核心观点 - 东吴证券认为华润万象生活运营能力行业领先，母公司持续输送高质量项目，盈利有望持续增长，维持“买入”评级 [1][7] 财务预测与估值 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为39.03亿元、43.31亿元、48.21亿元，对应现价PE分别为25.0倍、22.5倍、20.2倍 [1][7] - 预计公司2025-2027年核心净利润分别为38.83亿元、43.11亿元、48.01亿元，同比分别增长10.7%、11.0%、11.4%，对应现价PE分别为25.1倍、22.6倍、20.3倍 [1][7] 业务模式与行业地位 - 公司以“商业运营+物业管理”双主航道为核心，覆盖购物中心、写字楼、住宅及城市空间等多业态 [1][7] - 在行业进入存量竞争过程中，公司凭借品牌资源、招商组织与精细化运营优势，保持经营韧性并具备利润弹性 [1][7] - 公司在商业运营领域具有稀缺性和龙头地位 [1][7] 整体经营与盈利能力 - 2025年上半年公司营收同比增长7.1%，毛利率为37.1%，同比提升3.1个百分点 [1][7] - 2025年上半年公司核心净利润同比增长15.0%，效率持续改善，盈利能力稳步提升 [1][7] 购物中心业务表现 - 零售地产供给放缓、行业分化加剧，核心城市与头部运营商受益于资源集中，优质项目更具抗周期能力 [1][7] - 2025年上半年在管购物中心零售额同比增长21.1%，可比口径增长9.7% [1][7] - 2025年上半年购物中心出租率提升至97.1%，租金收入同比增长17.2%，可比口径增长6.0% [1][7] - 2025年上半年购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [1][7] - 购物中心业务毛利占比56.3%，是公司利润增长的核心驱动 [1][7] 物业管理业务表现 - 物业航道为公司提供稳健基本盘，城市空间业务打开增量 [2][8] - 2025年上半年物业航道收入51.56亿元，同比增长1.1% [2][8] - 2025年上半年城市空间收入9.49亿元，同比增长15.1% [2][8] - 2025年上半年物业航道毛利9.68亿元，同比增长0.4% [2][8] - 2025年上半年物管服务毛利同比增长18.9%，毛利率提升至16.6%，同比提升1.4个百分点 [2][8] - 写字楼业务在行业调整中保持韧性，2025年上半年收入10.02亿元，同比增长4.5% [2][8] 财务状况与股东回报 - 公司经营回款能力与流动性充裕，为持续分红与业务扩张提供支持 [5][9] - 2025年上半年经营性现金流净额13.03亿元，期末现金及存款179.21亿元，财务弹性充足 [5][9] - 公司分红积极，自2023年以来维持核心净利润100%的分派比例 [5][9] - 2025年上半年贸易应收款28.23亿元，其中1年内账龄占比82.1%，应收账款结构优质 [5][9]

核心观点 - 东吴证券维持华润万象生活“买入”评级 认为公司运营能力行业领先 母公司持续输送高质量项目 盈利有望持续增长 在商业运营领域具有稀缺性和龙头地位 [1] 财务预测与估值 - 预计2025-2027年归母净利润分别为39.03亿元、43.31亿元、48.21亿元 对应现价PE分别为25.0倍、22.5倍、20.2倍 [1] - 预计2025-2027年核心净利润分别为38.83亿元、43.11亿元、48.01亿元 同比分别增长10.7%、11.0%、11.4% 对应现价PE分别为25.1倍、22.6倍、20.3倍 [1] 整体经营表现 - 2025年上半年营收同比增长7.1% 毛利率为37.1% 同比提升3.1个百分点 核心净利润同比增长15.0% 效率持续改善 盈利能力稳步提升 [1] - 公司以“商业运营+物业管理”双主航道为核心 覆盖购物中心、写字楼、住宅及城市空间等多业态 [1] - 在行业存量竞争过程中 凭借品牌资源、招商组织与精细化运营优势 保持经营韧性并具备利润弹性 [1] 购物中心业务 - 2025年上半年购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利率高达78.7% 同比提升6.2个百分点 毛利占比56.3% 是公司利润增长的核心驱动 [2] - 2025年上半年在管购物中心零售额同比增长21.1% 可比口径增长9.7% 出租率提升至97.1% 租金收入同比增长17.2% 可比口径增长6.0% 运营能力带动经营质量改善 [2] - 在零售地产供给放缓、行业分化加剧背景下 核心城市与头部运营商受益于资源集中 公司购物中心业务持续跑赢行业 优质项目更具抗周期能力 [2] 物业管理业务 - 物业航道提供稳健基本盘 2025年上半年收入51.56亿元 同比增长1.1% 其中城市空间收入9.49亿元 同比增长15.1% 打开增量空间 [3] - 2025年上半年物业航道毛利9.68亿元 同比增长0.4% 其中物管服务毛利同比增长18.9% 毛利率提升至16.6% 同比提升1.4个百分点 规模扩张叠加提质增效持续兑现 [3] - 写字楼业务展现逆周期拓展能力 2025年上半年收入10.02亿元 同比增长4.5% 在行业调整中保持经营韧性 [3] 财务状况与股东回报 - 公司经营回款能力与流动性充裕 2025年上半年经营性现金流净额13.03亿元 期末现金及存款达179.21亿元 财务弹性充足 [4] - 分红政策积极 自2023年以来维持核心净利润100%的分派比例 股东回报持续增厚 [4] - 应收账款结构优质 2025年上半年贸易应收款28.23亿元 其中1年内账龄占比82.1% 减值计提保持审慎 信用风险可控 [4]

分析师同时指出，此次抛售可能夸大了AI对复杂交易业务的即时风险，部分抛压源于对AI将扰乱就业市场和商业地产需求 的担忧。 房地产服务公司股价大幅下挫，投资者正在重新评估这些企业面对人工智能应用和工具的脆弱性。 周三，CBRE集团和Jones Lang LaSalle股价暴跌12%，Cushman & Wakefield重挫14%，其中CBRE和Cushman & Wakefield创 下自2020年疫情市场抛售以来的最大单日跌幅。 华尔街见闻此前提及，此前软件公司、私募信贷公司、财富管理机构和保险经纪商相继受AI担忧冲击而下挫，而这是一周 多时间内又一个陷入所谓"AI恐慌性交易"的行业板块。 Keefe、Bruyette & Woods分析师Jade Rahmani表示，投资者正在撤出高收费、劳动密集型的商业模式，因为这些模式被视 为可能容易受到AI驱动的颠覆影响。 尽管AI热潮为部分细分领域带来增长动力，尤其是数据中心和高端办公租赁。但投资者正在权衡AI进步是否会最终通过自 动化任务和简化交易流程对部分业务构成压力。 CBRE和Jones Lang LaSalle等公司一直试图通过拓展业务来缓冲市场低迷影响 ...

文章核心观点 - 受人工智能技术加速渗透影响，市场担忧其可能颠覆高人力、高手续费的商业模式，导致美国房地产服务类股票在当日出现恐慌性抛售，股价集体大跌 [1] - 尽管分析师认为此次抛售可能夸大了AI对复杂交易撮合业务的短期冲击，但长期影响仍有待观察，市场情绪转折点与AI新工具发布相关 [1][3] 市场表现与反应 - **股价大幅下跌**：CBRE集团与仲量联行股价均重挫超12%，Cushman & Wakefield跌幅接近14% [1] - **创纪录跌幅**：CBRE和Cushman & Wakefield的单日跌幅创下自2020年新冠疫情引发市场暴跌以来的最大纪录 [1] - **抛售范围扩大**：房地产服务股成为最新被波及的板块，此前软件公司、私募信贷机构、财富管理公司以及保险经纪商的股票已相继遭遇资金快速撤离 [2] - **市场反应分歧**：有机构认为在缺乏重大新增利空消息的情况下，相关股票的跌幅显得“过度”，部分抛压源于对AI冲击就业和商业地产需求的既有担忧，而非新风险 [2] 行业背景与挑战 - **行业复苏困境**：商业地产行业自疫情重塑办公需求、叠加利率上升重挫交易规模以来，始终难以恢复元气 [2] - **AI的双重影响**：AI热潮在数据中心和高端办公楼租赁等领域带来结构性机会，但其在自动化流程、简化交易环节方面的进步，也对传统中介和经纪业务形成持续压力 [2] - **业务多元化尝试**：为应对行业低谷，CBRE、仲量联行等公司近年来积极向物业管理、资产评估及跨行业投资销售延伸，覆盖酒店、仓储、公寓及生命科学实验室等多个领域，试图分散单一经纪业务的周期性风险 [2] 分析师观点 - **抛售原因分析**：投资者正加速撤离那些“收费高、劳动力密集、且被视为可能受到AI颠覆的商业模式” [1] - **短期冲击被夸大**：此轮抛售“或夸大了AI对复杂交易撮合业务的短期冲击” [1] - **长期地位稳固**：CBRE及其同行在数据规模和行业关系方面具备显著优势，作为大型租赁和大额交易的核心中介，其行业地位短期内不太可能被撼动，AI对房地产租赁和资本市场业务的直接威胁仍然有限 [3] - **情绪化反应**：当前的剧烈抛售可能更多是情绪化反应，夸大了实际风险，市场情绪的转折点与AI初创公司Anthropic发布旨在自动化法律服务、金融研究等工作的工具相关 [3]

公司基本信息 - 杭州誉湖酒店管理有限公司于近日成立，法定代表人为李弥敏 [1] - 公司注册资本为6500万人民币 [1][2] - 公司注册地址为浙江省杭州市余杭区良渚街道博园西路5号1幢2楼8218室 [2] - 公司企业类型为其他有限责任公司，营业期限自2026年2月9日起为无固定期限 [2] - 公司登记机关为杭州市余杭区市场监督管理局 [2] 股权结构与股东信息 - 公司由五家股东共同持股 [1] - 杭州亿喆食品有限公司为第一大股东，持股比例为25% [1] - 广东三人行酒店管理有限公司为第二大股东，持股比例为20% [1] - 杭州百具企业管理有限公司为第三大股东，持股比例为15% [1] - 杭州杭农供应链科技有限公司和杭州泓樾企业管理有限公司并列为第四大股东，持股比例均为10% [1] 经营范围与业务定位 - 公司经营范围广泛，核心业务包含酒店管理、物业管理、会议及展览服务 [1] - 业务延伸至企业服务领域，包括企业形象策划、咨询策划服务、企业管理咨询、市场营销策划、品牌管理等 [1] - 业务还涵盖信息服务，如信息咨询服务、信息技术咨询服务 [1] - 公司涉及多种零售业务，包括珠宝首饰零售、日用百货销售、日用品销售、个人卫生用品销售、针纺织品销售、日用化学产品销售等 [1] - 公司提供配套服务，包括礼仪服务、项目策划与公关服务、广告设计代理、停车场服务、专业保洁清洗消毒服务 [1] - 公司拥有需经审批的许可经营项目，包括住宿服务和餐饮服务 [1] 行业分类 - 公司所属的国标行业为“租赁和商务服务业”下的“商务服务业”，进一步细分为“综合管理服务” [2]

公司注册与股权结构 - 红安教投服务管理有限公司于近期成立，法定代表人为冯兴海 [1] - 公司注册资本为10000万元人民币 [1] - 公司由红安城投教育科技有限责任公司全资持股，持股比例为100% [1] 经营范围与服务定位 - 公司经营范围涵盖餐饮管理、物业管理、会议及展览服务、体育场地设施经营、组织文化艺术交流活动等一般项目 [1] - 公司所属行业为租赁和商务服务业下的综合管理服务 [1] - 公司位于湖北省黄冈市红安县城关镇，企业类型为有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资) [1]

公司成立与股权结构 - 衡南杜蘅物业有限公司于近日成立，法定代表人为徐秋炫，注册资本为200万人民币 [1] - 该公司由衡南发展投资集团有限公司全资持股，持股比例为100% [1] 经营范围 - 公司主营业务范围涵盖物业管理、城市绿化管理、园林绿化工程施工、工程管理服务及市政设施管理等 [1] - 经营范围还包括照明器具销售、交通及公共管理用标牌销售、工程造价咨询业务、城乡市容管理及土石方工程施工等 [1] - 公司具备安全技术防范系统设计施工服务与土地调查评估服务资质 [1] - 许可经营项目包括建设工程施工、建筑劳务分包、公路管理与养护、建设工程设计及建设工程监理，需经相关部门批准后方可开展 [1] 公司基本信息 - 公司注册地址位于湖南省衡阳市衡南县云集街道工业园电子产业聚集区(厂房4栋)108室 [1] - 公司类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） [1] - 公司营业期限自2026年2月9日起，为无固定期限 [1] - 公司登记机关为衡南县市场监督管理局 [1]

公司新设与基本信息 - 万达地产集团有限公司于2026年2月2日新成立了全资子公司“济南市章丘区万达商业发展有限公司” [1][2] - 该公司法定代表人为田臣，注册资本为1000万元人民币 [1][2] - 公司登记状态为开业，企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） [2] 公司经营范围 - 公司经营范围包括商业综合体管理服务、以自有资金从事投资活动、非居住房地产租赁以及物业管理 [1][2] - 其国标行业被归类为综合管理服务 [2] 公司注册与监管信息 - 公司由济南市章丘区市场监督管理局登记注册，注册地址位于山东省济南市章丘区明水街道铁道北路102号为民服务中心 [2] - 公司统一社会信用代码为91370181MAK75YT984，营业期限为无固定期限 [2]

公司设立与股权结构 - 上海龙堂老字号百货有限公司新设立全资子公司上海明远佳盛物业管理发展有限公司 [1] - 新公司注册资本为300万人民币 [1] - 上海龙堂老字号百货有限公司持有新公司100%股权 [1] 公司基本信息 - 公司法定代表人为周昱 [1][2] - 公司注册地址位于中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1271-1289号（单）5层510室 [2] - 公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资） [2] - 公司营业期限自2026年2月3日起，为无固定期限 [2] - 公司登记机关为自由贸易试验区市场监管局 [2] 主营业务与经营范围 - 核心经营范围包括物业管理与住房租赁 [1] - 自主展示（特色）项目广泛，涵盖商业综合体管理服务、酒店管理、市政设施管理、餐饮管理及非居住房地产租赁 [1] - 服务类业务包括会议及展览服务、工程管理服务、物联网技术服务、安全系统监控服务、停车场服务、代驾服务、外卖递送服务、居民日常生活服务、家政服务、建筑物清洁服务、专业保洁、清洗、消毒服务、电气设备修理、日用电器修理及园林绿化工程施工 [1] - 销售类业务包括广告发布，以及建筑材料、建筑装饰材料、消防器材、安防设备、家具、办公用品、日用百货的销售 [1]

公司设立与股权结构 - 南京璟宇物业管理有限公司于近日成立 [1] - 公司法定代表人为张宇 [1] - 公司注册资本为500万人民币 [1] - 公司由南京璟宇项目管理咨询有限公司100%全资持股 [1] 经营范围与行业定位 - 公司经营范围包含物业管理、物业服务评估 [1] - 经营范围包含非居住房地产租赁、租赁服务（不含许可类租赁服务） [1] - 公司国标行业分类属于“房地产业>房地产业>房地产开发经营” [1] 公司基本信息 - 公司地址位于南京市六合区程桥街道桂花路16号 [1] - 公司企业类型为有限责任公司 [1] - 公司营业期限为2026年2月2日至无固定期限 [1] - 公司登记机关为南京市六合区市场监督管理局 [1]