报告行业投资评级 - 本白皮书为行业研究报告，未提供明确的投资评级 [1][3][4] 报告核心观点 - 零碳物流园区是现代物流体系升级的必然选择，是企业践行ESG理念、城市实现可持续发展的重要支点 [4] - 零碳物流园区以技术创新为引擎，政策标准为框架，将低碳基因融入仓储、运输、管理等环节，重新定义物流基础设施的生态价值 [4] - 中国物流园区数量已突破2500家，传统“重规模、轻低碳”模式与环境保护矛盾尖锐，零碳转型成为破解资源环境约束、提升行业竞争力的核心路径 [7] - 零碳物流园区建设旨在推动形成政府引导、企业主导、多方参与的零碳物流发展新格局，助力物流行业在绿色转型中实现高质量发展 [8] 第一章 认识零碳物流园区 - 零碳物流园区是在规划、建设、运营和管理各阶段融入零碳理念，综合运用节能、减排、固碳、碳汇等措施，实现边界范围内产业、能源、资源、建筑、交通、生活和管理零碳发展，达到碳排放总量与吸收自我平衡的产业园区 [17][19] - 零碳物流园区的核心要素包括：建筑系统、交通系统、公共基础设施系统、绿色能源系统、数字化管理体系、碳消除与碳抵消机制 [20] - 建筑系统需从选址、设计、设备选用到低碳建造全周期考虑绿色化，例如采用装配式预制构件、利用BIM技术协同 [22][23][24][25] - 交通系统需采用环保节能型物流设备、新能源车辆，建设充足充电设施，并设计智能化交通导引以减少拥堵 [26][27][28] - 公共基础设施系统需考虑长远发展，建立集中废水处理设施，采用节能灯具与智能控制 [30] - 绿色能源系统应构建以可再生能源为主体的新型电力系统，如建设分布式光伏、储能，实现100%可再生电力供应 [30] - 数字化管理体系需建立智慧运维、能源监控等综合管理平台，实现对碳排放数据的测量、监控、报告和核查 [30][32] - 碳消除与碳抵消机制是在自身减碳最大化后，应用碳捕集封存（CCUS）或购买绿证、支持林业碳汇等方式实现剩余排放抵消 [33][34] - 中国物流市场增长迅猛，2024年社会物流总费用达19万亿元，年均增速约5%，全国已建成各类物流园区超过2500个 [35] - 中国零碳园区发展经历了从低碳园区、近零碳园区到零碳园区的阶梯式升级 [36] - 中国零碳物流园区发展可分为三个阶段：概念萌芽期（2015-2020）、政策驱动期（2021-2022）、规模化推广期（2023至今） [41][46][47] - 在概念萌芽期，企业实践呈现“碎片化试点”特征，如光伏装机容量普遍低于园区总能耗的10%，新能源车在车队中占比不足5% [44] - 在政策驱动期，国家战略如《“十四五”现代物流发展规划》首次将“绿色物流”上升为国家战略 [46] - 在规模化推广期，区域集群效应凸显，长三角已建成20多个零碳智慧物流园区，粤港澳和成渝地区也形成特色集群 [47] 第二章 零碳物流园区的ESG发展 - 国际政策方面，《全球零碳货运倡议》要求跨境物流走廊实现全链条碳追踪与抵消 [52] - 国际海事组织（IMO）净零框架规则要求全球航运业温室气体排放总量较2008年降低至少70%，并在2050年实现净零排放 [54][55] - 中国国家政策方面，2024年中央经济工作会议首次明确提出“建立一批零碳园区” [60] - 2025年政府工作报告将零碳园区纳入绿色低碳经济体系，要求通过试点示范加速推广 [61] - 地方政府积极响应，如云南省提出到2025年建成一批零碳物流园区，实现100%绿电供应 [65] - 江苏省提出到2030年“打造一批零碳工厂和园区”，常州市对市级近零碳园区试点最高支持50万元，省级及以上零碳工业园区最高支持100万元 [63][70] - 上海市将零碳物流园区建设纳入绿色低碳供应链升级计划 [64] - 零碳物流园区的认证评估体系包括“近零碳”与“零碳”两级，后者要求100%绿电供能且碳抵消能力覆盖剩余排放 [69] - 国际认证如NG认证（Next Generation Certification）要求涵盖环境合规、温室气体减排等20项指标，通过认证的产品溢价可达30% [73] - 国内标准《零碳园区评价技术规范》构建了5大一级指标及25项二级指标 [73] - 《零碳物流园区创建与评价技术规范》采用“5项必选指标+5项可选指标”模式，必选指标包括碳排放强度下降率≥15%、清洁能源占比≥50%等 [74] - 零碳物流园区的核心议题之一是能源系统脱碳化，核心路径是从化石能源依赖转向以风电、光伏等为主的清洁能源体系 [73][78] - 多能互补网络以“光伏+储能+微电网”为核心架构，例如京东“亚洲一号”西安园区10万平方米屋顶光伏年发电量达956万千瓦时，结合储能降低峰谷电价成本40% [73][79] - 氢能闭环应用方面，49吨级重卡百公里氢耗已降至8.81公斤，单次加氢续航超600公里 [81] - 智慧能源调度系统可提前72小时预测用能曲线，精度达92%以上，例如在张家口示范区使弃风弃光率从12%降至3% [82] - 交通系统智能化可显著提升效率，例如普洛斯宝山物流园智能道闸使车辆等待时间缩短90%，入园闸门通车速度提升95% [86] - 福佑卡车智能调度系统使每笔订单的空驶里程平均下降23% [86] - 冷链低碳化技术可大幅降低能耗，例如美的二级压缩机组使大型冷库全年能耗降低25%，冷库余热回收系统可实现综合节能率33% [89][90] - 包装循环革命可减少碳排放，例如菜鸟“绿色包裹”在杭州试点中实现包装材料克重下降38%，单包裹碳排放减少54% [90][93] - 区域产业共生可实现资源闭环，例如京东亚洲一号苏州物流园将日均32吨废纸箱转化为箱板纸原料，资源化率从68%提升至87% [95] 第三章 零碳物流园区的实现技术 - 人工智能（AI）与自动化技术是提升物流园区运营效率的关键，例如京东物流利用AI算法预判订单高峰并动态调度运力 [101][102] - 自动化仓储系统通过机器人执行任务，可使企业运营成本节省20%至30% [102] - 物联网（IoT）技术可实现货物状态、设备运行和环境参数的实时监控，保障运输品质 [103] - 区块链技术可提升供应链透明度与交易安全性，实现碳足迹的透明化管理 [104][119] - 能源管理系统通过智能化手段可显著降低能耗，例如菜鸟网络的全域能源管理平台使园区能耗同比降低15%，年均电费成本下降约20% [107] - 构建电动化交通网络是零碳运输的核心路径，例如江苏省通过政策规模化推广电动重卡 [109] - 可再生能源生产与储能技术是零碳园区的基石，需构建“生产-存储-消纳”闭环，并探索“风光氢储”多能互补体系 [110] - 欧洲物流园区的智能精细化能源管理系统采用分层分布式架构，实现能源精细化管理与资源优化配置 [110] - 欧洲物流园区通过设备升级显著提升效率，例如德国汉堡物流中心引入AGV系统后，仓储效率提升20%，人力成本降低30% [120][123] - 智能分拣系统处理能力可达每小时数千件，准确率超过99%，例如法国某物流园机器人分拣系统效率较人工提升4倍 [127] - 节能环保设备推广效果显著，例如更换LED照明可降低能耗60%至80%，安博（Prologis）旗下已有超过74%的物流园区完成LED照明部署 [128][130] - 欧洲物流园区加速推广新能源设备，例如德国DHL莱比锡枢纽全面采用电动叉车，续航能力提高40%，维护成本下降35% [127][128]

核心观点 - 维持深圳国际“买入”评级，主要基于其华南物流园区转型升级项目进入利润兑现期，土地整备提供显著利润增量，同时稳定的高分红政策凸显公司价值 [1] 华南物流园转型升级项目进展 - 华南物流园转型项目二期留用土地（02-20-02号地块）已于2025年12月26日获政府批准，将开展供地工作，标志着项目进入兑现期 [1] - 2023年公司签订土地整备协议，获得10.58亿元拆迁补偿以及10.87万平方米留用土地使用权，其中住宅建筑面积50.83万平方米，办公及商用面积8.76万平方米 [2] - 参考前期地块置换收益，测算此次获批的02-20-02地块（约14万平方米住宅面积）土地置换税后收益约26亿港元 [2] - 后续仍有约33.75万平方米土地预计分两期确认，同口径测算下，仍有约56亿港元土地置换税后收益有待释放，预计2026-2027年仍有增量收益释放 [2] 公司分红与股息政策 - 公司维持稳定派息政策，2013-2016年股利支付率约40%，2017-2024年提升至约50% [3] - 2018-2024年合计派息总额达118亿港元 [3] - 以50%分红比例测算，预计2025-2027年公司股息率分别约为8.7%、8.7%、6.7%，高股息有望推动公司价值回归 [3]

海南自贸港封关运作与物流体系升级 - 海南自贸港将于12月18日正式启动全岛封关运作 [1] - 为配合封关运作，海南省入琼动物前置查验区于12月12日在广东徐闻正式启用，为封关后更多货物通过琼州海峡奠定基础 [1][2] 前置查验区的运营与效益 - 查验区实现了数据互联互通，效率大大提高 [2] - 查验关口前移能进行提前筛查，从源头上防止动物疫病传入 [2] - 一辆满载入琼动物的货车减少一趟琼州海峡往返，最少能节省半天时间和数千元的成本 [2] - 全年降低物流等成本至少有10% [2] 徐闻国际物流园的建设规划 - 徐闻国际物流园于12月12日同时启动建设 [2] - 整个物流园总规划1629亩，具备“进岛保障、过海服务、应急储备”等功能 [2] - 该物流园建成后，将与位于海南海口的新海陆岛物流园形成协同联动的格局 [2]

核心观点 - 普洛斯上海新西北物流园（一期）获BRE与TV联合颁发的国内物流行业首个最高等级“卓越级”净零碳园区认证及“NetZ净零碳园区甄选项目”奖项 [1] - 公司在中国物流行业的零碳实践方面处于领先地位，其多个园区项目已获得最高等级的净零碳或低碳认证 [1] 认证体系与标准 - “净零碳园区评价体系”由TV与BRE于2022年联合制定发布，覆盖净零碳园区与低碳园区两大类别 [1] - 普洛斯金义国际物流园已获该体系下国内首张低碳园区“卓越级”认证证书 [1] - 普洛斯东莞新沙物流园在“净零碳建筑认证”中取得国内首个“卓越级”认证 [1] 项目运营情况 - 普洛斯上海新西北物流园是由原普洛斯西北物流园重建更新的智慧零碳旗舰园区，一期已于今年9月份正式投入运营 [1] - 项目试运营期间园区出租率超过90% [1]

公司认证与荣誉 - 普洛斯上海新西北物流园（一期）获得由英国建筑研究院与德国莱茵联合颁发的“卓越级”净零碳园区认证（最高等级），并荣获“NetZ净零碳园区甄选项目”奖项 [1] - 该认证是国内物流行业首个最高等级净零碳园区认证 [1] - 公司旗下普洛斯金义国际物流园此前已获得同一评价体系下国内首张低碳园区“卓越级”认证证书，普洛斯东莞新沙物流园亦在“净零碳建筑认证”中取得国内首个“卓越级”认证，均为最高等级 [1] 项目运营情况 - 普洛斯上海新西北物流园是由原普洛斯西北物流园重建更新的智慧零碳旗舰园区，一期已于今年9月份正式投入运营 [1] - 项目在试运营期间园区出租率超过90% [1] 行业标准与背景 - “净零碳园区评价体系”由德国莱茵与英国建筑研究院于2022年联合制定发布，覆盖净零碳园区与低碳园区两大类别，旨在通过多方合作减少碳排放 [1]

核心观点 - 普洛斯上海新西北物流园（一期）获得由英国建筑研究院与德国莱茵联合颁发的“卓越级”净零碳园区认证（最高等级），并荣获“NetZ净零碳园区甄选项目”奖项，这是国内物流行业首个获此最高等级认证的园区 [1] 公司成就与认证 - 普洛斯上海新西北物流园（一期）凭借其全生命周期中的净零碳管理实践，获得“卓越级”净零碳园区认证及“NetZ净零碳园区甄选项目”奖项 [1] - 普洛斯金义国际物流园已获“净零碳园区评价体系”下国内首张低碳园区“卓越级”认证证书 [1] - 普洛斯东莞新沙物流园在“净零碳建筑认证”中取得国内首个“卓越级”认证 [1] - 普洛斯上海新西北物流园是由原普洛斯西北物流园重建更新的智慧零碳旗舰园区，一期已于今年9月份正式投入运营，试运营期间园区出租率超90% [1] 行业标准与背景 - “净零碳园区评价体系”由德国莱茵与英国建筑研究院于2022年联合制定发布，覆盖净零碳园区与低碳园区两大类别，旨在通过多方合作协同行动减少碳排放 [1]

奖项与认证 - 普洛斯上海新西北物流园（一期）于11月27日获得由英国建筑研究院（BRE）和德国莱茵（TÜV）联合颁发的“卓越级”净零碳园区认证（最高等级）并荣获“NetZ净零碳园区甄选项目”奖项 [1][9] - 该认证是国内物流行业首个最高等级净零碳园区认证，体现行业对公司推动零碳园区建设与可持续发展的高度认可 [1][9] - 普洛斯旗下项目此前已多次获得该体系最高认证，包括金义国际物流园获国内首张低碳园区“卓越级”认证，东莞新沙物流园获国内首个净零碳建筑“卓越级”认证 [4][12] 项目运营与客户 - 普洛斯上海新西北物流园是由原西北物流园重建更新的智慧零碳旗舰园区，一期于今年9月正式投入运营 [4][12] - 园区试运营期间出租率已超过90%，并协同旗下智慧冷链平台普冷引入奥乐齐、ASC精品酒业等客户，服务上海及长三角地区民生消费与产业发展 [4][12] 设计与荣誉 - 普洛斯上海新西北物流园由公司旗下专业建筑设计中心海屹设计院设计并提供绿色认证咨询 [4][12] - 该项目已连续两年（2024年-2025年）入选上海市重大项目，荣获城市设计&建筑设计奖年度金奖、零碳地球·锚点奖，入选《2025长三角地区企业绿色低碳创新案例项目集》等多项绿色认证 [4][12] 公司战略与行业影响 - 作为全球领先的以基础设施为依托的生产性服务企业，普洛斯致力于打造智慧化、零碳化的现代物流基础设施网络 [6][14] - 公司在建筑设计、施工建造、管理运营各环节促进节能减碳、降本增效，致力于带动全行业高标准发展，推进产业链绿色进程 [6][14]

新能源业务发展 - 新能源业务主要通过参股企业中国核能科技（HK.00611）运营，并推进产业协同，加速建设物流、工业园区分布式光伏和工商业储能项目 [2] - 2025年上半年已在11个物流园区完成屋顶光伏项目并网发电，新都产业园屋顶光储项目、西安智造园屋顶光伏项目实现并网 [2] - 中国核能科技推进临翔二期100MW/200MWh储能项目建设完工并网，取得济源钢铁储能项目 [2] - 截至2025年6月末，中国核能科技在运维电站合计117座（风光103座，储能14座），风光总运营规模达2,030MW，储能电站551MWh [2] 资产整合与业务布局 - 控股股东始终遵守避免同业竞争承诺，将通过资产注入、委托管理等方式解决同业竞争问题 [3] - 公司于2024年获取西安沣西项目扩展工业园区业务布局，目前项目已开展预售并仍在建设中 [3] - 上市公司如有资产注入相关计划将及时履行信息披露义务 [3] 发展战略与业绩增长 - 公司坚持"稳中求进"原则，聚焦物流园区、工业园区、住宅开发等不动产领域，提升资产运营管理能力和竞争优势 [3] - 持续加大新能源、高端制造等业务的探索和投入，支持业务发展和模式创新，实现业务结构优化 [4] - 如有并购重组等事项将及时履行信息披露义务 [4] 财务与资产运营 - 公司基于会计谨慎性原则，于每年年末对各类资产进行全面检查和减值测试，计提减值准备 [4] - 海洋工程业务子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司2024年实现营业收入6.91亿元，被评为国家高新技术企业及国家级专精特新"小巨人"企业 [4] - 华泰宝湾物流REIT上市发行标志着公司成功打通物流资产"募投建管退"管理闭环，有助于向"轻重并举"业务模式转型 [4] - 华泰宝湾物流REIT自上市以来运营稳健，报告期内获评"公募REITs年度杰出项目" [4]

公司绿色认证与战略实践 - 京东产发旗下京东(廊坊广阳)智能产业园获得TÜV南德意志集团颁发的物流零碳园区核查声明 [1] - 京东(东莞麻涌)智能产业园获得碳中和达成核查声明 [1] - 公司积极响应国家“双碳”战略，继2022年建成国内首座“零碳”物流园区后再次实践落地 [1] 国家政策与行业背景 - 2024年中央经济工作会议要求建立一批零碳园区，2025年政府工作报告对此作出明确部署 [3] - 绿色低碳发展政策体系随国家“双碳”战略深入实施而不断完善 [1] 公司绿色技术与管理措施 - 在施工建造环节采用装配式建筑、海绵城市设计等绿色生产技术 [3] - 在能源利用方面使用光伏发电等绿色清洁能源 [3] - 在节能技术方面引入能源管理控制系统、智能照明控制系统、水资源管理系统进行精细化管理 [3] - 与合作伙伴共同抵消园区运营生产中不可避免的温室气体排放，实现“净零排放” [3] 绿色能源应用具体案例 - 京东(廊坊广阳)与京东(东莞麻涌)智能产业园配备装机容量21.5MW的光伏发电系统 [4] - 所使用的外购绿色电力证明全部来自公司旗下宿迁和厦门“亚洲一号”园区的光伏发电 [4] - 产生的绿色电力满足日常能源需求并为智能设备、机械设备提供综合能源解决方案 [4] 公司长期绿色转型成效 - 自2018年启动屋顶光伏发电产能生态体系建设，逐步提升国内园区光伏发电能力 [6] - 截至2024年底，自建光伏发电量超过3800万千瓦时 [6] - 绿色转型成效获国内国际标准双重认可，为供应链基础设施碳减排做出贡献 [6] - 通过“零碳细胞”实践为全行业实现“双碳”目标积累经验、打造样板 [6]

区域战略定位 - 增城区依托新塘站、增城站、增城西站三大铁路枢纽，规划打造国际性综合交通枢纽重要门户和大湾区最大规模生产服务型国家物流枢纽 [1] - 结合国家级增城经济技术开发区、广州东部国际物流港、中新科技园等重大功能平台优势，着力构建高效集约、绿色智能的综合交通体系，服务国际国内双循环发展格局 [1] - 目标助力实现货运枢纽一小时货运交通圈战略布局，服务区域高质量发展大局 [3] 物流园区项目进展 - 已有4家盘道式综合物流园区基本完成竣工联合验收，具备投入使用条件 [2] - 中驰车福—维龙华南电商产业园规划建设用地面积12.2万平方米，总建筑面积35万平方米，计容建筑面积93.3万平方米，已于2024年5月全面竣工 [2] - 途虎养车华南智能运营及结算中心项目规划建设用地面积7.1万平方米，总建筑面积12.1万平方米，已于2024年10月全面竣工 [2] - 平川智慧供应链产业园项目规划建设用地面积5.9万平方米，总建筑面积18.3万平方米，计容建筑面积18.4万平方米，计划于2025年5月全面竣工 [2] - 创展国际冷链物流港项目规划建设用地面积5.7万平方米，总建筑面积17.9万平方米，截至2025年7月除宿舍楼外均已完成规划条件核实，计容建筑面积约17.4万平方米 [3] 政府支持与服务 - 广州市规划和自然资源局增城区分局秉持全生命周期服务理念，组建骨干队伍专人跟进，为企业提供项目洽谈引进、规划选址、报批报建等全流程无缝对接服务 [1] - 政府服务助力企业快速熟悉并完成规划审批，推动大型物流园区项目相继落户增城 [1] - 下一步将继续靠前服务，组织核心骨干力量做好规划管理服务 [3]