米/月，其中黄浦、静安、杨浦三区平均物业费最高，分别达17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉贤区最低为2.10元/平方米/月 [4] - 2025年上海外环外新盘物业费达4～8元/平方米/月，内环高端楼盘超10元/平方米/月，豪宅项目超20元/平方米/月 [4] - 上海海泰北外滩项目物业费达36元/平方米/月，面积段370～1500平方米，业主年物业费最低16万元，最高65万元 [1][4] - 上海黄浦区高福云境项目超高楼层物业费18元/平方米/月，别墅部分25元/平方米/月，25套总价1.3亿～1.7亿元超大平层单日售罄，单盘成交金额60.54亿元 [2] - 2025年全国单盘销冠融创上海壹号院物业费为28元/平方米/月 [4] - 北京国贸板块“梵悦108”项目物业费30元/平方米/月，面积段120～472平方米，年物业费4万～17万元不等 [5] - 北京三里屯壹号公寓物业费达37.94元/平方米/月（含空调及供暖），面积多超300平方米，单月物业费超1万元 [5] - 深圳湾一号莱佛士公寓物业费33元/平方米/月，面积150~890平方米，许多户型月物业费超2万元 [8] - 成都嘉佰道物业费12元/平方米/月，贝宸S1项目物业费13.8元/平方米/月 [9] 高端物业费上涨动因 - 高端新盘产品升级导致长期运营成本显性化，如会所、公区精装、中央空调/新风、复杂机电系统、更多出入口与安防体系等，带来长期运维、能耗、检测、更新的刚性支出 [9] - 一线及强二线城市保安、保洁、工程技工等岗位工资与用工合规成本持续抬升，叠加公共区域安全、消防等监管更严，保险、检测、第三方维保占比提高，物业企业定价时纳入对未来成本上行的预期 [9] - 房地产行业下行，开发商用补贴换口碑、物业公司用低价换规模的空间变小，新盘物业费更像一份“长期运营合同”的定价，而非促销策略 [9] - 豪宅项目户数少、单户面积大，但大堂、电梯厅、会所、公区景观等“单位业主可享受的公区资源”更重，导致每平方米分摊的管理与运维成本不低，其定价逻辑是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格 [10] - “天价物业费”是高端房地产市场价值逻辑演进的必然结果，豪宅客群更愿为确定性买单，开发商将物业服务作为产品的一部分定价交付 [1][14] 豪宅市场成交情况 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] 存量房物业费趋势 - 2025年12月，全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09% [12] - 一线城市物业服务价格水平居前列，深圳均价最高为3.97元/平方米/月，北京、上海紧随其后分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月，杭州、广州、天津均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月 [12] - 从2021年12月至今，上海、北京物业费均价年均复合增速分别为7.38%和4.80%，昆明、合肥、武汉等城市年均复合增速也超过2% [12] - 去年以来全国多地出现物业费降价潮，全国有100多个小区物业费大降，降价幅度多在20%～30%，部分小区物业费甚至对折 [12] - 受物业费下降、物业费欠费较高及成本上升等因素影响，诸多物业企业选择“主动撤出”小区，涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市，包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业 [12] - 存量降费动因更多来自历史定价和现实体验的错配，大量存量小区物业费形成于不同周期，导致业主对性价比更敏感 [13]