公司财务表现 - 2025年上半年营业收入29.03亿元，同比下降50.90% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为-68.27亿元，亏损同比扩大 [2] - 经营活动产生的现金流量净额为-32.17亿元，同比恶化 [2] 债务重组进展 - 通过《债务重组计划》及《补充方案》累计实现债务重组金额约1926.69亿元 [3] - 以"幸福精选平台"股权抵偿金融债务174.54亿元，对应股权比例约27.88% [3] - 以"幸福优选平台"股权抵偿经营债务61.74亿元，对应股权比例约11.85% [3] 业务转型战略 - 公司全面转型为"产业新城服务商"，聚焦产业招商、园区运营及轻资产服务 [3][4] - 产业发展服务新增签约投资额136.6亿元，新增入园企业18家 [3] - 物业服务在管面积达1.25亿平方米，城市服务新增签约项目43个 [3] 行业环境分析 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下降3.5%，销售额下降5.5% [4][10] - 产业园区总建筑面积预计突破62亿平方米，运营服务需求显著增长 [8] - REITs市场扩容至69支产品，总市值2054.75亿元，园区基础设施类占2支 [7][8] 业务板块运营 - 产业园运营新增招商签约项目65个，合同面积18.7万平方米 [3] - 创新中心出租率超80%，在管面积约15万平方米 [3] - 苏州火炬实现营业收入1.42亿元，经营性回款1.53亿元 [4] 新兴领域布局 - 探索园区新能源、数字化及低空经济等衍生赛道 [4][9] - 代建业务新增产值2200万元，同比增长25% [3] - 直播卖房成交额达1.6亿元 [4] 核心竞争优势 - 产业发展能力覆盖京津冀、长三角、大湾区等重点区域 [3][36] - 拥有20年产业园区资源积累，具备全流程服务能力 [36][37] - 物业服务板块跻身行业百强，具备智慧化平台管理能力 [29][31]

公司治理与财务动态 - 公司于2025年8月25日在北京召开第八届第三十二次董事会会议 审议包括《关于计提资产减值准备和公允价值变动的议案》等文件 [1] - 公司当前市值为90亿元 [1] 业务收入结构 - 2025年上半年房地产开发业务收入占比29.37% 为最大收入来源 [1] - 物业管理服务收入占比22.96% 产业招租服务收入占比14.61% [1] - 其他业务收入占比11.06% 产业园运营收入占比6.89% [1] - 土地整理收入占比6.83% 基础设施建设收入占比5.38% [1]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 公司2024年营收降幅收窄但归母净利润下滑，主要受房地产项目存货跌价准备、投资收益下降和业务毛利率降低影响；产业园运营业务增长，产业投资积极布局新兴产业；融资渠道丰富且成本下行；考虑产城开发业务和减值计提因素，下调2025/2026年归母净利润预测，新增2027年预测，看好公司长期价值 [7] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|7,814|7,300|7,527|7,835|8,141| |同比（%）|(27.13)|(6.58)|3.10|4.10|3.90| |归母净利润（百万元）|202.07|130.62|150.62|166.08|182.52| |同比（%）|(34.54)|(35.36)|15.32|10.26|9.90| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.18|0.11|0.13|0.14|0.16| |P/E（现价&最新摊薄）|31.56|48.83|42.34|38.41|34.95| [1] 市场数据 - 收盘价5.54元；一年最低/最高价3.92/7.72元；市净率0.87倍；流通A股市值和总市值均为6,378.16百万元 [5] 基础数据 - 每股净资产6.40元；资产负债率73.46%；总股本和流通A股均为1,151.29百万股 [6] 事件 - 公司发布2024年年报，2024年实现营收73.0亿元，同比下降6.6%；归母净利润1.3亿元，同比下降35.4% [7] 业绩影响因素 - 收入逐渐企稳，但毛利率及减值拖累业绩，房地产项目存货跌价准备带来资产减值损失5.8亿元，投资收益3.1亿元同比下降36.1%，产业园区运营和产业投资业务毛利率分别下降8.3pct、3.2pct [7] 产业园运营 - 2024年产业园运营业务营收7.5亿元，同比增长27.1%，绿色低碳和医疗器械两大传统优势方向稳健发展，绿色低碳产业园招引落地30余个项目，医疗器械产业园招引落地209个产业项目，通过东菱振动切入低空经济赛道 [7] 产业投资 - 年内落地多项战略及产业投资，出资21.2亿元受让江苏国信2.8亿股股份，参与景嘉微定增出资8800万元，完成长川科技定增项目退出收益率近20%；一级投资参控股基金累计投资31个项目，出资金额3.5亿元，投资范围包括医疗器械、绿色低碳、AI应用等；截至2024年底存量投资项目累计出资金额近50亿元 [7] 融资情况 - 2024年发行直融产品20单，发行金额83亿元，包括江苏省首单房地产并购中票3亿元和全国首批“两新”债务融资工具环保集团1亿元永续中票；综合融资成本3.16%，较2023年下行45个bp [7] 三大财务预测表 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表及重要财务与估值指标的预测数据，如2025 - 2027年营业总收入预计分别为7,527、7,835、8,141百万元等 [8]