人民财讯9月19日电，津投城开（600322）9月19日公告，鉴于公司所处内外部环境发生较大变化，公司 决定对原重大资产重组方案进行调整。公司决定将原"重大资产置换、发行股份及支付现金购买资产、 募集配套资金"方案调整为"重大资产出售方案"，即置出房地产业务及相关资产、负债，保留物业管 理、租赁业务。 ...

股价表现与交易数据 - 9月19日盘中下跌2.08%至8.96元/股 成交额3492.51万元 换手率0.73% 总市值53.40亿元 [1] - 主力资金净流出334.03万元 特大单净卖出112.95万元（占比3.23%） 大单净卖出221.08万元 [1] - 年内股价涨2.52% 近5日跌2.93% 近20日跌4.78% 近60日涨6.16% [1] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入10.88亿元 同比增长27.09% [2] - 归母净利润1442.80万元 同比增长56.61% [2] 股东结构与机构持仓 - 股东户数3.55万户 较上期减少2.18% [2] - 香港中央结算持股382.85万股（第四大股东） 较上期增持99.46万股 [3] - 南方中证房地产ETF持股267.98万股（第五大股东） 增持6.22万股 [3] - 金元顺安元启混合新进132万股（第九大股东） [3] 公司基本概况 - 主营业务构成：物业管理70.80% 房地产开发19.63% 资产运营9.57% [1] - 所属申万行业：房地产-房地产开发-住宅开发 [1] - 概念板块涵盖AMC（化债概念）/新型城镇化/小盘/深圳国资/广东国资 [1] 分红历史记录 - A股上市后累计派现22.35亿元 [3] - 近三年累计派现4.01亿元 [3]

股价表现与交易数据 - 9月19日盘中下跌2.18%至4.03元/股 成交1.90亿元 换手率1.03% 总市值181.94亿元[1] - 主力资金净流出3723.52万元 特大单净卖出2474.49万元（买入1873.30万元占比9.86% 卖出4347.79万元占比22.89%）[1] - 大单净卖出1249.04万元（买入4355.87万元占比22.93% 卖出5604.91万元占比29.51%）[1] - 年内股价下跌7.99% 近5日跌4.50% 近20日涨1.26% 近60日涨7.75%[1] 股东结构变化 - 股东户数10.90万户 较上期增加1.19% 人均流通股41418股 较上期减少1.18%[2] - 中国证券金融持股1.18亿股（第五大股东）较上期减少1648.20万股[3] - 香港中央结算持股8073.57万股（第六大股东）较上期增加1884.26万股[3] - 南方中证房地产ETF新进持股4033.28万股（第八大股东）[3] - 兴全商业模式混合持股3141.02万股（第九大股东）较上期减少3685.97万股[3] - 兴全新视野混合退出十大股东行列[3] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入156.78亿元 同比减少25.80%[2] - 归母净利润-37.01亿元 同比减少10.13%[2] 公司基本概况 - 主营业务构成：房地产开发62.07% 物业管理25.07% 其他5.79% 物业出租5.70% 其他(补充)1.37%[1] - 行业分类：申万房地产-房地产开发-住宅开发[1] - 概念板块涵盖低价、房屋租赁、中盘、融资融券、MSCI中国等[1] 分红历史记录 - A股上市后累计派现231.49亿元[3] - 近三年累计派现7.03亿元[3]

战略转型 - 公司以象征性1元对价将房地产开发相关资产与负债整体剥离至控股股东 实现从重资产开发模式全面转向以运营和服务为核心的轻资产模式[1][2] - 战略调整符合国资委对央企聚焦主业要求 精准契合行业从增量开发向存量运营转型趋势[2] - 管理团队全面更换 新任总裁具有丰富轻资产运营经验 确保新战略有效执行[5][6] 财务结构优化 - 资产负债率从重组前89.75%大幅降至40.17% 脱离红档房企行列[3] - 38亿元债券本金规模随资产一并转移至控股股东 上市公司清偿义务解除[3] - 营业收入从183.02亿元调整至10.97亿元 但归母净利润从亏损转为盈利 盈利质量显著提升[4] 业务表现 - 2025年上半年轻资产板块实现营业收入6.25亿元 较去年同期4.92亿元显著增长[7] - 物业管理业务收入达4.85亿元 新拓管理面积313.89万平方米 总在管面积达5576.69万平方米[7] - 轻资产业务具有现金流稳定、利润率高等特点 摆脱对巨额资本投入的依赖[7][8] 行业意义 - 转型实践为房地产行业提供重要参照 印证房企未来出路在于从开发商转向运营服务商[7][8] - 财务优化是企业选择轻资产转型的核心驱动力 战略聚焦是实现长期发展的必然要求[8]

公司治理 - 公司第八届第十次董事会会议于2025年9月16日以现场结合通讯方式召开 [1] - 会议审议通过关于制定《公司2025年度"提质增效重回报"行动方案》的议案 [1] 财务结构 - 2025年1至6月份营业收入构成：商品贸易收入占比56.27% [1] - 酒店业务收入占比31.03% [1] - 房屋租赁收入占比6.53% [1] - 物业管理收入占比4.37% [1] - 其他业务收入占比1.79% [1] 市值情况 - 截至发稿时点公司市值为32亿元 [1]

天眼查App显示，近日，赣州佳美资源再生有限公司成立，法定代表人为肖春生，注册资本5万人民 币，经营范围为许可项目：城市生活垃圾经营性服务，城市建筑垃圾处置（清运），供电业务，电气安 装服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后在许可有效期内方可开展经营活动，具体经营项目和 许可期限以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：再生资源销售，再生资源回收（除生产性废 旧金属），农村生活垃圾经营性服务，固体废物治理，物业管理，物业服务评估，非居住房地产租赁， 住房租赁，房地产咨询，家政服务，专业保洁、清洗、消毒服务，建筑物清洁服务，城市绿化管理，酒 店管理，劳务服务（不含劳务派遣），商业综合体管理服务，装卸搬运，建筑防水卷材产品销售，建筑 材料销售，租赁服务（不含许可类租赁服务），机械设备租赁，园林绿化工程施工，土石方工程施工， 环境卫生管理（不含环境质量监测，污染源检查，城市生活垃圾、建筑垃圾、餐厨垃圾的处置服务）， 生活垃圾处理装备销售，消防技术服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活 动）。 ...

担保事项概述 - 公司三级全资子公司长春居然企管公司为公司向邮储银行北京石景山区支行申请的5亿元授信提供房产抵押担保 期限10年 [2] - 全资子公司家居连锁的二级子公司哈尔滨信源和吉林太阳城为家居连锁向工商银行北京东城支行申请的7.4亿元保理融资提供地产抵押担保 [11] - 两项担保均无需提交董事会和股东大会审议 [2][11] 被担保人财务数据 - 居然智家2024年末总资产496.75亿元 归属母公司股东权益202.16亿元 全年净利润8.35亿元 [3] - 居然智家2025年6月末总资产478.40亿元 较2024年末下降3.7% 上半年净利润3.31亿元 [4] - 家居连锁2024年末总资产421.07亿元 全年净利润12.81亿元 2025年6月末总资产413.34亿元 较2024年末下降1.8% [14] 抵押物详情 - 长春居然企管公司抵押长春中商·世界里购物中心房产 建筑面积160,506.02平方米 无权利限制 [7] - 哈尔滨信源抵押哈尔滨道外区地产 建筑面积108,025.74平方米 吉林太阳城抵押长春宽城区地产 建筑面积130,577.33平方米 [16] - 哈尔滨与长春地产曾于2021年用于同类担保 除该次抵押外无其他权利限制 [16] 担保合约条款 - 邮储银行担保范围涵盖主债权本金 利息 罚息及实现债权费用 [7] - 工商银行担保范围额外包含贵金属租赁相关费用及汇率损失 [17] - 合约生效均需双方签章 工商银行合约明确要求抵押人签字或盖章 [7][17] 担保规模统计 - 公司及控股子公司间担保余额543,279.97万元 占最近一期经审计净资产26.87% [9][17] - 对合并报表范围外单位担保余额59.79万元 占比仅0.003% [9][17] - 两项担保均未安排反担保 [8][17]

股价表现与交易数据 - 9月15日盘中下跌2.13%至4.13元/股 成交额2.37亿元 换手率1.25% 总市值186.45亿元 [1] - 主力资金净流出3363.98万元 特大单净卖出1994.9万元 大单净卖出1369.08万元 [1] - 年内股价下跌5.71% 近5日/20日/60日分别上涨1.47%/4.82%/13.46% [1] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入156.78亿元 同比减少25.80% [2] - 2025年上半年归母净利润亏损37.01亿元 同比减少10.13% [2] 股东结构变化 - 股东户数10.90万户 较上期增加1.19% 人均流通股41418股 减少1.18% [2] - 证金公司持股1.18亿股(第五大股东) 较上期减少1648.20万股 [3] - 香港中央结算持股8073.57万股(第六大股东) 较上期增加1884.26万股 [3] - 南方中证房地产ETF新进4033.28万股(第八大股东) [3] - 兴全商业模式持股3141.02万股(第九大股东) 减少3685.97万股 [3] 公司基本概况 - 主营业务构成：房地产开发62.07% 物业管理25.07% 物业出租5.70% 其他业务7.16% [1] - A股上市以来累计派现231.49亿元 近三年累计派现7.03亿元 [3] - 行业分类为房地产开发-住宅开发 概念板块包含房屋租赁/证金汇金等 [1]

公司财务数据 - 公司对外担保余额176.87亿元 占2024年经审计归属于上市公司股东净资产的29.96% [1] - 公司当前市值191亿元 [1] 业务收入构成 - 房地产销售业务占比62.02% [1] - 物业管理业务占比25.05% [1] - 其他业务占比5.79% [1] - 物业出租业务占比5.7% [1] - 其他业务占比1.44% [1]

核心观点 - 中金维持龙湖集团跑赢行业评级及11.5港元目标价 对应0.46倍2025年目标P/B和9%上行空间 [1] - 公司财务安全性持续夯实 债务结构优化及现金流改善显著 [2][4] - 运营及服务业务贡献稳定利润 预计2026年租金收入增速正常化 [3][5] 财务表现 - 1H25收入同比增长25%至587.5亿元 归母核心净利润13.8亿元符合预期 [1] - 中期每股派息0.07元 派息比率小幅提升至34.2% [1] - 1H25经营性现金净流入超20亿元 预计全年净流入约100亿元 [4] 债务结构优化 - 有息负债较2024年末压降65亿元至1698亿元 净负债率降至51.2% [2] - 经营性物业贷及长租贷较2024年末提升100亿元至930亿元 占比达55% [2] - 融资成本降至3.58% 平均借贷年期提升至10.95年 [2] - 预计2025年末有息负债再降200亿元至1450亿元 经营性物业贷占比超1000亿元 [4] 业务运营 - 1H25运营业务收入同比增2.5%至70.1亿元 其中购物中心零售额同比增17%至402亿元 [3] - 租金收入同比增5%至55.0亿元 受重点项目装修改造影响 [3] - 服务业务收入基本持平于62.6亿元 在管面积约4亿平米 [3] - 运营及服务业务合计贡献核心净利润约40亿元 [3] 发展前景 - 2025年下半年计划开业10座商场（7座重资产+3座轻资产） [5] - 2026年起商场租金收入增速有望正常化 重点调改项目将释放租金贡献 [5] - 运营及服务业务持续作为现金流及核心净利润压舱石 [5]