核心观点 - 楼层选择基于居住舒适度与资产保值性 而非数字谐音等玄学因素 采光 通风 噪音和便利性为关键考量指标 [1] - 7个楼层经住户经验验证 兼具居住品质与转手便利性 被市场视为"硬通货" [1][2][3][5][6][7][8][9] 黄金楼层特性分析 - **18楼**：开发商常定位为精品层 配备更高装修标准 专属电梯及开阔视野 避免高层眩晕感 平衡视野与地面连接 [2] - **13楼**：因西方文化偏见导致价格偏低 实际在通风采光及结构上与相邻楼层（12/14楼）无差异 性价比突出 [3] - **11楼**：属高楼层性价比洼地 价格涨幅低于更高楼层 兼具噪音隔离 采光通风优势 且规避顶楼漏水暴晒风险 [5] - **9楼**：视野层临界点 可观赏城市景观且无气压变化问题 平衡视野与电梯等待时间 适合预算有限购房者 [6] - **6楼**：多层住宅采光通风黄金分割点 视野开阔且避开地面扬尘 空气质量优于低层 风力适中无高层强风问题 [7] - **4楼**：高度适宜 电梯故障时爬楼梯便利 显著优于1-2楼（无潮湿蚊虫问题） 老小区中被视为"黄金高度" [8][9] 选层策略补充 - 避开设备层（通常位于建筑中部）以避免低频噪音和电磁辐射影响 [10] - 东户选高楼层以最大化清晨采光 西户选中低楼层以规避午后西晒 [12]

核心观点 - 上海超高层住宅市场呈现供应井喷和高度分化的特征 核心地段与稀缺景观资源成为价值支撑 但产品同质化与风貌别墅竞争加剧行业挑战 [1][3][15][18] 区位分布特征 - 2021年以来超高层住宅供应集中于黄浦区（占比50%） 其余分布于虹口北外滩 浦东前滩及静安西藏北路等"一江一河"景观带 [3] - 2024年供应量显著增长 翠湖天地六和 中海顺昌玖里 融创外滩壹号院等标杆项目实现质量与流量双赢 [5] - 2025年嘉里金陵华庭 上海壹号院开盘即售罄 高福云境与绿发新梓园蓄势待发 [5] 产品结构特征 - 超高层住宅户型以150-300㎡为主（占比65%） 300㎡以上大户型仅占26.8% [6][7] - 部分核心地段项目如翠湖天地六和（起步437㎡） 嘉里金陵华庭（250㎡以上）坚持顶豪定位 通过产品力塑造稀缺性 [8] - 总价段分布显示3000-5000万房源占比最高（816套） 5000万以上顶豪合计622套 [11] 市场销售表现 - 多个项目备案率达100%：中海顺昌玖里（376套） 融创外滩壹号院（228套） 翠湖天地六和（108套） 嘉里金陵华庭（158套） [13] - 分化显著：珠江安康苑备案率99.7% 而海玥黄浦源仅49.2% 中興傲舍低至10% [13] - 海泰北外滩因产品规划落后（得房率72% 涂料外立面）及周边界面杂乱 网签率仅70.4% [14] 行业竞争格局 - 2025年上半年上海3000万以上豪宅成交量占全国50% 5000万以上顶豪占比78% [16] - 风貌别墅凭借低容积率 文化底蕴及空间拓展优势（地下室 庭院）成为超高层直接竞争对手 [18][19][21] - 超高层优势在于核心地段景观视野 但二线江景或非核心段项目价值将大打折扣 [21] 产品发展趋势 - 行业从"地段至上"转向"多维价值"竞争 需融合产品力创新与运营服务能力 [15] - 超高层与风貌别墅代表不同生活方式：大平层强调家庭互动 别墅侧重空间分层与静谧性 [20] - 头部开发商如瑞安 嘉里建设与中海 万科展开产品力PK 核心在于对本土顶豪需求的洞察力 [23]

各线城市房价环比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅较上月扩大0.2个百分点 [2] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅较上月扩大0.3个百分点 北京/上海/广州/深圳分别下降1.1%/0.9%/1.0%/0.9% [2] - 二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [2] 各线城市房价同比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1% 降幅收窄0.3个百分点 上海上涨6.1% 北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2% [3] - 二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2% 降幅分别收窄0.2和0.4个百分点 [3] - 70城中新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4% 降幅扩大0.4个百分点 北京/上海/广州/深圳分别下降2.9%/2.2%/6.0%/2.5% [3] - 二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [3]

各线城市房价环比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅较上月扩大0.2个百分点 [2] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅较上月扩大0.3个百分点 北京上海广州深圳分别下降1.1%/0.9%/1.0%/0.9% [2] - 二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [2] 各线城市房价同比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1% 降幅较上月收窄0.3个百分点 其中上海上涨6.1% 北京广州深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2% [3] - 二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2% 降幅分别收窄0.2和0.4个百分点 [3] - 70个大中城市中新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4% 降幅较上月扩大0.4个百分点 北京上海广州深圳分别下降2.9%/2.2%/6.0%/2.5% [3] - 二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [3] 整体市场趋势 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降 同比降幅整体呈现收窄态势 [1][2][3]

一线城市新建商品住宅销售价格变动 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [1][11] - 北京价格环比持平 上海环比上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [11] - 同比价格下降1.1% 降幅较上月收窄0.3个百分点 其中上海同比上涨6.1% 北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2% [1][13] 一线城市二手住宅销售价格变动 - 7月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅较上月扩大0.3个百分点 [1][12] - 北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [12] - 同比价格下降3.4% 降幅较上月扩大0.4个百分点 北京、上海、广州和深圳同比分别下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5% [1][13] 二线城市住宅销售价格变动 - 新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅较上月扩大0.2个百分点 [11] - 二手住宅销售价格环比下降0.5% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [12] - 新建商品住宅销售价格同比下降2.8% 降幅较上月收窄0.2个百分点 [13] 三线城市住宅销售价格变动 - 新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [11] - 二手住宅销售价格环比下降0.5% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [12] - 新建商品住宅销售价格同比下降4.2% 降幅较上月收窄0.4个百分点 [13] 70城整体价格表现 - 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [13] - 各线城市商品住宅销售价格环比均下降 同比降幅整体呈现收窄态势 [9][10] - 二手住宅销售价格同比降幅整体收窄 二线城市同比下降5.6% 三线城市同比下降6.4% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [13]

成都楼市成交表现 - 2025年前7月成都新建商品住宅成交769万平方米 居重点30城首位 累计同比增长4% [1] - 同期总价1000万元以上高端住宅成交790套 同比增长52% [1] 高端住宅产品创新特征 - 空中院馆成为核心设计创新 以立体院落理念融合传统院落文化与高层建筑形态 [1] - 空间优先级提升 景观阳台从边缘附加空间转为家庭核心区 [2] - 采用入户十字动线枢纽与半敞开式过渡空间设计 打破传统住宅割裂感 [1][3] - 通过洄游动线串联客餐厅 主卧等核心功能区 整合场景互动与私密休憩需求 [3] 功能复合化设计 - 空中院馆承担枢纽+社交双重角色 兼具动线中转与场景互动功能 [8] - 半敞开式设计保障卧室私密性 同时提升空间利用率 [8] - 典型项目239㎡户型设置25㎡环抱式空中院馆 采用7米南向采光面+6米进深尺度 [8] 形态与场景创新 - 搭配270°端厅全景舱与L型落地窗 实现采光通风最大化及景观双向渗透 [12] - 首创双院馆系统 通过L型空中花园与全景舱形成生态-社交复合场景 [12] - 可定制垂直绿化展示区 配合可开合玻璃幕墙实现室内外空间联动 [12] 行业发展趋势 - 2025年中央及重点城市出台好房子新规 驱动住宅产品品质升级 [16] - 户型创新从面积扩张转向场景价值挖掘 聚焦功能复合化与场景延展性 [16] - 高端住宅实现从功能满足向体验重构进化 平层墅院化成为核心特征 [16]

近期，合肥滨湖新区二手房市场持续呈现价格下行趋势，多个小区成交价屡创新低。从刚需小户型到改善型品质楼盘，均出现不同程度的降价现 象，部分房源甚至以"血亏"价格快速成交，市场底部特征愈发明显。 NO.1|壹 最高亏本超百万 中海滨湖公馆一套98.7㎡户型，成交总价113万，成交单价11448元/㎡。 | 境 环湖CBD下屋小区中,成交量排名第1名 | | | | | --- | --- | --- | --- | | 中海滨湖公馆 3室2厅 98.7 m2 | | | | | 成交日期:2025.07.23 | | | | | 成交总价:113万 目贷款计算 | | | | | 成交单价:11448元/平 | | | | | + 绞小区当前均价-20.7% 小区最新成交均价14429.5元/m² | | | | | 砍价金额:10.6万 | | | | | 捡漏 该小区共86套拾漏房源 | | | 立即查看 | | 挂牌价 | 123.6万 | 成交周期 | 59天 | | 朝向 | 西 | 12 | 高楼层/42层 | | 日 | 3室2厅 | 建筑面积 | 98.7m² | | 法修 | 简装 | 年代 | ...

整体住宅楼价指数表现 - 2025年第2季整体住宅楼价指数为196.1，按季下跌3.1% [1] - 最新一期（2025年4月至6月）整体住宅楼价指数较上一期（2025年3月至5月）下跌2.3% [1] - 与去年同期比较，2025年4月至6月整体住宅楼价指数下跌10.4% [1] 现货住宅与楼花指数表现 - 2025年第2季现货住宅指数为213.4，按季下跌3.7% [1] - 2025年第2季楼花指数为214.9，按季上升2.7% [1] - 最新一期现货住宅指数按期下跌2.2%，楼花指数按期上升0.9% [1] 按区域划分楼价指数 - 最新一期澳门半岛整体住宅楼价指数较上一期下跌2.4% [1] - 最新一期路氹区整体住宅楼价指数较上一期下跌2.0% [1] - 与去年同期比较，澳门半岛楼价指数下跌10.1%，路氹区下跌11.6% [1] 按楼龄及面积划分楼价指数 - 按楼龄划分，11至20年的住宅楼价指数下跌3.3%，5年或以下及20年以上的跌幅同为2.2% [1] - 按单位实用面积统计，50平方米以下的住宅楼价指数较上一期下跌3.6%，100平方米及以上的下跌2.1% [1] - 按高低层楼宇划分，七层或以下的楼价指数下跌2.9%，七层以上的跌幅为2.1% [1]

豪宅市场成交概况 - 2025年上半年20个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交2.14万套 同比增长21% 显著高于百城新房成交5%的微增 体现豪宅市场领涨全国且韧性较强 [4] - 头部城市集中度提升 上海、北京、深圳、杭州、广州五大城市千万豪宅成交占比达80% 其中上海在1000万-3000万元段成交6182套（占比30%） 3000万元以上成交1096套（占比60%） 5000万元以上顶豪成交482套（占比78%） [4] 豪宅产品结构特征 - 大面积段（180平以上）产品成交占比46.14% 为各面积段最高 中等面积段（100-140平）增长显著 其中100-120平段占比12.09%（同比+3.68%） 120-140平段占比17.40%（同比+6.28%） [5] - 政策驱动产品升级 2025年重点城市通过放宽阳台/飘窗面积、鼓励复式挑空等新规提升住宅实得率和舒适度 推动豪宅产品全方位迭代 [5]

行业与公司 - **行业**：香港房地产（住宅、写字楼、零售）[1][4][7][13][18] - **涉及公司**：太古地产（Swire Prop）、领展（Link REIT）、九龙仓置业（Wharf REIC）、恒基地产（Henderson）等[1][45] --- 核心观点与论据 **住宅市场** - **价格预测**： - **2025年**：JLL预计整体住宅价格下跌5%（大众住宅-5%，豪宅-5%至-10%），主要因供应过剩、开发商财务压力（18%新盘由高风险开发商推出）及商业地产（CRE）流动性危机传导至豪宅市场[4][7] - **2026年**：若HIBOR维持低位且无地缘政治冲击，价格或趋稳（±1-2%）；JPM更乐观，预计反弹3-5%（需满足四条件）[1][8] - **租金**：2025年预计增长0-5%，因新人才与学生流入[4] - **内地买家作用**：占部分城区50%交易（如旺角/北角），新界约20%；资金跨境限制阻碍超豪宅交易[10][12] **写字楼市场** - **租金与资本值**： - **2025年**：甲级写字楼租金-5%，资本值-5%至-10%，因空置率创纪录（13.6%）及新供应压力[4][13] - **需求疲软**：租户偏好ESG合规新楼，旧楼面临淘汰；长期租约限制区域回流（如中环）[14] - **政府支持**：暂无全面CRE救助计划，相关债务风险超4000亿港元[16] **零售市场** - **租金与资本值**： - **2025年**：高街商铺租金/资本值-5%至-10%，因消费北流（深圳成本优势）及电商冲击[18][21] - **拐点预期**：2026年或企稳，因租金已大幅回调（高街商铺较峰值-72%，核心零售-42%）[4][18] - **投资机会**：收益率>6%的零售资产吸引长期投资者（如教育/宗教机构），买家兴趣强劲[5][20] --- 其他重要内容 1. **CRE风险传导**： - CRE业主或被迫抛售豪宅（个人担保压力），银行可能在2025下半年收紧贷款[4][12] - 零售资产估值底已现（6%收益率支撑），但写字楼需更高折扣（如蒙地卡罗旧楼>5%）[19][20] 2. **政策与市场动态**： - 政府拟扩大内地游客免签政策，但短期内难逆转消费北流[18][21] - 11 SKIES项目因预租进度慢或需调整条款[22] 3. **数据参考**： - 香港二手楼价指数（CCL）较2021年峰值-28%[25] - 写字楼租金指数较峰值-39%，资本值-48%[29][33] --- 被忽略的细节 - **零售租赁活跃领域**：中低端餐饮（F&B）[18] - **HIBOR影响**：若维持<1%，或支撑2026年住宅市场[7][8] - **开发商折扣策略**：新盘定价达十年低点，加剧二手市场压力[7] （注：部分文档为免责声明或重复内容，未纳入摘要[2][3][6][44]等）