报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 近年来监管对评级细化披露要求加码，利率走低与部分行业现金流承压并存，评级机构对发债主体的调整更为审慎，报告聚焦2025年以来评级调整的新变化以及评级报告中的关注点[10] 根据相关目录分别进行总结 2025，评级报告的关注点 - 城投主体评级报告关注区域负面舆情和公益性业务，区域负面舆情源于地方财政收入下滑、政府债务负担过重、城投公司资金链紧张等，公益性业务意味着盈利能力差需政府补贴[12][13] - 产业债主体评级报告选取房地产和建筑行业，房地产关注土储质量和一线城市项目价值，建筑关注订单质量与结构[15][16] - 金融债主体评级报告关注非利息收入和非标投资压降，非利息收入可提升盈利和抗风险能力但受监管影响大，非标投资压降可改善资产质量[17][19] 2025上半年以来评级调整有何特征 整体情况 - 截至2025年8月12日，评级上调主体74家、展望调升3家，下调主体14家、展望调降2家；2025上半年上调主体55家、展望调升2家，均多于2024年上半年；下调主体9家、展望下调2家，均少于2024年上半年[21][30][32] - 上调方面联合资信和中诚信国际给予数量最多，下调方面中诚信国际给予数量最多[44] 城投主体评级调整 - 上调情况：2025上半年33家，截至8月12日41家；行政层级以地级市、区县级为主；省份分布集中在浙江、江苏、湖南、上海；AA+调升至AAA占比较多[51][53] - 上调原因：区域经济优势、政府支持力度加大、战略定位及职能突出、自身经营与财务状况良好、行业前景及竞争力强[63] - 下调情况：2025上半年3家，截至8月12日4家；行政层级为区县级2家、地级市和国家级园区各1家；省份分布在贵州、云南；3家从AA调至AA-，1家从AA-调至A+[68][73] - 下调原因：业务和职能发生变化、财务状况恶化、或有风险增加[78] - 隐含评级调整：截至8月12日，23家上调、14家下调；AA-提升至AA(2)平台集中在江苏、江西等，AA(2)下调至AA-平台集中在广西[81][86][89] 产业债发行人评级调整 - 截至8月12日，上调16家、下调43家（含仅发行可转债主体）；上调行业主要为电力、基础建设和贸易；企业性质上地方国企和央企各6家、民企4家；省份分布上江苏最多[90][96][98] - 上调原因：政府支持力度大、行业地位与竞争优势显著、项目投资与发展潜力大、财务状况与盈利能力改善[100] - 下调原因：偿债压力大及盈利能力下滑[103] 金融债发行人评级调整 - 截至8月12日，上调18家、下调6家；2025上半年上调10家多于2024年上半年，下调3家与2023 - 2024年同期一致[105][106] - 上调主体主要属多元金融行业，原因是股东背景强、业务发展与盈利能力提升等[108] - 下调原因：资产质量差、盈利下滑、资本不足、股东信用风险高以及流动性压力大[110]

新增专项债投向房地产规模增长 - 4月全国地方政府新增发行专项债1763亿元 其中明确主要投向房地产规模为336亿元 环比3月增加30% [1][3] - 1-4月新增专项债累计发行1.1万亿元 其中3891亿元投向房地产相关领域 占比35% 明确主要投向房地产额度1646亿元 占比15% [3] - 4月投向房地产相关领域专项债合计717亿元 占比40% 较上月提升8个百分点 [3] 土储类专项债发行情况 - 4月土储类专项债规模210亿元 为今年第二高 1-4月累计发行517亿元 占比31% [2][3][11] - 4月明确投向房地产的336亿元专项债中 62%用于土地储备 [11] - 专项债明细项目中仅3宗地块明确为土地回收类项目 涉及额度4.65亿元 均位于衡阳市 [11] 区域分布特点 - 广东1-4月投向房地产相关领域专项债1618亿元 山东1381亿元 北京572亿元 上海227亿元 [6] - 4月湖南 山东 厦门发行房地产类专项债合计531亿元 占房地产类新增专项债74% 湖南侧重土储+基建保障房 山东推进棚改 厦门优先城中村改造 [8] 政策背景与行业影响 - 财政部年初扩大专项债使用范围 允许用于土地储备和收购存量商品房作保障房 政策效果预计2025年逐步释放 [2] - 截至2023年底TOP10房企总土储面积85591万平方米 盘活三分之一将对市场产生重大影响 [14] - 专项债支持存量土地回购面临资金解押 收购定价 土地用途限制等痛点 [14]

土地市场活跃度 - 1—4月新增土储百强房企拿地金额4285亿元，同比增长42% [1][2] - 新增货值总额8309亿元，同比增长23.6%，总建筑面积3915万平方米，同比增长3.2% [1][2] - 销售TOP10房企新增货值占百强总量的69%，较2024年末增加7个百分点 [1][2] 市场分化特征 - 一线及强二线城市如北京、杭州、广州、南京土地成交溢价率持续攀升，核心地块频现高溢价 [3] - 三四线城市量价同比回缩，复苏动能不足 [3] - 头部房企及国央企加速优化土储，中小房企因流动性压力收缩投资 [3] 城市群及区域表现 - 长三角TOP10企业拿地金额1146.7亿元，居四大城市群之首 [4] - 京津冀TOP10企业拿地金额698亿元，中西部TOP10企业拿地金额289亿元 [4] - 杭州、厦门4月拍出多宗高总价地块，北京朝阳区平房乡地块以126亿元总价居首 [4] 房企投资策略 - 央企、国企和地方国资为拿地主力，民企仅在深耕区域补仓 [4] - 绿城中国在杭州、上海、苏州拿地金额均进入前三 [4] - 滨江集团聚焦杭州，位列当地拿地金额第一 [4] 行业集中度 - 销售TOP11—30房企新增货值占比合计20%，后50强房企占比仅3% [2] - 百强房企拿地销售比稳定在0.3，较2024年末提升0.13 [2] - 头部房企如中国金茂、滨江集团、绿城中国拿地销售比显著高于行业均值 [2]

土地市场活跃度提升 - 1-4月新增土储百强房企拿地金额4285亿元，同比增长42% [1][3][4] - 百强房企新增货值总额8309亿元，同比增长23.6%，建筑面积3915万平方米，同比增长3.2% [1][4] - 销售TOP10房企新增货值占比达69%，较2024年末提升7个百分点 [1][4] 市场分化特征明显 - 一线及强二线城市土地成交溢价率持续攀升，核心地块频现高溢价成交 [5] - 三四线城市量价同比回缩，市场复苏动能不足 [5] - 头部房企依托资金优势加速优化土储，中小房企持续收缩投资半径 [5] 城市群表现 - 长三角TOP10企业拿地金额1146.7亿元，位居四大城市群之首 [6][7] - 京津冀TOP10企业拿地金额698亿元，中西部TOP10企业拿地金额289亿元 [7] - 央企、国企和地方国资仍是重点城市拿地主力，民企仅在深耕区域补充土储 [7] 头部房企表现 - 绿城中国在杭州、上海、苏州拿地金额均进入前三 [7] - 招商蛇口、中国金茂、华润置地、建发房产在4个城市位列拿地金额前十 [7] - 滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一 [7] 高总价地块 - 北京市朝阳区平房乡组合地块以总价126亿元位居4月全国住宅用地成交总价榜首 [7] - 杭州、厦门拍出多宗高总价地块 [7]