核心业绩与市场表现 - 2025年度业绩突破85亿元，创下全新销售纪录，营业额同比提升近15% [1] - 2025年单日客流近23万，创2017年开业以来客流新高 [1] - 项目面积超20万平方米，日常接待超10万客流，高峰期可达每日近20万客流 [1] 运营策略与用户服务 - 通过物业、IT数字化运营及人力财务系统的高效协同，保障庞大流量下的安全、环境与设施流畅运转 [1] - 针对周边CBD、住宅区、高校、交通枢纽及环球影城带来的多元客群（游客、学生、居民等），提供差异化服务，如行李寄存、母婴室、宠物推车、学生优惠及老年人专属服务 [1] - 建立用户反馈闭环机制，每日闭店后研究投诉与建议并推进整改，将负面反馈转化为良性互动 [2] - 在小红书线上社区，合生汇TAG下产生近95万次讨论，用户笔记驱动运营提升 [1] 业态升级与场景创新 - 持续推进空间与业态升级，优化动线并焕新公区 [3] - 构建品质业态场景，包括品牌丰富的HOPSONJEWELLERY珠宝馆（覆盖高级定制至悦己消费）、B2层科技感3C数码区，以及游逛吃喝皆宜的美食街区21区BLOCK [3] - 通过潮流灯光视觉与休息区提升场景吸引力与顾客停留时长 [3] - 积极引入AI技术于停车、导览、安防、互动环节，并应用无人零售、机器人表演等，夯实“新鲜事物首发地”定位 [3] 战略价值与品牌输出 - 项目是合生创展集团从“传统开发商”向“城市运营商”战略转型的关键一步 [4] - 持续的高出租率与旺盛人气为集团提供稳定现金流与品牌溢价，成为行业中的“安全垫”与增长引擎 [4] - 项目作为合生商业轻资产输出的“活广告”，其高客流、高租金回报、高品牌影响力的成功模式为外拓管理与品牌合作提供信用背书 [3] - 成功验证了“合生”品牌所代表的运营效率与资产增值能力，形成一套可复制、可持续的商业运营体系 [3][4]

公司核心业务与战略 - 公司创始人邹市明以推广拳击运动为初心，业务涉及开设大型实体拳馆、内容制作、品牌建设以及电竞、餐饮等周边业务[9] - 公司在上海黄浦江边投资建设了面积达18000平方米的高端拳击馆，但客流量未能达到预期[4] - 公司创始人选择脱离原有经纪公司体系自立门户，意图掌控全局，但后续在运营和品牌维护方面面临挑战[6] 行业与市场环境 - 拳击运动在中国属于小众运动，缺乏广泛的群众基础和教育土壤，市场消费潜力有限[4] - 行业存在粉丝文化与用户生态的差异，观众的热情并不直接等同于消费意愿和用户转化[6] - 新冠疫情对实体门店运营造成严重冲击，导致公司现金流断裂，加速了业务困境[11] 公司财务状况与影响 - 公司创业试错成本总计约2亿元，对创始人家庭财务状况造成了巨大压力[12] - 创业失败导致家庭资产被变卖以应对财务危机，并影响了家庭关系与子女教育计划[12] - 公司失败的核心在于未能实现可持续盈利，商业现实与个人情怀产生冲突[9][11] 创始人特质与管理反思 - 创始人具备强大的个人品牌与流量，曾获两届奥运金牌和世界拳王头衔，并参与热门综艺节目[4] - 创始人将竞技体育的个人英雄主义思维带入商业领域，过度依赖个人努力与自信，忽视了系统化运营、团队协作和精细化财务管理的重要性[6][8] - 商业成功依赖持续的精细化经营和资源分配能力，而非个人的短期爆发力[8] 后续发展与启示 - 创业失败后，创始人通过直播带货、寻求重返拳台等方式积极探索新的出路[15] - 创始人的故事揭示了将个人影响力成功转化为商业模式的挑战，以及体育产业创业的复杂性[6][17] - 真正的韧性体现在面对失败后勇于承认并再次尝试，这为观察个人品牌商业化的路径提供了案例[17][19]

公司月度经营业绩 - 2025年10月公司实现合同销售金额约14.19亿元 [1] - 2025年10月公司销售面积约19.15万平方米 [1] - 2025年10月公司实现商业运营总收入约11.86亿元，比上年同期增长7.65% [1] 公司累计经营业绩 - 2025年1-10月公司累计实现合同销售金额约164.68亿元 [1] - 2025年1-10月公司累计合同销售面积约215.06万平方米 [1] - 2025年1-10月公司累计实现商业运营总收入约116.96亿元，比上年同期增长10.49% [1]

核心财务表现 - 2025年前三季度营业收入343.7亿元，同比下降33.3% [2] - 2025年前三季度归母净利润9.7亿元，同比下降33.1% [2] - 业绩下滑主因是开发业务结转规模收缩 [2] - 2025年前三季度竣工面积350万平方米，同比下调59.8% [3] 资产与负债状况 - 公司持续四年缩表，总资产从2021年5342亿元降至2024年3072亿元，负债从4372亿元降至2245亿元，三年缩减超2000亿元规模 [3] - 2025年偿债压力减轻，仅剩余两笔到期债务：10月到期的2.5亿美元海外债及12月到期的20亿元中期票据 [3] - 应付建筑工程款为383.9亿元，较年初的452.7亿元获得优化 [3] - 应付存货比从2021年20%升至2024年47%，2025年一季度开始下降 [3] 融资与现金流 - 2025年作为民营企业成功打通境内外融资路径：在中债增担保下发行两笔中期票据累计19亿元，发行两笔无抵押美元债金额分别为3亿美元与1.6亿美元 [4] - 商业地产业务对充实现金流至关重要，2024年新增经营贷204亿元，利率4.97% [6] 商业运营业务 - 商业运营收入有所提升，2025年前三季度商业运营总收入105.1亿元，同比增加10.8% [2][6] - 截至2025年第三季度，已开业及委托管理吾悦广场176座，平均出租率97.7% [6] - 通过25座轻资产项目输出运营能力 [6] - 2025年预计含税租金140亿元，商业运营营收约130亿元 [6] 行业环境与公司挑战 - 房地产行业整体盈利性变差，2025年前三季度利润率负增长，资产负债率上升，流动比率下降，资产流动性变差 [4] - 公司依然面临存货压力，房企去化放缓现状无法逆转 [4] - 2023年、2024年年报均被出具非标意见，近期大股东违规挪用资金事件引发市场对债务平稳落地的疑问 [6] - 当前公司A股约318.72亿元市值，港股新城发展约157.57亿港元市值，投资者认为估值与租金收入不相符 [6]

业绩总结 - 2025年7 - 9月合计营收59727.88万元，同比降1.12%，毛利率34.98%，同比增2.48个百分点[5] - 2025年7 - 9月百货营收15420.63万元，同比增18.51%，毛利率37.62%，同比降9.88个百分点[5] - 2025年7 - 9月超市营收32123.12万元，同比降9.43%，毛利率20.11%，同比增5.69个百分点[5] 门店情况 - 截至报告期末公司在新疆有6家百货、5家购物中心、10家独立超市等，总面积106万余平方米[2] - 2025年8月31日汇嘉时代昌吉民街超市闭店[1] - 受托管理“汇嘉时代奎屯市购物中心”，面积6.01万平方米，期限10年，年管理费600万元[4] 地区业绩 - 2025年7 - 9月乌鲁木齐地区营收29500.87万元，同比增2.33%，毛利率35.32%，同比增4.36个百分点[6] - 2025年7 - 9月哈密地区营收1354.34万元，同比增62.19%，毛利率20.01%，同比增4.29个百分点[6] 其他 - 2024年8月16日好家乡超市哈密市天山店迁址开业，新址面积18131.64平方米[7]

项目运营成果 - 周年庆典期间实现客流增长52%及销售提升87% [2] - 项目吸引62%的周边居民到店 [3] - 引入30余家区域首进品牌，发展“首店经济+场景体验”模式 [3] 公司战略与运营模式 - 项目作为“十四五”规划期间商业城市更新旗舰工程，打造“文旅商体居共融”的创新模式 [3] - 通过“15分钟生活圈”将便民体验从概念转化为现实生活场景 [3] - 内部多业务板块协同，资产公司、代建团队、物业公司等多部门组建支援小组保障运营 [2] 政企合作与外部联动 - 与门头沟区商务局、文旅局合作打造城市艺术风情街等特色场景 [2] - 联合金融机构推出惠民促消费活动以激发市场活力 [2] - 与文旅部门配合，使在地文化在新时代焕发新光彩 [4] 社会责任与企业文化 - 商业运营与公益事业同频共振，携手门头沟区残联开展系列助残活动 [2][4] - “远方有礼”文化品牌携白塔寺药店、義和泰等百年老字号及非遗技艺亮相 [2] - 彰显国有企业服务国家战略、赋能城市发展及服务民生的使命担当 [1][4]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [1] - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6%，物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [1] - 毛利31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1] 商业运营表现 - 购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [2] - 新开业购物中心4座，新签约轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [2] - 截至2025年6月30日，为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，承接5个购物中心分租项目 [2] 物业管理业务 - 物业管理业务收入35亿元，同比增长8.8%，增值服务收入下滑：非业主增值收入2.2亿元（同比下降34.6%），业主增值收入4.9亿元（同比下降32.7%） [3] - 增值服务收入下降因母公司拿地项目与交付面积缩减，服务单价承压，以及剥离部分盈利能力偏弱业务 [3] - 总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [3] 关联房企表现 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下降13.2%，1-8月累计销售额1368亿元（行业排名第3），同比下降12.0% [1] - 1-8月华润置地新增土地价值461亿元（行业排名第5），新增土地面积160万平方米（行业排名第7） [1] 经营与股东回报 - 经营利润（毛利减销售管理费）26.3亿元，同比增长20.2% [4] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润100% [4]

财务表现 - 2025年上半年收入85.24亿元同比增长6.5% [1] - 整体毛利率37.1%同比提升3.1个百分点 [1] - 核心净利润20.1亿元同比增长15.0% 核心净利润率提升1.4个百分点至23.6% [1] - 中期股息每股0.53元及特别股息每股0.35元 按核心净利润口径派息率达100% [1] 商业航道运营 - 商管航道收入32.7亿元同比增长14.6% 毛利率提升5.2个百分点至66.1% [2] - 购物中心零售额1220亿元同比增长21.1% 同店可比增长9.7% [2] - 在营购物中心125个 平均出租率97.1%较2024年底提升0.4个百分点 [2] - 业主端租金收入147亿元同比增长17.2% NOI同比增长18.0%至100亿元 NOI Margin提升至68.2% [2] 物业管理航道 - 物业航道收入51.6亿元同比增长1.1% 毛利率下降0.1个百分点至18.8% [3] - 城市空间收入同比增长15.1% 占全业态在管面积30.2% 收入占比提升至18.4% [3] - 总合约面积4.5亿平米 总在管面积4.2亿平米 较2024年底分别增长1.8%及0.4% [3] - 城市空间合同回款率同比增长1.1个百分点至83.8% [3] 规模与市场地位 - 总合约面积约4.7亿方 总在管面积约4.3亿方 第三方占比59.3% [1] - 53个在管购物中心零售额排名当地市场第一 104个排名当地市场前三 [2] - 在管写字楼项目225个 在管面积1779万平米 运营服务项目出租率提升0.5个百分点至74.1% [2] - 新开4座购物中心平均开业率91% [2] 战略发展 - 收购华润通整合会员资源 实现跨业态赋能引流 [3] - 依托华润集团及华润置地优势 实现物管和商管全业态覆盖与协同 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为40.0亿元、46.0亿元及52.6亿元 [4] - 目标价48.5港元对应物管业务15倍市盈率及商管业务30倍市盈率 [4]

核心观点 - 房地产行业从规模扩张转向运营品质 深度调整期以焕新调整能力为竞争关键 [1] - 新城控股通过双轮驱动战略展现行业周期韧性 实现营收221亿元和净利润8.95亿元 [1] 商业运营表现 - 全国上半年新开商业项目119个 商业体量888万平方米 一二线城市占比60% [2] - 吾悦广场商业运营收入69.44亿元 同比增长11.78% 客流9.5亿人次增16% 销售额515亿元增16.5% [2] - 会员规模达4917万人 出租率97.81% 覆盖141个城市174个在营项目 总开业面积1608万平方米 [2][4] - 通过IP活动创造世界纪录 如"我爱你·五月"送9万份健康套餐 1124人同步跳操 [3] 财务表现 - 经营性现金流连续8年为正 当期净额2.86亿元 现金余额91.83亿元 [5] - 净负债率53.4% 融资余额522.76亿元较年初降13.74亿元 合联营有息负债降至25.82亿元 [5][6] - 成功发行3亿美元境外债和10亿元中期票据 票面利率2.68% 认购倍数2.28倍 [6] - 银行授信总额620亿元 已使用250亿元 平均融资成本5.55%较2024年末降0.37个百分点 [7] 资产与融资创新 - 成为近3年首家重启境外融资的民营房企 获中债增全额担保发行第七笔中票 [6] - 推进公募REITs及持有型不动产ABS申报 构建多层级REITs产品体系 [7] 社会责任与认证 - 上半年交付36个项目超1.6万套物业 竣工面积277.65万平方米 [9] - 累计捐赠树木20.5万棵 绿化沙漠205万平方米 绿建认证覆盖100%新建项目 [10] - 获得71项绿色认证 100座吾悦广场获省级以上绿色商场称号 [10] - 获中指研究院6项行业TOP10认证 包括综合实力与融资能力等 [10]

财务业绩 - 2025年上半年公司实现营业收入949.2亿元 同比增长19.9% 其中开发销售型业务占比78% 经常性业务占比22% [1] - 股东应占净利润118.8亿元 同比增长16.2% 经常性业务核心净利润60.2亿元 贡献占比60.2% 同比提升6.3个百分点 [1] - 开发销售型业务结算收入743.6亿元 同比增长25.8% 结算毛利率15.6% 同比提升3.2个百分点 [1] 业务表现 - 购物中心实现零售额1101.5亿元 同比增长20.2% 整体经营利润率65.9%创历史新高 截至2025年6月底在营购物中心约94座 [2] - 资管规模约4835亿元 较2024年末增加214亿元 华润商业REIT总市值首破百亿元 连续6季度现金分红合计4.95亿元 [3] - 华润有巢REIT上半年实现营业额3929万元同比持平 EBITDA约2579万元同比增长5% [3] 投资与扩张 - 2025年上半年实现签约金额1103亿元同比下降11.5% 签约面积412万方同比下降21% [1] - 新增18个项目 新增土储建面148万方 权益投资金额322.8亿元 投资强度保持行业前三 [1] - 预计到2028年重资产购物中心数量达116座 预计2025-2028年购物中心租金收入分别为231亿元、243亿元、257亿元和270亿元 [2] 发展前景 - 万象商业具备强招商运营护城河及品牌影响力 投资拿地风格稳健且聚焦高能级城市 [3] - 调整2025-2027年EPS预测分别为3.42元、3.72元、3.89元（原预测值为3.55元、3.91元、4.09元） [3] - 基于剩余收益模型预计2025年目标价38.8港元 对应2025年10.4倍PE [3]