股价表现与市值 - 2025年8月28日收盘价24.57元人民币 较前一交易日下跌0.22% 当日最高价24.81元 最低价24.53元 成交量3.46万手 总市值1189.48亿元 [1] - 7月9日股价重挫超11% 至25.2港元 成交额放大至4.7亿港元 [2] 财务业绩表现 - 2025年半年报营业收入87.11亿元人民币 净利润27.29亿元人民币 每股收益0.6元 毛利128.8亿元人民币 市盈率20.7倍 [1] - 2025年中期股东应占基础盈利30.48亿港元 同比减少44% 较去年同期54.41亿港元减少23.93亿港元 每股基础盈利0.63港元 [2] - 基础盈利减少主要因去年同期政府收回新发展区土地及出让港汇东物业权益带来应占收益约25.03亿港元 [2] 融资活动 - 完成发行80亿港元0.5%有担保可换股债券 于2030年到期 初始换股价36港元 较公告前收市价28.35港元溢价27% [2][3] - 债券面值每份200万港元及其整数倍 所得款项净额约79.2亿港元 拟用于香港物业发展及投资业务拓展或再融资 [2][3] - 假设债券悉数转换可发行约2.22亿股 占扩大后已发行股份约4.39% [3] 机构评级 - 1家券商给予买入建议 4家券商给予持有建议 2家券商给予增持建议 [1]

港元拆息变动情况 - 隔夜拆息上升1.786基点至4.00012% 创5月2日以来最高水平 [1] - 一周拆息下跌9.143基点至3.61405% 两周拆息大幅下跌15.512基点至3.49262% [1] - 一个月拆息终止三连跌 下降0.994基点至3.29655% 三个月拆息下跌1.137基点至3.29583% [1] 中长期拆息表现 - 六个月拆息微升0.428基点至3.26952% [2] - 一年期拆息下跌3.196基点至3.27167% [2]

公司盈利预测调整 - 摩根士丹利将恒基地产2025至2027财年每股盈利预测下调8% [1] - 下调基于中期业绩逊预期、物业发展项目预售及完工时间表更新、投资物业租金收入及出租率预期调整、农地收回进展等因素 [1] 股息及财务支持预期 - 维持2025至2027财年股息预测为每股1.8港元不变 [1] - 股息分派支撑包括稳定租金收入、香港中华煤气股息收入、农地收回步伐加快、下半年住宅销售改善及主要股东支持 [1] 目标价与估值调整 - 基于每股资产净值折让约50% 将目标价从31港元下调至30港元 [1] - 公司可能受益于香港楼价见底及市场情绪改善 并受惠于美联储即将减息 [1] 香港房地产市场展望 - 预计今年香港住宅楼价持平 [1] - 写字楼及商场租金或按年下滑5% [1]

目标价调整 - 摩根士丹利将恒基地产目标价从31港元下调至30港元 基于每股资产净值折让约50% [1] 香港房地产市场展望 - 预期香港住宅楼价今年持平 写字楼及商场租金或同比下滑5% [1] - 香港楼价可能见底 恒基地产将成为楼价趋稳及市场情绪改善的主要受益者 [1] - 公司可能受惠于美联储即将减息 [1] 盈利预测调整 - 将2025至2027财年每股盈利预测下调8% 反映中期业绩逊预期 [1] - 调整基于物业发展项目最新预售情况及完工时间表 [1] - 考虑投资物业租金收入及出租率最新预期 [1] - 纳入集团收回农地进展因素 [1] 股息预测维持 - 维持2025至2027财年股息预测为每股1.8港元不变 [1] - 预期稳定租金收入支持股息分派 [1] - 香港中华煤气股息收入提供支撑 [1] - 农地收回步伐加快将贡献现金流 [1] - 下半年住宅销售改善预期增强分红能力 [1] - 主要股东支持保障股息稳定性 [1]

业绩表现 - 上半年收入同比下跌18.8%至95.5亿港元 [1] - 核心净利润同比下降44.4%至30.5亿港元 [1] - 净利润减少主要由于毛利率下跌及2024上半年政府收回土地的一次性补偿收益约10.6亿港元 [1] 股东回报 - 半年每股派息维持0.5港元 [1] 评级与估值 - 目标价上调至25.9港元 [1] - 按55%资产净值折让计算目标价（前为60%） [1] - 对恒基维持"中性"评级 [1] 业务展望 - 公司核心业务短期风险有所下降 [1] - 中长期仍存在不确定性 [1]

业绩表现 - 上半年收入同比下跌18.8%至95.5亿港元 [1] - 核心净利润同比下降44.4%至30.5亿港元 [1] - 净利润减少主要由于毛利率下跌及2024上半年政府收回土地的一次性补偿收益约10.6亿港元 [1] 派息政策 - 半年每股派息维持0.5港元 [1] 评级与目标价 - 交银国际对恒基地产维持"中性"评级 [1] - 目标价上调至25.9港元 [1] - 资产净值折让率调整为55%（前值为60%） [1]

香港金融市场活跃度显著提升 - 恒生指数今年涨幅超过26% 涨幅位居全球前列[1] - 上半年港股共迎来44家公司新上市 总集资额达1094亿港元 超2024年上半年的八倍多 也是2021年以来最强劲的半年度表现[1] - 截至7月底 2025年上半年平均每日成交金额为2402亿港元 同比增长118%[2] 外资机构加速布局香港市场 - 美国对冲基金Point72租用中环The Henderson四个楼层 总面积约5.5万平方英尺 每平方英尺租金约120港元[4] - 简街资本以18.3亿港元租下中环新海滨项目六层楼约22万平方英尺楼面 月租超3000万港元 每平方英尺137港元 较平均租金溢价约50%[5] - 外资机构偏好中环新写字楼 超甲级写字楼租金达100-120港元/平方英尺 较去年末90-95港元环比增长近20%[11] 写字楼租赁市场强势复苏 - IFC出租率超过九成半 达到历史最高值 而时代广场等老牌写字楼出租率仅七成半[13] - 香港甲级写字楼一季度整体净吸纳量录得正14.37万平方英尺 中环新租赁面积占比34%[13] - 金融及保险行业占新租赁成交46% 成为主要推动力[13] 资产及财富管理业务快速增长 - 香港资产及财富管理业务的管理资产总值升至35.1万亿港元 同比上涨13%[14] - 净资金流入7050亿港元 同比上涨81%[14] - 来自亚太区其他市场、北美及欧洲投资者的管理资产占比均达双位数[14] 人才招聘需求激增 - 外资机构在香港大量招聘 涵盖交易、技术、运营等超过40个职位[17] - 招聘条件放宽 从要求粤语和英语流利变为普通话和英语流利即可[18] - 金融机构为应聘者办理港签 入职流程缩短至一个月内[18] 政策环境持续优化 - 香港联交所推出上市规则19C和18C 便利中概股回流和特专科技企业上市[16] - 简化A股上市公司赴港上市流程 显著提升上市效率[16] - 香港市场形成吸引内地资金与海外投资者的正循环[17]

业绩表现 - 2025上半年收入同比下降18.8%至95.5亿港元，主要受物业销售入账及其他收入下跌影响 [1] - 核心净利润同比下降44.4%至30.5亿港元，主要由于毛利率下跌及2024上半年政府收回土地的一次性补偿收益10.6亿港元缺失 [1] - 半年每股派息维持在0.5港元，核心派息比率同比上升34.7个百分点至79.4% [1] 物业开发业务 - 物业开发收入同比下降18.9%至40.1亿港元，税前利润同比下降76.7%至3.4亿港元，受2024年农地征收收益缺失及开发利润率下跌影响 [1] - 截至2025上半年已售未结金额约127亿港元，其中66%将于下半年结转入账，预期结转毛利率维持在15-20% [1] - 下半年计划推出十个香港住宅项目共计152万平方呎，区域分布较2024年更分散（红磡27%/土瓜湾21%/启德21%/中半山20%），降低对启德片区依赖 [1] 投资物业业务 - 总租金收入同比微跌2.8%至33.6亿港元，出租率稳定在93% [2] - 中环甲级写字楼The Henderson出租率达80%，显著高于同区其他新项目（<20%） [2] - Jane Street预承租新海滨项目1期约22万平方呎，占可出租写字楼面积70% [2] - 预计续租租金仍有小幅下降，中长期增长动力来自The Henderson出租率提升及中环新海滨项目2026-32年分期落成 [2] 业务前景与评级 - 公司核心业务短期风险下降，但中长期存在不确定性：香港启德项目去化与价格波动、内地部分项目亏损、中环新海滨项目回收周期较长 [2] - 目标价上调至25.90港元（基于资产净值折让率由60%调整至55%），维持中性评级 [2]

财务表现 - 中期基础盈利下跌44% 符合预期 缺乏大额资产处置收益导致下滑[1] - 每股中期股息维持0.5港元 派息水平保持稳定[1] 资产价值 - 北方都会农地储备存在多种价值释放可行方案 成为关键关注点[1] - 开发项目相关新闻将直接影响股价走势[1] 投资评级 - 目标价由28.75港元上调至30.35港元 涨幅约5.6%[1] - 维持买入评级 反映长期价值认可[1]

公司财务表现 - 中期基础盈利下跌44% 符合预期 主要由于缺乏大额资产处置收益 [1] - 每股中期股息保持稳定 派发0.5港元 [1] 土地储备价值 - 公司拥有多种释放北方都会农地储备价值的可行方案 这将成为关键关注点 [1] - 北方都会开发项目的相关新闻将决定股价走势 [1] 投资评级与目标价 - 目标价由28.75港元上调至30.35港元 [1] - 维持买入评级 [1]