行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 核心观点 - 回顾2025年，中国香港楼市止跌回升，一二手住宅成交合计增长18.3%，创2022年以来新高，房价自2025年4月以来稳步上行[3] - 展望2026年，积极因素有望形成共振，楼市有望延续上行，主要驱动因素包括经济与收入企稳、租金回报率吸引力增强、人口恢复净流入以及供给端持续收缩[3] - 头部房企市占率集中，在上行期业绩及股价弹性大，参考上轮周期（2003-2007年），主要港资房企股价和利润涨幅显著[3] - 投资建议继续看好港资地产2026年投资机会，建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等本地发展商[3] 成交情况总结 - 2025年一手住宅成交2.05万套，同比增长21.5%，创2020年以来新高[7] - 2025年二手住宅成交4.2万套，同比增长16.9%，连续两年回升[7] - 一二手住宅合计成交6.3万套，同比增长18.3%，创2022年以来新高，其中一手占比33%，二手占比67%[7] - 结构上，内地买家购房量持续攀升，2025年普通话拼音买家成交预计达1.38万套，占总成交的22%[7] 房价情况总结 - 2025年4月以来香港私人住宅售价环比稳步上行，截至2025年11月末，售价较2025年3月低点上涨4.4%[8] - 截至2026年1月4日，中原地产香港城市领先指数较2025年3月低点上涨8%，较2024年末上涨5.8%[8] 房租与回报率总结 - 受人才引入及人口净流入影响，私人住宅租金震荡上行，2025年11月私人住宅租金指数较2024年末上涨4.3%，中原城市租金指数2025年上涨5.2%[11] - 2025年11月私人住宅平均租金回报率为2.88%，与十年期政府债券收益率（2.94%）基本接近，吸引力增强[11] 库存与供给总结 - 供给持续收缩，截至2025年末，待批预售楼花数为6856个，较2024年末下降20%[16] - 2025年新批住宅数10845套，较2024年下降8.4%，连续两年下降[16] - 受销售回升及供给收缩影响，2025年一手住宅销售供给比提升至189%，较2024年提升46个百分点，市场库存持续消耗[16] 展望与驱动因素总结 - 需求端：香港经济反弹，2025年单季GDP反弹至3%及以上，居民可支配收入增速企稳，叠加股市上涨，居民供楼负担减轻，购房能力增强[3][20] - 需求端：人口恢复净流入，高端人才持续引入，需求端基本面稳固[3][20] - 供给端：待批预售住宅数量持续下滑，未来潜在供应压力可控，供需格局改善支撑楼市上行[16][19] - 投资吸引力：私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府债券收益率，购房相对吸引力增强[3][11] 企业机遇与投资建议总结 - 市场集中度高，2024年TOP5房企销售额市占率达46.8%[23][24] - 头部房企通过调整推盘节奏、旧楼重建、农地变性换地等方式控制土地成本，在上行期增加供货以享受房价上涨红利[3][25] - 上轮周期（2003-2007年）显示房企业绩及股价弹性大，新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年分别上涨149%、356%和2285%[3][23][24] - 继续看好港资地产2026年投资机会，主要逻辑包括香港楼市企稳带来的存货重估，以及美国降息可能加速楼市复苏、持有物业公允价值重估及融资成本下降[24]

核心观点 - 花旗大幅上调对香港住宅楼价的预测，将2026年涨幅预测从3%上调至8%，并预期2027年进一步加速，进入多年上升周期 [1] - 行业对香港地产股2026年的复苏持更积极看法，并调整了行业偏好排序，目前最看好住宅和奢侈品零售板块 [2] - 香港地产开发商预计在2026年上半年表现领先，并推荐了新鸿基地产、信和置业及恒基地产三只股票 [3] 香港住宅市场前景与预测 - 2025年香港住宅楼价实际涨幅达4.7%，其中11月涨1.2%、12月涨0.8%，2026年初至今已累计上涨1% [1] - 将2026年香港住宅楼价涨幅预测由原来上升3%大幅上调至上升8% [1] - 预期2027年楼价将进一步加速，进入多年上升周期 [1] 住宅市场基本面支撑因素 - 新的土地供应创14年新低，且低于销售量 [1] - 可售供应在一年内减少1万套，截至2025年9月下降10% [1] - 市场自2026年起转为净吸纳量，为自2019年以来首次 [1] - 预期2026年新盘销售21,000套，而未来2–3年竣工量下降，2026年仅20,000套 [1] - 非本地学生签证每年增加1万人，至2026年达9万人 [1] - 人才流入16万人，支撑租赁及未来需求 [1] - 2023至2025年租金累计上升20%，其中2025年单年上涨6%，平均租金回报率达3.5% [1] - 资本市场财富效应：恒指通常领先房价约三个月，过去10年相关性达79% [1] 对香港地产股的积极看法与支持因素 - 继2025年触底后，对2026年进一步复苏持更积极看法 [2] - 楼价上行周期将改善新盘销售利润率，并扩大净资产值上行空间 [2] - 新盘销售量创六年新高并仍持续增长 [2] - 上市房企状态更精简：负债、资本开支及融资成本降低 [2] - 积极的资本循环有助于现金流增长并维持稳定股息，同时仍具备杠杆空间以支持新投资 [2] - 投资意愿回升 [2] - 利率环境有利：预计2026年香港HIBOR下调30个基点、美国下调75个基点、中国内地下调10个基点 [2] - 上市公司主席及CEO职位交接顺利 [2] 行业板块偏好与市场时机 - 在2025年第四季度看好奢侈品零售物业后，现在更看好住宅板块 [2] - 第二季度传统上是楼市旺季，预期自3月起资产周转加快 [2] - 对香港地产行业偏好的最新排序为：住宅 = 奢侈品零售 > 中环写字楼 > 必需品零售 > 近郊写字楼 [2] 开发商前景与股票推荐 - 预期香港地产开发商在2026年上半年可领先大市 [3] - 主要受益于利润率、盈利及净资产值上行，目前营业利润率约5–9% [3] - 新盘成交量创6年新高 [3] - 估算房价每上升1%，平均可推动净资产值约0.5%/盈利约1.5% [3] - 净资产值折让有收窄空间，目前为52%，而过往房价上升周期平均约40% [3] - 推荐新鸿基地产(00016)、信和置业(00083)及恒基地产(00012) [3]

核心人事变动 - 华润啤酒前董事长侯孝海已加入正大集团，担任中国区首席运营官，负责中国区日常经营管理工作 [1] - 侯孝海表示，因其未满退休年龄且经验可能对企业有帮助，故选择加入正大集团 [1] - 此次合作早有苗头，侯孝海曾于2025年11月以正大集团中国区资深专家顾问身份参观进博会正大展馆 [1][3] 正大集团背景与业务 - 正大集团由泰籍华人谢易初于1921年在泰国创立，是改革开放后第一家进入中国大陆的外资企业 [2] - 集团业务横跨农牧食品、批发零售、电信电视、金融、地产等10多个领域，2024年全球销售额达1022亿美元 [2] - 集团在中国市场拥有很强存在感，例如自1990年起冠名央视综艺节目《正大综艺》 [2] - 集团在中国拥有从农场到餐桌的完整食品产业链 [5] 侯孝海的职责与集团战略重点 - 侯孝海将主要负责正大集团中国区消费品的市场与营销整合工作，涵盖鸡蛋、猪肉、鸡肉、食品、饲料等业务 [2] - 集团计划在2026年内围绕当地养殖项目，建成300家正大食品专卖店，以实现“从农场到餐桌”的供给 [6] - 集团的重要课题是让多元业务板块形成合力，特别是在消费端有所作为，而不仅仅是作为原材料供应商 [7] - 集团需要通过合作提升业务活力与终端消费者喜爱度，例如与来伊份在鸡蛋、冷冻食品等品类展开合作 [5] 近期业务扩张与投资 - **鸡蛋业务**：积极拓展渠道并提升产能，例如与华润万家达成战略合作 [4]；2025年4月，华润万家焕乡计划之正大鲜鸡蛋养殖基地揭牌，包含300万蛋鸡项目 [4]；2025年12月，正大闽清500万蛋鸡全产业链项目签约，拟投资约14亿元 [4] - **禽肉业务**：2025年12月，在四川射洪新签约3000万羽白羽肉鸡全产业链项目，规划涵盖饲料厂、种鸡场、屠宰场和食品加工厂，满产后预计年销售额可达30亿元 [4] - **生猪业务**：2025年8月，在海南建设年出栏20万头生猪的全产业链项目，涵盖饲料、养殖、屠宰加工、冷链物流与销售 [4] - **咖啡业务**：集团关注海南与云南的咖啡种植与加工 [5]；旗下咖啡品牌隆伯斯塔于2025年10月在北京开设海南岛外首家门店 [5] 市场环境与侯孝海的过往经验 - 中国消费市场呈现“K”形分化趋势，即消费能力降级与消费理念升级并存 [5] - 侯孝海在华润啤酒工作23年，曾将雪花啤酒打造成国民产品，并推动华润啤酒以超23亿港元收购喜力中国业务，成功实现喜力本土化与业绩提升 [7][9] - 侯孝海在华润啤酒期间整合多品牌、推动高端化、实施全国化市场运作的经验，可能正是正大集团希望在其消费品业务线上复制的 [9]

中国进出口银行在泰国的战略合作与业务重点 - 中国进出口银行董事长陈怀宇于1月6日至7日在泰国进行工作调研，期间拜会中国驻泰国大使，并与泰国政府机构、重点企业及银行举行会谈 [1][5] - 调研核心目的是深化中泰双边经贸投资合作，对接泰国在能源转型、农业、数字经济等领域的金融需求，并支持在泰中资企业发展 [1][3][5][8][10] 与泰国政府及能源机构的合作 - 中国进出口银行高度重视与泰国在能源领域的融资合作，未来将积极对接泰国实现碳中和目标及能源转型的金融需求 [1][5] - 合作将重点支持泰国新能源领域的项目建设，以助力其绿色可持续发展 [1][5] 与泰国正大集团的合作领域 - 中国进出口银行致力于支持正大集团稳健经营，愿为其提供多元化、定制化的金融服务 [3][8] - 双方合作重点领域包括农业、新能源、数字经济以及金融创新 [3][8] 与泰国盘谷银行的金融协作 - 中国进出口银行期待与盘谷银行加强在国际结算、资金融通及贸易金融等领域的协作 [3][8] - 协作目标是共同服务中泰两国跨境贸易，并助推共建“一带一路”高质量发展 [3][8] 对驻泰中资企业的支持 - 中国进出口银行听取了驻泰中资企业在拓展海外业务中面临的机遇、挑战及金融需求 [5][10] - 该行表示将继续发挥专业特长，提升跨境金融服务质效，为企业在海外发展提供稳定、可持续的金融支持 [5][10]

股份数据 - 截至2025年12月31日，已发行股份（不含库存）4,841,387,003股，库存股份0股，总数4,841,387,003股[2] - 2025年12月，已发行股份（不含库存）和库存股份数目无变动[2] - 2025年12月，公司已发行股份（不含库存）和库存股份总额增减为0普通股[7] 可换股债券数据 - 2030年到期0.5%有担保可换股债券本金8,000,000,000元，调整后换股价35.35元[4] - 截至2025年12月底，可换股债券已发行总额8,000,000,000元，本月无变动[4] - 截至2025年12月底，可换股债券可能发行或转让股份226,308,345股[4] 可换股债券调整 - 因现金支付股息，换股价9月9日起由36元调为35.35元[5] - 可换股债券转换后最高发行股份增至226,308,345股[5]

行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与排序 - 在住宅、写字楼及零售三个板块中，最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售2025年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 恒生指数2025年上涨28%的强劲股市表现提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]

行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与预测 - 最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后，已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售今年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府已于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 去年强劲的股市表现（恒指2025年上涨28%）亦提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]

公司评级与目标价调整 - 摩根士丹利上调新鸿基地产目标价，由105港元升至120港元，评级为“增持” [1] - 摩根士丹利上调恒基地产目标价，由30港元升至36港元，评级为“增持” [1] - 摩根士丹利上调长实集团目标价，由39港元升至47港元，评级由“与大市同步”升至“增持” [1] 行业前景与核心驱动因素 - 预期今年住宅楼价将上升10% [1] - 推动楼价上涨的因素包括：内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 人才流入带动租金表现强劲，预期今年租金将增长5% [1] - 强劲的租金意味着更高的收益率和正向利差收益，从而刺激更多投资需求 [1] - 恒指上升产生的财富效应也有助支持楼价 [1]

行业观点与预测 - 摩根士丹利预期今年住宅楼价将上升10% [1] - 推动楼价上升的因素包括内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 人才流入带动租金表现强劲，预期今年租金将增长5% [1] - 恒指上升所产生的财富效应也有助支持楼价 [1] 公司评级与目标价调整 - 新鸿基地产(00016)获“增持”评级，目标价由105港元上调至120港元 [1] - 恒基地产(00012)获“增持”评级，目标价由30港元上调至36港元 [1] - 长实集团(01113)评级由“与大市同步”升至“增持”，目标价由39港元上调至47港元 [1] - 新鸿基地产、恒基地产及长实集团均被列为该行首选 [1]

摩根士丹利上调香港地产股目标价及行业展望 - 摩根士丹利上调多只香港地产股目标价，并将新鸿基地产及恒基地产列为首选，均获“增持”评级 [1] - 新鸿基地产目标价由105港元上调至120港元 [1] - 恒基地产目标价由30港元上调至36港元 [1] - 长实集团评级由“与大市同步”升至“增持”，目标价由39港元上调至47港元 [1] 香港住宅市场前景预测 - 预期今年香港住宅楼价将上升10% [1] - 推动因素包括内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 恒指上升产生的财富效应也有助支持楼价 [1] 香港租赁市场前景预测 - 人才流入带动租金表现强劲，意味着收益率更高及正向利差收益，刺激更多投资需求 [1] - 预期今年香港租金将增长5% [1]