下一步，上交所方面表示，将加快推动REITs常态化发行，进一步发挥REITs资产上市平台功能，持续 优化扩募机制，积极引导上市REITs提高规范运作水平、督促各参与方积极履职尽责，促进提升项目运 营质效和投资者回报，不断完善市场生态，努力打造高质量REITs市场，更好服务国家战略和经济社会 发展全局。 中新网上海6月25日电 (高志苗)华夏北京保障房REIT扩募项目25日在上海证券交易所上市，成为国内首 单成功扩募的租赁住房REITs项目，标志着公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步形成， REITs常态化发行加速向前迈进。 责任编辑：袁浩 截至6月25日，上交所共有44单REITs首发上市、3单REITs完成扩募，发行规模达1226亿元，覆盖收费 公路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型。 华夏北京保障房REIT自2022年8月上市以来已累计实现分红约1.28亿元。此次扩募发售募集资金总额约 9.46亿元，拟购入的资产包括4个成熟运营的租赁住房项目，位于北京市海淀区、房山区、通州区和大 兴区，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设。扩募项目2025年预测年化现金 ...

郑州航空港枢纽建设公司发债 - 郑州航空港枢纽建设有限公司拟非公开发行规模不超过16亿元的公司债券，期限不超过5年，这是该公司首次发债 [1] - 债券承销商将负责债券申报发行及承销的全部工作，包括融资咨询、材料编制、报批、发行承销、备案及存续期管理等服务 [1] - 该公司成立于2021年8月，注册资本30亿元，由郑州航空港科创投资集团有限公司全资持股 [1] 许昌国资战略投资瑞贝卡 - 许昌市昌達商贸有限公司拟以2.17亿元受让瑞贝卡控股有限责任公司持有的7000万股瑞贝卡股份，占总股本的6.18%，转让价为每股3.096元 [3] - 昌達商贸为许昌市金投控股集团全资子公司，后者隶属于许昌市投资集团，交易完成后将成为瑞贝卡第二大股东 [3] 国家发改委以工代赈政策 - 国家发改委联合财政部下达2025年以工代赈中央专项投资165亿元，支持地方实施3900多个项目，预计解决38万名困难群众就业增收问题 [5] - 行动方案提出新增安排一批中央预算内投资项目，对重点群体较为集中的地区予以支持 [5] 上交所债券指数发布 - 上交所和中证指数公司将于2025年6月27日发布上证细分信用等级可转债及可交换债券指数系列，为市场提供多样化业绩基准与投资标的 [7][8] - 指数系列从上海证券交易所上市的可转换公司债券和可交换公司债券中选取相应信用评级的债券作为样本 [8] 央行逆回购操作 - 央行开展5093亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，实现净投放3058亿元 [8] 浙江科创债发展 - 浙江证监局联合多部门举办"浙江科技创新公司债券专场培训会"，200余家单位参加 [10] - 浙江证监局将持续加强政策宣传和指导服务，营造支持科创债高质量发行的优良生态 [10] REITs市场动态 - 华夏北京保障房REIT扩募项目上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [11] - 国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元，覆盖多种资产类型 [11] 郑州发投集团债券 - 郑州发展投资集团有限公司2笔私募债券项目获深交所通过，金额合计50亿元，包括30亿元科技创新公司债和20亿元公司债 [13] - 发行人主体信用评级为AAA，评级展望稳定 [13] 其他债券发行 - 鹤壁市国有资本运营集团有限公司7亿元科技创新公司债项目获深交所受理，发行人主体信用评级AA+ [13] - 中国平煤神马控股集团完成发行10亿元科创债，利率2.85%，期限3+N年 [13] - 中州水务完成发行2亿元公司债，利率2.28%，期限5年，发行人主体信用评级AA+ [14] - 洛阳城发集团完成发行3.6亿元公司债，利率2.77%，期限5年，发行人主体信用评级AA+ [14] - 天津泰达科技投资股份有限公司完成发行3亿元科技创新债券，利率2.21%，为天津市民营企业公开发行中长期债务融资工具最低利率 [14] 河南东龙控股股权变更 - 河南东龙控股集团有限公司78%股权无偿划转至郑州市郑东新区管理委员会，实际控制人未变 [15] 城投债市场观点 - 招商固收指出城投债牛市行情延续，建议通过拉长久期吃票息和短久期尾部券、私募债挖掘增厚收益 [20] - 大公国际认为城投公司在布局低空经济领域具有天然优势，可通过多种融资方式支持低空经济发展 [20][21]

租赁住房市场供需格局 - 需求端韧性较强，核心城市人口持续净流入构成长期基础，近5年除北京上海外多数一二线城市保持人口净流入状态[4][8] - 城镇化率增速放缓至0.84ppt(2024年达67%)，但参照海外经验核心城市群仍具人口吸引力[4][8] - 晚婚晚育现象(平均初婚年龄29岁)及高房价收入比(北京上海达18x)延长租赁周期，90后占租房人群83.6%[8][9] - 供给端"十四五"保租房累计建设727万套完成规划84%，2025年收官年仍面临阶段性供给压力[4][20] - 保租房具备租金折扣优势(上市初期为周边市场30-90%)，1Q25租金同比+0.9%优于整体市场(-3.8%)[29][30] 核心城市供给特征 - 上海保租房累计供应36.1万套占集中式公寓40%，2023-2024年集中入市28万套，未来浦东闵行外郊环占比超50%[36][37] - 北京保租房筹集34.6万套完成87%，供给平稳且用地未收缩，丰台大兴朝阳占存量超40%[39] - 深圳保租房超50万套占集中式公寓30%，租房人口比例77%显著高于上海(40%)，非居改保政策持续推进[41] - 厦门苏州分别完成"十四五"目标65%和60%，集美湖里区域占厦门新增供给超60%[43][44] 租赁住房REITs运营评估 - 资产质素核心考察区位供需、周边配套及管理团队，需关注工业园区等稳定客群基础及潜在供给压力[46][47] - 运营效率重点分析招租模式差异，政府配租型关注去化周期，市场化项目需评估渠道成本及企业租户稳定性[48] - 财务指标中政府配租型EBITDA率较高，市场化项目利润率波动大，非租金收入占比是重要补充[49] 租赁住房REITs市场展望 - 存量规模支撑发展，预计2025年公租房保租房存量分别超2000万套和800万套，26个潜在项目处于审核或招标阶段[52] - 扩募驱动平台扩容，中金厦门安居等3单已实施扩募，测算扩募后分派率提升[53] - 低利率环境下股息率2.6%较国债利差96bp，2022年上市以来总回报83%领跑REITs市场[54][55] - 海外经验显示住宅REITs股息率约4%，日本2010-2017年住宅REITs交易额占住宅地产交易46.8%[59]

住房租赁市场概况 - 2025年4月全国50城住宅平均租金为35.2元/平方米/月，环比下跌0.32%，同比下跌3.40%，进入行业淡季[1][11] - 租金环比上涨城市仅2个（嘉兴、石家庄涨幅<0.1%），下跌城市达48个，其中三亚跌幅最大（1.10%）[14] - TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量132.8万间，较3月增加0.9万间；累计管理房源量189.7万间，较3月增加1.3万间[1][5] 企业竞争格局 开业规模TOP30 - 万科泊雷以19.75万间居首，龙湖冠寓（12.3万间）、魔方生活（8.42万间）分列二三位[2][3] - 入榜门槛为14,847间，房企系占比最高（11家），其开业规模60.6万间，环比增加0.4万间[4][5] - 地方国企系9家合计25万间（+0.42万间），酒店系3家合计15.1万间（+0.05万间）[4][5] 管理规模TOP30 - 万科泊雷仍居榜首，龙湖冠寓（16.4万间）、美寓（13.31万间）紧随其后[7][8] - 房企系管理规模88.8万间（占比46.8%），环比增加1.11万间；创业系34.6万间（+0.12万间）[8][10] - 安居乐寓新晋上榜，中介系仅1家（5.5万间），金融系维持1.5万间[8][10] 融资与REITs动态 - 华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT于4月25日完成基金合同生效，宁波城建保租房REIT进入管理人预中标阶段[10] - 中金厦门安居REIT申报扩募，拟投资厦门2个项目共2,689套租赁住房[11] - 首程控股联合险资设立百亿公募REITs专项投资基金，首期规模超50亿元[11] - 国金资管ABS项目（4.99亿元）和新黄浦保租房专项计划（7.7万㎡）获受理[10]