政策框架与核心目标 - 中国证监会于2025年12月31日发布通知，旨在完善基础制度、优化监管、健全市场功能，以推动不动产投资信托基金市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1] - 监管机构确立了“1+3+N”的政策框架体系，包括1项试点公告、1项通知、2项工作规程以及由沪深交易所等单位发布的17项配套业务规则 [2] - 政策核心围绕四个方面推进：完善工作机制并压实机构责任、加快市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制以维护市场平稳运行 [2] 制度规则的主要修订内容 - 规则修订将商业不动产REITs和基础设施REITs均纳入统一规制范围，进行规范管理 [3] - 系统化完善了REITs准入标准，明确了项目在合规、财务、资产评估及基金运作等方面的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [3] - 推动建立更市场化的机制，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性和灵活性的收益率要求 [3] - 严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [3] - 支持REITs持有业态相近或功能互补的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [3] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，以提高审核效率 [4] - 制定招募说明书编制指南以提升申报材料的标准化水平，并通过现场督导等方式严把发行上市准入关 [4] 市场发展策略与定位 - 采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [5][6] - 基础设施REITs侧重“稳经济、补短板”，具有公共属性强、现金流预期稳定的特点 [6] - 商业不动产REITs侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期和消费景气度联系紧密，精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [6] - 两大领域REITs将发挥各自优势，协同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [5][6] 试点阶段实施原则与重点 - 试点阶段遵循“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，不求多、不求快，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目 [7] - 试点初期将严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健的优质项目 [7] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态 [7] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][7] - 压实中介机构“申报即担责”的尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的信息披露和资产运营管理责任 [8] - 坚持问题和风险导向，做好准入监管、日常监管与风险监测处置，并坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督 [8]

2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》 （简称《通知》），完善基础制度，优化监管安排，健全市场功能，增强多层次资本市场服务实体经济质 效。同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布。 记者了解到，自制度规则发布实施，市场主体可直接向证监会、交易所申报相关材料，证监会将坚持市场化法 治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作，在试点初期，严把发行上市质量关、合规关和风 险关，压实中介机构把关责任，做好REITs 准入监管、日常监管与风险监测处置。目前看，项目储备较为充 裕，质量总体不错。 三是推动建立更为市场化的机制安排。 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的收 益率要求。严格规范回收资金用途，参照股票、公司债券监管要求，明确回收资金使用应符合国家宏观政策， 遵守国家产业政策、外汇管理和有关法律法规规定，不得用于购置商品住宅用地。 四是支持REITs 持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，以提升规模效应与风 险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个 ...

本次规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性和适应性，也体现对不同领域REITs"分 类管理、分类施策"的针对性安排。 商业不动产REITs起步，证监会将分阶段推进试点工作。 12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（简称《通知》），完善基础制度，优 化监管安排，健全市场功能，增强多层次资本市场服务实体经济质效。同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配 套业务规则同步发布。 记者了解到，自制度规则发布实施，市场主体可直接向证监会、交易所申报相关材料，证监会将坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优 质项目，分阶段推进试点工作，在试点初期，严把发行上市质量关、合规关和风险关，压实中介机构把关责任，做好REITs准入监管、日常 监管与风险监测处置。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。 "1+3+N"政策框架明确 根据商业不动产REITs制度体系安排，证监会初步明确"1+3+N"框架安排，即1项《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公 告》、1项《通知》、2项工作规程，N即沪深交易所、 ...

国内宏观政策 - “十五五”规划提出未来5年重点产业提质升级将新增约10万亿元市场空间[2][9][10] - “十五五”规划目标未来10年将再造一个中国高技术产业[2][9][10] - 财政部安排5000亿元地方政府债务结存限额以补充地方财力，规模较2024年增加1000亿元[3][15][16] - 央行强调构建科学稳健的货币政策体系，维护股市、债市、汇市平稳运行[3][13][14] - 科技部部长表示将加强“十五五”人工智能顶层设计和体系化部署[2][11][12] 地产与基建 - 多个省市出台地产政策，包括公积金贷款调整、购房消费券及发展住建领域新质生产力[3][16][17] - 新型城镇化建设预计“十五五”时期地下管网新增投资需求超过5万亿元[10] 贸易与海外宏观 - 中美经贸磋商同意尽快举行新一轮会谈，APEC会议可能促成中美最高领导人会晤[3][18][19] - 日本新首相高市早苗提出经济刺激计划规模或超13.9万亿日元（约921.9亿美元）[4][20][23] - 特朗普出访亚洲三国（马来西亚、日本、韩国），关注与日本新首相及可能的中美会晤[4][21][23]