核心观点 - 中金维持美的置业跑赢行业评级并上调目标价36%至5.8港元 对应23%上行空间和5.5%的2025年目标股息收益率 [1] - 预计2025-2026年归母核心净利润同比增长19%和13%至6.01亿元和6.82亿元 [1] - 公司交易于6.9%的2025年股息收益率 [1] 中期业绩表现 - 1H25收入同比增长41%至19.97亿元 归母核心净利润同比大幅增长119.4%至3.12亿元 [2] - 毛利率同比小幅下降3个百分点至30.8% [2] - 宣派中期息每股0.15港元 对应当前股息收益率3.2% [2] 开发服务业务 - 1H25开发服务收入5.05亿元 经营利润1.62亿元 去年同期无此业务 [3] - 新拓展4个第三方住宅项目 实现全周期签约额1.6亿元 [3] - 无锡项目首开去化率超90% 量价超委托方预期 [3] 物业管理与资产运营 - 物业管理在管面积增长5%至7946万平米 合约面积增长4%至9606万平米 [4] - 物业管理收入同比增长9%至9.3亿元 非住宅合约年饱和收入达5.1亿元 [4] - 资产运营收入同比增长14%至2.75亿元 自持商业项目出租率达91% [4] - 资产运营经营利润率较2024年提升11个百分点至64% [4] 房地产科技业务 - 上半年收入同比下降9%至2.87亿元 主要受地产基本面承压影响 [4] 业务发展战略 - 围绕地产产业链提升全周期服务与运营能力 [5] - 积极承接母公司房地产开发资源同时夯实外拓能力 [5] - 预计2025年开发服务营收约10亿元 对2026年营收规模保持乐观 [5] - 预计2025年物业服务收入增速保持8-10% 整体业绩增速保持20%左右 [5] 股东回报政策 - 维持行业中具有竞争力的派息政策 保持中期和末期一年两次分红模式 [6] - 业务重组后积极通过派息回馈股东 稳定分红预期为股东回报奠定基础 [6]

财务表现 - 2025年上半年收益2.28亿元人民币 同比增长12.3% [1] - 除税后纯利1980万元人民币 同比减少16.1% [1] - 毛利4780万元人民币 同比减少23.4% [1] - 毛利率21.0% 较去年同期下降9.7个百分点 [1] 收入结构 - 物业服务收入1.40亿元人民币 占总收入61.4% 同比增长12.3% [1] - 资产运营服务收入8010万元人民币 占总收入35.2% 同比增长19.8% [1] - 投资及发展收入780万元人民币 占总收入3.4% 同比减少32.2% [1]

市场表现 - 7月14日恒生指数上涨0.26%至24203.32点，德信服务集团股价上涨15.94%至0.8港元/股，成交量1000股，成交额800港元 [1] - 最近一个月公司股价累计下跌13.75%，今年以来累计下跌38.39%，跑输恒生指数20.34%的涨幅 [1] - 公司市盈率15.24倍，高于地产行业平均值10.09倍，行业排名第62位 [1] 财务数据 - 2024年公司实现营业总收入9.33亿元，同比减少2.32% [1] - 归母净利润3847.3万元，同比减少37.71% [1] - 毛利率20.1%，资产负债率48.53% [1] 公司概况 - 公司成立于2004年，业务涵盖基础物业服务、现代城市服务等五大板块 [2] - 具有国家物业服务一级资质，中国物业管理协会理事单位等多项资质荣誉 [2] - 截至2023年底在40个城市管理近15万户家庭，管理面积3924万平方米，长三角区域占比超90% [2] - 连续11年入选中国物业服务企业百强，2024年排名第20位 [2] 行业对比 - 同行业公司市盈率：百仕达控股0.72倍、恒达集团控股1.71倍、中国新城市2.4倍、瑞森生活服务2.82倍、鑫苑服务3.09倍 [1]

财务表现 - 2025Q1营业收入204亿元（-13 9%）归母净利润4 5亿元（+34 0%）扣非归母净利润3 9亿元（+32 4%）[1] - 营收下降主因结转项目权益比例提升带动净利润增长综合毛利率同比下降2 7pct至11 8%期间费用率（不含研发）提升1 2pct至7 1%[2] - （合同负债+预收账款）/年化营业收入=0 86X显示收入端仍存压力但毛利率触底资产减值计提有望减少[2] 销售与拿地 - 2025Q1销售额351亿元（-12 8%）行业排名第五降幅较2024全年收窄但较2024Q4边际趋弱[3] - 2025年可售货值3250亿元预计全年销售承压[3] - 全口径拿地金额200亿元（+102 0%）拿地强度提升至57%（2024全年为22%）核心一二线拿地占比93%（京沪占76%）[3] 财务安全与运营 - 2025Q1末剔除预收账款资产负债率60 5%净负债率51 1%现金短债比1 1短债占比24 7%杠杆水平低位[4] - 2024年末平均融资成本2 99%行业最低[4] - 并表回款/有息负债降至0 73但下行斜率放缓或近底部[4] 持有业务与新模式 - 2024年持有物业全口径收入74 6亿元（+12%）稳定期项目EBITDA回报率6 42%（+0 2pct）[5] - 2025Q1招商积余营收44 6亿元（+19 9%）归母净利润2 2亿元（+15 1%）[5] - 2024年新增代建管理面积898万平REITs平台覆盖多业态存量资产盘活领先[5] 业绩展望与估值 - 预计2025-2027年归母净利润42/45/49亿元对应PE 19 9X/18 6X/16 9X实际PB偏低隐含中长期价值[6] - 销售行业第五拿地改善财务安全持有业务稳健新模式探索领先综合竞争力强[6]