2025年中报财务表现 - 2025年上半年营业收入330.39亿元，同比增长20.44% [1] - 归母净利润137.19亿元，同比增长29.80% [1] - 基本每股收益0.89元，同比增长28.99% [1] - 加权平均净资产收益率4.91%，同比提升0.95个百分点 [1] - 半年度拟实施每股派现2.90元（含税） [1] 业务结构变化 - 经纪业务净收入和投资收益（含公允价值变动）占比提高 [1] - 投行业务净收入、利息净收入及其他收入占比下降 [1] - 资管业务净收入占比保持稳定 [1] 经纪业务 - 合并口径经纪业务手续费净收入同比增长31.19% [1] - 代买净收入增幅较小 [1] - 机构经纪业务保持行业领先地位 [1][2] 投行业务 - 股权融资规模显著回升 [1] - 债权融资规模持续增长 [1] - 合并口径投行业务手续费净收入同比增长20.92% [1] - 市场份额虽减少但核心指标仍领跑行业 [2] 资产管理业务 - 合并口径资管业务手续费净收入同比增长10.79% [1] - 券商资管与公募基金业务均保持增长 [1] - 大资管业务聚焦养老金融领域 [2] - 资管业务龙头地位稳固 [2] 投资业务 - 合并口径投资收益（含公允价值变动）同比增长57.90% [1] - 权益自营策略种类持续丰富 [1][2] - 固收自营盈利模式多元化发展 [1][2] - 股权衍生品业务竞争力强化 [2] 信用业务 - 信用业务规模及利息收入稳中有升 [1] - 合并口径利息净收入同比下降80.11% [1] 境外业务 - 境外营业收入同比增长13.57% [1] - 境外业务实现持续稳健增长 [1] 业绩预测与估值 - 预计2025年EPS为1.68元，2026年EPS为1.80元 [2] - 预计2025年BVPS为18.61元，2026年BVPS为19.52元 [2] - 按9月2日收盘价30.78元计算，对应2025年P/B为1.65倍，2026年P/B为1.58倍 [2]

核心业绩表现 - 2025年中期综合营业额949.2亿元 同比增长19.9% 股东应占净利润118.8亿元 同比增长16.2% 但核心净利润100亿元同比下降6.6% [1] - 开发销售业务营业额743.6亿元 同比增长25.8% 占总营收78.3% 但核心净利润仅39.8亿元 同比下滑23.8% [2][3] - 经常性业务营业额205.6亿元 同比增长2.5% 核心净利润60.2亿元 同比增长9.6% 占总核心净利润60.2% [2][3] 业务结构分析 - 开发销售业务虽贡献78.3%营收 但核心净利润占比仅39.8% 经常性业务以21.7%营收贡献60.2%核心利润 [2][3][4] - 经营性不动产业务营业额121.1亿元 同比增长5.5% 核心净利润49.9亿元 同比增长10.7% 占比达49.9% [4][5] - 轻资产管理业务营业额60亿元 同比增长1.1% 核心净利润7.1亿元 生态圈要素型业务营业额24.5亿元 同比下降7.7% 但核心净利润增长15.3%至3.2亿元 [4] 资管业务亮点 - 购物中心零售额1101.5亿元 同比增长20.2% 经营利润率65.9%创历史新高 [6] - 资产管理规模达4835亿元 较2024年末增加214亿元 华润商业REIT总市值突破百亿元 [6] - 华润有巢REIT后复权收盘价4.203元 较发行价上涨73.9% 2025年前两季度营业额3929万元同比持平 [6] 土地储备战略 - 新增18宗土地储备 总地价447.3亿元 权益地价322.8亿元 新增计容建筑面积148万㎡ [7] - 权益拿地金额同比提升76% 但新增建筑面积同比下降27% 反映聚焦高价值板块策略 [7] - 所有新增项目均位于一二线城市 包括以50683元/㎡刷新杭州地王纪录 以及74695元/㎡获取上海浦东地块 [8] - 联合竞得上海浦东后滩+黄浦余庆里资产包 总价244.7亿元 为2025年全国单次拿地金额最高案例 [8] 市场定位与展望 - 签约额1103亿元同比下降11.6% 签约面积412万㎡同比下降21.0% 但销售规模稳居行业前三 [7] - 在15个城市市占率排名前三 45个项目位列当地销售前十 [7] - 管理层对下半年市场保持乐观 坚持行业前三目标 强调一二线核心城市优质项目销售表现良好 [7][8]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入人民币949.2亿元，同比增长19.9% [1] - 股东应占溢利人民币118.8亿元，同比增长16.2% [1] - 经常性收入人民币205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7% [1] - 核心净利润贡献占比提升至60.2% [1] - 中期股息每股人民币0.2元，同比持平 [1] 经营性不动产与资管业务 - 经营性不动产业务营业额121.1亿元，同比增长5.5% [2] - 购物中心零售额人民币1101.5亿元，同比增长20.2%，经营利润率65.9%创历史新高 [2] - 在营购物中心94座 [2] - 资产管理规模达人民币4835亿元，较2024年末增加214亿元 [2] - 华润商业REIT总市值首破百亿元，上市以来股价累计上涨52.2% [2] - 连续六个季度现金分红合计人民币4.95亿元 [2] - 华润有巢REIT第一、第二季度合计营业额人民币3929万元 [2] 轻资产管理业务 - 华润万象生活营收同比增长6.5%至人民币85.2亿元 [3] - 核心净利润同比增长15%至人民币20.1亿元 [3] - 管理在营购物中心125座，其中重奢购物中心14座 [3] - 104个项目零售额位居当地前三，同比增长20.9% [3] - 在管面积4.2亿平方米，合约面积4.52亿平方米 [3] - 非住业态收入占比提升2.2个百分点至18.4%，毛利占比提升1.0个百分点至14% [3] - 万象星会员总量达7237万人，较2024年底增长18.5% [3] 生态圈要素型业务 - 文体场馆运营营业收入人民币5.1亿元，其中赛事与演艺收入破亿 [4] - 新获取广州大湾区文化体育中心、深圳宝安区欢乐剧场2个重大项目 [4] - 在管项目19个，在管面积437万平方米 [4] - 赛事营业收入达人民币1.4亿元 [4] - 成功保障第9届亚冬会开闭幕式，筹备第十五届全国运动会相关活动 [4] 租赁住房与城市代建业务 - 租赁住房业务营业额人民币4.15亿元，全国15城在管项目房间数8.5万间，管理规模行业第六 [5] - 城市代建业务营业额人民币4.8亿元，在管面积7992万平方米 [5] - 新签政府代建面积位列行业第一 [5] - 高品质交付广州南沙大湾区文化体育中心 [5] 开发销售型业务 - 实现签约额1103亿元，销售规模稳居行业前三 [5] - 15个城市市占率排名前三，45个项目位列当地前十 [5] - 获取项目18个，权益投资人民币322.8亿元，投资强度行业前三 [5] - 投资布局均位于一、二线城市 [5] - 打造上海翡雲悦府、北京和樾望雲等热门项目 [5] ESG表现 - 更新迭代"双碳"目标和行动方案，目标2030年前实现低峰值达峰，2060年前实现碳中和 [6] - 构建绿色低碳精益供应链平台，提高绿色建材使用率 [6] - 承建保障性住房施工面积2069万平方米 [6] - 累计建成交付华润希望小镇14座，另有5座在规划建设中 [6] - 维持恒生可持续发展基准指数及恒生ESG50指数成分股地位 [6] 财务管理与信用状况 - 手持现金储备达人民币1202.4亿元 [7] - 总有息负债率、净有息负债率均维持行业最低水平 [7] - 整体加权平均融资成本降至2.79%创历史新低 [7] - 标普、穆迪及惠誉维持BBB+、Baa1和BBB+的行业最优信用评级 [7] 战略定位与未来发展 - 坚定执行"城市投资开发运营商"战略，推动"3+1"一体化业务模式 [1][8] - 持续做强开发销售型业务，做专做大经营性不动产业务，扩大万象生活轻资产管理业务优势，培育生态圈要素型业务 [8] - 资管业务作为独特优势，未来拥有广阔发展空间 [7]

核心财务表现 - 2025年上半年营收949亿元，同比增长19.9% [2] - 股东应占净利润119亿元，同比增长16.2%，核心净利润同比下降6.6%至100亿元 [2] - 中期股息每股0.2元，与去年同期持平 [2] 业务板块表现 - 开发销售型业务营收743.6亿元，同比增长25.8%，毛利率15.6% [3] - 经营性不动产业务收入121.1亿元，同比增长5.5% [3] - 轻资产管理业务营收60亿元，同比增长1.1% [3] - 生态圈要素型业务收入24.5亿元，同比下降7.7% [3] - 经营性业务总收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7% [6] 销售与土地储备 - 合约销售额1103亿元，同比下降11.6%，一二线城市签约额占比超90% [2][3] - 签约面积412万平方米，同比下降21%，签约均价26777元/平方米，同比增长11.9% [3] - 新增土地储备148万平方米，权益地价322.8亿元，一二线城市投资占比100% [2][4] - 总土地储备4895万平方米，开发销售型业务土储4119万平方米，一二线城市占比70% [2][4] 资产管理业务 - 资产管理规模4835亿元，较2024年末增长214亿元，增速4.6% [2][6] - 购物中心资管规模3131亿元，占比65%，较2024年末增长5.1% [6] - 轻资产管理平台包括华润万象生活及两个公募REITs平台，华夏华润商业REIT总市值突破百亿元 [6] 财务健康状况 - 总资产规模11487亿元，资产负债率55.3%，总有息负债率40.7% [7] - 现金储备1202亿元，净有息负债率39.2% [5][7] - 加权平均融资成本2.79%，境内新增融资平均成本2.5%，平均债务期限6.4年 [7] 未来业绩保障 - 已签未结算开发物业收入2513.7亿元，预计1595.3亿元将于2025年下半年结算 [3] - 总可售货源3894亿元，88%位于一二线城市，住宅产品占比72% [4]

华润有巢REITs的战略意义与影响 - 华润有巢REIT重构租赁住房业务模式，从长期收租转向资金快速循环回收，显著加快资本周转[2][4] - REITs发行打通"投、融、建、管、退"资本闭环，成为华润置地大资管业务重要组成部分[4] - 公募REITs引导资金流向经营性不动产和大资管业务，推动房地产行业新增长点[4] 中国租赁住房行业发展趋势 - 政策驱动行业规范化发展，市场化机构因经营透明将受益[4] - 需求端结构性增长：城镇化推进+新市民/青年人向核心城市聚集，一线及二线核心城市为重点[4] - 运营精细化趋势显现，头部企业向"品牌运营+数字化管理"转型，中高端公寓等细分领域机会凸显[5] 上海市租赁住房供需格局与竞争策略 - 上海保租房加速供应旨在缓解新市民住房压力，吸引人才长期流入，创造专业机构投资机遇[5] - 专业机构需强化城市区域供需判断能力，指导高质量投资与运营[5] - 核心竞争力来自规模优势下的品牌效应、成本控制、数字化运营及增值服务[6] 中国保租房REITs市场发展前景 - 1014号文推动C-REITs进入规范化发展阶段，租赁住房REITs发行范围扩大至市场化租赁/公租房/宿舍[6] - 对比美国公寓REITs超千亿美元市值规模，中国租赁住房REITs市场发展空间广阔[6] - "十五五"期间租赁住房行业料将持续获政策支持，资产穿越周期能力已被市场认可[6][7] 华润有巢REITs未来布局 - 计划围绕公募REITs布局可扩募资产，持续推进扩募[7] - 目标通过市场引领作用推动C-REITs市场成熟化发展[8]

文章核心观点 华润置地2024年年度业绩呈现“增收不增利”态势，综合营业额创新高但股东应占净利润下降，综合毛利率跌至五年新低，不过经常性收入业务利润贡献亮眼 [1][2][3][6] 业绩整体情况 - 2024年综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，创近五年新高 [1] - 2024年股东应占净利润为255.77亿元，同比减少18.45%，跌至五年同期最低水平 [1][2] 利润下降原因 - 受行业整体毛利率持续探底影响 [2] - 开发销售业务毛利率萎缩，2020 - 2024年从29.1%降至16.8%，五年内下跌12.3个百分点 [3] - 频繁高溢价拿地，部分地块溢价率达15%；销售“以价换量”，如橡树湾三期成交均价低于指导价，货值损失2.19亿元 [5] 经常性收入业务表现 - 2024年经常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6% [6] - 贡献核心净利润103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7% [6] - 大资管业务受管理层重点提及，2024年末资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，增速8.1% [6] 各区域签约情况 |区域|签约额（人民币千元）|占比|签约面积（平方米）|占比| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |深圳大区|38,207,572|14.6%|1,713,792|15.1%| |华南大区|32,160,040|12.3%|1,188,917|10.5%| |中西部大区|62,301,730|23.9%|3,180,187|28.0%| |华东大区|73,444,069|28.1%|2,410,112|21.3%| |北方大区|48,392,124|18.6%|2,823,858|24.9%| |香港公司|6,594,466|2.5%|19,744|0.2%| |合计|261,100,001|100.0%|11,336,610|100.0%| [5]