公司组织架构调整 - 保利发展近期通过董事会决议，对总部组织机构进行调整，设立十大职能部门[2] - 此次调整是公司每年岁末年初的常态化管理动作，旨在应对市场变化、提升管理质效、适配新发展模式[2] - 调整方案新设立了“不动产运营中心”，由原“运营管理中心”和“产品管理中心”合并而来，聚焦资产全周期价值挖掘，凸显开发运营并重[2][4] - 此次总部调整是“自上而下”的变革，也是公司围绕2025年初提出的“重塑新保利发展、三大主业齐头并进”战略的最新落地举措[3] 战略转型与业务聚焦 - 公司通过此次组织架构调整，进一步向不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务“三大主业”转型[2] - 公司提出要聚焦“三大主业”，在投资开发以外布局更多“长周期”业务[6] - 公司后续发展方向将基于行业趋势和企业战略动态调整，持续做强不动产开发，做优不动产服务，做大不动产经营[7] 市场表现与行业背景 - 2025年，保利发展全年录得销售额2530.3亿元，较2024年的3230.29亿元同比下降21.67%[6] - 2025年全年，公司权益拿地金额为671亿元，相比2024年有明显提升[6] - 房地产行业当前竞争激烈，唯有“好产品”“好服务”才能在市场立足，公司从去年以来更加重视旗下开发的项目[5] - 公司组织架构调整也是行业变动的写照，作为行业头部企业，在高度波动的时代选择主动进化[3] 具体业务进展 - 在不动产经营领域，2025年上半年，保利发展实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13%，在营的租赁住房间数较上年末增加了18%[7] - 在不动产综合服务领域，保利和润旗下“保利高屋行”主营高端存量房产交易服务，自2025年8月以来已在多个城市开设近二十家门店，并于2026年1月5日在上海开设首家门店，聚焦总价超2000万元的二手豪宅交易服务，计划年内开设7-8家门店[7] - 公司总部打破过往按专业分工管理的做法，业务中心按产品线特点设置多专业协同作战的事业部，聚焦产品标准、建造标准、供应链建设等核心环节，以提升各产品系竞争力[5] 调整动因与目标 - 组织架构调整是公司为应对行业调整、规模收缩、价值体系重构而采取的举措[2] - 调整旨在通过集合调度公司能力，全面转向客户导向以抵御行业变动[5] - 调整希望通过体系化建设的工作方法，形成各类型的能力货架，提高内部管理经验的迭代[5] - 不动产运营中心的设立，也凸显了公司对产品价值的追求[4]

公司组织架构调整 - 保利发展近期通过董事会决议，对公司总部组织机构进行调整，设立十大职能部门[1] - 新设立的十大职能部门包括：董事会办公室、综合管理中心、战略投资中心、财务金融中心、不动产运营中心、审计与风控管理中心、人力资源中心（保利商研院）、党群工作办公室、纪检监察工作办公室和党委巡察工作办公室[1][2] - 此次调整是公司每年岁末年初的常态化管理动作，旨在应对市场变化、提升管理质效、适配新发展模式[1] 调整核心与战略转型 - 调整的核心之一是合并原“运营管理中心”和“产品管理中心”，新设立“不动产运营中心”[1] - 不动产运营中心聚焦资产全周期价值的深度挖掘，强调开发与运营并重[1][3] - 此次调整标志着公司进一步向不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务“三大主业”转型[1] - 这是公司围绕2025年初提出的“重塑新保利发展、三大主业齐头并进”战略的主动变革举措[2] 调整背景与行业逻辑 - 作为销售额排名前列的央企，其组织架构调整反映了行业变动[2] - 2024年初，公司曾合并多个区域公司，如江苏与淮海公司合并为江苏公司，浙江与浙南公司合并为浙江公司等[2] - 2025年的调整则是“自上而下”的总部层面变革[2] - 在行业高度波动的背景下，公司选择主动进化而非被动接受[2] 产品与运营导向 - 新设立的不动产运营中心将产品研发中心并入，凸显对产品价值的追求[3] - 公司认为在当前的行业竞争中，唯有“好产品”和“好服务”才能赢得市场[3] - 公司通过提级管理打造标杆项目，例如2024年首开销售额达106亿元的广州保利玥玺湾[3] - 总部打破过往按专业分工管理的做法，按产品线设置多专业协同的事业部，聚焦产品标准、建造标准等核心环节，以全面提升各产品系竞争力[3] 公司经营业绩与市场表现 - 2025年，公司全年录得销售额2530.3亿元，较2024年的3230.29亿元同比下降21.67%[5] - 2025年全年，公司权益拿地金额为671亿元，相比2024年有明显提升[5] - 2025年上半年，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13%[5] - 2025年上半年，公司在营的租赁住房间数较上年末增加了18%[5] 新业务拓展与布局 - 公司提出聚焦“三大主业”：不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务[5] - 在不动产综合服务领域，公司旗下“保利高屋行”于2026年1月5日在上海开设首家门店，聚焦总价超2000万元的二手豪宅交易服务，并计划年内开设7-8家门店[5] - “保利高屋行”自2025年8月以来，已在广州、佛山、西安、杭州、厦门、南京等城市开设近二十家门店[5] - 公司表示后续将基于行业趋势和企业战略动态调整，持续做强不动产开发，做优不动产服务，做大不动产经营[6] 行业对比与挑战 - 在地产央企“三巨头”中，华润置地因商业地产布局，经营业务相对出色[6] - 保利发展与中海地产过去深耕开发，近年才逐步转型，起步略慢，目前的资产质量和规模仍在发展期[6] - 从成熟市场看，不动产经营业务前景不亚于开发业务，但需要长期投入，这对以开发见长的企业既是机会也是挑战[6]

中指研究院统计数据显示，今年以来，截至12月16日，上海总价2000万元以上住宅成交3402套，成交金 额1392亿元；北京总价2000万元以上住宅成交1358套，成交金额405亿元；广州总价2000万元以上住宅 成交858套，成交金额285亿元；深圳总价2000万元以上住宅成交699套，成交金额250亿元。 #有家族客户一次花5亿买6套房##深圳一项目一天卖了130亿#【64套千万豪宅1日售罄，爆卖40亿，什么 信号】尽管房地产市场整体仍处于调整阶段，但2025年高端住宅市场已走出独立行情。 今年以来，北上广深四座一线城市均有现象级高端住宅项目：今年前11个月，上海壹号院销售额录得 221.91亿元，上海嘉里金陵华庭销售额也达到216.46亿元。广州保利玥玺湾今年11月开盘单日销售额突 破106亿元；随后开盘的"深圳湾澐玺"单日销售额达130亿元，刷新今年全国单盘销售纪录。北京和樾望 雲今年前11个月销售额也录得91.53亿元。 国家统计局发布的数据显示，今年前11个月，全国新建商品房销售额为7.51万亿元，同比下降11.1%。 虽然整体成交规模缩减，但高端住宅仍然保持一定的交易规模。 对于高端住宅热销的原 ...

尽管房地产市场整体仍处于调整阶段，但2025年高端住宅市场已走出独立行情。 今年以来，北上广深四座一线城市均有现象级高端住宅项目：今年前11个月，上海壹号院销售额录得 221.91亿元，上海嘉里金陵华庭销售额也达到216.46亿元。广州保利玥玺湾今年11月开盘单日销售额突 破106亿元；随后开盘的"深圳湾澐玺"单日销售额达130亿元，刷新今年全国单盘销售纪录。北京和樾望 雲今年前11个月销售额也录得91.53亿元。 全国高端住宅热销的背景是，近两年以来，土地市场供应向核心区域倾斜，"好地"不断推高了供应量； 与此同时，作为资产配置的渠道之一，高端住宅的金融属性更强，购房者购买高端住宅的逻辑并非只满 足于自住，这也助推高端住宅的成交保持红火。 在高端住宅供应持续增加的背景下，2026年高端住宅市场的走势受到广泛关注。市场普遍认为，高端住 宅由于产品力、服务力均较强，作为置换链条的关键一环，仍能够吸引购房者入局；但由于供应量走 高，随着更多高端住宅进入二手房市场，预计成交面也将有理性回归的过程，这或许将是2026年高端住 宅市场的主基调。 独立行情 国家统计局发布的数据显示，今年前11个月，全国新建商品房销售额为 ...

尽管房地产市场整体仍处于调整阶段，但2025年高端住宅市场已走出独立行情。 今年以来，北上广深四座一线城市均有现象级高端住宅项目：今年前11个月，上海壹号院销售额录得221.91亿元，上海嘉里金陵华庭销售额也 达到216.46亿元。广州保利玥玺湾今年11月开盘单日销售额突破106亿元；随后开盘的"深圳湾澐玺"单日销售额达130亿元，刷新今年全国单盘 销售纪录。北京和樾望雲今年前11个月销售额也录得91.53亿元。 全国高端住宅热销的背景是，近两年以来，土地市场供应向核心区域倾斜，"好地"不断推高了供应量；与此同时，作为资产配置的渠道之一， 高端住宅的金融属性更强，购房者购买高端住宅的逻辑并非只满足于自住，这也助推高端住宅的成交保持红火。 在高端住宅供应持续增加的背景下，2026年高端住宅市场的走势受到广泛关注。市场普遍认为，高端住宅由于产品力、服务力均较强，作为置 换链条的关键一环，仍能够吸引购房者入局；但由于供应量走高，随着更多高端住宅进入二手房市场，预计成交面也将有理性回归的过程，这 或许将是2026年高端住宅市场的主基调。 资料图 上海2000万住宅1年爆卖近1400亿，领跑一线城市 谁在购入高端住宅？ ...

保利发展近期在广州土地市场表现 - 公司于12月18日以总价19.83亿元、溢价率17.82%、楼面价37703元/平方米竞得广州白云新城宅地 [1] - 公司于12月5日以总价35亿元、溢价率约27%、楼面价约24389元/平方米竞得广州海珠区南泰路地块 [1] - 本月两场关键竞拍对手均为越秀地产 [1] - 截至12月，公司今年在广州累计拿地金额达77.34亿元，位列当地房企拿地金额排行榜第二位 [3] 保利发展在广州的业务战略与市场地位 - 公司投资思路聚焦核心区刚需改善或高端住宅地块 [2] - 白云新城地块为国际航空产业创新城改造释放的首宗涉宅用地，项目股东包括广东保利、南方航空、广东机场集团 [2] - 白云新城区域今年商品住宅成交均价达72774元/平方米 [2] - 公司今年前11个月在广州以421亿元权益金额、490.67亿元全口径金额、495.54亿元流量金额、96.02万平方米流量面积连续十一个月霸榜四榜冠军 [3] - 公司是权益金额TOP3梯队中唯一业绩同比增长的房企 [3] - 公司旗下广州保利玥玺湾项目首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”项目 [3] 广州土地市场结构变化 - 市场逐渐形成国央企主导，民企择机投资的局面 [1] - 除大型房企外，部分制造业企业开始参与土拍，例如福牛地产在增城拿地 [1] - 市场普遍预计明年广州土地出让活跃度将继续提升 [1] 制造业及民营企业参与广州土拍案例 - 福牛地产于12月12日以总价3.1亿元、折合楼面价8832元/平方米摘得增城地块，其母公司为瓦楞纸板生产商广州市永辉纸业 [4][5] - 益云集团于今年7月拿下广州白云龙归住宅用地，总用地面积约6.19万平方米，计容建筑面积约7.77万平方米，并与龙湖集团合作开发 [5] - 其他民企如番禺置业、敏捷集团等也在今年于番禺区竞得地块 [6] - 部分民企拿地为原有自有用地通过“商改住”、“工改住”调规后重新挂牌出让，属于土地盘活方式 [6]

高端住宅市场表现 - 近期高端住宅市场在整体淡市中走出独立行情，表现超出市场预期 [1] - 深圳湾澐玺项目开盘单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾项目首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个"百亿开盘"现象级项目 [1] 整体市场基本面 - 当前广州、深圳的房地产市场基本面虽有企稳趋势，但尚未全面回暖 [1] - 从成交数量看，广州、深圳楼市仍具购买力，但价格表现呈现"以价换量"的特征 [1] 市场影响与展望 - 高端住宅被视为一种资产配置方式，因此能走出相对独立的行情 [1] - 若高端住宅热销能带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，整体市场有望受此带动逐渐企稳 [1]

新房供应与市场修复 - 11月30个重点城市预计新增供应669万平方米，环比增长16%，市场呈现结构性修复迹象，部分区域出现“年末翘尾”走势 [1] - 一线城市11月整体预计供应面积149万平方米，环比增长23%，其中广州单月供应61万平方米，环比同比均正增长 [1] - 二三线城市供应积极放量，苏州、东莞、常州供应面积环比增长超100%，杭州、西安实现供应面积同比环比双增长 [1] - 30个重点城市11月开盘平均去化率为34%，天津、苏州和宁波开盘平均去化率超六成，网红盘入市对拉升作用显著 [1] - 上海、广州、深圳等热点城市开盘平均去化率稳步修复，武汉、郑州、青岛等城市去化率环比增幅显著 [1] 房企销售表现与竞争格局 - 前11个月已有8家房企全口径销售额突破1000亿元，保利发展以2408亿元领跑，中海地产以2113亿元紧随其后 [2] - 11月38家房企销售额实现环比增长，其中15家增幅超过30%，头部房企如中海地产、华润置地、绿城中国均实现环比正增长 [2] - 网红盘带动市场热度，例如广州保利玥玺湾开盘创下106亿元销售业绩，截至11月末累计网签金额突破110亿元 [2] - 重点城市竞争激烈，上海TOP30房企前11个月合计销售额4392.9亿元，华润置地以417.9亿元居首，保利发展395.8亿元第二，招商蛇口387.8亿元第三 [2] 行业策略与未来展望 - 面对年末业绩冲刺，房企普遍加大营销力度，启动渠道分销以加速去化 [3] - 销售业绩良好的房企普遍具备稳健经营、深耕核心城市与产品力突出的共同特征，成为行业领头羊 [3] - 在“好房子”理念指导下，市场有望在调整中逐步形成新的平衡，迈向更健康、可持续的发展轨道 [3] - 房企主动加快推盘和供给好项目，叠加核心城市政策环境持续优化，为市场企稳提供更坚实基础 [3]

项目销售业绩 - 广州保利玥玺湾项目首次开盘实现销售业绩超过100亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目 [1] - 开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1] - 项目成交均价为17万元/平方米，最高成交单价超过30万元/平方米 [1] 行业影响与市场趋势 - 项目首开为楼市注入强心针，提振了楼市信心 [1] - 在品质时代，具备“好产品，好服务，好生活”特点的好房子受到豪宅业主的追捧 [1]

项目销售业绩 - 广州保利玥玺湾项目首次开盘实现销售业绩超过100亿元 [1] - 该项目成为今年全国首个销售额达到“百亿开盘”级别的现象级项目 [1] - 开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五名 [1] 项目产品与定价 - 项目成交均价为每平方米17万元 [1] - 项目最高成交单价超过每平方米30万元 [1] 行业影响与市场观点 - 业内人士认为，在强调产品力的时代，以“好产品，好生活，好服务”为引领的好房子受到豪宅业主的追捧 [1] - 该项目的成功首开为楼市注入了强心针，提振了市场信心 [1] - 该项目的表现有望成为楼市的一个转折点 [1]