中国房地产市场政策分化趋势 - 中国房地产市场政策走向呈现分化趋势 上海出乎预期推出多项宽松措施 而香港则在新一份财政预算案中收紧楼市政策 [1] - 上海的宽松措施被认为较以往数轮更为有效 应有助于为二手楼市带来支持 [1] - 香港上调1亿元以上豪宅印花税 是2018年以来首次收紧政策 可能反映香港楼市已进入收紧周期 [1] 对地产板块的预期与选股观点 - 根据往绩 香港地产股股价在反弹后往往会出现调整 因此预期今年余下时间内房发展商将跑赢香港地产股 [1] - 首选股为华润置地及领展房产基金 均予"跑赢大市"评级 目标价分别为35.4港元及51港元 [1] - 预期华润置地将受惠于政策环境 领展房产基金则受惠于潜在的房托基金互联互通措施 [1]

香港推动房托基金市场发展 - 香港特区政府及香港证监会将继续推动房托基金市场发展 [1] - 争取尽快落实将房托基金纳入互联互通 [1] - 港府将于年内提交条例修订草案，便利房托基金进行私有化或重组 [1] - 香港特区政府将为准备上市的房托基金宽免转让非住宅物业印花税 [1] - 预计明年上半年提交关于宽免印花税的条例修订草案 [1]

核心观点 - 星展集团分析师认为，Prime US REIT已度过最糟糕的时期，其走强的运营表现预示着好转，评级为买入，目标价调整为0.33美元 [1] 运营表现与前景 - 公司出租率预计将从2025上半财年约80%的水平，提升至2025财年底或2026第一财季的90%左右 [1] - 加权平均租约到期年限将达到4.7年，从而提高收入可见度 [1] - 加权平均租约到期年限的改善以及从2025下半财年开始的新租约，预计将在未来几年把物业净收入提高约20% [1] 市场与行业环境 - 美国宏观经济状况改善和写字楼基本面好转，是公司运营向好的背景 [1] 市场表现 - 公司股价在报告发布时下跌2.3%，报0.21美元 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1月29 - 30日，上交所接连申报8单商业不动产REITs，拟募资规模共计314.8亿元；本周共10单首发公募REITs取得新进展，中核清洁能源REIT将于2/2上市；本周中证REITs全收益指数涨幅0.47%，跑赢沪深300 0.39个百分点、跑输中证红利1.11个百分点；二级市场本周流动性回落，换手率和成交量均下降，保障房板块估值较高 [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共10单首发公募REITs取得新进展，8单商业不动产REITs已申报至证监会且申报当天即获受理，中航北京昌保租赁住房REIT、中金火炬产业园REIT已问询 [4] - 截至2026/1/30，2025年以来已成功发行20单，发行规模403亿元；当前审批流程中，已申报24只，已问询并反馈1只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报4只，已问询并反馈0只，通过审核0只 [4] 二级市场 - **行情回顾**：本周中证REITs全收益指数收于1052.42点，涨幅0.47%，跑赢沪深300 0.39个百分点、跑输中证红利1.11个百分点；年初至今涨幅4.22%，跑赢沪深300 2.57个百分点、跑赢中证红利0.65个百分点；分项目属性，产权类REITs上涨0.27%，特许经营权类REITs上涨0.69%；分资产类型，能源(+1.43%)、环保水务(+0.87%)、交通(+0.45%)、园区(+0.39%)板块表现占优；分个券，41只上涨、36只下跌，博时津开科工产业园REIT（+4.94%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.64%）、华夏中海商业REIT（+4.52%）位列前三，易方达广州开发区高新产业园REIT (-5.03%)、华夏合肥高新产园REIT (-3.39%）、中银中外运仓储物流REIT（-2.68%）位列末三 [4] - **流动性**：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.58%/0.44%，较上周-14.01/-2.61BP，周内成交量6.14/1.46亿份，周环比-17.82%/-5.64%；数据中心板块活跃度最高 [4] - **估值**：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.69%/4.78%，交通（5.92%）、仓储物流（5.29%）、园区（4.39%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - **要闻**：南京把握基础设施REITs扩围机遇，加力做好相关领域项目储备申报；保利发展宣布申报商业不动产REITs；北京举办全国首个省级商业不动产REITs培训会；首批商业不动产REITs已申报至证监会；茂业商业调整商业不动产REITs底层资产；石锦瑞股权投资基金合伙企业拟开展商业不动产公募REITs申报发行工作；5只商业不动产REITs申报至上交所 [31] - **公告**：华夏中核清洁能源REIT于2026年2月2日起在上交所上市交易；华夏越秀高速REIT公布2025年12月运营数据；华夏南京交通高速公路REIT拟变更资金用途；华安外高桥REIT拟申请扩募并新购入两宗仓储项目 [32]

日本REITs行业融资环境与市场表现 - 日本上市REITs的融资活动已显著放缓 2023年全年仅筹集740亿日元（约合4.8亿美元） 为2009年以来的最低水平 [1] - 2024年初行业通过增发筹集了310亿日元 但在利率上升导致融资成本不确定的背景下 通过新股发行筹集现金变得棘手 上半年新一轮融资可能面临困难 [1] - 资产管理人为抵消成本上升和恶化风险 可能寻求出售部分持有物业 通过投资组合重新平衡来获取现金 这将进一步降低通过股票市场融资的动力 [7] 市场波动与行业指数表现 - 近期日本债市暴跌导致债市蒸发了410亿美元 并引发其他领域抛售 [4] - 债市波动抹去了东京证券交易所REIT指数今年的涨幅 自1月20日以来该指数已下跌2.5% 而同期东证指数(TOPIX)的跌幅为2% [4] - 该房地产信托指数此前曾跌至2020年以来的最低点 近期已从四年低点反弹回升至四年高位 [4][7] 成本压力与经营挑战 - 日本央行继续提高借贷成本 债券收益率的快速激增增加了整个行业借贷和再融资成本潜在上升的风险 市场担忧已反映在行业表现逊于大盘的走势中 [1][4] - 通胀加速增加了房地产管理人的成本 建筑和维护变得更加昂贵 [7] - 并非所有REITs都会直接受到长端利率飙升的影响 但融资成本的不确定性笼罩整个行业 [4]

核心观点 - 瑞银重申予领展房产基金“买入”评级，目标价42港元 [1] 香港业务运营情况 - 香港零售物业租金仍面临压力，2026财年下半年续租租金预计续录负增长 [1] - 新租客租金则有稳定迹象 [1] - 超市业务拖累业绩，而餐饮业已趋稳 [1] - 北上消费影响趋稳定，惟电商渗透率上升对租户业绩持续带来压力 [1] - 公司旗下香港物业与线上零售模式重叠的租户不足10%，影响相对有限 [1] 内地业务运营情况 - 北京及上海零售资产因历史较高的租金，正进行租金调整 [1] - 去年底北京及上海零售资产的租户销售额及客流量有所回升 [1] - 公司将继续利用Pop Mart店吸引客流 [1] 公司未来计划 - 公司计划2026年寻找投资机会及处置非核心资产 [1] - 对于纳入港股通的时间表，公司指监管方面未有新消息 [1]

文章核心观点 - 2025年全球房地产投资信托基金复苏势头增强 在通胀缓和、美联储降息预期以及有利的宏观环境下 2026年市场前景令人期待 为收益型资产带来稳定回报与增长潜力 [1] 宏观经济环境有利 - 10年期美国国债收益率趋于稳定 降低了资本成本并使资产类别走向明朗 [1] - 流动性改善和信用利差收窄 为全球房地产投资信托基金创造了良好条件 [1] - 市场普遍预期全球经济将实现“软着陆” [1] 供求失衡持续 - 持续多年的高融资成本、关税不确定性压力与劳工短缺导致新动工项目减少 [1] - 新项目减少为大多数地产类别的租金增长及物业价值提供支撑 [1] - 人口老龄化与数字化转型推动对老年群体住房、物流设施及数据中心的需求持续上升 [1] 结构性增长主题 - 人工智能基建的快速扩张 成为科技导向型房地产的重要催化剂 [1] 周期性催化剂 - 全球房地产投资信托基金通过长期租约提供稳定现金流 成为应对通胀及股市波动的理想避险选择 [3] - 与股票相比 全球房地产投资信托基金的估值正处于历史低位 [3] - 随着各国央行推进宽松周期 预期与股票的估值差距将逐渐缩小 历史趋势显示此变化往往能驱动REITs实现显著的超额回报 [3] - 估值吸引加上基本面改善 可能刺激私募股权兴趣上升并推动上市公司间的整合活动 尤其是在欧洲与亚太地区 [3] 全球各区域投资机遇分化 - 2025年全球全球房地产投资信托基金的表现优于美国全球房地产投资信托基金 [5] - 美国市场基本面稳健 预计2026年—2027年将实现可观的盈利增长 [5] - 欧洲市场估值吸引加上并购活动活跃正在创造催化剂 物流与数据中心领域尤其受惠 [5] - 亚太区受货币宽松政策及结构性趋势支持 日本（企业改革）、澳大利亚（数据中心扩张）及新加坡（工业韧性）等市场将受惠 [5] 投资类别机遇 - 防御型领先者可受惠于人口结构与科技发展等长期利好因素 老年群体住房与数据中心仍是首选类别 [5] - 新增供应有限及稳定的客流量 为以生活必需品为主的零售及购物中心全球房地产投资信托基金提供支撑 [5] - 分层住宅及自助仓储设施有望反弹 [5] - 工业全球房地产投资信托基金或能受惠于货品库存正常化 [5]

文章核心观点 - 中国证监会正式启动商业不动产投资信托基金试点，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段，旨在通过盘活存量资产、拉动消费投资、构建房地产发展新模式来服务实体经济 [1][6][7] - 监管机构确立了“1+3+N”的政策框架和“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的推进原则，初期将严把质量关，不求多不求快，确保市场稳健起步 [2][3][8][9] 政策框架与制度安排 - 证监会明确了“1+3+N”的制度体系框架，包括1项试点公告、1项《通知》、2项工作规程以及沪深交易所等单位的17项配套规则 [3] - 新规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上进行适应性调整优化，体现“分类管理、分类施策”的针对性安排 [3] - 《通知》围绕完善工作机制压实责任、加快市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制四个方面作出安排 [3] 配套规则修订要点 - 将商业不动产REITs和基础设施REITs均纳入统一规制范围 [4] - 系统化完善REITs准入标准，明确项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [4] - 推动建立更市场化的机制，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的更具科学性和灵活性的收益率要求 [4] - 严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [4] - 支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [4] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并制定招募说明书编制指南以提升材料标准化水平 [4] 两类REITs并行发展策略 - 监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [5][7] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [7] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [7] 试点阶段工作重点 - 试点初期坚持高标准稳起步，不求多不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关 [8][9] - 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [9] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等业态 [9] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][9] - 压实中介机构“申报即担责”的尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的责任 [10] - 坚持问题和风险导向，做好准入监管、日常监管与风险监测处置，审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则 [10]

分红公告详情 - 中金普洛斯REIT宣布以2025年9月30日为收益分配基准日进行2025年度第四次分红 [1] - 本次分红的权益登记日为2025年12月29日 采用现金分红方式 方案为0.4335元/每10份基金份额 并免收分红手续费 [1] 分红金额与比例 - 本次应分配金额为8402.39万元 [1] - 分配金额约占截至收益分配基准日可供分配金额的94.99% [1] 历史分红记录 - 自2021年6月上市以来 该REIT已公告了14次分红 [1] - 待本次分红完成后 累计分配金额将达到约13.72亿元 [1]

中金普洛斯REIT年度分红公告 - 公司宣布以2025年9月30日为收益分配基准日进行本年度第四次分红 [1] - 本次分红完成后，公司年内公告的累计分配金额将约3.42亿元 [1] - 公司持续高比例向投资人分配可供分配金额 [1] 本次分红具体方案 - 本次实际分配金额预计达8402.39万元 [1] - 分配金额占分红基准日可供分配金额的95% [1] - 权益登记日为2025年12月29日，采用现金分红方式 [1] - 分红方案为0.4335元/10份基金份额，并免收分红手续费 [1] 公司上市以来分红历史 - 公司自2021年6月上市以来，始终积极以现金分红方式回报投资者 [1] - 目前已公告分红14次 [1] - 待本次分红完成，累计分配金额将约13.72亿元 [1]