财务数据和关键指标变化 - 运营收入增长3329亿日元，达10.0497万亿日元，创第三季度新高，主要因Docomo智能生活业务收入增加及国内外收入预期增长，其中外汇汇率影响约1250亿日元 [9][10][129] - 运营利润下降870亿日元，至1.3992万亿日元，因移动和固网通信服务收入下降、强化Docomo客户基础措施及上一年放缓非核心资产的影响 [11][130] - 利润为8507亿日元，同比下降1604亿日元，因运营利润下降和上一年股票销售收益反弹 [13][132] - EBITDA为2.5525万亿日元，同比下降192亿日元，因运营利润下降 [13][132] 各条业务线数据和关键指标变化 综合ICT业务 - 虽移动通信服务收入下降，但因智能生活业务中金融和支付业务增长，实现同比增长 [14][133] - 智能生活业务板块利润增加，但通信服务部门加强客户基础措施致整体利润下降 [14][133] 区域通信业务 - 收入和利润均下降，因网络收入减少和上一年放缓非核心资产的影响 [15][134] - 光纤服务净增同比增加，因10Gbps套餐和公寓市场全单元套餐销售强劲 [16][135] 全球解决方案业务 - 日本公共、金融和企业部门销售增加，且受外汇汇率影响，销售额同比增长 [17][136] - 运营利润同比增加，因日本运营利润提高和海外数据中心业务运营利润增加 [17][137] 其他业务 - 销售和利润同比增加，因数据中心工程和NTT城市解决方案业务扩张，NTT设施表现良好 [18][137] - 虽运营利润因收入增加而增长，但因房地产销售损失，利润与上一年持平 [19][138] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 为实现中期增长，将积极审查成本结构，包括业务选择和集中以及运营改革 [16][135] - 计划在大阪地区开设酒店、公园和文化设施，多个体育场和竞技场也将投入运营 [20][139] - 3月将在孟买举办NTT数据领导力活动，以纪念IOWN APN连接和MIST海底电缆连接，并将扩大印度数据中心业务 [21][140] - 3月将在巴塞罗那世界移动通信大会上展示NTT集团基础业务战略和使用生成式AI的网络运营解决方案等 [23][142] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 实现年度利润计划有挑战，但集团各运营公司将尽力实现目标 [12][131] - 综合ICT业务实现目标有难度，将采取措施降低成本、提高质量和销售以恢复盈利 [15][134] - 区域通信业务运营收入和运营利润基本符合预期，将积极审查成本结构以实现中期增长 [16][135] 其他重要信息 - 会议音频直播，后续将在公司网站提供按需流媒体服务 [2][6][126] - 请参考公司IR网站上的演示材料，材料首页列出了注意事项 [3][7][127] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 综合ICT业务消费者通信板块ARPU和服务收入情况，以及年底利润缺口是否会扩大，是否会改变营销方式 - 公司计划较高，但实际费用和成本情况较弱，为增强客户基础加强了营销，短期内对利润有战略影响，但从长期看，加强客户基础有助于确保利润和维持市场份额，会关注竞争反应并设定目标，同时注重成本降低 [26][30][146] 问题2: 综合ICT业务企业部门盈利能力及未来改善收入的前景和措施 - 该部门面临挑战，尤其是中小企业市场增长乏力，Docomo网络业务也有侵蚀，需加强网络业务并提供符合中小企业市场的解决方案，同时加强在AI市场的能力以加速增长 [38][42][158] 问题3: 区域通信业务明年综合ICT业务能否产生正利润 - 公司正在考虑应对当前挑战的计划，需时间充分回应 [47][167] 问题4: 第四季度是否有重大成本降低或运营举措以增加利润，以及公司是否有成本降低计划 - NTT Docomo和NTT Communications正在进行基本成本改革和各项举措，但难以在第四季度产生符合预期的效果，Docomo将审查分销网点、交易和外包运营，同时加强网络并提高运营效率 [51][171] 问题5: 非合并报表下，明年子公司股息收入是否下降，以及如何看待股东回报 - 若子公司利润下降，股息会下降，但公司认为下降幅度可控，股东回报将按常规政策进行，股息将稳步增加，股票回购将灵活进行 [57][177] 问题6: 是否有增加现金流的措施 - 公司认为扩大Docomo金融业务和应收账款证券化将有重大影响，证券化技术在发展，明年将扩大证券化范围 [62][182] 问题7: 如何看待第三季度业绩，是否仅Docomo影响年度指引，以及上一年资产销售的影响 - 除Docomo外，其他公司保持良好势头，NTT东日本和西日本虽利润指引下降但在预期内，Docomo因市场挑战加强营销致成本增加，与预期不符，上一年第三季度资产销售对本季度影响不大 [69][191] 问题8: 中期计划进展，EBITDA呈负趋势，如何看待扩大投资以确保和扩大收入，以及何时能看到成果 - 公司希望在中期计划框架内扩大对增长领域的投资，但收购受其他方影响，过去两年Docomo在数据领域收购有所扩大，业务机会积极，但EBITDA回报速度慢于预期，2027年需加速 [74][194] 问题9: EBITDA下降是否因Docomo营销成本增加，以及其他业务市场是否有问题 - Docomo通信业务加强能力影响了EBITDA增长，NTT东日本和西日本情况落后于中期计划预期，电信业务市场竞争激烈，通胀和商业环境带来挑战 [79][200] 问题10: 各运营公司的成本降低空间 - 各运营公司按利润计划进行成本降低和效率提升措施，Docomo因ARPU疲软加强营销，偏离计划，虽会继续进行成本降低，但本季度和下季度难以完全吸收增加的成本，NTT东日本和西日本基本符合计划，可争取超额完成 [85][205] 问题11: NTT东日本和西日本光纤ARPU表现良好的背景，应对通胀的措施及光纤前景 - FLET'S基本费用高于年度指引，NTT东日本和西日本通过扩大公寓全单元销售和向移动服务运营商批发销售，增加了光纤服务用户，前景乐观，公司希望在定价中反映通胀影响，但需考虑市场竞争和业务性质 [94][214] 问题12: 公司AI相关举措的收入和成本情况 - 集团整体在开展AI营销活动，收到超1000份咨询，但实际订单数量较少，NTT通信企业收入将体现相关成果，目前规模尚小，各公司在内部业务运营中利用AI降低成本，但具体影响暂无法分享 [110][231] 问题13: 公司对银行功能的需求及能否在中期战略结束前自行创建相关业务 - 公司认为交易功能对扩大文档金融业务必要，网络银行公司业务增长有吸引力，但是否符合战略和收购价格有关，创建业务有多种选择，公司将考虑各种因素和选项以实现中期目标 [116][237]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入为2800万美元，较2023年第四季度的1560万美元增长79%，全年净收入为8580万美元，较2023年的4260万美元增长101% [9][11] - 2024年第四季度毛利润为1760万美元，占净收入的62.8%，2023年同期为900万美元，占净收入的57.8%；全年毛利润为5280万美元，占净收入的61.5%，2023年同期为2360万美元，占净收入的55.5% [11] - 2024年第四季度运营费用为1350万美元，2023年同期为970万美元；全年运营费用为4610万美元，较2023年的3140万美元增长47% [12] - 2024年第四季度净收入为970万美元，2023年同期净亏损80万美元，全年净收入为1280万美元，较2023年的净亏损820万美元增加2100万美元 [13][14] - 2024年第四季度调整后EBITDA为520万美元，2023年同期为40万美元，全年调整后EBITDA为1150万美元，2023年同期为负200万美元 [15] - 截至2024年11月30日，现金及现金等价物总额为1680万美元，2023年同期为2050万美元；现金和短期有价证券总额为2570万美元，较2023年11月30日增加520万美元 [15] - 截至2024年11月30日，库存总额为2000万美元，2021年同期为1390万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度直接面向消费者的收入通过byrna.com和amazon.com增加了890万美元 [10] - 2024年墨西哥销售额从30万美元增长至89万美元，预计2025年至少翻一番；加拿大销售额从136万美元增长至247万美元，预计2025年增长至约400万美元 [45][46] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为美国持枪者对非致命武器的市场规模达数千万消费者 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 营销战略以名人代言计划为核心，2023年9月推出该计划后订单和品牌知名度显著提升，今年在所有广告平台上实现了超过五倍的广告支出回报率，同时不断测试新的影响者和平台 [20] - 拓展实体店面，已在拉斯维加斯开设一家年销售额超100万美元、毛利率超65%的门店，计划再开设四家，包括纳什维尔、斯科茨代尔、塞勒姆和韦恩堡的门店，预计第一季度资本支出增加，但长期将带来巨大价值 [29][30] - 与Sportsman's Warehouse达成合作意向，第二季度将在11个地点推出店中店模式，若试点成功，计划到2025年底扩展至50个地点，到2026年底扩展至100个地点 [33][34] - 与美国隐蔽携带协会（USCCA）合作推广非致命解决方案，USCCA近百万会员将有机会接触公司产品，公司客户也可从USCCA获得培训、教育和自卫责任保险等服务 [38][39] - 提高发射器月产量至24000台，较之前的18000台增加33%，并在韦恩堡开设国内弹药工厂，实施“美国制造”战略 [40][41] - 计划年中退出中国市场，到2025年底实现从美国供应商处采购几乎100%的生产组件，以避免潜在关税影响，创造美国就业机会，减少交货时间和供应链风险 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年是公司出色的一年，过去五个季度收入逐季增长，反映了团队有效营销产品和扩大生产以满足需求的能力 [17] - 认为公众情绪和社交媒体平台立场的变化对公司有利，随着限制放宽，有望扩大广告投放渠道，增加受众规模 [27][28] - 对业务发展轨迹持乐观态度，相信非致命武器市场需求将持续增长，公司在零售扩张、影响者营销和战略合作伙伴关系方面的势头将有助于吸引新客户并将其转化为长期支持者 [52][53] - 预计2025年将实现强劲的同比增长，有能力产生更多现金并扩大盈利能力 [53] 其他重要信息 - 公司向SEC提交10 - K文件，但不确定在开盘前还是收盘后发布 [6] - 因近期野火暂停在帕萨迪纳开设门店的计划，并在1月指定周内将10%的销售额捐赠给受灾者 [31] - 科尔多瓦省警方上月承诺购买170万发弹药，订单将在2025年剩余时间内分20万发一批次发货 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度至今的需求和销售趋势，1月数据情况，政府换届后的变化，以及失去名人代言Huckabee的影响 - 第一季度通常是销售淡季，但将是创纪录的季度，仅次于第四季度；政府换届后更多平台愿意接受公司广告，但需求无明显变化；Huckabee所在网络较小，虽其广告支出回报率出色，但对公司业绩无重大影响 [56][58][60] 问题2: EBITDA表现出色，运营费用方面的杠杆情况，以及2025财年的增量利润率 - 营销费用全年将继续增加，可变销售费用保持在销售额的10%；开设零售店会带来运营费用增加，预计每季度增加40 - 50万美元，约需六个月达到满负荷运营 [61][64][65] 问题3: Sportsman's合作对损益表的影响、推出时间、扩展到50家门店的条件，以及对公司自有门店推出的影响 - Sportsman's合作很重要，其现有门店可快速改造为店中店，而公司自有门店开设需约六个月；预计Sportsman's店中店三到四个月开始盈利，若经济可行将快速扩展到100家门店；该合作不会影响公司自有门店推出计划 [68][70][72] 问题4: Sportsman's合作宣布成功的时间框架 - 公司自有门店需四到六个月达到稳定状态，Sportsman's店中店因已有客流量，可能更快实现盈利，预计未来三到四个月开始产生利润，鼓励其扩展到其他地点 [77][78][80] 问题5: 生产计划和目标，供应链组件短缺情况，以及库存水平预期 - 目前月产量为24000台，计划维持该水平；供应链无组件短缺问题；预计第一季度和部分第二季度库存将增加，为夏季推出的CL型号准备30000台库存，预计增加约500万美元库存 [81][82][83] 问题6: 2025年的收入增长、毛利率和EBITDA利润率目标 - 2025年不会有2024年100%的增长，但将实现强劲的两位数增长；随着成本降低、规模经济和推出高利润率的紧凑型发射器，预计利润率将继续提高，EBITDA利润率在不同收入水平有相应目标 [87][88][90] 问题7: Sportsman's店中店的员工情况和公司对其绩效的控制 - 店中店员工为Sportsman's员工，公司将参与店铺设计、培训员工，采用“培训培训师”计划，每年至少两次派人到店，并提供演示日支持 [94][95][96] 问题8: Sportsman's店中店的建设费用 - 公司自有零售店建设费用在20 - 25万美元之间，Sportsman's店中店改造费用约1.5万美元，公司承担一半即7500美元 [98][99] 问题9: Sportsman's店中店是否会销售公司所有产品 - 协议要求店中店销售具有代表性的全系列产品，接近销售公司所有畅销产品，Sportsman's将创建个人安全部门，公司产品将成为该部门的核心 [101][102][103]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年总新年化保费（NAP）增长7%，运营摊薄后每股收益为3.97美元，增长28%，剔除重大项目后增长40% [10] - 运营净资产收益率（ROE）剔除重大项目后提高280个基点，按运行率计算，全年运营ROE约为10% [32][33][37] - 全年向股东返还3.49亿美元，较2023年增长50%，连续第12年提高季度普通股股息，剔除累计其他综合收益（AOCI）后，摊薄后每股账面价值为37.19美元，增长10% [12] - 2024年第四季度运营每股收益剔除重大项目后增长41%，全年增长40% [32] - 新资金利率为6.72%，为全年最高，连续8个季度超过6%，分配投资的平均收益率为4.87%，同比上升19个基点，本季度分配给产品的净投资收入增长7%，未分配给产品的投资收入增长70%，主要因对Rialto Capital的投资获得2810万美元股息，总投资收入本季度增长16%，全年增长9% [38][39] - 2024年完成16亿美元的3年期FABN发行，本季度新投资约8.2亿美元资产，平均评级为A，平均期限略低于6.5年 [39][40] - 投资资产市值较上年增长12%，约96%的固定到期投资组合在季度末为投资级评级，平均评级为A [41] - 季度末综合风险资本比率为383%，控股公司可用流动性为3.72亿美元，远高于目标最低值，全年向控股公司产生2.84亿美元超额现金流，超过第三季度电话会议提供的指引范围上限，季度末杠杆率为32.1%，调整即将到期的高级票据后为25.6% [42][43][44] 各条业务线数据和关键指标变化 消费者部门 - 全年总NAP增长5%，其中现场代理NAP增长10%，健康NAP增长18%，医疗保险补充（Medicare Supplement）NAP增长26%，医疗保险优势（Medicare Advantage）政策销售增长14%，第四季度提交的MA政策数量创纪录，增长39%，MA认证代理增长8%，新增7家MA运营商，使总计划赞助商达到21家 [15][16] - 长期护理（LTC）NAP全年增长35%，99%的已售保单受益期为2年或更短，超过90%为1年或更短，人寿保险生产下降，年金收取保费全年增长13%，连续2个季度创销售纪录 [18][19][20] - 第四季度经纪和咨询业务连续第7个季度增长，全年客户经纪和咨询资产增长28%至41亿美元创纪录，新账户增长13%，与年金账户价值合计，客户委托资产超过160亿美元，较2023年增长11% [21] - 生产代理薪酬全年增长8%，第四季度标志着消费者部门生产代理连续第8个季度增长 [22] 工作场所部门 - 全年保险销售创纪录，增长16%，第四季度增长23%，代表连续第11个季度保险业务增长 [25] - 新产品方面，重大疾病保险销售增长24%，意外保险增长13%，医院赔偿保险增长20%，地理扩张计划贡献全年工作场所NAP增长的35%和本季度NAP增长的38%，新集团客户的NAP增长78% [26][27] - 费用销售全年增长37%，本季度增长12%，生产代理数量全年增长8%，连续10个季度增长，招聘增长14%，留存率保持强劲 [28][29] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司战略从强化资产负债表、重启销售引擎，转向自2024年起定位增长和优化结果，目标是未来3年将运营ROE提高150个基点，其中2025年提高50个基点，预计2025年运营ROE约为10.5%，2027年约为11.5% [53][55][45] - 采取多种举措实现目标，包括发展经纪和咨询业务、推出新产品、推进CNO Bermuda Re业务、进行技术现代化投资 [56][57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年是过去几年中运营表现最好的年份之一，各业务线销售增长，盈利和盈利能力提升，资本和流动性状况良好，预计2025年及以后将继续实现盈利增长和ROE扩张 [7][8][60] - 消费者部门独特的线上线下结合能力将继续推动销售和代理团队增长，工作场所部门新计划势头将延续至2025年 [24][28] - 年金业务因人口老龄化和替代方案减少，长期需求强劲，但短期面临较高基数挑战 [74][75][76] 其他重要信息 - 2025年公司预计运营每股收益在3.70 - 3.90美元之间，费用率在19.0% - 19.4%之间，净投资收入未分配部分将改善，费用收入将适度下降，向控股公司的超额现金流在2 - 2.5亿美元之间，有效税率为23%，将维持综合风险资本比率375%、控股公司最低流动性1.5亿美元和目标杠杆率25% - 28% [45][46][48] - 2025年第二季度将启动一项为期3年、约1.7亿美元的技术现代化项目，其中2025年约6000万美元，部分成本将资本化并摊销，部分将计入运营收入，大部分将计入非运营收入 [49][50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑回购假设以及超额自由现金流指引 - 应结合2024年底相对于控股公司最低流动性的超额现金状况来考虑自由现金流指引，以了解2024年的股票回购能力，前提是没有更有吸引力的资本用途 [62][63] 问题2: 地理扩张还有多少额外机会 - 地理扩张潜力巨大，特别是工作场所业务，消费者部门全国布局完善，而工作场所部门规模小很多，目前处于扩张前期，需平衡费用控制 [64][65][66] 问题3: 对百慕大额外机会的考虑 - 公司正在密切评估百慕大的机会并进行优先级排序，过去一年已在百慕大建立团队并发展关系，目前主要关注利用该平台开展超出初始条约的业务，但暂不提供具体信息 [69][70][71] 问题4: 固定年金特别是固定指数年金第四季度退保率和销售情况及未来趋势 - 退保率较去年高点有所下降并趋于稳定，但未回到几年前水平，销售方面，由于退休人口增加和替代方案减少，年金需求长期将保持强劲，但短期面临较高基数挑战 [72][73][74] 问题5: 技术投资的细分及技术和人工智能投资的用例 - 主要投资是将各种遗留政策管理平台和部分基础系统从大型机系统转换为基于云的软件即服务（SaaS）解决方案，以适应快速变化的生成式人工智能（Gen AI）环境，使公司能更好地采用和利用新技术 [79][80][81] 问题6: 对3年ROE改善有信心的原因 - 公司在提供指导时非常谨慎，有良好的执行记录，目前对ROE有清晰的规划和执行能力，多项举措如重新探索再保险、资本管理、费用控制等将助力实现目标，此外，过去和未来的销售增长以及较高的利率环境也将带来积极影响 [84][90][94] 问题7: 技术投资的节省因素、时间框架及对ROE的影响 - 技术投资并非为了节省成本，而是为业务长期增长创造更稳定的平台，大部分成本将计入非运营收入，2025年所有指导指标均包含该投资对运营收入、权益和控股公司自由现金流的影响 [98][100][102] 问题8: 百慕大业务是否会面临监管限制 - 不认为百慕大市场会出现问题，其市场运作有效，监管制度良好，有增长空间，预计该趋势将持续 [103][104] 问题9: 超额现金流展望的驱动因素及高低端范围的影响因素 - 超额现金流展望反映业务动态，受有机增长速度、经济环境和投资组合风险程度影响，经济衰退会导致信贷放缓和资本费用增加 [106][107][108] 问题10: IT计划的长期费用率及预期效益 - 长期来看，随着业务增长和运营杠杆提升，费用率有望下降，但短期内因技术现代化项目和探索百慕大业务的费用压力，可能保持平稳一段时间 [110][112][113] 问题11: 长期护理业务对核心盈利和ROE的提升影响 - 对其他年金、长期护理和补充健康业务的利润率进行调整以达到2024年约10%的ROE运行率，这些业务的实际表现好于预期，但预计未来会回归均值，这是2025年指导的依据之一 [115][116][117] 问题12: 新产品的近期消费者需求和有吸引力的利润率情况 - 公司在年金和工作场所业务推出的新产品受到良好反馈，但未来2 - 3年因专注技术现代化项目，预计产品改进以微调为主，而非重大推出 [119][120][121]

财务数据和关键指标变化 - 2024年公司同店收入增长1.3%，费用增长1.8%，净营业收入（NOI）增长1.1% [34] - 2024年第四季度核心资金运营（FFO）为1.904亿美元，即每股1.73美元，比之前季度指引中点高出3美分 [34] - 预计2025年核心FFO每股在6.60 - 6.90美元之间，中点6.75美元较2024年减少10美分 [38] - 预计2025年同店净营业收入持平，收入增长1%，费用增长3% [40] - 预计2025年第一季度核心FFO每股在1.66 - 1.70美元之间，中点1.68美元较2024年第四季度减少5美分 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年第四季度新签租赁下降4.7%，续租增长3.2%，综合利率为 - 1.2%；2 - 4月续租报价平均增长4% [31] - 2024年第四季度和全年搬出购房比例均为9.6% [31] - 2024年第四季度完成两个项目建设，分别是位于北卡罗来纳州罗利 - 达勒姆市场的420单元、1.45亿美元的Camden Durham（现近80%已出租）和位于休斯顿郊区的188单元、7200万美元的Camden Longmeadow Farms（现近55%已出租），并持续租赁位于休斯顿郊区的189单元、7200万美元的Camden Woodmill Creek [32] - 2024年第四季度末后，以约6800万美元收购位于奥斯汀郊区的352单元的Camden Leander，目前入住率85%，稳定收益率为5% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年公司多数市场业绩在原预算的100个基点内，圣地亚哥内陆帝国和华盛顿特区地铁市场表现超预期，奥斯汀和纳什维尔略低于预算 [17] - 预计2025年同店收入增长1%（0 - 2%），前五大市场收入增长2 - 2.5%，占预算收入超40%；接下来八个市场收入增长0 - 1%，占2025年预算收入超一半；纳什维尔和奥斯汀市场收入预计下降0 - 3%，占公司收入6% [18][19] - 第三方数据提供商预计2025年公司15个市场完工量在16 - 23万套之间，低于2024年的23 - 28万套，2026年新供应将低于平均水平 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年公司将执行战略计划，类似金融危机后，收购、开发和出售公寓以循环资本，保持投资组合竞争力，降低资本支出，加速投资资本回报，推动长期核心FFO增长 [11] - 未来几年将通过处置和增长其他市场，减少对华盛顿特区地铁和休斯顿两大市场的敞口，目标到2027年底，单一市场净营业收入占比不超10%且不低于4% [36] - 处置旧的、资本密集型资产，将收益重新投入到新的、增长快的社区，交易可能有0 - 100个基点的负FFO收益率差异，但AFFO收益率相对平稳，最终实现更具地域多样性、更新、增长更快的投资组合 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年多户住宅交付量达40多年来峰值，预计2025年新供应压力减轻，收入和净营业收入增长将改善，2025年及以后有发展和收购机会 [10] - 多数阳光地带市场入住率和租金可能已触底，居民留存率和客户满意度高，购房与租房溢价处于历史高位，公寓更具吸引力，工资增长超过租金增长，居民财务前景改善，人口持续流入阳光地带市场 [12][13] - 整体经济健康，公司专注阳光地带市场有望跑赢美国市场，预计市场将持续有迁入人口，公寓需求强劲 [21] 其他重要信息 - 公司重新定位计划取得巨大成功，投资资本回报率约8 - 10%，相当于每扇门额外租金约150美元，2024年对NOI的影响约10 - 15个基点，还考虑对部分房地产进行重新利用 [104][105][108] - 预计开发项目收益率约6%，但寻找符合该收益率的开发项目并不容易 [132] 问答环节所有提问和回答 问题: 请提供新租和续租增长的全年假设及季度趋势 - 全年综合租赁预计增长1 - 2%，新租全年略负，续租约3%以上；预计到第三季度新租转正并持续 [49][50] 问题: 是否看到供应影响消退的迹象 - 看到了，最大指标是第四季度新签租赁改善，1月新签租赁协议情况令人鼓舞 [56] 问题: 请说明交易指导的时间、资本化率、买卖方池等情况 - 过去两年交易市场平淡，买卖双方存在分歧；现在利率维持高位给卖方施压，买方对未来乐观，预计租金增长将加速，买卖双方差距缩小，未来几年交易活动将增加，有利于公司循环资本 [60][61][62] 问题: 有何信心认为市场会出现类似金融危机后的困境供公司利用 - 金融危机后有适度困境，但主要在2008 - 2010年，之后因美联储和FDIC举措，困境消除；如今银行和借款人更强，无真正压力迫使出售，C和D级市场有困境，但机构投资者质量市场无；虽无困境，但可在低于重置成本时购买，待供应消化后实现高增长 [65][66][70] 问题: 请说明第四季度投资组合新租率表现及对第一季度指导中新租率的看法 - 第四季度表现好于预期且各市场普遍如此，入住率稳定使定价模型能发挥作用；预计今年不会像去年2月那样出现低谷，随着时间推移情况将改善，2026 - 2027年多户住宅行业将有出色表现 [76][77][80] 问题: 请说明提前收购的策略原理及交易活动潜在稀释情况 - 提前收购是为税务效率，进行反向1031交换；2025年处置的是旧的、资本密集型资产，FFO利差可能达100个基点，但AFFO利差较窄；2026 - 2027年交易的资产更具可比性，利差将缩小；过去类似交易预算负利差超100个基点，实际为持平，预计今年交易市场下半年将活跃，利差将缩小 [85][86][90] 问题: 请说明顶级市场的合适敞口、是否会进入新市场以及在何种情况下会利用资产负债表能力而非税务效率配对交易策略 - 到2027年底，单一市场NOI占比不超10%，目前华盛顿特区地铁和休斯顿超该比例，将降低其敞口；市场NOI占比不低于4%，目前纳什维尔低于该比例，将提高其敞口；资产负债率3.8倍，有能力利用机会，若有创造价值机会且杠杆率低于5倍，会利用资产负债表能力，目前等待交易市场更稳定 [97][98][99] 问题: 请更新收入增强和重新定位资本支出的典型回报或租金提升情况以及去年8600万美元对综合租金或同店收入的贡献 - 重新定位计划投资资本回报率约8 - 10%，相当于每扇门额外租金约150美元，2024年对NOI的影响约10 - 15个基点；重新定位可刷新投资组合，抵御新供应竞争，还考虑对部分房地产进行重新利用 [104][105][108] 问题: 请说明当前同店指导中对供应下降速度判断错误的风险及缓冲情况 - 未来两年新开工项目减少，多数市场开工率下降50 - 60%，虽有部分市场如凤凰城开工率上升，但公司项目位置不同；目前开发商面临利率、建设成本和关税压力，需预计2026 - 2028年租金大幅增长才能使项目可行，因此供应大幅上升风险低；更大风险是整体经济衰退 [111][113][117] 问题: 公司在顶级市场的表现是代表整体市场还是有特定属性导致，坦帕需求增长是否与飓风有关 - 坦帕需求增长与飓风有关，最终会缓和；华盛顿特区地铁市场同行评价积极，休斯顿是公司差异化市场，因供应相对低且能源行业表现好，表现出色；南加州市场因解决新冠相关问题表现良好；公司运营效率高，团队优秀，有助于提升业绩 [121][122][125] 问题: 请说明1.75 - 6.75亿美元开发启动指导中预期收益率情况以及与北卡罗来纳州三个在建资产预期收益率的比较 - 预计收益率约6%，目前在建项目也如此，但寻找符合该收益率的开发项目不易，公司所在市场和项目位置有望实现更高租金增长 [132][133] 问题: 请说明华盛顿特区市场的需求情况、前景以及交易市场的资本化率和每平方英尺情况 - 华盛顿特区交易市场良好，资本化率在4.5 - 4.9%之间；政府换届导致单户住宅价格上涨，需求增加；关于政府人员变动对需求的影响存在不确定性，一方面有政府裁员和员工返岗的讨论，但实际裁员人数少，员工返岗可能增加华盛顿特区核心区域需求；年初至今，华盛顿特区地铁市场新签租赁率增幅最高 [138][139][143] 问题: 请说明2025年开发启动范围高低端的驱动因素 - 需确保合理利差和回报，获得100 - 150个基点的正利差，并有信心2026 - 2028年有收入增长；年中对市场租金增长二阶导数转正更有信心时，会更有信心加大开发；还可能接手无法完成交易的商人建造商项目，推动开发启动接近高端 [148][149][150] 问题: 请说明负杠杆将持续多久以及市场对2026 - 2027年租金增长率的预期是否过高 - 市场认为2026 - 2027年将是租金大幅增长年，历史上市场在低迷后会反弹，且供应不会强劲，只要就业和经济稳定，买家会预期租金大幅增长；2025年部分市场NOI增长，即使资本化率不变，现金流也会增长，且市场预期利率会下降，因此买家会继续购买；长期来看，若NOI增长不足且利率不下降，资本化率需上升或买卖双方达成交易；预计2025年交易市场将更活跃 [155][156][161] 问题: 请说明限制单一市场投资组合占比不超10%的决策是关于休斯顿和华盛顿特区还是市场机会广泛难以区分 - 该决策更多是关于市场机会平衡，三年前休斯顿和华盛顿特区市场表现不佳，如今是顶级市场；公司15个市场都有吸引力，如人口迁入、就业增长、租金增长和成本控制能力；公司在奥斯汀和纳什维尔市场权重低，有增长机会，因此要平衡各市场机会 [165][166][169] 问题: 新租率在第三季度转正后是否会继续绝对改善，第四季度是否有季节性因素 - 预算中预计回归季节性，第三季度新租率转正后，第四季度通常是淡季，定价能力最弱，会回归正常季节性模式 [173][174] 问题: 请估算在纳什维尔和丹佛实现6%收益率所需的租金或每单位租金 - 公司将后续提供相关信息 [177] 问题: 请说明三个租赁中的社区的租赁趋势以及对季度和2025年租赁收入的影响 - 两个单户租赁社区租赁较慢，但租户粘性高；Camden Durham第四季度租赁符合预期，较慢；Woodmill Creek入住率89%，Durham入住率78%，接近稳定，2025年将带来收入增长；Longmeadow Farms入住率53%，落后于前两者 [183][185][186]

财务数据和关键指标变化 - 2024年核心FFO每股增长近4%，若加回利率上升的每股影响，增长为6% [8] - 2024年第四季度NAREIT FFO增至8380万美元，每股摊薄收益0.61美元，同比每股增长8.9%；核心FFO增至8580万美元，每股摊薄收益0.62美元，同比每股增长6.9% [43] - 2024年第四季度同店NOI增长6.5% [43] - 2025年净收入指引为每股0.54 - 0.59美元，中点较2024年增长10.8%；NAREIT FFO指引为每股2.47 - 2.54美元，中点较2024年增长5.7%；核心FFO指引为每股2.52 - 2.59美元，中点较2024年增长5.1% [48] - 2025年同店NOI增长指引为3% - 3.5% [49] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年第四季度可比新租金差为30.2%，同店新租金差为26.5% [27] - 2024年第四季度可比续租租金差为20.8%，同店续租租金差为19.8% [28] - 2024年第四季度新签和续租的同店租约平均年合同租金涨幅分别为2%和3% [29] - 2024年第四季度末，投资组合出租率为98%，主力租户出租率为99%，同店出租率为95% [30] - 2024年第四季度新增租户包括快餐店、医疗用途租户及其他必需消费品零售商和服务提供商 [31] 开发和重新定位业务 - 2024年稳定了15个项目，为租户交付超30万平方英尺的空间，这些项目每年新增约530万美元的NOI [40] - 预计长期每年在这类投资上投入4000 - 5000万美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司三个英里贸易区平均人口6.7万，平均家庭收入中位数8.8万美元，比美国中位数高12%，市场失业率低于购物中心同行平均水平 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略和发展方向 - 继续通过增值投资创造价值，预计今年实现3.5 - 4.5亿美元的收购目标，若有有吸引力的机会，有能力进行更多收购 [17] - 持续寻找地面开发和重新定位机会，目标加权平均现金回报率在9% - 12% [20] - 采取更积极的商品策略，收回租约到期的较弱店铺，以改善长期的出租率和租户保留率 [60] 行业竞争 - 公司认为在购物中心领域拥有最佳团队，具有独特竞争优势，能够识别优质市场，构建高质量投资组合 [7][10] - 公司专注于拥有由市场销售额排名前两位的杂货店锚定的社区购物中心，这种策略使公司现金流具有韧性 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司在2024年取得了市场领先的经营业绩，尽管面临利率上升带来的利息支出压力，但核心FFO仍实现增长 [7][8] - 零售商对公司购物中心的需求强劲，体现在高出租率、强劲的租金差和租赁管道上 [9] - 公司对2025年的增长充满信心，预计通过内部和外部增长实现中到高个位数的核心FFO和AFFO每股增长 [23][42] 其他重要信息 - 截至2024年12月31日，公司拥有约9.48亿美元的流动性，无重大到期债务直至2027年，净债务与调整后EBITDAR比率为5倍，债务加权平均利率为4.3%，加权平均到期期限为5.8年，93%的债务为固定利率 [44][45][46] - 2024年第四季度，公司通过ATM发行190万股普通股，扣除佣金后净收益7200万美元，加权平均价格为每股39.23美元 [47] - 2024年公司坏账率约为75个基点，2025年指导范围为60 - 120个基点 [75] - 公司目前平均投资组合年度租金涨幅约为100个基点，预计未来可提升至120 - 150个基点 [162] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与一年前相比，目前租户对空间的需求和外部机会情况如何 - 公司认为今年比去年情况更好，目前有更大的项目储备，第四季度收购近1亿美元资产，但收购仍存在不确定性，市场上产品供应和买家增多，对价格有一定压力，但公司仍乐观实现目标 [56][57][58] 问题2: 如何平衡高出租率和租户保留率 - 公司采取更积极的商品策略，收回较弱店铺，短期内会对出租率和保留率有一定压力，但长期会改善，同时会根据租赁差价选择性调整保留率，以创造资产价值 [60][62][64] 问题3: 近期增加收购计划中，处置成熟、低增长、低IRR资产作为资金来源的作用及如何平衡资本循环策略与其他资金来源 - 市场决定资本来源，公司会根据处置资产的执行情况和回报选择性进行处置，目前已进行一次处置，未来会继续评估 [68][69][70] 问题4: 坏账准备金75 - 100个基点是否保守，2024年信用损失情况及当地租户对关税和劳动力成本上升的看法 - 2024年坏账率约75个基点，2025年指导范围为60 - 120个基点，设置较宽范围是考虑到2024年该问题较受关注，第四季度坏账率约45个基点，公司对租户情况有信心；杂货商关注关税问题，认为能将成本转嫁给消费者，但需观察消费者反应 [75][76][81] 问题5: 年末已签约但未入住的租金差为100个基点，较高的原因及与经济出租率的关系 - 部分原因是将高租金租户引入主力店铺空间，主力店铺从签约到产生经济效益的时间较长；2023年第三季度部分主力店铺实现超100%的租赁差价，这些机会预计在2025年实现 [87][88][91] 问题6: 公司潜在收购范围有多大，收购规模增长的可持续性如何 - 公司认为收购目标有上升空间，杂货锚定购物中心业务规模大，市场会回归均值，公司有团队和能力继续保持收购节奏，但会根据市场情况和回报进行收购 [97][98][99] 问题7: 近期处置资产提供卖方融资是一次性还是更大计划的一部分 - 目前是一次性安排，该方案对特定资产效果好，能获得更好收益，但不认为会成为大规模增长的领域 [103] 问题8: 请介绍合资企业的情况及未来是否会增加此类合作 - 合资企业预计占今年收购的10%，公司对此感到兴奋，认为能扩大收购机会，目前已在两个合资企业中收购三个物业，未来会继续与合资伙伴积极合作 [109][110][111] 问题9: 今年推动租金增长的重点是什么 - 包括租金涨幅、期权、适度降低保留率等，公司会根据每个中心的具体情况制定不同策略，同时会通过收购优质资产提高出租率 [114][115][120] 问题10: 请说明提供卖方融资的原因及应收票据利率 - 提供卖方融资是为了降低投资组合风险，出售增长较慢的资产并获得溢价，融资水平能确保收回款项；利率未披露，但与公司持续借款成本有显著利差，该工具不常使用，具有增值作用 [126][128][129] 问题11: 卖方融资何时收回款项 - 款项可提前偿还，若包括选择权，期限为12 - 24个月 [131] 问题12: 与西北互助的合资企业是否为新的增长工具，与其他合资企业及资产负债表收购的投资有何不同 - 这是与西北互助的长期合作，新基金专注于独特机会，可涉足不符合资产负债表标准但有潜力的项目，虽不是主要增长工具，但公司对此充满期待 [135][136][138] 问题13: 与西北互助的合资企业未来交易是否都按31%的股权比例 - 直到资金全部分配完，31%是合适的比例 [141] 问题14: 2024年租户保留和商品策略对2025年增长的影响，2025年是否会增加此类活动，模型和指导中租户保留率的情况 - 2025年预计保留率与2024年和2023年相似，公司对决策有信心，会继续采取相关行动，同时能实现同店3% - 3.5%的增长和FFO指标超5%的增长 [146][147][148] 问题15: 收购指导中，合资企业收购和资产负债表收购的资金分配情况及回报预期差异，如何分配交易 - 合资企业收购预计占4亿美元收购指导中点的10%，即4000万美元；较大的中心更可能进入与科恩和斯特尔斯的合资企业，有类似回报；第二个合资企业寻找不符合资产负债表但有潜力的独特机会，合资企业能扩大收购范围，增加机会 [152][155][157] 问题16: 目前投资组合平均混合租金涨幅及未来3 - 5年的预期 - 目前约为100个基点，预计2025年继续上升，最终可达到120 - 150个基点，新租约目标增长约3% [162][163][166] 问题17: 2025年租户保留率是否会对同店NOI增长产生拖累，2024年末较高的未出租率在2025年的变化 - 租户保留率预计变化不大，不会有显著影响；2025年经济出租率与租赁出租率的差距预计回到约50个基点，非杂货主力店铺占租金比例小，不会成为主要逆风因素 [170][174][175] 问题18: 第四季度资本收购增加的驱动因素，以及季度末出售物业的资本化率 - 资本化率因资产而异，核心杂货锚定购物中心的无杠杆IRR为9%，影子锚定项目为9.5%，无锚定项目超10%；出售的圣马特奥物业资本化率在7.5% - 8%之间 [182][183][186] 问题19: 租赁管道和潜在租户兴趣情况，与去年相比如何，2025年租赁差价预期 - 租赁管道保持稳定，需求未放缓，零售商对2026 - 2027年开店有需求，快餐、医疗、健康美容等领域需求旺盛；2025年新租约差价预计在25% - 33%之间，续租差价预计较高 [192][193][196]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.69美元，高于指引中点 [9] - 同店物业净营业收入现金基础上增长3.4% [9] - 2025年FFO指引为每股2.73 - 2.83美元，中点2.78美元，较2024年增长约3.5% [11][64] - 第四季度GAAP NOI增长5.3%，现金NOI增长3.4% [58] - 同店物业第四季度物业税费用同比增长21.9%，全年基本持平 [60] - 净债务与EBITDA比率为行业领先的5.16倍 [62] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 第四季度完成45笔办公室租赁，总面积46.2万平方英尺，全年签约面积超200万平方英尺，为2021年以来最多 [28] - 第四季度新签和扩张租赁占比近70%，全年占比70% [29] - 第四季度平均净租金35.81美元，全年39.77美元 [29] - 第四季度平均租赁优惠9.21美元，低于2024年上半年的9.56美元 [30] - 第四季度平均净有效租金23.88美元，全年28.17美元，较2023年增长14.7% [30] - 第四季度第二代现金租金增长6.7% [31] 多户租赁业务 - 纳什维尔项目第四季度末出租率达38%，环比增加17个百分点 [32] 各个市场数据和关键指标变化 纳什维尔 - 新开发项目本季度完成7100平方英尺办公室租赁，商业部分出租率达46%，正与1.8万平方英尺金融服务客户进行租赁谈判，若达成出租率将达50% [31] 亚特兰大 - 2024年租赁量为2016年以来最高，转租供应量降至八个季度以来最低 [33] - 本季度签约15.1万平方英尺，现金租金增长8.9% [33] - 巴克黑德地区活动量约18.7万平方英尺，占亚特兰大总活动量75%，包括格林伯格·塔里格律师事务所10万平方英尺长期续租 [34] 奥斯汀 - 市场空置率似乎已稳定，季度租赁活动总量120万平方英尺，连续两个季度净吸纳量为正 [35] - 本季度签约8万平方英尺，现金租金增长7.5%，投资组合出租率达94.9% [35] 夏洛特 - 2024年底办公室市场自2021年以来首次实现正净吸纳，第四季度新租赁量87.1万平方英尺，为九个季度以来最高 [37] 坦帕 - 市场全年表现强劲，本季度签约5.7万平方英尺，其中74%为新签和扩张租赁，投资组合出租率提高1个百分点，达95.6% [38] 凤凰城 - 本季度实现2019年第四季度以来最大季度正吸纳，需求集中在富 amenities 空间，本季度签约5.7万平方英尺，均为新签租赁，现金租金增长4.6% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略是投资于目标阳光地带市场的生活方式办公室物业，优先考虑近期增值，同时保持最佳资产负债表 [17] - 优先考虑内部和外部增长机会，内部推动投资组合入住率回升，外部抓住有吸引力的投资机会 [14][15] - 行业办公室市场高度分化，传统和旧物业租赁需求和资本极少，价值正在重置，生活方式办公室市场正在改善，新建设处于历史低位，租赁需求加速 [19][20] - 公司在阳光地带市场具有优势，资产质量高、杠杆率低、债券利差小，有良好的资本获取渠道 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场基本面正在改善，现有办公楼供应下降，新建设几乎不存在，租赁需求加速，空置率达到峰值，市场收紧不远 [12][13] - 尽管宏观经济存在不确定性，但生活方式办公室基本面总体令人鼓舞，预计2025年这些积极因素将进一步显现 [41] - 公司对2025年投资活动持乐观态度，认为将是活跃的一年 [56] 其他重要信息 - 第四季度完成两项重大资产收购，夏洛特的Vantage South End和奥斯汀的Sail Tower，总投资近10亿美元，交易立即增厚收益 [10][16] - 为实现杠杆中性增长，通过两次发行筹集4.69亿美元股权，发行无担保优先票据筹集4亿美元债务 [10] - 出售对SVB Financial Group的破产债权，获得460万美元，计入FFO [64] - 预计2025年7月6日到期的2.5亿美元优先票据进行再融资，9月30日纳什维尔Radius物业的夹层贷款按面值偿还 [65][66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年投资管道情况，收购市场是否更具竞争力，对进行增值投资的信心如何 - 投资管道强劲，市场基本面改善，新供应几乎不存在，租赁需求加速，资本市场仍存在错位，私人投资者大多观望，竞争相对有限，公司资金成本有优势，对进行增值投资有信心 [72][73] 问题2: 投资管道中高收益债务与经营性物业机会的组合情况 - 公司通常偏向股权头寸，但在当前周期，从风险调整角度看，有时通过债务投资是最佳方式，管道中有多种机会，公司会灵活投资，长期仍以股权投资者为主 [76][78] 问题3: 大型交易是否会继续与股权融资、资产处置或其他融资方式配对 - 将根据具体情况决定，目前可通过债务和股权融资进行增值收购，目标是实现增值和杠杆中性 [80][81] 问题4: 2025年或三年计划是否有变化，对租赁的规划如何 - 计划不变，围绕打造领先的阳光地带生活方式办公室公司，优先考虑有机增长、利用外部增长机会和保持强大资产负债表 [85][86] 问题5: 对坦帕、凤凰城、休斯顿等市场的策略是否有变化 - 仍专注于阳光地带，希望增加在坦帕、达拉斯、纳什维尔、罗利、夏洛特等市场的份额 [89] 问题6: 今年与科技公司的租赁沟通情况 - 2024年租赁势头良好，今年继续保持，科技公司是租赁对话的一部分，对租赁势头持乐观态度 [92] 问题7: 租赁管道中新签和续租的组合，以及租户规模情况 - 管道中新签和扩张租赁占比略低于2024年的70%，租户规模多样，无明显变化 [96][97] 问题8: 除北园外，是否还有其他资产愿意投入资金优先提高入住率 - 北园是郊区资产，所在市场空置率较高，公司在有竞争优势的情况下会优先考虑市场份额和入住率，以实现FFO增长 [100][101] 问题9: 2025年是否可能有开发项目启动，开发经济情况如何 - 2025年不太可能有开发项目启动，但已开始与考虑2028 - 2029年到期的大客户进行对话，公司在长期开发机会方面有优势，近期重点仍在收购 [106][108] 问题10: 英伟达决策对奥斯汀市场的影响，市场复苏情况 - 奥斯汀市场需求开始回升，科技公司活动增加，市中心子市场有新供应需消化，Domain地区投资组合出租率高，可能较早出现开发机会 [111][113] 问题11: 圣安法院贷款的原预期情况，今年对债务投资的预期 - 购买圣安法院贷款时结果不确定，但资产优质，回报有吸引力，对结果满意；今年债务投资预计适度，更注重长期所有权，无建立大型债务账簿计划 [117][121] 问题12: 谷歌对Sail Tower的使用、实际入住情况，是否会有空间回流到东南部市场 - 谷歌正在评估，今年开始搬入人员，部分空间有转租市场且有兴趣，计划占用并已开始建设；若谷歌转租空间，公司认为是多租户运营和增值交易的机会 [124][125] 问题13: 新希望办公部分的参观情况，租户不签约的原因 - 租赁谈判进展良好，市场反馈积极，参观活动活跃；租户不签约通常是因为租金处于市场高端，经济上不合适 [130][131] 问题14: 影响2025年指引高低端的因素 - 最大因素是利率，包括短期和长期利率，公司15%的债务为浮动利率，当前指引中点假设2025年无降息，2025年需对2.5亿美元无担保票据进行再融资，利率变化会有影响；无投机性交易风险，租赁和租金预算与过去一致 [134][136] 问题15: 时代华纳续租的阻碍因素 - 正在与时代华纳沟通，了解其长期需求 [140] 问题16: 公司对GSA租赁的敞口，以及GSA租赁对市场的影响 - 公司对GSA租赁敞口极小，仅夏洛特第五三中心和亚特兰大北园有小部分，对生活方式办公室租赁影响不大，GSA租赁多在低质量旧物业，部分可能会进行改造或拆除 [143][144] 问题17: 收购管道中的竞争情况，是否有新买家进入市场 - 关注到黑石等言论，认为是对公司2024年做法的肯定，目前在阳光地带市场未看到大型资本玩家大规模进入，这些玩家倾向于纽约等市场，但市场未来会更具竞争力，短期内公司资金成本有优势 [149][150] 问题18: OneTrust和美国银行空间的最新情况 - OneTrust留下的空间有良好兴趣，有望吸引合适用户；美国银行在夏洛特第五三中心的空间7月底到期，公司正在进行重建规划，预计会吸引生活方式办公室用户 [155][157] 问题19: 新希望资产在2025年对FFO的影响，与稳定后的情况对比 - 2025年停止对部分项目资本化利息，对收益有一定不利影响，年底会消除，2024年底已开始体现 [160][161] 问题20: 市场上符合公司标准的资产数量，是否会进入新市场 - 符合标准的资产目前市场上不多，但团队会积极寻找机会；公司将继续专注于阳光地带，不觉得现有市场机会受限，希望增加在部分现有市场的份额 [167][170] 问题21: 租赁管道趋势，同店和入住率的驱动因素及全年节奏，2025年底入住率与2024年底对比 - 年初入住率相对稳定，第三季度美国银行租约到期会有影响，预计下半年入住率触底后开始回升，2026年继续改善 [175][176] 问题22: 何时能推动投资组合净有效租金增长 - 过去在净有效租金增长方面表现良好，认为可以继续保持，生活方式办公室需求与整体市场不同，市场预计未来几年收紧，对多数优质城市建筑有利，但在北园等资产会更激进使用优惠政策，可能影响季度数据 [182][185]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度资金运营现金流（FFO）增长5.9%，全年增长7.9%（排除每年非自愿转换因素） [8] - 第四季度FFO每股为2.15美元，去年同期为2.03美元，增长5.9% [19] - 年末出租率97.1%，入住率96.1%，平均季度入住率95.8%，较2023年第四季度下降超200个基点 [9] - 季度续租利差GAAP为47%，现金为29%；年末GAAP为50%、30%和36%，现金同店净营业收入（NOI）季度增长3.4%，全年增长5.6% [10] - 前十大租户租金占比降至7.2%，较2023年末下降70个基点 [10] - 2025年第一季度FFO指导预计每股在2.05 - 2.13美元，全年在8.80 - 9美元，中点较上一年分别增长5.6%和7.1%（排除保险理赔非自愿转换收益） [23] - 债务与总市值比为15%，债务与EBITDA比率降至3.4倍，利息和固定费用覆盖率为11.5倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度运营组合租赁面积创纪录，开发租赁稍慢 [11][40] - 2024年开发项目交付收益率为7.8%，高于预期 [69] - 续约占签约租约比例全国上升，从过去4 - 6个季度的20%多升至30%多 [69] - 2025年租赁到期轮换降至8% [74] - 2022 - 2023年每份租约每年成本约0.90美元，2024年增至1.8美元 [90] - 2024年租户流失率平均约为2/3，第四季度为78% [93] - 2025年预计坏账约220万美元，租赁终止收入约110万美元，净每股约0.02美元 [103][104] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国直接空置率约4% [131] - 德克萨斯州奥斯汀市场供应多，交付项目拉低空置率；加利福尼亚州旧金山团队填补部分空置，洛杉矶和圣地亚哥市场租金有积极变化 [107][111] - 夏洛特因租户破产第四季度入住率受影响 [109] - 亚特兰大和达拉斯有40 - 50个连续季度正吸纳量，加利福尼亚部分市场有几个季度负吸纳量 [154] - 圣迭戈连续10个季度负吸纳量，目前有一个空置，一季度末预计还有一个6万平方英尺空置待填补 [152][153] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦通过提高租金、收购和开发创造价值 [12] - 收购遵循两个标准：立即增值和提升投资组合长期增长潜力 [14] - 2025年预计开发启动资金3亿美元，多数在下半年 [15] - 长期来看，供应管道下降，市场有望在2025年收紧，公司凭借团队经验、资产负债表实力等优势，希望比私人同行更早抓住开发机会 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年经营环境不稳定，但团队取得成果，对2024年表现满意，看到前景改善迹象，乐观期待2025年经济改善或供应减少带来积极影响 [7][8][11][12] - 公司受益于人口迁移、近岸和在岸趋势、物流变化和低市场空置率等长期积极趋势 [28] - 2025年将维持高入住率并提高租金，在合适子市场推进开发启动，把握长期投资机会 [27][28] 其他重要信息 - 会议包含非GAAP财务指标，相关定义和与GAAP结果的调整可参考公司网站投资者页面的财务补充资料、收益新闻稿及向SEC提交的定期报告 [4] - 会议中的一些陈述为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，更多风险详情见SEC文件 [5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: “绿芽”迹象是否出现在特定市场 - 回答：“绿芽”迹象并非局限于特定市场，而是广泛存在，从去年年底开始潜在客户活动增多，今年持续，即使是此前有信用挑战和发展较慢的加利福尼亚州市场也有改善 [33][34][35] 问题2: 关税问题是否在与租户的对话中出现及相关主题 - 回答：关税问题未在与租户的对话中出现，但公司认为这凸显了靠近消费者的重要性，公司历史上尽量避开港口，以稳定收益、避免收益冲击 [37][38] 问题3: 开发方面是否预期开发需求回归，积极的开发评论是否有租户扩张需求增加的支持 - 回答：去年因市场租赁情况不佳减少开发启动，今年预计开发启动将增加，主要在下半年，原因是供应处于8年低位，市场需求将收紧，预计租户下半年更多地进入开发项目，开发启动也将增多 [44][45][46] 问题4: 公司去杠杆操作的目的，以及认为的最佳杠杆水平 - 回答：去杠杆并非有意为之，是评估后认为股权是最佳成本效益投资资本机会的结果，公司有健康资产负债表的指标上限，目前发行股权是为了抓住收购和开发机会，今年预算将更多地混合使用循环信贷和股权，未来利率合适时将是释放资本和机会的好时机 [51][52][53] 问题5: 开发租赁决策时间及租金变化预期，2025年租赁到期情况及年初租金变化 - 回答：开发租赁决策时间仍较长，但有好转趋势，交付项目收益率高于预期，续约比例上升；2025年租赁到期轮换降至8%，租金增长稳定在50%左右，预计年底平均租金增长略低于过去几年，但仍处于较强水平 [68][69][74] 问题6: 开发启动节奏及3亿美元启动资金的情况 - 回答：开发启动主要根据子市场库存下降情况进行，同时考虑到私人开发商面临场地、分区和许可等困难，预计下半年市场将推动开发启动，3亿美元启动资金主要集中在下半年，公司将根据市场情况调整开发进度 [81][83][85] 问题7: 第四季度租赁成本上升的原因及2025年租户保留率预期 - 回答：租赁成本上升是由于通胀导致租户改善成本增加和租赁佣金随租金上涨，并非特定租约导致；2024 - 2025年租户保留率平均约为2/3，第四季度为78%，预计2025年情况类似，无特定大型租户值得担忧 [90][91][93] 问题8: 坏账指导假设的依据及租赁终止收入预期 - 回答：2025年坏账指导假设为30个基点，约220万美元，较2024年减少约1/3，并非针对特定租户，2024年坏账主要由4个租户导致，目前相关问题已解决；预计租赁终止收入约110万美元，两者净额约每股0.02美元，公司谨慎乐观，希望达到历史平均水平 [99][100][103] 问题9: 运营组合租赁费率在部分市场季度间变化的原因 - 回答：加利福尼亚州旧金山市场团队填补部分空置，洛杉矶和圣地亚哥市场租金有积极变化；夏洛特因租户破产第四季度入住率受影响；德克萨斯州奥斯汀市场供应多，交付项目拉低空置率，这些变化主要是特定情况导致，个别租户对租赁费率影响较大 [107][108][111] 问题10: 第四季度收购项目的定价、资本流动情况及工业无杠杆内部收益率看法 - 回答：团队在收购项目上表现出色，收购项目收益率较好，平均收益率略高于6%，稳定收益率约为7.5%，优于市场水平；目前未看到类似的困境收购机会；公司不依赖内部收益率进行评估，而是关注前几年的现金回报和市场情况 [118][121][122] 问题11: 2025年投资组合市场租金增长预期 - 回答：除加利福尼亚州外，预计前6 - 8个月租金略高于通胀率，下半年若需求保持，租金可能实现中个位数增长；加利福尼亚州洛杉矶市场仍在企稳，租金可能仍呈负向变动，圣地亚哥和旧金山市场相对稳定 [129][130][135] 问题12: 潜在客户活动增加的具体表现 - 回答：潜在客户活动增加表现为租户代表经纪人带客户参观空间的数量增多，同时有多个已签署的意向书和正在协商的租约，但这些租约可能会有变化，公司希望继续保持并转化这些活动 [139][140][142] 问题13: 96%入住率指导的年度节奏，以及埃尔帕索、凤凰城和圣地亚哥市场的情况和预期 - 回答：年初入住率会有小幅度下降，上半年保持稳定，下半年逐渐上升；凤凰城市场表现强劲，预计将有开发项目；埃尔帕索市场表现良好，租金在快速上涨后趋于平稳；圣地亚哥市场此前连续10个季度负吸纳量，目前有改善迹象，有一个空置待填补，一季度末预计还有一个6万平方英尺空置待填补 [146][147][153] 问题14: 收购指导及入住率指导未提高的原因 - 回答：收购是较难预测的项目，公司希望进行明智投资，目前预算为1.5亿美元，希望能超过该目标；入住率方面，从意向书到租户入住需要时间，年初因已知的空置情况入住率提升受限，下半年随着空置填补入住率将上升 [159][160][162] 问题15: 2025年指导中未出租开发项目的增量NOI情况 - 回答：开发项目的增量NOI全年约为600万美元，大部分在下半年，其中约45%为投机性租赁；全年预计约1580万美元，约53%已签署租约，47%在下半年执行 [169][170][175]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度销售额达4700万美元，同比增长7.3% [22] - 毛利润率扩大260个基点至24.8%，毛利润因BlueForge Alliance焊工培训赠款受益25.4万美元 [25][26] - GAAP净利润达160万美元，较2024财年同期增加140万美元；调整后净利润增长51.5万美元，摊薄后每股收益增长38% [28] - 调整后EBITDA为400万美元，同比增长36%，利润率提高180个基点至8.6% [29] - SG&A费用本季度增加90万美元，主要用于人员、流程和技术的战略投资 [29][30] - 有效税率本季度为29%，年初至今为20%，预计全年在20% - 22%之间 [31] - 季度末现金3000万美元，无未偿债务，循环信贷额度可用4300万美元 [32] - 季度资本支出730万美元，预计2025财年在1500 - 1900万美元之间，未来几年预计占收入的7% - 10% [33][34] - 本季度订单降至2480万美元，前九个月订单为1.442亿美元，订单出货比为1倍 [35][36] - 预计2025财年收入在2 - 2.1亿美元之间，调整后EBITDA在1800 - 2100万美元之间，毛利润率在24% - 25%之间，SG&A费用占销售额的18% - 19% [40][41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 各关键终端市场均有增长，化工、石化、航天、国防和商业售后市场表现突出，但炼油业务收入因项目时间安排下降 [23] - 售后市场收入同比增长2.4%，第三季度炼油、石化和国防市场售后订单达1300万美元，同比增长51% [24][36] - 国防业务占12月31日积压订单的80%，航天积压订单同比增长59%，近700万美元 [38][39] 各个市场数据和关键指标变化 - 国防市场增长11%，展现出强劲的发展态势 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 实施两阶段领导层过渡计划，2月5日任命Matt Malone为总裁兼首席运营官，6月10日Dan Thoren将过渡为执行董事长，Matt Malone将担任CEO [11] - 战略计划不变，通过强大的销售渠道、运营改进计划和相邻市场机会推动可持续增长 [18] - 积极进行R&D投资和资本项目，追求有机和无机增长，寻找潜在战略收购机会 [44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 长期需求环境极为有利，专有和高度工程化的产品组合有助于把握更多机会，拓展全球影响力 [10] - 对第三季度业绩满意，相信团队能实现2027财年的财务目标 [9][45] 其他重要信息 - 巴达维亚制造工厂建设进展顺利，预计6月完工，将增强海军国防工作的制造能力和产能 [19] - 先进低温推进剂测试设施正朝着建设阶段推进，预计2025年年中开始初步测试 [20][21] - 10月推出的NextGen喷嘴反响积极，已收到第二份订单，国内外均有潜在机会 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待造船市场挑战与新业务机会的动态关系 - 公司与客户定期进行项目审查，客户表示会持续接收设备，未提及放缓情况 公司展示出按时交付和增加产能的能力后，与客户就更多业务机会进行了积极讨论，但具体机会和结果尚不确定 [52][53][54] 问题2: 售后市场增长的动力来源 - 售后市场目前主要集中在能源和化工领域，国内客户进入维护模式，对精炼燃料和石化原料需求大 国际市场对NextGen喷嘴兴趣浓厚，中国有减少蒸汽消耗的需求，印度追求更高效率 国防方面，美国海军希望设备快速周转以维持潜艇可用性 [56][57][58] 问题3: NextGen喷嘴的第二份订单来自国内还是国际 - 第二份订单来自国内 [61] 问题4: 理想的订单出货比是多少 - 公司年度目标是实现8% - 10%的有机收入增长，设定的订单出货比目标为1.1倍，目前订单有波动性，但订单管道强劲 公司正在进行战略规划和投资，以支持业务增长并改善交付时间 [67][68][69] 问题5: 鉴于供应链和劳动力挑战，是否有望从BlueForge获得更多资金 - 政府计划未来几年继续提供供应商发展资金 公司与客户就投资需求和资金申请进行了积极沟通，有多个提案待客户评估 公司有现成项目和培训计划，对获得资金持谨慎乐观态度 [72][73] 问题6: 公司对2000亿美元国防补充预算和持续决议的潜在影响有何看法 - 由于公司参与美国海军的战略项目，通常采用提前采购资金，有一定的可见性 补充预算若增加国防开支，可能减轻所有项目的压力；持续决议可能给非战略项目带来更大压力，但具体对公司项目的影响难以预测 [80][81][82] 问题7: 国防订单低于通常趋势的原因是什么 - 与去年同期相比，订单下降是因为去年第三季度有1亿美元的后续订单，此类大合同具有长期性和大额性，导致订单有波动性 公司对国防项目的订单流并不担忧 [90][91] 问题8: 公司在并购方面的进展和市场情况如何 - 公司有活跃的并购计划，已明确目标公司类型，即拥有工程产品、知识产权护城河和技术优势的公司 公司正在积极与符合条件的公司沟通，但目前不便透露具体管道情况 目标公司收入规模在1000万美元至7000 - 8000万美元之间，公司有强大的资产负债表支持并购 [97][98][101]

财务数据和关键指标变化 - 2024年核心运营收益增长超5%（排除上一年收款影响） [26] - 2024年同店净营业收入（NOI）增长3.6%（排除期限费用和新冠时期收款） [26] - 2025年美国房地产投资信托基金（NAREIT）的运营资金（FFO）指引为每股4.52 - 4.58美元，同比增长近6%（中点） [28] - 2025年同店NOI预计增长3.2% - 4% [29] - 2024年第四季度股息增加5% [8] - 2024年第四季度通过股权架售（ATM）以每股74.66美元的平均价格筹集1亿美元股权资金 [31] - 无担保信贷额度超14亿美元，今年晚些时候前无无担保债券到期，杠杆率保持在目标范围5 - 5.5倍债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年执行近2000份租约，涉及超940万平方英尺空间，创历史新高 [13] - 同店出租率年末达96.7%，店铺入住出租率年末达94.1%，均创历史新高 [13] - 第四季度同店起租率再提高100个基点 [14] - 已执行租约管道反映300个基点的入住率和4400万美元的增量基础租金 [14] - 2024年现金租金利差呈上升趋势，第四季度约为11% [14] - 2024年续约租金利差近9%，为15年多来最高年度续约率 [15] - 2024年公认会计原则（GAAP）租金利差近20% [15] 开发和再开发业务 - 2024年启动近2.6亿美元的开发和再开发项目，包括第四季度的3500万美元 [19] - 2024年完成超2.3亿美元的项目，包括第四季度7个总计超1.5亿美元的项目 [21] - 年末有近5亿美元的开发和再开发项目正在进行中，综合回报率超9% [21] - 目前开发管道内出租率超94% [22] 收购业务 - 2024年有增值投资活动，包括收购奥斯汀的大学广场，并在纳什维尔有一个中心处于合同阶段 [24] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于开发和再开发项目，目标是每年启动2.5亿美元以上的项目，实现可持续的每年1.5亿美元启动规模 [9][107] - 积极寻找有吸引力的收购机会，当符合目标时会采取行动 [65] - 保持资本配置的纪律性，通过增值投资活动创造股东价值 [10][66] 行业竞争 - 最大的竞争来自客户（如HEB、Publix、Kroger）的自我开发计划，但公司与它们有良好合作关系 [100] - 当地业主、运营商和开发商是实际竞争对象，过去6 - 9个月他们更活跃，但面临关系、专业知识和资本方面的挑战 [101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，零售需求环境强劲，租户需求持续旺盛，行业新供应相对缺乏，有利于公司发展 [7][8][12] - 未来前景方面，公司对未来充满信心，认为积极趋势和顺风因素将为业务长期成功奠定坚实基础，发展平台将继续成为重要差异化因素，投资平台的成功和势头将为未来盈利增长提供清晰可见性 [10][11][24] 其他重要信息 - 2025年信用损失预测与历史平均水平一致，为总收入的75 - 100个基点，尽管近期零售租户破产申请有所增加，但公司对租户信用风险的敞口可控 [17][30] - 一般及行政费用（G&A）在2025年将有积极贡献，这源于开发业务增长带来的间接费用资本化增加，且该部分增长速度将在2025年达到顶峰，之后将以更合理的速度增长 [47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年计划启动的开发和再开发项目详情及预期收益率水平 - 2025年将继续为2023 - 2024年已启动项目提供资金，预计还将找到2.5亿美元的开发或再开发机会 [38][39] - 新建开发项目收益率预计在7%以上，再开发项目收益率在低两位数，综合收益率为高个位数 [41] 问题2: 推动2025年收益指引高于此前讨论水平的因素 - 主要驱动因素是同店NOI增长（3.2% - 4%），此外还有增值资本配置（包括2024年的交易、开发项目贡献），2024年股票回购对2025年增长展望有一定逆风影响（主要在利率项目上），G&A费用有积极贡献 [44][45][47] 问题3: 信用损失准备金设定为75 - 100个基点的思路及第四季度租户压力和2025年可见性 - 信用损失由两部分组成：无法收回的租赁收入（历史平均约±50个基点，2024年为30个基点）和破产申请导致的基础租金损失（25 - 50个基点） [52][53] - 公司对租户信用风险的敞口有限且可控，租户健康状况良好，应收账款低，销售和流量呈上升趋势，租赁管道强劲，供应有限，优质零售商渴望获得优质房地产 [55][56] 问题4: 同店NOI范围比去年指引更宽的驱动因素 - 与上季度展望相比，当前指引中点3.6%略为积极，范围设定与过去处理方式一致，最大影响因素是租户迁出和信用损失的时间和规模 [59][60][61] 问题5: 对交易市场的看法、收购机会、与近年比较、资本化率及新建开发项目完成后的交易价值 - 公司投资策略不变，优先发展和再开发项目，但也积极参与交易市场，当有符合质量和未来增长前景的机会时会采取行动 [64][65][68] - 投资者对公司追求的中心有强烈兴趣，新建开发项目收益率目标在7%以上，核心杂货店锚定资产收购有150个基点以上的利差 [67][69] 问题6: 一环郊区再开发的影子管道规模、混合用途权利及增值回收项目范围 - 公司在所有地理区域都有开发和再开发活动，不认为再开发比开发更集中在填充区域 [75][76] - 公司不专注于复杂的混合用途项目，对于认为最高最佳用途可能不是零售的项目，会引入合作伙伴，但这只是再开发计划的小部分，混合用途在潜在新建项目中可能会更多涉及 [77][78] 问题7: 2025年预计能实现的建筑经济入住率、同店与再开发潜力，以及G&A增长速度在2025年达到顶峰的参考内容 - 整体出租率不太可能进一步提高，但租金支付入住率预计在2025年有显著进展，平均可提高75个基点甚至更多，再开发对同店增长率的影响预计超过100个基点 [83][84][85] - G&A中资本化间接费用因开发业务增长而增加，2025年增长速度将达到顶峰，之后将与正常G&A增长速度一致 [86][87][89] 问题8: 2025年处理租约到期时租金利差和租户保留率的变化 - 强劲的销售和有限的供应推动租金增长，新租赁利差为16%，本季度新交易的差距利差超过30% [93][94] - 历史租户保留率在70% - 75%左右，公司对此感到满意，这既能保留成功的零售商，也能进行战略调整 [95][96] 问题9: 开发业务的竞争情况 - 最大竞争来自客户的自我开发计划，但公司与它们有良好合作关系 [100] - 当地业主、运营商和开发商是实际竞争对象，过去6 - 9个月更活跃，但面临关系、专业知识和资本方面的挑战，公司对获得更多机会份额有信心 [101][102][103] 问题10: 开发管道未来2 - 3年的发展及限制因素 - 公司一直努力将杂货店锚定开发项目规模维持在每年1.5亿美元，目前已连续两年实现该目标，预计未来继续保持 [107] - 目前限制因素是机会集，若机会集显著增长，公司有资产负债表和资源能力进行扩张 [108][109] 问题11: 信用损失假设中25 - 50个基点的基础假设及保守程度 - 公司对租金滚动进行分析，识别风险点，对每个场地和租户进行假设，考虑破产法院拒绝租约的可能性，但不假设所有租约都会被拒绝，目标是提供实际的展望，但很多情况不受公司控制 [115][116] 问题12: 同店运营费用同比仅增长不到1%的原因 - 这得益于运营团队的努力工作和一定的规模优势，在价格上涨环境中，团队通过校准物业层面的服务水平，在为租户和消费者提供高服务的同时管理损益表 [120][121] 问题13: 公司业务和零售行业对移民政策和关税政策的敏感性及相关监测变量 - 公司认为不会对投资组合产生重大影响，因为公司所处贸易区域的消费者有韧性，能够承受价格上涨，公司中心的质量、商品组合以及对必需品服务和价值的关注使其在通胀环境和经济周期中表现较好，租户也有较强的适应能力 [126][127][128] - 移民政策可能影响劳动力供应和建筑成本，但公司过去四年成功应对了建筑成本上涨问题，预计未来仍能取得成功 [130][131] 问题14: 考虑劳动力和建筑成本上升，开发项目收益率和利差在未来1 - 2年的稳定性 - 公司将尽力维持收益率，在交易承保中考虑成本不确定性，过去几年团队在成本增加的情况下仍能实现业绩超越，未来也会继续做好项目风险降低和成本承保工作 [137][138][139] 问题15: 小店铺94.1%出租率下是否还能提高入住率 - 公司团队将继续努力出租更多空间，不设上限，会利用优质房地产和环境优势为股东和投资组合创造价值 [144][145]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司调整后营业收益为每股4.99美元，过去一年调整后营业净资产收益率（不包括重大项目）为15.4% [6] - 2024年全年，公司实现创纪录的营业每股收益22.57美元，较2023年增长14%；投入交易的资本达到17亿美元，较2023年增长80%；资产负债表优化带来21亿美元的长期价值；新业务价值增长70% [23] - 2024年第四季度，公司税前调整后营业利润为4.31亿美元，即税后每股4.99美元；过去十二个月，调整后营业净资产收益率（不包括重大项目）为15.4% [28] - 2024年第四季度，公司保费较2023年第四季度增长1.2%，若剔除美国PRT交易的影响，总保费增长11%；传统业务保费在本季度增长9.5%，按固定汇率计算，年初至今增长8.3% [30] - 2024年第四季度，公司有效税率为22.5%，低于预期范围，主要是由于非美国司法管辖区的估值备抵释放 [31] - 2024年，公司有效业务价值增长46亿美元，约14%，主要受新业务贡献48亿美元的推动，同时假设变更和其他管理行动也有贡献，但部分被不利的汇率影响和预期的利润率流失所抵消；若剔除汇率影响，有效业务价值全年增长17%；第四季度，有效业务价值相对持平 [39] - 截至2024年底，公司可部署资本为17亿美元 [42] - 2024年第四季度，非利差投资组合收益率为4.83%，较上一季度略有下降；非利差业务新资金利率为6.04%，高于上一季度和当前投资组合收益率；信用减值极小 [55] - 截至2024年底，公司每股账面价值（不包括AOCI和B36嵌入式衍生品的影响）增至151.97美元，自2021年初以来的复合年增长率为9.9% [58] 各条业务线数据和关键指标变化 美国和拉丁美洲传统业务 - 第四季度，有利的执行行动部分被不利的团体医疗索赔所抵消；全年，个人人寿死亡率经验在经济和财务报表基础上均为正向 [49] 美国金融解决方案业务 - 第四季度，业绩低于预期，主要是由于现有年金业务的流失和新交易的收益显现较慢；预计随着投资组合的重新定位和另类投资回报的显现，新业务的贡献将增加 [49] 加拿大传统业务 - 第四季度，由于不利的大额索赔经验，业绩略有不利，但团体业务的有利经验部分抵消了这一影响；全年，承保经验在经济和财务报表影响上均略有不利 [50] 加拿大金融解决方案业务 - 第四季度，业绩符合预期 [50] EMEA传统业务 - 第四季度，索赔经验略有不利，但条约回购带来的更高费用收入部分抵消了这一影响；经济基础上的承保结果接近盈亏平衡，但财务报表影响反映了下限 cohorts 的负面经验；全年，经济承保经验有利，但财务影响为负 [51] EMEA金融解决方案业务 - 第四季度，业绩高于预期，反映了强劲的新业务、有利的长寿经验和更高的投资利润率 [52] 亚太地区传统业务 - 第四季度，业绩低于预期，主要是由于欺诈合同上的高额高净值索赔；总体而言，经济基础上的承保经验有利，但底线影响反映了下限 cohorts 中的大额索赔；全年，经济基础上的承保结果非常有利，但由于LDTI cohorting，当前年度的积极影响极小 [52] 亚太地区金融解决方案业务 - 第四季度，业绩稳健，反映了总体有利的经验，但部分被较低的可变投资收入所抵消 [54] 公司及其他业务 - 第四季度，税前调整后营业亏损为7100万美元，与预期的季度平均运行率相比不利，主要是由于包括激励性薪酬应计在内的一般费用较高 [54] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 第四季度，美国传统业务表现良好，市场呈现出越来越有吸引力的机会，与公司的承保优势相契合，同时技术和数据的使用也在增加；美国PRT市场完成了一笔小交易，业务管道依然强劲 [13] 亚洲市场 - 第四季度，亚洲传统业务在中国大陆完成了四笔重要交易，为公司带来了显著的价值提升；亚洲资产密集型业务在日本完成了一笔具有里程碑意义的交易，初始准备金约为2亿美元 [12] 英国市场 - 第四季度，英国市场表现活跃，完成了多笔战略交易，包括另一笔大型英国董事计划长寿互换交易，超过了2023年的新业务表现 [15] 加拿大市场 - 第四季度，完成了首笔有资金支持的再保险PRT交易，为市场带来了新的解决方案 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行资产负债表优化战略，通过各种有效业务行动，不仅带来了有利的短期结果和持续的长期财务利益，还降低了公司的风险 [8] - 公司将中期营业净资产收益率目标从12% - 14%提高到13% - 15%，并提高了收益运行率目标，重申了在更高运行率基础上8% - 10%的中期增长目标 [10] - 公司在四个显著增长领域取得成功，包括亚洲传统业务、美国传统业务、PRT和长寿市场以及亚洲资产密集型业务，通过结合强大的本地市场存在、生物识别能力、资产管理平台和为全球关键客户再保险资产负债表两侧的能力，赢得了独家交易，形成了所谓的“创造再交易”，为公司和客户创造了更大的价值 [11] - 公司在风险和资本管理上采取纪律和平衡的方法，不仅关注增长和赢得新业务，还注重纪律和耐心，以实现正确的风险回报权衡；不仅关注美国市场，还同样关注亚洲和EMEA市场，这些市场占公司收益的50%以上；不仅擅长生物识别风险，还擅长再保险资产负债表的资产侧 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2024年是非常成功的一年，在财务和战略方面都取得了显著成就，进入2025年，公司拥有强大的业务管道，对全球业务前景感到兴奋 [7] - 公司对业务的基本面充满信心，相信通过继续执行经过验证的公式，将能够继续提高每股账面价值、净资产收益率和收益目标 [27] - 公司认为生物识别经验的不利结果主要是正常波动的产物，不表明存在任何重大趋势，全年来看，美国、EMEA和APAC地区的潜在索赔经验显著有利，加拿大地区略有不利 [47] 其他重要信息 - 公司将不再提供超额资本的即时视图，而是披露可部署资本这一首选指标，该指标代表管理层对超过目标超额资本水平的资本估计，可用于交易部署或在未来十二个月内返还给股东 [42] - 公司完成了对Ruby Re的最终资本筹集，并在第四季度将美国资产密集型负债的额外再保险业务转移给了Ruby Re [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：生物识别经验的经济和财务影响有何不同，2024年1.67亿美元的有利生物识别经验将在多长时间内计入收益 - 经济影响最终会通过会计结果在业务的整个生命周期内体现，大约需要十五年以上的时间来摊销尚未反映在会计结果中的经济索赔经验 [62] 问题2：公司在金融解决方案业务中重新定位近期收购的资产，可能会带来哪些运行率改善 - 对于美国金融解决方案业务，旧年金业务正在流失，新业务包括多种资产密集型和美国PRT业务；公司在承接这些交易后，通常需要十二到十八个月的时间来重新定位投资组合，以实现投资收入的全面运行率 [65] 问题3：可部署资本的定义是否得到评级机构的认可，公司是否真的可以部署全部17亿美元，评级机构是否会认为这对公司评级是可接受的 - 可部署资本指标纳入了监管资本、评级机构和内部经济资本框架；评级机构部分认可公司计划在未来十二个月内获得的可执行业务价值，公司仅将有高度信心在十二个月内获得的金额纳入其中 [70] 问题4：2024年公司在有效交易中投入了大量资本，这些交易对运行率的影响有多大，是否已经预计到了相当多的交易活动，或者业务管道的前景是否暗示如果这些交易实现，将带来上行空间 - 运行率反映了显著的新业务势头和有效管理行动，这些新交易增加了收益运行率；一些有效行动，如条约回购和再保险回购，也会改善收益运行率；从2025年的运行率基础上，公司预计有8% - 10%的增长，这基于对新业务量的假设，且假设的新业务量与近期业务势头一致 [73] 问题5：如何理解有效业务价值对持久盈利能力的影响，市场尚未充分理解这一点 - 有效业务价值从根本上代表了业务生命周期内承保利润率和投资利润率的现值，即这些利润的现值；虽然有效业务价值指标与实际收益运行率之间可能存在较大差异，但从长期来看，公司投入的资本、新业务增加的有效业务价值以及最终产生的收益之间存在相对一致性 [79] 问题6：PACT Capital达到全面运行率收益的时间为十二到十八个月，其容量如何，这是否增加了公司按预期速度重新定位交易的信心 - 公司拥有广泛的资产配置平台，PACT是其中之一，它是一家较新的公司，但在GP股权领域有知名参与者；PACT将拓宽公司的网络，是帮助公司扩大资产平台的众多因素之一；公司希望确保有最佳和最广泛的机会集，会使用外部合作伙伴进行资源采购；虽然有些交易可能需要长达十八个月的时间，但公司会专注于尽快使交易达到全面收益 [84] 问题7：展望未来，公司在2025年最佳的资本部署机会在哪里 - 最佳的资本部署机会分布在亚洲、EMEA和美国三个地区；美国市场活动强劲，交易向资产交易与生物识别类型风险相结合的领域转移；亚洲的传统和金融解决方案业务都很繁荣，公司专注于有生物识别风险的资产交易；欧洲主要是英国的长寿业务，公司在该市场有很强的市场份额，且业务开始向其他地区拓展，如荷兰，同时欧洲大陆的一些监管变化也可能带来机会 [91] 问题8：近期养老金风险转移市场的诉讼对市场的长期影响如何，公司在业务管道中如何看待这一问题 - 公司认为这些索赔是毫无根据的，自身是此类风险的强大承担者，受到美国监管，拥有AA - 评级，专注于人寿和健康领域；目前没有证据表明诉讼对业务管道产生影响，公司在诉讼消息传出后仍赢得了一笔交易 [98] 问题9：公司提供的2025年收益指引是否考虑了外汇因素，是否假设了额外的有效行动 - 收益指引假设使用年末汇率，由于第四季度美元大幅走强，如果使用2024年初或季度初的汇率，收益运行率可能会高出4000万 - 5000万美元；当前运行率仅包含了非常适度的有效行动，约5000万美元，有效行动难以预测，具有不确定性 [103] 问题10：公司过去一年在交易中积极使用资本，未进行股票回购；随着新的可部署资本定义的推出，交易流量是否足以利用可部署资本，2025年是否会有一定程度的股票回购 - 业务管道仍然非常强劲，如果这种情况持续下去，公司将充分利用可部署资本，预计在可预见的未来股票回购将很少 [109] 问题11：公司的生物识别经验在过去几个季度一直普遍有利，这是正常的波动还是有潜在的动态因素推动 - 从一到两年的时间跨度来看，生物识别经验更具参考性，但即使是一到两年也相对较短；可能存在COVID的影响，但难以量化；从人口经验来看，后COVID时期，美国等国家的超额死亡率趋势持续下降，同时技术和医疗的进步，如抗肥胖药物，也有望在长期内带来积极影响 [113] 问题12：公司对长期护理业务的兴趣如何，是作为独立风险还是与其他类型业务打包 - 公司对长期护理业务的兴趣主要基于以下几点：首先，业务要与公司现有的有效业务块一致，且历史表现良好；其次，交易必须具有战略意义，通常与其他业务块结合，并与重要的战略客户合作；最后，公司倾向于规模适中的业务块，因为此类风险在一定程度上可以分散公司的资产负债表 [119] 问题13：2024年公司投入17亿美元资本，更新后的运行率范围是否假设2025年再次投入17亿美元，如果不是，这个数字是多少 - 为了实现2025年及以后的增长率，公司需要投入约15亿 - 20亿美元的资本；鉴于业务管道、2024年的业绩和相对于2023年的加速能力，公司对实现这些目标有信心 [126] 问题14：美国金融解决方案业务大幅下降，是否意味着该业务板块仍将仅增长4% - 7%，还是会有更大的增长 - 美国金融解决方案业务过去主要由旧年金业务构成，现在逐渐转向PRT业务；纯年金业务竞争激烈，且不包含太多生物识别风险，战略契合度不高；PRT业务需要时间来重新定位投资组合，这也是运行率下降的原因之一；从现在起，公司对实现运行率和增长率目标充满信心，因为业务管道和新增业务类型良好 [132] 问题15：运行率假设的资本部署在15亿 - 20亿美元之间，这是否假设会动用部分17亿美元的可部署资本 - 公司在评估如何为业务管道提供资金时，首先会考虑可部署资本，包括超额资本以及未来十二个月内资本生成与资本消耗的净额；可部署资本指标还考虑了第三方资本，如Ruby Re剩余的可部署资本、评级机构资本框架中的嵌入式价值证券化；此外，公司还会考虑传统债务、公共市场债务、高级混合工具和公共股权等工具，并根据其优缺点和实际情况做出决策 [139] 问题16：公司的资本模型对多元化给予了更多认可，在考虑长寿相关交易时，这是否会显著改变此类交易所需的资本量 - 公司的死亡率风险敞口远大于长寿风险，因此在多元化方面仍有很大的提升空间；多元化主要通过内部经济资本框架得到认可，评级机构模型或监管模型的观点通常不同，有时不认可多元化；公司的方法一直保持一致，此次只是对可部署资本指标进行了细化，以更好地反映公司的业务能力和未来十二个月的业务势头 [144] 问题17：如何理解可部署资本，能否将其与上一季度提供的7亿美元超额资本联系起来 - 从概念上讲，这种理解是正确的；上一季度的超额资本指标相对保守，未充分反映公司已获得评级机构认可的有效业务价值 [150] 问题18：日本ESR变化带来的交易机会目前处于什么阶段，对公司来说有多大的部署机会 - 公司认为目前仍处于早期阶段，一方面，随着越来越多的参与者进行此类交易，会有更多人跟进；另一方面，参与者通常会分阶段进行交易，可能持续十到十五年；公司大约八年前与一个客户进行了第一阶段的交易，该客户至今仍每年进行新的阶段交易 [152]