面对"增收不增利"的局面，华润置地的业务结构差异凸显核心影响。从数据来看，上半年占总营业额比 重仅20%的经常性业务，贡献了超60%的核心净利润；而作为重要业务板块的开发销售业务，核心净利 润仅39.8亿元，同比降幅达23.8%。 央企华润置地近日发布了2025年中期业绩。 不过，开发业务的利润波动并未改变华润置地的战略布局方向：管理层对下半年市场保持看好，且公司 依旧在全国重点区域推进高价拿地，持续强化核心资源储备。 期内，华润置地实现综合营业额949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占净利润118.8亿元，同比增长 16.2%；但核心净利润为100亿元，同比小幅下降6.6%。 开发业务拖累业绩 华润置地在财报中提到，核心净利润为本期股东应占溢利减去本期投资物业评估增值，并加回本期处置 部分投资物业项目之已实现的累计评估增值后的金额。业内普遍认为，这一指标是可以反映主营业务持 续盈利能力的利润指标。 值得关注的是，华润置地核心净利润在去年上半年之前，曾连续保持18年增长记录。但2024年中期这一 情况发生了变化，当期公司核心净利润为107.4亿元，同比下降4.7%；2024年全年，其核心净利润约达 254 ...

核心业绩表现 - 华润置地2025年上半年收入949.21亿元同比增长19.9% 归母净利润118.8亿元同比增长16.2% [2][4] - 华润万象生活同期收入85.24亿元同比增长6.5% 归母净利润20.11亿元同比增长15.0% [2] - 经营性不动产业务营业额121.1亿元同比增长5.5% 购物中心零售额突破1100亿元同比增长20.2% [8] 业务结构变化 - 经常性收入205.6亿元同比增长2.5% 占总营收比重21.7% 核心净利润贡献占比提升至60.2% [4] - 开发销售型业务毛利率15.6% 较年初下降1.2个百分点 经营性不动产业务毛利率显著提升 [6] - 商业航道业务收入32.67亿元同比增长14.6% 物业航道收入51.57亿元仅增1.1% [9] 资本市场反应 - 8月27日股价表现疲软 华润置地收盘30.4港元较开盘跌2.25% 华润万象生活收盘37.84港元跌9.08% [2] - 华润商业REIT市值突破百亿元 自上市以来累计上涨52.2% 连续六季度现金分红累计4.95亿元 [8] 行业环境挑战 - 地产行业自2022年进入下行周期 面临需求承压与信心波动挑战 [3] - 二季度市场动力再度放缓 行业复苏基础脆弱 存在以价换量现象 [3][6] 战略发展动向 - 积极推进公募REIT常态化扩募 探索Pre-REIT及私募REIT等多层次产品 [8] - 资产管理规模达4835亿元较去年底增加214亿元 商业版图扩展至94座购物中心 [8] - 未来将通过战略并购驱动增长 商业航道寻求轻资产商管并购机会 [14]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入人民币949.2亿元，同比增长19.9% [1] - 股东应占溢利人民币118.8亿元，同比增长16.2% [1] - 经常性收入人民币205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7% [1] - 核心净利润贡献占比提升至60.2% [1] - 中期股息每股人民币0.2元，同比持平 [1] 经营性不动产与资管业务 - 经营性不动产业务营业额121.1亿元，同比增长5.5% [2] - 购物中心零售额人民币1101.5亿元，同比增长20.2%，经营利润率65.9%创历史新高 [2] - 在营购物中心94座 [2] - 资产管理规模达人民币4835亿元，较2024年末增加214亿元 [2] - 华润商业REIT总市值首破百亿元，上市以来股价累计上涨52.2% [2] - 连续六个季度现金分红合计人民币4.95亿元 [2] - 华润有巢REIT第一、第二季度合计营业额人民币3929万元 [2] 轻资产管理业务 - 华润万象生活营收同比增长6.5%至人民币85.2亿元 [3] - 核心净利润同比增长15%至人民币20.1亿元 [3] - 管理在营购物中心125座，其中重奢购物中心14座 [3] - 104个项目零售额位居当地前三，同比增长20.9% [3] - 在管面积4.2亿平方米，合约面积4.52亿平方米 [3] - 非住业态收入占比提升2.2个百分点至18.4%，毛利占比提升1.0个百分点至14% [3] - 万象星会员总量达7237万人，较2024年底增长18.5% [3] 生态圈要素型业务 - 文体场馆运营营业收入人民币5.1亿元，其中赛事与演艺收入破亿 [4] - 新获取广州大湾区文化体育中心、深圳宝安区欢乐剧场2个重大项目 [4] - 在管项目19个，在管面积437万平方米 [4] - 赛事营业收入达人民币1.4亿元 [4] - 成功保障第9届亚冬会开闭幕式，筹备第十五届全国运动会相关活动 [4] 租赁住房与城市代建业务 - 租赁住房业务营业额人民币4.15亿元，全国15城在管项目房间数8.5万间，管理规模行业第六 [5] - 城市代建业务营业额人民币4.8亿元，在管面积7992万平方米 [5] - 新签政府代建面积位列行业第一 [5] - 高品质交付广州南沙大湾区文化体育中心 [5] 开发销售型业务 - 实现签约额1103亿元，销售规模稳居行业前三 [5] - 15个城市市占率排名前三，45个项目位列当地前十 [5] - 获取项目18个，权益投资人民币322.8亿元，投资强度行业前三 [5] - 投资布局均位于一、二线城市 [5] - 打造上海翡雲悦府、北京和樾望雲等热门项目 [5] ESG表现 - 更新迭代"双碳"目标和行动方案，目标2030年前实现低峰值达峰，2060年前实现碳中和 [6] - 构建绿色低碳精益供应链平台，提高绿色建材使用率 [6] - 承建保障性住房施工面积2069万平方米 [6] - 累计建成交付华润希望小镇14座，另有5座在规划建设中 [6] - 维持恒生可持续发展基准指数及恒生ESG50指数成分股地位 [6] 财务管理与信用状况 - 手持现金储备达人民币1202.4亿元 [7] - 总有息负债率、净有息负债率均维持行业最低水平 [7] - 整体加权平均融资成本降至2.79%创历史新低 [7] - 标普、穆迪及惠誉维持BBB+、Baa1和BBB+的行业最优信用评级 [7] 战略定位与未来发展 - 坚定执行"城市投资开发运营商"战略，推动"3+1"一体化业务模式 [1][8] - 持续做强开发销售型业务，做专做大经营性不动产业务，扩大万象生活轻资产管理业务优势，培育生态圈要素型业务 [8] - 资管业务作为独特优势，未来拥有广阔发展空间 [7]

行业背景与公司业绩表现 - 全国房地产开发投资2024年同比下降10.6%，新建商品房销售额同比下降17.1% [1] - 华润置地2025年上半年营业收入949.2亿元人民币，同比增长19.9%，股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2% [1] - 经常性业务收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收21.7%，核心净利润贡献占比提升至60.2%，同比提升9.6个百分点 [1] - 董事会建议派发中期股息每股0.2元人民币 [1] 业务模式转型成效 - "3+1"业务模式中经营性不动产业务和资产管理业务表现亮眼，拉动业绩和长期稳定现金流 [2] - 经营性不动产业务收入121亿元，同比增长5.5%，购物中心零售额1101.5亿元，同比增长20.2% [6][7] - 购物中心经营利润率65.9%创历史新高，在营购物中心达94座 [7] - 万象系购物中心在2024年TOP50榜单中入围7家，总销售额604亿元 [7] REITs业务突破与资本市场表现 - 华润商业REIT为国内首批最大消费基础设施REITs，2024年EBITDA预算完成率112%，2025年上半年达105% [10] - 连续6个季度累计分红4.95亿元，年化分派率稳步提升 [11] - 上市至2025年8月25日累计涨幅近60%，市值破百亿排名国内REITs第一 [12] - 2025年3月启动扩募申报，成为首只扩募消费REITs [12] 资产运营能力优势 - 购物中心销售坪效和租金坪效行业领先，零售额增速高于社会消费品零售总额 [15] - 华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达99% [16] - 万象生活拥有三大产品线，合作品牌超16000个，在营合作品牌超8000个 [18] - 万象星会员总量突破7200万，商业会员达6500万同比增长32%，消费与复购会员均增超30% [19] 资产管理能力建设 - 2024年底资产管理规模达4621亿元，同比增长8.1% [20] - 实施城市深耕策略，推动核心城市市场地位提升 [20] - 通过收并购和资产改造提升价值，如青岛万象城改造新增可租面积7000平，引进37个品牌 [22] - 租赁住房业务布局15城，管理房间8.5万间规模行业第六，有巢品牌价值167.83亿元 [23] 资本管理能力创新 - 构建"投融建管退"闭环，形成完整资管生态系统 [26] - 高信用评级和透明投资者关系降低融资成本，提升资本市场竞争力 [27] - 创新应用REITs和资产证券化工具实现资产快速变现，为投资者带来良好回报 [27]