投资评级 - 报告给予公司"优于大市"评级 [1][4] 核心观点 - 公司是张江科学城的重要开发主体，也是张江科学城运营主体中唯一上市公司 [1][4] - 公司创投业务受益于资源丰富的张江科学城，未来投资收益增长可期 [1][4] - 2025年前三季度公司业绩增长，投资收益保持强劲上升势头 [1][4] - 预计公司2025年EPS为0.72元，RNAV值为50.13元，给予公司2025年1.1倍的RNAV估值，合理价值为55.14元 [4] 财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入20.04亿元，同比增加19.09%；实现归母净利润6.17亿元，同比增加20.66% [4] - 2025年前三季度公司实现投资收益6.96亿元，同比大幅增加885.61% [4] - 2025年前三季度公司公允价值变动收益为-877.77万元，同比下滑103.42% [4] - 2025年预测营业收入为21.93亿元，同比增长10.6%；预测归母净利润为11.22亿元，同比增长14.2% [3] - 2025年预测每股净收益为0.72元，净资产收益率为6.9% [3] 业务运营 - 2025年前三季度公司房地产业务实现销售收入11.29亿元，同比增加24.81% [4] - 2025年前三季度公司房地产业务取得租金总收入8.61亿元，同比增加13.31% [4] - 2025年9月末公司出租房地产总面积186.83万平 [4] - 2025年前三季度公司无新增房地产项目储备，新开工面积0.27万平，竣工面积10.3万平 [4] 资产与估值 - 2025年三季度末公司总资产为594.03亿元，较上年度末增加1.72% [4] - 2025年三季度末归属于上市公司股东的净资产为147.55亿元，较上年末增加6.36% [4] - 公司RNAV估值为50.13元/股，基于2025年预测BPS 10.46元，对应动态PB为5.27倍 [4][8] - 公司合理价值为55.14元，基于1.1倍RNAV估值 [4] 行业地位 - 公司拥有产业投资和集成电路全产业链服务两大核心主业 [9] - 公司作为张江科学城的重要建设运营主体，积极响应国家战略以及上海市、浦东新区和张江科学城发展规划 [9]

公司基本情况 - 公司成立于1994年11月24日，并于1994年3月24日在上海证券交易所上市，注册及办公地址均位于上海市 [1] - 公司是临港新片区开发建设的主力军，核心业务覆盖产业园区开发、运营及产业投资 [1] - 公司所属申万行业为房地产 - 房地产开发 - 产业地产，涉及园区开发、上海国资、氢能源核聚变、超导概念、核电等概念板块 [1] 经营业绩表现 - 2025年三季度营业收入达38.02亿元，在行业中排名第三，行业平均数为20.46亿元 [2] - 2025年三季度净利润为13.23亿元，在行业中排名第一，行业平均数为-7.21亿元 [2] - 2025年上半年园区企业营收规模达5035.63亿元，同比增长约9.05% [5] - 2025年上半年园区企业固定资产投资总额达到67.94亿元 [5] 财务指标分析 - 2025年三季度资产负债率为60.36%，低于行业平均的62.76% [3] - 2025年三季度毛利率为56.03%，高于行业平均的30.80% [3] - 开源证券预计公司2025-2027年归母净利润为11.1亿元、12.8亿元和13.7亿元 [5] 管理层与股东情况 - 董事长翁恺宁于2024年1月上任，1973年3月出生，为复旦大学博士研究生 [4] - 总裁刘德宏2024年薪酬为147.45万元，较2023年增加1.94万元 [4] - 截至2021年12月31日，A股股东户数为5.59万户，较上期增加13.20% [5] - 公司控股股东和实际控制人均为上海临港经济发展（集团）有限公司 [4] 业务发展亮点 - 园区运营服务表现稳健，有望成为长期业绩支撑点 [5] - 2025年上半年参与投资上海先导基金人工智能母基金，认缴金额8亿元 [5] - 公司具备产投联动高效运行的差异化优势 [1]

行业整体状况 - 产业园区行业处于深度调整阵痛期 正经历从政策套利转向市场生存 从地产思维迈向产业思维 从单一链条进化到生态协同的底层逻辑重塑[1] - 2025年上半年《公平竞争审查条例实施办法》推动园区招商从拼政策向拼服务和拼生态转变 带动整个产业加速洗牌[3] 公司战略转型 - 中电光谷自2019年起实施以园区运营为主体 园区开发为支撑 产业投资为引擎的一体两翼战略转型[3] - 战略转型推动公司从园区开发的单一链条迈向产业多维资源的生态协同 增强核心竞争力[4] - 公司形成以数字化为引领的全生命周期产业园区运营服务体系 在市场中展现较强竞争壁垒[4] 财务表现 - 2025年上半年收入14.71亿元人民币 同比微增0.79%[1] - 期内净利润210.9万元人民币 除所得税前利润7223.9万元人民币 同比增长104.37%[1] - 园区运营服务收入10.38亿元人民币 占总收入比例70.6%[4] - 园区开发服务收入4.31亿元人民币 同比增长22.8%[7] 业务板块分析 - 设计与建造业务收入3.72亿元人民币 占总收入25.3% 大力推广P+OEPC综合运营服务[4][5] - 物业管理服务收入4.17亿元人民币 同比增长10.8% 在管面积3293.6万平方米 同比增长18.92%[6] - 物业租赁服务收入8020.2万元人民币 同比增长18.1% OVU创客星出租面积达28.5万平方米[6] - 团体餐饮与酒店服务收入7238.7万元人民币 同比增长6.1%[6] - 能源服务收入4339.4万元人民币 能源运营服务面积1235万平方米[6] 园区开发业务 - 产业园区空间销售收入3.15亿元人民币 同比增长31.41% 销售总面积12.9万平方米[8] - 销售覆盖13个城市18个项目 北碚公司聚焦先进制造业和现代服务业 天津公司聚焦新一代信息技术与数字经济[7] - 新开工面积4.13万平方米 新竣工面积13.20万平方米 在建面积58.23万平方米[9] - 土地储备约532.0万平方米[9] - 自持园区物业可出租面积95.8万平方米 已出租面积67.4万平方米 出租率70% 租金收入1.172亿元人民币 同比增长4.4%[9] 产业投资布局 - 中电中金和零度资本组建多支产业投资基金 零度资本下设11支基金 助推数字城市 网络信息 智能制造 新材料四大领域发展[9][10] - 中电中金报告期内完成多个项目融资及退出 实现良好资金回笼和收益[10] 发展前景与市场表现 - 2025年上半年新增签约金额15.39亿元人民币 同比增长8% 其中综合运营业务签约额同比大增31%[12] - 设计与建造服务新增签订南昌市新建区产业园OEPC项目合同 金额5.25亿元人民币 同比大增117%[12] - 办公类园区签约额同比增长13%[12] - PB估值0.2倍 处于历史最低水平[16] - 年内累计回购股份7954.8万股 累计回购次数超过20次[16]

事件概述 - 香港证监会公告指出山高控股股权高度集中，由数目不多的股东持有92.46%股份，仅7.54%股份由其他股东持有[1][3] - 公告发布后，山高控股股价在9月19日持续下跌，最低跌至5.18港元/股，跌幅超过60%[1] - 公司股份收市价从2025年4月16日的5.82港元/股上升193.6%至2025年9月1日的17.09港元/股，2025年9月17日收报14.80港元/股，较4月16日高出154.3%[4] 股权结构详情 - 截至2025年9月1日，二十名股东合共持有公司14.45亿股股份，相当于已发行股份的24.00%[3] - 两名主要股东（山东高速集团及S High Speed Limited）持有41.21亿股股份，占已发行股份的68.46%[3][4] - 具体持股为：山东高速集团持股26.11亿股（43.37%），S High Speed Limited持股15.10亿股（25.09%），二十名股东持股14.45亿股（24.00%），其他股东持股4.54亿股（7.54%）[4] 公司业务与财务表现 - 公司是一家主要从事投资业务的投资控股公司，通过产业投资、非标准投资、牌照金融服务及标准投资四个部门运营[5] - 2025年上半年实现营业收入25.03亿元人民币，同比下降13.03%，但溢利达4.76亿元人民币，同比增长506%[5] - 公司正从类金融投资向产业投资控股转型，通过认购山高新能源56.97%股权与世纪互联42.12%股权，形成“新能源+新基建”赛道[6] - 公司强调“绿电+算力”双轮驱动的协同效应正在加速释放，致力于深化电算一体的产业协同，构建数字经济生态圈[5][6] 市场背景与影响分析 - 港股市场近期多次出现因被点名“股权集中”而股价暴跌的案例，例如中国星集团和众安智慧生活[7][8] - 中国星集团在2025年7月被通报股权集中达91.37%后，股价盘中暴跌超40%[7] - 众安智慧生活在2025年9月被通报股权集中达96.73%后，股价盘中暴跌超30%[8] - 市场分析认为，股权集中易引发散户恐慌性踩踏和程序化交易跟进，对冲基金也可能借机做空，由于流通盘小，容易导致股价暴跌[8] - 从公司治理角度看，股权集中可能导致决策过程缺乏广泛参与和监督，限制股份流通性，影响股价合理形成和市场活跃度[9]

股价表现与资金流向 - 9月18日盘中股价下跌2.03%至5.80元/股 成交额1.30亿元 换手率1.93% 总市值66.77亿元 [1] - 主力资金净流出1392.60万元 特大单净卖出1211.73万元 大单净卖出180.88万元 [1] - 年内股价下跌6.33% 近5日/20日/60日分别上涨3.39%/0.52%/9.60% [1] 股东结构与机构持仓 - 股东户数6.43万户 较上期减少5.04% 人均流通股17,895股 较上期增加5.30% [2] - 南方中证房地产ETF持股880.90万股 较上期增加17.33万股 香港中央结算持股739.29万股 较上期增加190.64万股 [3] - A股上市后累计分红15.27亿元 近三年累计派现1.06亿元 [3] 财务业绩与业务构成 - 2025年上半年营业收入26.59亿元 同比减少50.40% 归母净利润1.76亿元 同比增长23.17% [2] - 主营业务收入构成：产城综合开发85.85% 产业园区运营10.31% 产业投资2.11% 其他业务1.73% [1] 行业属性与业务定位 - 公司属于房地产开发-住宅开发行业 概念板块涵盖新型城镇化/水利建设/园区开发等 [1] - 主营业务以房地产开发为主 同时经营旅游服务/基础设施/工业等相关业务 [1]

中航产融与玉龙股份退市事件 - 中航产融将于2025年5月27日终止上市并摘牌 不进入退市整理期交易 后续转入全国中小企业股份转让系统退市板块 [1] - 玉龙股份同样于2025年5月27日终止上市 退市原因为经营状况不佳 现金流持续恶化 控股股东提议主动退市以保护中小股东利益 [3] - 两家公司退市进程高度一致 从首次公告到最终摘牌仅耗时两个月 [3][4][5] 中航产融业务与财务表现 - 公司为中航工业旗下金融控股平台 业务涵盖融资租赁、信托、证券、产业投资等 2012年上市时为国内首家金融控股类上市公司 [6] - 2020-2023年营业收入持续下滑 从183 41亿元降至169 39亿元 归母净利润从32 74亿元骤降至2 90亿元 [6][7] - 2024年业绩预告显示归母净亏损4800万元 扣非净亏损达1 89亿元 主因业务转型调整导致收入下降及资产账面价值下滑 [7] 退市程序与信息披露 - 中航产融3月28日经董事会审议通过主动退市议案 控股股东中航工业发函启动程序 [3] - 公司未能在法定期限内披露2024年年报及2025年一季报 解释称因退市工作推进导致重大不确定性 [7]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 公司2024年营收降幅收窄但归母净利润下滑，主要受房地产项目存货跌价准备、投资收益下降和业务毛利率降低影响；产业园运营业务增长，产业投资积极布局新兴产业；融资渠道丰富且成本下行；考虑产城开发业务和减值计提因素，下调2025/2026年归母净利润预测，新增2027年预测，看好公司长期价值 [7] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|7,814|7,300|7,527|7,835|8,141| |同比（%）|(27.13)|(6.58)|3.10|4.10|3.90| |归母净利润（百万元）|202.07|130.62|150.62|166.08|182.52| |同比（%）|(34.54)|(35.36)|15.32|10.26|9.90| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.18|0.11|0.13|0.14|0.16| |P/E（现价&最新摊薄）|31.56|48.83|42.34|38.41|34.95| [1] 市场数据 - 收盘价5.54元；一年最低/最高价3.92/7.72元；市净率0.87倍；流通A股市值和总市值均为6,378.16百万元 [5] 基础数据 - 每股净资产6.40元；资产负债率73.46%；总股本和流通A股均为1,151.29百万股 [6] 事件 - 公司发布2024年年报，2024年实现营收73.0亿元，同比下降6.6%；归母净利润1.3亿元，同比下降35.4% [7] 业绩影响因素 - 收入逐渐企稳，但毛利率及减值拖累业绩，房地产项目存货跌价准备带来资产减值损失5.8亿元，投资收益3.1亿元同比下降36.1%，产业园区运营和产业投资业务毛利率分别下降8.3pct、3.2pct [7] 产业园运营 - 2024年产业园运营业务营收7.5亿元，同比增长27.1%，绿色低碳和医疗器械两大传统优势方向稳健发展，绿色低碳产业园招引落地30余个项目，医疗器械产业园招引落地209个产业项目，通过东菱振动切入低空经济赛道 [7] 产业投资 - 年内落地多项战略及产业投资，出资21.2亿元受让江苏国信2.8亿股股份，参与景嘉微定增出资8800万元，完成长川科技定增项目退出收益率近20%；一级投资参控股基金累计投资31个项目，出资金额3.5亿元，投资范围包括医疗器械、绿色低碳、AI应用等；截至2024年底存量投资项目累计出资金额近50亿元 [7] 融资情况 - 2024年发行直融产品20单，发行金额83亿元，包括江苏省首单房地产并购中票3亿元和全国首批“两新”债务融资工具环保集团1亿元永续中票；综合融资成本3.16%，较2023年下行45个bp [7] 三大财务预测表 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表及重要财务与估值指标的预测数据，如2025 - 2027年营业总收入预计分别为7,527、7,835、8,141百万元等 [8]