财务表现 - 上半年每股盈利0.6港元 按年下跌8% 较去年下半年下跌11% [1] - 来自土地收回的税前收益2.4亿港元 远低于去年同期的土地收回及投资物业处置收益25亿港元 [1] - 剔除一次性收益及投资物业重估影响后 经常性基本每股盈利0.58港元 按年下降4% 较预期低11% [1] - 物业发展利润率低于预期是盈利下滑主因 [1] 股息与负债 - 中期股息维持每股0.5港元 符合预期 [1] - 截至2025年6月底负债比率约21% 与去年末持平 [1] - 计入母公司贷款后负债比率约43% 较去年下半年上升2个百分点 [1] 盈利预测与评级 - 2025财年基本每股盈利预测上调5%至1.58港元 [1] - 2026财年盈利预测下调1%至1.8港元 [1] - 2027财年盈利预测下调2%至1.8港元 [1] - 未来三年平均派息比率预期约105% 显著高于过去五年平均约78% [1] - 目标价微降1.5%至19.3港元 维持沽售评级 [1]

股价表现与市场背景 - 恒基地产于2025年8月11日收盘报25.91港元，较前一交易日上涨1.5%，成交量7.45万手，总市值达1254.24亿港元 [4] - 2024年财报显示公司营业收入233.88亿港元，净利润67.44亿港元，每股收益1.3港元，市盈率21.9倍 [4] - 2025年7月16日完成发行80亿港元可换股债券，年利率0.5%，2030年到期，所得款项用于物业发展及投资业务 [4] 政策环境与市场趋势 - 香港2024年2月全面撤销住宅物业需求管理措施，大幅降低购房成本 [4] - 高才通计划吸引超7.5万高端人才及家人抵港，2025年6月内地买家注册量达1237宗，金额110亿港元，创7个月新高 [4] - 2025年7月香港住宅楼宇买卖合约5766份，同比增长54.8%，一手市场连续6个月单月成交超千宗 [6] - 6月私人住宅售价指数连升3个月，上半年跌幅收窄至0.86%，租金指数连续7个月上涨，上半年累升1.61% [6] 利率环境与融资成本 - 美联储预计2025年降息3次，香港银行同业拆息回落至1.73%，房贷利率降至2%左右 [6] - 以500万港元贷款30年还款为例，月供减少2383港元，显著降低购房成本 [6] 物业销售表现 - 长实集团2025年上半年物业销售收入73.66亿港元，同比增长58.92%，内地市场增长117.32%至38.27亿港元 [6] - 开发商采取"以价换量"策略，如香港Blue Coast项目打7折、北京御翠园均价降7万/㎡ [6] - 市场整体回暖及政策利好下，恒基地产物业销售大概率超预期，尤其是高端住宅及核心区域项目 [6] 公司发展策略 - 恒基地产启德花语海项目预计下半年预售 [6] - 公司聚焦高端住宅与核心区域项目，提升产品竞争力 [6] - 积极参与政府人才住房计划，拓展租赁市场 [6] 行业挑战与竞争 - 部分区域新楼库存需时间消化，可能影响价格回升速度 [6] - 开发商为去库存采取折价销售，压缩利润空间 [6] - 内地房企如万科、中海加速布局香港市场，加剧竞争 [6] 未来市场展望 - 2025年下半年香港楼市有望延续回暖，美联储降息将进一步刺激成交量 [6] - 北部都会区规划提供17.6万个住宅单位，人才计划持续吸引人口，支撑长期需求 [6]

核心财务表现 - 2025年中期收入95.52亿港元同比下降18.8% [1] - 股东应占溢利29.08亿港元同比下降8.4% [1] - 每股基本盈利0.60港元并派发中期股息每股0.5港元 [1] 香港物业发展业务 - 应占营业额38.12亿港元同比减少22% [1] - 应占税前盈利3.1亿港元较去年同期的14.99亿港元大幅下降 [1] - 盈利减少主因去年同期政府收回新发展区土地带来10.55亿港元税前收益 [1] 租金收入表现 - 香港应占租金总收入34.11亿港元同比轻微上升 [1] - 应占税前租金净收入24.83亿港元同比减少1% [1] - 国际金融中心项目（持股40.77%）贡献租金总收入8.03亿港元同比下跌2% [1]

核心财务表现 - 收入95.52亿港元，同比下降18.8% [1] - 股东应占溢利29.08亿港元，同比下降8.4% [1] - 每股基本盈利0.60港元，拟派中期股息每股0.5港元 [1] 香港物业发展业务 - 应占营业额38.12亿港元，同比减少22% [1] - 应占税前盈利3.1亿港元，较去年同期14.99亿港元大幅下降 [1] - 盈利减少主要因去年同期政府收回新发展区土地带来10.55亿港元应占税前收益 [1] 租金收入表现 - 香港应占租金总收入34.11亿港元，较去年同期轻微上升 [1] - 应占税前租金净收入24.83亿港元，同比减少1% [1] - 国际金融中心项目（持股40.77%）自占租金总收入8.03亿港元，同比下降2% [1]

核心财务表现 - 公司截至2025年6月30日止六个月股东应占基础盈利为港币30.48亿元 同比减少44% [1] - 每股基础盈利为港币0.63元 较去年同期港币1.12元下降43.8% [1] - 计入投资物业公允价值亏损港币1.4亿元后 股东应占公布盈利为港币29.08亿元 同比减少8% [1] - 每股公布盈利为港币0.60元 低于去年同期港币0.66元 [1] 盈利变动原因 - 基础盈利大幅减少主要因去年同期特殊收益：政府收回新发展区土地及出让港汇东投资物业权益带来应占收益合共港币25.03亿元 [1] - 投资物业重估录得公允价值亏损港币1.4亿元 较去年同期港币22.67亿元亏损显著收窄 [1] 股息分配政策 - 董事局宣布维持中期股息每股港币0.5元 与去年同期水平一致 [1] 业务结构影响 - 投资物业组合表现改善：本期公允价值亏损收窄至港币1.4亿元 同比减少93.8% [1] - 已出售投资物业累计公允价值变动调整反映在重估结果中 [1]

股息派发安排 - 恒基地产将于2025年9月17日派发中期股息 [1] - 派息标准为每股0.5港元 [1]

股息派发安排 - 公司将于2025年9月17日派发中期股息 [1] - 派息标准为每股0.5港元 [1]

公佈 於二零三零年到期的港幣 8,000,000,000 元 0.5%有擔保可換股債券的 換股價調整 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公佈的內容概不負責，對其準確性或完整性亦 不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公佈全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何 損失承擔任何責任。 本公佈僅供參考，並不構成任何司法管轄區（包括但不限於美國、加拿大或日本）的要約出售或招攬要約購 買或邀請包銷、認購或以其他方式收購或處置任何證券或投資建議。 本公佈所提述的證券並無且將不會根據美國《一九三三年證券法》（經修訂）（「美國證券法」）或美國任何州 或其他司法管轄區的證券法登記，且不得於美國發售或出售，惟根據美國證券法登記或根據美國證券法或適 用的州或地方證券法的登記規定獲適用豁免或進行毋須遵守有關登記規定的交易則除外。本公佈所提及之 證券依據美國證券法 S 規例在美國境外發售及出售。本公司證券將不會於美國或該等發售受到限制或禁止 的任何其他司法管轄區境內公開發售。 由於本公司支付（以現金形式）截至二零二五年六月三十日止六個月之中期股息每股 港幣五角（「中期股息」），根據債券的條款及條件，債券的 ...

股息相关 - 截至2025年6月30日止六个月宣派中期股息，每股0.5 HKD[1] - 除淨日为2025年9月3日[1] - 股息派发日为2025年9月17日[1] 时间节点 - 财政年末为2025年12月31日[1] - 记录日期为2025年9月8日[1] - 公告日期为2025年8月20日[1] 股份过户 - 为获股息分派递交股份过户文件最后时限是2025年9月4日16:30[1] - 暂停办理股份过户登记手续日期为2025年9月5日至2025年9月8日[1] - 股份过户登记处为香港中央证券登记有限公司[1]

股东应占盈利表现 - 公司股东应占基础盈利为港币30.48亿元，同比减少44%[2] - 投资物业公允价值亏损港币1.4亿元，股东应占公布盈利降至港币29.08亿元[2] - 公司股东应占基础盈利为30.48亿港元，同比下降44%[135] - 公司本期盈利为29.08亿港元[113] - 公司本期盈利为39.87亿港元[117] 香港物业发展财务表现 - 香港物业发展应占营业额港币38.12亿元，同比下降22%[5] - 香港物业发展应占税前盈利港币3.1亿元，同比减少79%[5] - 香港自占合约销售总额港币62.98亿元，未入账销售额港币104.24亿元[6] - 公司物业发展业务香港分部收入为港币38.3亿元[112] - 香港地区物业销售收入为30.19亿港元，同比下降39%[139] - 香港物业销售应占除税前盈利减少11.89亿港元（-79%），主要因土地收回收益减少[141] - 附属公司物业销售除税前盈利减少11.23亿港元（-77%），主要受香港土地收回收益减少影响[143] 中国内地物业发展财务表现 - 中国内地物业发展营业额约人民币21.77亿元（约港币23.61亿元），同比下降16%；税前亏损人民币1亿元（约港币1.08亿元），去年同期为利润人民币0.25亿元[40] - 中国内地自占合约销售总额约人民币11.35亿元（约港币12.35亿元），同比下降38%；自占楼面销售面积约90万平方呎，同比下降21%[40] - 截至2025年6月底，未入账自占合约销售总额约港币22.75亿元，其中约港币6.21亿元预计2025年下半年入账[40] - 公司物业发展业务中国内地分部收入为港币236.19亿元[112] - 中国内地物业销售收入为9.89亿港元，同比大幅增长6081%[139] - 中国内地物业销售应占除税前亏损增加8000万港元（+286%），主要因成都项目盈利贡献减少[142] - 合营企业物业销售除税前盈利减少1.43亿港元（-953%），主要因内地多个城市项目盈利贡献减少[144] 物业租赁收入 - 香港租金总收入同比微升至34.11亿港元但税前租金净收入减少1%至24.83亿港元[24] - 公司物业租赁业务香港分部收入为港币35.96亿元[112] - 公司物业租赁业务中国内地分部收入为港币4.49亿元[112] - 物业租赁总收入减少9600万港元（-3%），其中香港增长1%而内地下降12%[145] - 物业租赁除税前净收入减少1.32亿港元（-4%），香港下降1%且内地下降13%[146] - 香港租金收入增加2100万港元（+1%），但除税前净收入减少2900万港元（-1%）[146] - 中国内地租金收入减少1.17亿港元（-12%），除税前净收入减少1.03亿港元（-13%）[146] - 公司物业租赁分部收入为33.63亿港元，同比下降3%[134] - 公司物业租赁分部经营盈利为24.27亿港元，同比下降5%[134] 中国内地租金收入明细 - 公司期内租金总收入以人民币计值同比下降10%，计入汇率影响后应占租金总收入下降12%至港币9.22亿元，应占税前租金净收入下降13%至港币6.61亿元[42] - 公司应占租金总收入下降12%至港币9.22亿元，应占税前租金净收入下降13%至港币6.61亿元[42] 集团整体收入 - 公司2025年上半年收入为95.52亿港元，较2024年同期的117.62亿港元下降18.8%[80] - 总收入从117.62亿港元降至95.52亿港元，下降18.8%[93] - 公司总收入为95.52亿港元，同比下降19%[134] - 公司合并综合收入总额为港币208.49亿元[112] 集团整体盈利 - 公司2025年上半年本期盈利为29.92亿港元，较2024年同期的39.85亿港元下降24.9%[80] - 公司经营盈利为23.04亿港元[113] - 公司除税前盈利为30.36亿港元[113] - 公司经营盈利为28.06亿港元，同比下降32%[134] - 公司经营利润为64.23亿港元[117] - 公司除税前盈利为48.76亿港元[117] - 基础经营盈利为38.54亿港元，较去年同期65.98亿港元下降41.6%[162] 物业发展分部收入构成 - 物业发展收入从49.43亿港元降至40.08亿港元，下降18.9%[93] - 物业发展分部收入为40.08亿港元，同比下降19%[134] - 物业发展分部收入含出售租赁土地收入200万港元[113] - 物业发展分部收入含按揭贷款利息收入7700万港元[113] 物业发展分部盈利构成 - 物业发展分部经营盈利为3.44亿港元，同比下降77%[134] - 物业发展分部盈利含出售租赁土地盈利100万港元[113] - 物业发展分部盈利含按揭贷款利息盈利7100万港元[113] - 香港政府收回租赁土地产生除税前收益2.4亿港元[113] - 出售投资物业已变现累计公允价值收益800万港元[114] - 出售租赁土地产生税前收益10.59亿港元[117] - 按揭贷款利息收入分部盈利9.6亿港元[117] - 出售投资物业已变现收益14.47亿港元[117] - 物业发展合营企业利息收入分部盈利4.0亿港元[117] - 出售物业权益已变现基础盈利15.39亿港元[117] 其他业务收入 - 其他业务收入从24.17亿港元降至12.80亿港元，下降47.0%[93] - 其他业务收入（建筑、物管等）为港币4.59亿元，较2024年同期的15.58亿元下降70.5%[94] - 其他业务收入为12.8亿港元，同比下降47%[151] - 其他业务分部经营亏损为3000万港元，同比下降258%[134] 其他收入及收益 - 其他收入净额总计港币3.05亿元，较2024年同期的10.35亿元下降70.5%[95] - 收回土地收益为港币2.4亿元，较2024年同期的10.59亿元下降77.3%[95] - 利率衍生工具公允价值收益港币4800万元，2024年同期为亏损6100万元[95] - 汇兑收益净额港币8400万元，2024年同期为亏损2600万元[95] - 存货拨备净额港币6900万元，较2024年同期的2500万元增长176%[95] - 香港政府收回土地补偿3.53亿港元，确认税前收益2.4亿港元[168] - 香港政府收回土地补偿18.6亿港元，确认基础盈利10.96亿港元[168] 投资物业公允价值变动 - 投资物业公允价值净亏损为港币2.08亿元，较2024年同期的6.65亿元改善68.7%[97] - 联营及合营企业投资物业净亏损为港币1.32亿元，较2024年同期的8.2亿元改善83.9%[97] - 香港附属公司投资物业公允价值亏损港币7.4亿元（扣除前），中国内地收益港币3.13亿元[98] - 投资物业公允价值减少14.6亿港元[117] - 投资物业公允价值减少4.27亿港元[156] 联营及合营企业盈利贡献 - 应占联营公司及合营企业盈利减亏损总额为港币16.18亿元[115] - 香港中华煤气有限公司贡献应占盈利港币15.61亿元[115] - 其他上市联营公司亏损港币4.2亿元[115] - 非上市联营公司及合营企业盈利港币3.28亿元[115] - 应占合营企业盈利减亏损为港币3.38亿元[115] - 香港中华煤气有限公司同比盈利下降港币3.49亿元[115] - 非上市联营公司及合营企业合计盈利港币5.53亿元[115] - 上市联营公司整体盈利港币11.33亿元（15.61-4.28）[115] - 联营公司及合营企业业务涉及酒店租赁及物业经营[115] - 公司应占联营公司及合营企业盈利减亏损中，物业租赁分部贡献631百万港元，其他业务分部贡献亏损140百万港元[119] - 公司应占联营公司盈利减亏损中，物业租赁分部贡献42百万港元，包括投资物业公允价值减少净额107百万港元[120] - 公司应占合营企业盈利减亏损中，物业租赁分部包括投资物业公允价值增加净额183百万港元[119] - 联营公司除税后盈利为12.8亿港元，同比下降3%[152] - 合营企业除税后盈利为3.38亿港元，同比上升117%[153] 融资成本 - 融资成本总额为12.05亿港元，较去年同期的8.2亿港元增长47%[100] - 银行借款利息为12.52亿港元，其他借款利息为12.16亿港元[100] - 资本化利息金额为16.28亿港元，加权平均年利率介于3.08%至4.40%之间[100] - 融资成本净额为15.8亿港元[113] - 融资成本净额12.42亿港元[117] - 利息资本化后融资成本为12.05亿港元，同比上升47%[155] - 净利息支出为24.73亿港元，较去年同期30.96亿港元下降20.1%[162] 利息收入 - 银行利息收入为2.72亿港元，同比上升13%[155] 经营成本费用 - 员工成本总额为15.94亿港元，较去年同期的15.33亿港元增长4%[101] - 折旧费用为2.31亿港元，较去年同期的2.47亿港元下降6.5%[101] - 销售成本中待销售物业为32.99亿港元，存货及消耗品为5.04亿港元[101] - 公司折旧及摊销总额231百万港元，其中百货和超市业务65百万港元，其他业务88百万港元[123] - 应收贸易账款减值亏损净额9百万港元，其中物业发展分部4百万港元，物业租赁分部5百万港元[123] - 员工成本15.94亿港元，同比增长4%[172] 税务支出 - 所得税支出为4.3亿港元拨回，去年同期为2.86亿港元支出[102] - 香港利得税拨备2.08亿港元，按16.5%税率计算[102] 每股盈利与股息 - 公司2025年上半年每股基本盈利为港币0.60元，较2024年同期的港币0.66元下降9.1%[82] - 每股基本盈利为0.63港元，去年同期为1.12港元[104] - 中期股息维持每股港币0.5元[3] - 宣派中期股息每股0.5港元，总额24.21亿港元[106] 现金流量与银行结余 - 现金及银行结余从179.19亿港元降至166.00亿港元，减少13.19亿港元[84] - 现金及银行结余为166亿港元，较2024年末的179.19亿港元减少7.4%[159] 债务与借贷比率 - 集团净借贷港币674.15亿元，借贷比率21.1%[73] - 银行借款总额从626.27亿港元增至699.64亿港元，增加73.37亿港元[84][85] - 担保票据总额从195.09亿港元降至105.12亿港元，减少89.97亿港元[84][85] - 集团发行港币80亿元年利率0.5%的可换股债券[73] - 中期票据发行计划未偿还金额为105.12亿港元[157] - 公司债务总额为840.15亿港元，较2024年末的859.08亿港元下降2.2%[160] - 净债务为674.15亿港元，与2024年末的679.89亿港元基本持平[159] - 借贷比率维持在21.1%[159] - 香港银行借款增加至670.56亿港元，较2024年末增长12.1%[160] - 担保票据减少至105.12亿港元，较2024年末大幅下降46.4%[160] - 固定利率借款占比为32%，较2024年末的37%下降5个百分点[161] 可换股债券 - 公司发行80亿港元0.5%可换股债券，初始换股价36港元[132] - 可换股债券若全额转换将发行2.22亿股，占已发行股份总数约4.39%[131] 资产变动 - 总资产从2024年12月31日的4854.29亿港元增至2025年6月30日的4953.20亿港元，增加98.91亿港元[84][85] - 投资物业价值从2718.74亿港元增至2738.71亿港元，增加19.97亿港元[84] - 合营企业权益从778.76亿港元增至790.88亿港元，增加12.12亿港元[84] - 公司股东应占权益总额从3221.47亿港元降至3201.38亿港元，减少20.09亿港元[85] 应收账款 - 应收账款及其他应收款总额从140.23亿港元减少至124.78亿港元，下降11.0%[125] - 其他应收款中逾期金额为18.64亿港元，由抵押品质押[126] - 应收贷款总额从25.57亿港元降至21.21亿港元，其中8.07亿港元为抵押贷款，年利率3.8%-5.5%或HIBOR+2.25%[126] - 长期应收款项（一年以上）从41.85亿港元略减至40.92亿港元[127] - 应收贸易账款账龄中，超过六个月部分从6200万港元降至5800万港元[127] 应付账款 - 应付账款及其他应付款总额从268.11亿港元下降至244.64亿港元，减少8.7%[129] - 已收预售楼宇定金及其他合约负债从56.72亿港元减少至50.32亿港元[129] - 应付贸易账款中六个月以上到期部分从27.19亿港元略降至26.92亿港元[129] 待确认收入 - 公司待确认收入累计总额为港币103.9亿元，较2024年12月31日的86.21亿元增长20.5%[94] - 公司2025年6月底在香港及内地未入账自占物业销售金额合计126.99亿港元，其中83.77亿港元预计2025年下半年入账[76] 资本承担与或然负债 - 公司资本承担169.57亿港元，较去年末190.3亿港元下降10.9%[170] - 合营企业资本承担39.93亿港元，较去年末56.66亿港元下降29.5%[170] - 或然负债128.35亿港元，较去年末146.35亿港元下降12.3%[171] - 为内地购房者提供担保25.23亿港元，较去年末26.47亿港元下降4.7%[171] - 为合营企业提供担保最高金额32.78亿港元[171] - 履约担保等或然负债合计2.39亿港元[171] 利息偿付能力 - 利息偿付倍数为1.56倍，低于去年同期的2.13倍[162]