市场整体表现 - 香港恒生指数于1月20日收报26487.51点，下跌76.39点，跌幅0.29% [1] - 全日主板成交额为2377.66亿港元 [1] - 国企指数收报9094.76点，下跌39.69点，跌幅0.43% [1] - 恒生科技指数收报5683.44点，下跌66.54点，跌幅1.16% [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股收报601港元，下跌1.48% [1] - 香港交易所收报427港元，下跌1.11% [1] - 中国移动收报79.3港元，无升跌 [1] - 汇丰控股收报128.4港元，上涨1.1% [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团收报43.34港元，上涨0.74% [1] - 新鸿基地产收报110.2港元，下跌0.99% [1] - 恒基地产收报31.12港元，上涨0.52% [1] 中资金融股表现 - 中国银行收报4.47港元，下跌0.45% [1] - 建设银行收报7.76港元，下跌0.51% [1] - 工商银行收报6.31港元，下跌0.47% [1] - 中国平安收报69港元，上涨0.88% [1] - 中国人寿收报33.4港元，上涨4.31% [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份收报4.92港元，下跌0.61% [1] - 中国石油股份收报8.21港元，下跌0.12% [1] - 中国海洋石油收报21.52港元，下跌1.74% [1]

文章核心观点 - 摩根大通认为香港地产股股价已部分反映住宅市场复苏预期 建议关注股价滞后且商业地产改善未被完全定价的收租股 [1] 香港地产股整体表现 - 受多家券商上调香港今年房价增长预测至5%至10%推动 今年以来香港地产股已飙升11% 表现超越恒生指数6个百分点 [1] 收租股投资观点 - 考虑到多家公司股价已达或接近历史高点 市场已消化香港楼市未来两年的稳固复苏预期 [1] - 收租股潜在上行空间更大 因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 大多数股价仍比高峰低30%以上 [1] - 首选恒隆地产和太古地产 因这两只股票在内地的零售业务持续改善 [1] - 九龙仓置业若管理层在3月业绩会上对租户销售前景表态转为更积极 也可能成为一匹黑马 [1] 发展商股投资观点 - 在发展商中 偏好信和置业和恒基地产 [1] - 总体上建议等待更好的入场时机 [1]

行业整体展望 - 香港住宅市场预计于2025年中触底，复苏将于2026年加强，并扩展至CBD办公室及高端零售板块 [1] - 预期2026年香港住宅价格上升5%至10%，2027年上升5% [1] - 板块估值已正常化，料迎来较温和的升幅 [1] - 基于未来3年实体市场复苏带动的盈利反弹潜力，看好行业前景 [1] 目标价与估值调整 - 平均上调多个目标价8% [1] - 上调原因反映更强劲的住宅价格展望及资本化率下调50个基点至4.5%至5.25% [1] 公司评级与观点 - 看好并给予“买入”评级的长江实业(01113)、太古地产(01972)及恒隆地产(00101) [1] - 重申对港铁(00066)的“跑输大市”评级，因其庞大资本开支计划下大幅上调股息的可能性低 [1] - 将恒基地产的收入评级从7下调至8，并将恒隆物业从8下调至7 [1] 潜在事件催化剂 - 恒隆地产、恒基地产(00012)及九龙仓置业(01997)于第一季度具事件催化剂 [1] - 恒隆地产预计公布新的新加坡物业基金，并预期公司至少增加2亿美元的股份回购 [1] - 投资者对恒基地产2025财年股息是否下调意见分歧，可能于业绩公布后引发股价双向波动 [1] - 受HIBOR下降及超额租金上升支持，预期九龙仓置业2025财年股息增长7% [1] 盈利前景与反弹 - 盈利反弹将成为板块进一步重估的关键 [2] - 预期恒基地产为2026财年唯一录得显著盈利反弹的香港发展商 [2] - 整体而言，长实及嘉里建设(00683)料于2025-28财年带领发展商盈利反弹，平均每年反弹超过10% [2] - 就业主而言，预期太古地产及恒隆地产于2025-28财年同期每年领先盈利增长 [2] 当前估值分析 - 将当前住宅价格及股价与2021年对比，估计发展商已计入5%至10%的住宅价格增长，而业主股价仍远低于其盈利跌幅 [1]

行业整体展望 - 香港住宅市场预计于2025年中触底，复苏将于2026年加强，并扩展至CBD办公室及高端零售板块 [1] - 预期2026年香港住宅价格上升5%至10%，2027年上升5% [1] - 板块估值已正常化，料迎来较温和的升幅 [1] - 盈利反弹将成为板块进一步重估的关键 [2] 目标价与估值调整 - 平均上调多个目标价8% [1] - 上调目标价以反映更强劲的住宅价格展望及资本化率下调50个基点至4.5%至5.25% [1] 公司评级与观点 - 看好“买入”评级的长江实业、太古地产及恒隆地产 [1] - 重申对港铁的“跑输大市”评级，因其庞大资本开支计划下大幅上调股息的可能性低 [1] - 将恒基地产的收入评级从7下调至8，并将恒隆物业从8下调至7 [1] 盈利前景预测 - 预期恒基地产为2026财年唯一录得显著盈利反弹的香港发展商 [2] - 长江实业及嘉里建设料于2025-28财年带领发展商盈利反弹，平均每年反弹超过10% [2] - 预期太古地产及恒隆地产于2025-28财年每年领先业主盈利增长 [2] 潜在事件催化剂 - 恒隆地产预计公布新的新加坡物业基金，并预期公司至少增加2亿美元的股份回购 [1] - 投资者对恒基地产2025财年股息是否下调意见分歧，可能于业绩公布后引发股价双向波动 [1] - 受HIBOR下降及超额租金上升支持，预期九龙仓置业2025财年股息增长7% [1] - 恒隆地产、恒基地产及九龙仓置业于第一季度具事件催化剂 [1] 当前估值分析 - 将当前住宅价格及股价与2021年对比，估计发展商已计入5%至10%的住宅价格增长，而业主股价仍远低于其盈利跌幅 [1]

香港房地产市场展望与复苏路径 - 核心观点：香港住宅市场预计于2025年中触底，随后复苏将在2026年加强并扩展至CBD办公室及高端零售板块 [1] - 住宅价格展望：预期2026年香港住宅价格上升5%至10%，2027年上升5% [1] - 板块估值与目标价：板块估值已正常化，预计迎来较温和升幅，平均上调多个目标价8%，以反映更强劲的住宅价格展望及资本化率下调50个基点至4.5%至5.25% [1] 投资评级与看好的公司 - 看好公司：基于未来3年实体市场复苏带动的盈利反弹潜力，看好长江实业、太古地产及恒隆地产的“买入”评级 [1] - 重申评级：重申对港铁的“跑输大市”评级，因其庞大资本开支计划下大幅上调股息的可能性低 [1] - 盈利反弹引领者：整体而言，长江实业及嘉里建设预计于2025-28财年带领发展商盈利反弹，平均每年反弹超过10% [2] - 业主盈利增长：预期太古地产及恒隆地产于2025-28财年期间每年领先盈利增长 [2] 特定公司的事件催化剂与预期 - 恒隆地产：预计公布新的新加坡物业基金，同时预期公司至少增加2亿美元的股份回购 [1] - 恒基地产：投资者对其2025财年股息是否下调意见分歧，可能于业绩公布后引发股价双向波动，该行将其收入评级从7下调至8 [1] - 九龙仓置业：受HIBOR下降及超额租金上升支持，预期其2025财年股息增长7% [1] - 恒基地产盈利反弹：预期恒基地产为2026财年唯一录得显著盈利反弹的香港发展商 [2] 市场定价与股价表现分析 - 发展商定价：将当前住宅价格及股价与2021年对比，估计发展商已计入5%至10%的住宅价格增长 [1] - 业主股价表现：业主股价仍远低于其盈利跌幅 [1]

板块行情与数据跟踪 - 本周主要股指普遍上涨，上证指数上升3.8%，深证成指上升4.4%，创业板指上升3.9%，沪深300上升2.8%，房地产（申万）板块表现更优，上升5.1% [1] - 个股表现分化，涨幅前五的房地产个股为城建发展(+34.5%)、盈新发展(+22.0%)、上实发展(+20.8%)、*ST荣控(+19.7%)、*ST阳光(+16.0%)，跌幅后五为海南机场(-7.9%)、光明地产(-7.2%)、和展能源(-5.5%)、首开股份(-5.0%)、中国武夷(-2.0%) [1] - 新房市场成交环比大幅下滑，本周（1.3-1.9）42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降46.7%，1月至今（1.1-1.9）累计成交155万平米，环比下降30.1%，同比下降46.6% [1] - 二手房市场成交环比回升，本周（1.3-1.9）21个重点城市二手房合计成交206万平米，环比上升25.4%，但1月至今（1.1-1.9）累计成交214万平米，环比下降16.1%，同比下降23.9% [1] 行业政策与公司动态 - 宏观政策持续发力，国务院常务会议部署财政金融协同促内需，提出扩大公租房保障范围，2026年央行工作会议强调继续实施适度宽松货币政策 [2] - 地方因城施策推进，上海住建委规范工程招标代理，河南支持加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房，沈阳将首付15%政策延至2026年底并将公积金贷款限额提至80%，成都将公积金代际互助政策延至2026年底 [2] - 主要房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，保利发展121.6亿元(-18.9%)，招商蛇口258.4亿元(-14.5%)，新城控股13.5亿元(-57.8%)，中国金茂128.2亿元(-16.0%)，金地集团24.0亿元(-54.5%)，绿城中国197亿元(-9.2%)，中国海外发展398.3亿元(-1.0%) [2] - 房企融资活动进行，中国海外发展公开发行公司债券，品种一3年期票面利率区间1.60%-2.60%，品种二5年期票面利率区间1.80%-2.80% [2] - 万科A人事变动，郁亮因到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务 [3] 行业前景与投资观点 - 房地产对经济内循环意义重大，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力 [3] - 2025年以来中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策与供需结构变化下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估 [3] - 投资建议关注地产开发（华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋）、港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活） [3]

市场整体表现 - 香港恒生指数于1月13日上涨239.99点，涨幅0.9%，收报26848.47点 [1] - 全日主板成交额为3151.92亿港元 [1] - 国企指数上涨65.33点，涨幅0.71%，收报9285.41点 [1] - 恒生科技指数上涨6.59点，涨幅0.11%，收报5869.79点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨0.72%，收报627.5港元 [1] - 香港交易所上涨1.31%，收报431.8港元 [1] - 中国移动下跌0.25%，收报80.95港元 [1] - 汇丰控股上涨1.85%，收报126.4港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌0.19%，收报42.56港元 [1] - 新鸿基地产上涨1.22%，收报107.9港元 [1] - 恒基地产上涨2.99%，收报31.72港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.9%，收报4.48港元 [1] - 建设银行上涨1.17%，收报7.81港元 [1] - 工商银行上涨0.96%，收报6.3港元 [1] - 中国平安上涨2.19%，收报70港元 [1] - 中国人寿上涨3.51%，收报33港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨0.65%，收报4.65港元 [1] - 中国石油股份上涨1.36%，收报8.22港元 [1] - 中国海洋石油上涨2.58%，收报21.48港元 [1]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 核心观点 - 回顾2025年，中国香港楼市止跌回升，一二手住宅成交合计增长18.3%，创2022年以来新高，房价自2025年4月以来稳步上行[3] - 展望2026年，积极因素有望形成共振，楼市有望延续上行，主要驱动因素包括经济与收入企稳、租金回报率吸引力增强、人口恢复净流入以及供给端持续收缩[3] - 头部房企市占率集中，在上行期业绩及股价弹性大，参考上轮周期（2003-2007年），主要港资房企股价和利润涨幅显著[3] - 投资建议继续看好港资地产2026年投资机会，建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等本地发展商[3] 成交情况总结 - 2025年一手住宅成交2.05万套，同比增长21.5%，创2020年以来新高[7] - 2025年二手住宅成交4.2万套，同比增长16.9%，连续两年回升[7] - 一二手住宅合计成交6.3万套，同比增长18.3%，创2022年以来新高，其中一手占比33%，二手占比67%[7] - 结构上，内地买家购房量持续攀升，2025年普通话拼音买家成交预计达1.38万套，占总成交的22%[7] 房价情况总结 - 2025年4月以来香港私人住宅售价环比稳步上行，截至2025年11月末，售价较2025年3月低点上涨4.4%[8] - 截至2026年1月4日，中原地产香港城市领先指数较2025年3月低点上涨8%，较2024年末上涨5.8%[8] 房租与回报率总结 - 受人才引入及人口净流入影响，私人住宅租金震荡上行，2025年11月私人住宅租金指数较2024年末上涨4.3%，中原城市租金指数2025年上涨5.2%[11] - 2025年11月私人住宅平均租金回报率为2.88%，与十年期政府债券收益率（2.94%）基本接近，吸引力增强[11] 库存与供给总结 - 供给持续收缩，截至2025年末，待批预售楼花数为6856个，较2024年末下降20%[16] - 2025年新批住宅数10845套，较2024年下降8.4%，连续两年下降[16] - 受销售回升及供给收缩影响，2025年一手住宅销售供给比提升至189%，较2024年提升46个百分点，市场库存持续消耗[16] 展望与驱动因素总结 - 需求端：香港经济反弹，2025年单季GDP反弹至3%及以上，居民可支配收入增速企稳，叠加股市上涨，居民供楼负担减轻，购房能力增强[3][20] - 需求端：人口恢复净流入，高端人才持续引入，需求端基本面稳固[3][20] - 供给端：待批预售住宅数量持续下滑，未来潜在供应压力可控，供需格局改善支撑楼市上行[16][19] - 投资吸引力：私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府债券收益率，购房相对吸引力增强[3][11] 企业机遇与投资建议总结 - 市场集中度高，2024年TOP5房企销售额市占率达46.8%[23][24] - 头部房企通过调整推盘节奏、旧楼重建、农地变性换地等方式控制土地成本，在上行期增加供货以享受房价上涨红利[3][25] - 上轮周期（2003-2007年）显示房企业绩及股价弹性大，新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年分别上涨149%、356%和2285%[3][23][24] - 继续看好港资地产2026年投资机会，主要逻辑包括香港楼市企稳带来的存货重估，以及美国降息可能加速楼市复苏、持有物业公允价值重估及融资成本下降[24]

核心观点 - 花旗大幅上调对香港住宅楼价的预测，将2026年涨幅预测从3%上调至8%，并预期2027年进一步加速，进入多年上升周期 [1] - 行业对香港地产股2026年的复苏持更积极看法，并调整了行业偏好排序，目前最看好住宅和奢侈品零售板块 [2] - 香港地产开发商预计在2026年上半年表现领先，并推荐了新鸿基地产、信和置业及恒基地产三只股票 [3] 香港住宅市场前景与预测 - 2025年香港住宅楼价实际涨幅达4.7%，其中11月涨1.2%、12月涨0.8%，2026年初至今已累计上涨1% [1] - 将2026年香港住宅楼价涨幅预测由原来上升3%大幅上调至上升8% [1] - 预期2027年楼价将进一步加速，进入多年上升周期 [1] 住宅市场基本面支撑因素 - 新的土地供应创14年新低，且低于销售量 [1] - 可售供应在一年内减少1万套，截至2025年9月下降10% [1] - 市场自2026年起转为净吸纳量，为自2019年以来首次 [1] - 预期2026年新盘销售21,000套，而未来2–3年竣工量下降，2026年仅20,000套 [1] - 非本地学生签证每年增加1万人，至2026年达9万人 [1] - 人才流入16万人，支撑租赁及未来需求 [1] - 2023至2025年租金累计上升20%，其中2025年单年上涨6%，平均租金回报率达3.5% [1] - 资本市场财富效应：恒指通常领先房价约三个月，过去10年相关性达79% [1] 对香港地产股的积极看法与支持因素 - 继2025年触底后，对2026年进一步复苏持更积极看法 [2] - 楼价上行周期将改善新盘销售利润率，并扩大净资产值上行空间 [2] - 新盘销售量创六年新高并仍持续增长 [2] - 上市房企状态更精简：负债、资本开支及融资成本降低 [2] - 积极的资本循环有助于现金流增长并维持稳定股息，同时仍具备杠杆空间以支持新投资 [2] - 投资意愿回升 [2] - 利率环境有利：预计2026年香港HIBOR下调30个基点、美国下调75个基点、中国内地下调10个基点 [2] - 上市公司主席及CEO职位交接顺利 [2] 行业板块偏好与市场时机 - 在2025年第四季度看好奢侈品零售物业后，现在更看好住宅板块 [2] - 第二季度传统上是楼市旺季，预期自3月起资产周转加快 [2] - 对香港地产行业偏好的最新排序为：住宅 = 奢侈品零售 > 中环写字楼 > 必需品零售 > 近郊写字楼 [2] 开发商前景与股票推荐 - 预期香港地产开发商在2026年上半年可领先大市 [3] - 主要受益于利润率、盈利及净资产值上行，目前营业利润率约5–9% [3] - 新盘成交量创6年新高 [3] - 估算房价每上升1%，平均可推动净资产值约0.5%/盈利约1.5% [3] - 净资产值折让有收窄空间，目前为52%，而过往房价上升周期平均约40% [3] - 推荐新鸿基地产(00016)、信和置业(00083)及恒基地产(00012) [3]

核心人事变动 - 华润啤酒前董事长侯孝海已加入正大集团，担任中国区首席运营官，负责中国区日常经营管理工作 [1] - 侯孝海表示，因其未满退休年龄且经验可能对企业有帮助，故选择加入正大集团 [1] - 此次合作早有苗头，侯孝海曾于2025年11月以正大集团中国区资深专家顾问身份参观进博会正大展馆 [1][3] 正大集团背景与业务 - 正大集团由泰籍华人谢易初于1921年在泰国创立，是改革开放后第一家进入中国大陆的外资企业 [2] - 集团业务横跨农牧食品、批发零售、电信电视、金融、地产等10多个领域，2024年全球销售额达1022亿美元 [2] - 集团在中国市场拥有很强存在感，例如自1990年起冠名央视综艺节目《正大综艺》 [2] - 集团在中国拥有从农场到餐桌的完整食品产业链 [5] 侯孝海的职责与集团战略重点 - 侯孝海将主要负责正大集团中国区消费品的市场与营销整合工作，涵盖鸡蛋、猪肉、鸡肉、食品、饲料等业务 [2] - 集团计划在2026年内围绕当地养殖项目，建成300家正大食品专卖店，以实现“从农场到餐桌”的供给 [6] - 集团的重要课题是让多元业务板块形成合力，特别是在消费端有所作为，而不仅仅是作为原材料供应商 [7] - 集团需要通过合作提升业务活力与终端消费者喜爱度，例如与来伊份在鸡蛋、冷冻食品等品类展开合作 [5] 近期业务扩张与投资 - **鸡蛋业务**：积极拓展渠道并提升产能，例如与华润万家达成战略合作 [4]；2025年4月，华润万家焕乡计划之正大鲜鸡蛋养殖基地揭牌，包含300万蛋鸡项目 [4]；2025年12月，正大闽清500万蛋鸡全产业链项目签约，拟投资约14亿元 [4] - **禽肉业务**：2025年12月，在四川射洪新签约3000万羽白羽肉鸡全产业链项目，规划涵盖饲料厂、种鸡场、屠宰场和食品加工厂，满产后预计年销售额可达30亿元 [4] - **生猪业务**：2025年8月，在海南建设年出栏20万头生猪的全产业链项目，涵盖饲料、养殖、屠宰加工、冷链物流与销售 [4] - **咖啡业务**：集团关注海南与云南的咖啡种植与加工 [5]；旗下咖啡品牌隆伯斯塔于2025年10月在北京开设海南岛外首家门店 [5] 市场环境与侯孝海的过往经验 - 中国消费市场呈现“K”形分化趋势，即消费能力降级与消费理念升级并存 [5] - 侯孝海在华润啤酒工作23年，曾将雪花啤酒打造成国民产品，并推动华润啤酒以超23亿港元收购喜力中国业务，成功实现喜力本土化与业绩提升 [7][9] - 侯孝海在华润啤酒期间整合多品牌、推动高端化、实施全国化市场运作的经验，可能正是正大集团希望在其消费品业务线上复制的 [9]