核心财务表现 - 公司收益1745.3万港元，同比减少41.89% [1] - 公司拥有人应占溢利1515.7万港元，同比增加79.05% [1] - 每股盈利0.37港仙 [1] 溢利增长驱动因素 - 除税后溢利1510万港元，较去年同期820万港元增加690万港元或84.1% [1] - 物业租金收入由820万港元增至1000万港元 [1] - 投资物业公允价值未出现重大变化（去年同期下降2040万港元） [1] - 利息收入由890万港元增至1480万港元 [1] - 汇兑收益由440万港元增至580万港元 [1]

业绩概览 - 2025年上半年总收入2.35亿港元 同比减少2.3% [1] - 综合亏损2.045亿港元 上年同期亏损1.626亿港元 [1] - 每股亏损0.70港元 宣派中期股息每股普通股3港仙 [1] 业务表现 - 核心物业租赁业务总收入下跌3.6% 主要因美国业务租赁收入减少 [1] - 酒店及餐饮业务收入同比微升1.8% [1] - 息税折旧及摊销前利润7840万港元 基础亏损890万港元 [1] 财务变动因素 - 基础亏损同比收窄 因利率下降使利息支出减少1600万港元 [1] - 美国业务溢利贡献下降抵消部分利息支出减少的正面影响 [1] - 投资物业公允值亏损对综合亏损产生显著影响 [1]

股价表现 - 富卫集团午后股价涨超7% 截至发稿涨幅达7.1%报40.72港元 成交额6106.06万港元 [1] 重大租赁协议 - 公司与太古地产签订十年期租赁协议 扩充太古坊办公空间 成为香港今年最大写字楼租赁协议 [1] - 德宏大厦将于明年1月1日正式更名为富卫中心 作为富卫香港总部 [1] 公司背景与业务布局 - 公司为泛亚洲人寿保险公司 2013年由李泽楷创立 [1] - 业务从最初三个市场扩展到十个市场 覆盖中国香港(及中国澳门) 泰国(及柬埔寨) 日本及新兴市场(包括菲律宾 印尼 新加坡 越南及马来西亚) [1] - 东南亚市场(包括泰国 柬埔寨 菲律宾 印尼 新加坡 越南及马来西亚)2024年贡献约50%新业务合约服务边际 [1] - 根据NMG资料 公司2023年在东南亚市场按年化新保费计位列五大保险公司及顶尖银行保险公司 [1]

股价表现 - 富卫集团午后股价上涨7.1%至40.72港元 成交额达6106.06万港元 [1] 租赁协议 - 公司与太古地产签订十年期租赁协议 扩充太古坊办公空间 为香港今年最大写字楼租赁协议 [1] - 德宏大厦将于2025年1月1日更名为富卫中心 作为香港总部 [1] 业务概况 - 公司为泛亚洲人寿保险公司 2013年由李泽楷创立 [1] - 业务从最初3个市场扩展至10个市场 覆盖香港(及澳门)、泰国(及柬埔寨)、日本及东南亚新兴市场 [1] - 东南亚市场(包括泰国/柬埔寨/菲律宾/印尼/新加坡/越南/马来西亚)2024年贡献约50%新业务合约服务边际 [1] - 2023年公司在东南亚市场按年化新保费计位列五大保险公司及顶尖银行保险公司 [1]

业绩总结 - 2024/25财年的收入为HK$8,183百万，同比下降6.6%[15] - 基本利润为HK$5,118百万，同比下降1.0%[13] - 净利润为HK$4,019百万，同比下降8.7%[13] - 每股基本收益为HK$0.58，同比下降4.9%[13] - 物业销售收入为HK$10,813百万，同比增加21.6%[37] - 物业租赁收入为HK$2,799百万，同比下降4.4%[17] - 酒店运营收入为HK$475百万，同比下降2.5%[17] - 2024/25财年的总租金收入为34.86亿港元，同比下降1.8%[53] - 2024/25财年的净租金收入为27.82亿港元，同比下降4.4%[53] - 酒店收入为15.06亿港元，同比下降1.4%[79] - 酒店部门的运营利润为4.75亿港元，同比下降2.5%[79] 用户数据 - 整体出租率略微下降至89.6%，较2023/24财年的90.8%有所减少[53] - 2024/25财年，零售出租率为92.6%，办公出租率为83.9%，工业出租率为88.5%，住宅出租率为90.7%[53] 未来展望 - 预计未来几年将完成9个项目，总建筑面积为2,134,720平方英尺[28] - 截至2025年6月30日，净现金为HK$49,461百万，同比增长HK$3,876百万[19] - 18.9百万平方英尺的土地储备，足以支持未来几年的需求[22] 新产品和新技术研发 - 2025年7月以来，ONE CENTRAL PLACE已出租超过20个单位，租金每平方英尺超过100港元[50] - 2025年7月1日以来，Grand Mayfair和Villa Garda的销售反应强劲，分别售出超过145和630个单位[83] 市场扩张和并购 - 投资物业的总估值为891.37亿港元，较2023/24财年的883.48亿港元增长0.9%[65] - 投资物业的整体毛租金收益率为3.99%，低于2023/24财年的4.10%[65] 负面信息 - 酒店运营收入同比下降2.5%[17] - 物业租赁收入同比下降4.4%[17] - 整体出租率略微下降至89.6%[53] 其他新策略和有价值的信息 - 中国香港城市的购物中心正在进行翻新[142] - 屯门市广场1号的屋顶平台正在进行改造[142] - 奥林匹克城1号的停车场正在进行翻新[142] - 尖沙咀中心与帝国中心之间将新建桥梁[142]

该报告追踪的16个城市指数同比增幅为3.5%，超越第1季约3%。在16个城市之中，豪宅租金同比增幅最 大的城市为香港，同比录8.6%，其次为东京，同比增幅为8.3%，排名第3的是纽约，同比增约6.9%。至 于表现最差的城市则为多伦多，当地豪宅租金同比跌约3.5%。 莱坊高级董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒指出，香港豪宅的租金在过去1年间的增长表现超越 全球其他地区，反映香港本地及海外家庭对高端住宅的需求强劲。而在香港政府"抢人才"计划的支持 下，预期今年豪宅租金将持续上升，全年录约5%升幅。 （原标题：莱坊：香港豪宅租金同比增8.6% 属16个城市中升幅最大 料全年升约5%） 智通财经APP获悉，莱坊最新全球豪宅租金指数报告指，今年第2季全球豪宅（占当地售价首5%的住 宅）租金同比增3.5%，当中香港豪宅租金增幅最大，同比增8.6%，并预计全年录约5%增幅。 ...

市场整体表现 - 8月香港住宅租赁市场保持稳健态势 受返港外籍租客新增需求及现有租户搬迁活动带动 [1] - 核心地段优质供应仍显紧俏 支撑租金韧性 [1] - 预计第三季度将迎来季节性租赁高峰 需求进一步攀升 [1][2] 需求结构分化 - 欧洲金融业外籍人士月租预算达7-8万港元 青睐半山区大户型 [1] - 印度科技专才预算5-6万港元 偏好西半山实惠地段 [1] - 通过"高才通"计划来港的内地人才预算3-4万港元 集中选择南昌、奥运站等九龙西新晋住宅区 [1] - 因业主卖楼而需搬迁的租客积极寻求同区替代房源 部分转向次级地段维持原租金水平 [1] - 服务式住宅需求稳健 受惠IPO市场活跃 金融及法律界短期项目合约人士预算普遍为2-3万港元 [1] 供应端动态 - 发展商积极将新落成项目转为租赁库存 如信和集团将One Central Place等项目转作租赁用途 [1] - 恒隆地产斥资7亿港元翻新御峰以提升租赁竞争力 [1] - 核心区域优质房源供应仍然有限 [2] 区域市场特征 - 九龙西现代化住宅吸引年轻家庭 [2] - 半山区高端物业供应紧张支持租金上行空间 [2] - 外籍租客与内地专业人士需求持续多元化 推动核心及新兴区域租赁活动 [2]

项目概况 - 顺义区推出6个保障性租赁住房项目面向2025年应届毕业大学生专项配租 提供房源200余套[1][6] - 项目包括泊寓天竺店 泊寓28街区店 首创和园·星航社区 首开乐尚公寓优晟店 龙湖冠寓北京新国展店 龙湖冠寓北京首都机场店[6] - 项目规划布局 户型设计及公共配套设施充分考虑大学生实际需求 配备影音室 阅览区等生活设施满足"吃住行娱学"需求[13] 租金优惠 - 符合条件的租户可在市场价格基础上享受9折至98折优惠[6] - 泊寓天竺店及28街区店提供93折优惠[7] - 首创和园·星航社区提供1年内96折 1年以上9折优惠[7] - 首开乐尚公寓优晟店提供3个月97折 6个月95折 12个月93折优惠[7] - 龙湖冠寓两家门店均提供98折优惠[7] 申请条件 - 申请对象需为2025年取得本科及以上学历的应届大学生[7] - 需在顺义区范围内实习或就业[7] - 本人及家庭成员在顺义区内无住房[8] - 需提供毕业证 身份证件 实习证明/劳动合同及无住房证明等材料[9] 项目设施 - 首开乐尚公寓优晟店提供开间 一居室和二居室等多种户型 月租金范围1141元至3569元[10] - 所有房间配备热水器 整体卫浴 电视 冰箱 洗衣机等全套家具家电 实现拎包入住[10] - 租户反馈显示项目设施齐全 环境优美 租金优惠政策有效减轻经济压力[12]

全国租金回报率总体表现 - 2025年上半年全国重点50城平均租金回报率小幅上升至2.08% 较2024年提高0.02个百分点 创历史新高[1] - 租金回报率上升主因房价下行预期大于租金下行预期 带动租房收益预期提升[1] - 当前2.08%的租金回报率已跑赢五年期定存利率（1.3%）和10年期国债利率（1.78%） 显现相对收益优势[3] 城市能级差异格局 - 租金回报率呈现"一线＜二线＜三四线"格局 2025年上半年一线城市平均1.85% 二线城市2.06% 三四线城市达2.58%[6] - 高能级城市因房价水平高导致回报率偏低 三四线城市因房价基数低使租售比更合理[6] - 2019-2025年数据表明 三四线城市回报率持续领先（2.41%-2.58%） 一线城市波动明显（1.80%-1.91%）[7] 重点城市具体表现 - 乌鲁木齐（3.86%）、贵阳（3.67%）、桂林（3.43%）、哈尔滨（3.34%）、淄博（3.16%）、长沙（3.05%）6城进入国际公认合理区间（＞3%）[7] - 低回报率城市集中于长三角、珠三角和海峡经济圈 包括金华（1.41%）、东莞（1.46%）、厦门（1.48%）、深圳（1.59%）等[7] - 一线城市中深圳回报率最低（1.59%） 北京（1.92%）、上海（未直接提及）、广州（未直接提及）均未进入全国前15[8] 投资参考标准与国际对比 - 国际公认租金回报率5%以上为有价值投资 3%以下则房价过高不适合出租回本[3] - 当前市场环境下需综合考量资金门槛、持有周期、流动性限制及空置风险等非收益因素[5]

核心观点 - 国泰君安城投宽庭保租房REIT拟申请扩募并新购入基础设施项目 旨在通过REITs资本通道激活存量资产 推动"投融建管退"循环路径 [1][3] - 扩募面临三大挑战：从单项目收益到资本生态收益的跃升 项目运营时间要求 以及高出租率下的运营优化 [4][5][6] 政策背景与市场环境 - 2020年启动基础设施公募REITs试点 2021年7月保租房被纳入范围 2022年相关政策明确发行要求 [2] - 国内已上市保租房REITs共7单 国泰君安城投宽庭保租房REIT以30.5亿元发行规模居首位 [1] - 首批公募REITs上市后总市值超2000亿元 居亚洲首位 [3] - 四大一线城市租房人口近4000万 占比近50% 35岁以上租户占比超35% 品质诉求提升 [3] - 《住房租赁条例》于9月15日实施 推动租房市场向品质发展跨越 [3] 扩募项目详情 - 扩募涉及基础设施项目包括城投宽庭·浦江社区及城投宽庭·九星社区两个保障性租赁住房项目 [1] - 浦江社区出租率约90%～91% 九星社区出租率超95% [5] - 两个项目出租率均超90% 为现有项目中条件最成熟、品质和运营状态最佳的项目 [5] 财务与运营表现 - 截至上半年 城投宽庭保租房REIT累计可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.196% 市值达42.72亿元 [2] - 城投宽庭品牌2024年租金收入规模突破5亿元 较2021年实现近10倍增长 [2] - 管理房源超2.7万套 累计服务近5万人次 布局上海9大区域19个项目 [2] 扩募战略意义 - 扩募是REIT平台取得内生增长的重要抓手 能接受更多投资人审视 倒逼运行管理团队提质增效 反哺品牌运营 [1][3] - 通过REITs资本通道激活存量资产是当前盘活存量资产的趋势 [1] - 扩募能助力城市发展与人才安居 激活市场流动性 高效盘活闲置资产 [6] 扩募挑战 - 需实现从单项目收益到资本生态收益的跃升 [4] - 项目运营时间原则上不低于3年 浦江社区运营满两年 九星社区2024年6月运营 需以运营数据突破障碍 [5] - 高出租率下需通过标准化运营、专业团队和信息化系统降本 发展租后服务增加非租金收入并增强用户黏性 [6] - 面临周边五六个竞品竞争 需利用人才租房补贴等政策吸引租客而非价格战 [6] - 监管部门关注收益稳定性、项目合规性与运营稳定性 完成扩募时间表存在不确定性 [5]