财政预算案对住宅市场的影响 - 港府宣布将价值超过1亿元的住宅物业印花税率上调至6.5% [1][3] - 此类超高价物业在2025年预计占总成交量0.3%，但占总成交额8% [1][3] - 预期措施将对九龙仓集团构成负面影响 [1][3] - 其他拥有超高价住宅物业风险敞口的公司包括恒隆地产、长实集团、恒基地产及新鸿基地产 [1][3] 商业地产与土地供应政策 - 商业地皮连续第二年没有土地推出发售，旨在通过改善供需来支持写字楼及零售物业市场 [1][3] - 各项人才计划已吸引27万人来港，其中超过10万人通过高端人才通行证计划来港，为香港创造额外的住屋需求 [1][3] 房托基金相关政策动向 - 政府正寻求将房托基金纳入互联互通机制 [1][3] - 政府引入修订条例草案以促进REITs私有化或重组，并可能豁免寻求上市的REITs转让非住宅物业的印花税 [1][3] - 此举对领展房产基金属正面因素 [1][3] 整体楼市与地产股展望 - 对楼价复苏保持建设性看法，预期今年楼价上升10% [2][4] - 不预期年内会推出任何收紧措施 [2][4] - 本地地产股年初至今股价已累计上升约20%至50%，部分上行空间已被消化 [2][4] - 即将展开的业绩期，在利润率下降及2026年盈利展望疲弱下，可能带来波动 [2][4]

财政预算案印花税调整影响分析 - 摩根大通对港府上调价值超过1亿港元房产印花税率的举措感到惊讶 但认为其实际影响有限 因该政策只会影响0.3%的交易 根据2025年数据 价值超过1亿港元的交易仅有169笔 [1] - 从超级富豪购房者角度看 新增的2.25%成本可能微不足道 主要原因是房价上涨一两个月即可覆盖这部分成本 [1] - 该政策的目标并非打压房地产市场 而更像是一项再分配的财政政策 旨在通过向超级富豪征税以补贴低收入群体 [1] 市场情绪与板块表现 - 该政策甚至可能引发更强烈的“害怕错过”情绪 特别是那些购买价值在5000万至9900万港元之间房产的买家 他们可能会担心未来需要支付更高的印花税 [1] - 在消息公布后 相关板块回调1%至2% 摩根大通认为这更像是板块年初至今强劲表现后盈利套现的借口 [1] 摩根大通看好的相关公司 - 目前摩根大通最看好的开发商包括新鸿基地产、恒基地产和信和置业 [1] - 看好的收租股包括恒隆地产和太古地产 [1]

香港地产股市场表现 - 截至发稿，香港主要地产股温和上涨，新鸿基地产涨2.49%报139.8港元，长实集团涨1.93%报47.56港元，恒基地产涨0.58%报34.78港元，九龙仓置业涨0.54%报26.22港元 [1] 财政政策调整 - 香港财政司司长在《财政预算案》中宣布，价值一亿港元以上的住宅物业交易印花税税率将由4.25%调高至6.5% [1] - 该措施预计仅影响约0.3%的住宅物业交易，估计每年可为政府增加约10亿港元收入 [1] - 新税率将在条例修订草案通过后，追溯至2月26日开始生效 [1] 机构观点与市场影响 - 汇丰研究指出，在政策公布后，部分发展商股价于2月25日下跌约2% [1] - 该行认为此次股价回调属健康，考虑到板块年初至今的强劲升势 [1] - 该措施对市场的影响应属有限，因其仅占市场总成交量的0.3% [1] - 此举意图主要是增加财政收入，而非打压整体住宅市场 [1] - 该行预期香港楼市政策立场将继续有利于地产市场，并认为房地产信托基金或迎来新机遇 [1] 机构投资偏好 - 在香港本地地产股中，汇丰研究偏好新鸿基地产、恒基地产及信和置业，全部给予“买入”评级 [1]

香港财政预算案调整印花税及市场反应 - 香港财政司司长宣布将价值1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率由4.25%调高至6.5% [1] - 该措施预计每年可为政府增加约10亿港元收入 仅影响约0.3%的住宅物业交易 [1] - 措施将在条例修订草案通过后 追溯至2月26日开始生效 [1] 地产股市场表现 - 截至发稿 香港主要地产股温和上涨 新鸿基地产上涨2.49%至139.8港元 长实集团上涨1.93%至47.56港元 恒基地产上涨0.58%至34.78港元 九龙仓置业上涨0.54%至26.22港元 [1] - 在政策公布次日（2月25日） 部分发展商股价曾下跌约2% [1] - 汇丰研究认为 考虑到板块年初至今的强劲升势 此次股价回调属健康 [1] 机构观点与行业前景 - 汇丰研究指出 印花税上调措施的影响应属有限 因其仅占市场总成交量的0.3% [1] - 该行认为政策意图是增加财政收入 而非打压整体住宅市场 [1] - 汇丰研究预期香港楼市政策立场将继续有利于地产市场 并指出房地产信托基金或迎来新机遇 [1] - 在香港本地地产股中 该行偏好新鸿基地产、恒基地产及信和置业 全部给予“买入”评级 [1]

文章核心观点 - 高盛认为香港住宅市场自2025年中已见底 尽管新《财政预算案》未出台重大刺激措施 但更佳的经济前景、支持性的人才政策及恢复卖地将有利于市场情绪和开发商盈利复苏 该行继续看好香港住宅市场并推荐相关股票 [1] 财政预算案与政府财政 - 港府未宣布针对住宅市场的重大刺激措施 符合高盛预期 [1] - 受资本市场活跃及经济复苏带动 印花税及企业税收高于预期 加上持续控制财政开支 2025/26年度财政结余修订为29亿港元盈余 [1] 香港住宅市场前景 - 香港住宅市场自2025年中以来已经见底 [1] - 整体语调更为正面 更佳的经济前景、支持性的吸引人才签证/入境政策 以及以相对较低价格恢复卖地 应有利于未来市场情绪及发展商的盈利能力复苏 [1] - 高盛继续看好香港住宅市场 并重点推介 [1] 公司投资评级 - 高盛予新鸿基地产、恒基地产及信和置业“买入”评级 [1]

港股沽空数据概览 - 上一交易日沽空比率最高的三只股票为安踏体育-R、京东健康-R和吉利汽车-R，沽空比率分别为100.00%、100.00%和95.46% [1] - 上一交易日沽空金额最高的三只股票为腾讯控股、阿里巴巴-W和美团-W，沽空金额分别为21.93亿元、18.67亿元和16.58亿元 [1] - 上一交易日沽空偏离值最高的三只股票为吉利汽车-R、腾讯控股-R和蓝月亮集团，偏离值分别为56.09%、35.57%和33.29% [1] 沽空比率排行前十分析 - 安踏体育-R以100.00%的沽空比率位居榜首，沽空金额为29.79万元，偏离值为17.86% [2] - 京东健康-R沽空比率同样为100.00%，沽空金额为9880.00元，偏离值为14.50% [2] - 吉利汽车-R沽空比率为95.46%，沽空金额为31.09万元，偏离值高达56.09% [2] - 比亚迪股份-R沽空比率为86.66%，沽空金额为22.60万元，偏离值为30.15% [2] - 腾讯控股-R沽空比率为84.60%，沽空金额为1031.49万元，偏离值为35.57% [2] - 美团-WR沽空比率为70.82%，沽空金额为108.15万元，偏离值为27.16% [2] - 联想集团-R沽空比率为67.14%，沽空金额为81.93万元，偏离值为-6.22% [2] - 商汤-WR沽空比率为63.37%，沽空金额为87.22万元，偏离值为18.00% [2] - 恒基地产沽空比率为62.69%，沽空金额为4.12亿元，偏离值为25.61% [2] - 九龙仓集团沽空比率为60.22%，沽空金额为1692.80万元，偏离值为9.05% [2] 沽空金额排行前十分析 - 腾讯控股沽空金额最高，达21.93亿元，沽空比率为11.65%，偏离值为3.32% [2] - 阿里巴巴-W沽空金额为18.67亿元，沽空比率为15.20%，偏离值为2.53% [2] - 美团-W沽空金额为16.58亿元，沽空比率为30.02%，偏离值为8.64% [2] - 中国平安沽空金额为13.00亿元，沽空比率为35.65%，偏离值为8.03% [2] - 小米集团-W沽空金额为12.93亿元，沽空比率为25.33%，偏离值为3.95% [2] - 汇丰控股沽空金额为8.42亿元，沽空比率为41.21%，偏离值为22.99% [2] - 泡泡玛特沽空金额为7.91亿元，沽空比率为23.04%，偏离值为-1.23% [2] - 友邦保险沽空金额为7.26亿元，沽空比率为28.50%，偏离值为9.84% [2] - 中国人寿沽空金额为6.28亿元，沽空比率为28.86%，偏离值为5.96% [2] - 快手-W沽空金额为4.95亿元，沽空比率为20.48%，偏离值为1.69% [2] 沽空偏离值排行前十分析 - 吉利汽车-R偏离值最高，为56.09%，其沽空比率为95.46%，沽空金额为31.09万元 [2] - 腾讯控股-R偏离值为35.57%，沽空比率为84.60%，沽空金额为1031.49万元 [2] - 蓝月亮集团偏离值为33.29%，沽空比率为59.43%，沽空金额为135.18万元 [2] - 建发物业偏离值为30.77%，沽空比率为48.94%，沽空金额为91.18万元 [2] - 中国船舶租赁偏离值为30.58%，沽空比率为52.95%，沽空金额为9630.57万元 [2] - 比亚迪股份-R偏离值为30.15%，沽空比率为86.66%，沽空金额为22.60万元 [2] - 潍柴动力偏离值为30.03%，沽空比率为42.14%，沽空金额为4.73亿元 [2] - 美团-WR偏离值为27.16%，沽空比率为70.82%，沽空金额为108.15万元 [2] - 电讯盈科偏离值为26.30%，沽空比率为37.98%，沽空金额为1498.63万元 [2] - 波司登偏离值为26.29%，沽空比率为43.45%，沽空金额为4795.99万元 [2]

市场整体表现 - 北水恢复交易首日，港股三大指数集体走低，恒生指数跌1.82%或491.59点，收报26590.32点，恒生国企指数跌2.06%，恒生科技指数跌2.13%，全日成交额2509.92亿港元 [1] - 银河证券认为，科技板块经历回调后估值压力下降，在AI大模型更新加快、AI应用加速推进的背景下，相关板块有望反弹回升 [1] - 中东地缘风险升温、美国关税政策调整推升避险情绪，贵金属、能源板块有望震荡上行 [1] - 消费板块当前估值偏低，随着促消费政策加码，消费活力逐步释放，板块仍具上涨空间 [1] 蓝筹股表现 - 万洲国际领涨蓝筹，收盘涨4.42%至10.39港元，贡献恒指5.87点，瑞银认为其正进入盈利波动性较低的阶段，受惠于美国生猪价格前景更趋稳定及业务策略转向利润较高的包装肉制品 [2] - 恒基地产涨2.08%至35.32港元，贡献恒指1.69点，华润啤酒涨2.02%至27.28港元，贡献恒指1.42点 [2] - 中国生物制药跌6.58%至6.39港元，拖累恒指7.48点，翰森制药跌6.43%至34.62港元，拖累恒指5.75点 [2] 热门板块异动 - 存储概念涨幅居前，兆易创新涨11.91%至432.2港元，澜起科技涨4.92%至206.8港元，SK海力士表示所有客户需求都无法满足，受AI客户强劲需求和供应增长有限推动，预计今年存储价格持续上涨，DRAM和NAND库存仅余约4周 [3] - 油气股逆市上涨，山东墨龙涨11.41%至4.59港元，中石化油服涨5.21%至1.01港元，中海油服涨4.74%至10.61港元，市场担忧美伊冲突可能升级为全面战争，影响霍尔木兹海峡原油供应，推动油价短期冲高 [4] - 大模型“双雄”携手走高，智谱涨12.14%至628港元，MINIMAX涨4.7%至880港元，OpenRouter最新周度数据显示，平台前十模型总token量约8.7万亿，中国模型独占5.3万亿，占比61% [4][5] - 电影概念股全天承压，猫眼娱乐跌8.18%至6.29港元，欢喜传媒跌5.26%至0.27港元，2026年春节档总票房57.52亿元，同比下降约40%，观影人次同比降36.2%，平均票价较去年春节档的50.8元大幅下调接近3元 [5][6] - 应用软件股普遍下挫，新纽科技跌9.52%至0.285港元，聚水潭跌8.95%至19.63港元，浪潮数字企业跌7.9%至3.73港元，隔夜美股软件股再遭抛售，美国AI初创公司Anthropic宣布其工具新增对COBOL语言系统的支持能力 [6] 热门异动个股 - 建滔系继续走高，建滔积层板涨12.37%至22.9港元，建滔集团涨7.28%至39.5港元，建滔集团预计2025年纯利较2024年同期上升超过165%至超过43.2亿港元，建滔积层板预计2025年纯利超过23.9亿港元，同比增长超过80% [7] - 潍柴动力午后拉升，收盘涨7.29%至34.14港元，高盛研报指出，OpenAI在德州数据中心采用潍柴动力全资附属“博杜安”的应急发电机，标志着其成为获超大型数据中心企业认可的重要里程碑 [8] - 中船防务创阶段新高，收盘涨5.37%至17.08港元，公司旗下黄埔文冲近期签订重大造船合同，交易总金额在7.36亿美元至8.96亿美元之间，计划2028-2030年或之前交付 [9] - 渣打集团绩后活跃，收盘涨3.07%至197.9港元，公司2025年全年度经营收入209亿美元，同比上升6%，除税前基本溢利79亿美元，同比增加18%，拟派发末期股息每股49美仙，并宣布全新的15亿美元股份回购 [10] - 中国中免再受重创，收盘跌10.51%至82.2港元，市场消息称京沪两大国际航空枢纽的免税项目中标结果相继出炉对公司构成利空，公司证券部回应称确实失去了上海机场部分经营权 [11]

行业前景与市场阶段 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%至7%上调至10%至15% [1][2] - 预期明年香港楼价再升约5% [1][2] - 认为香港房地产行业已进入新阶段，由“复苏初期”迈向“扩张期” [1][2] 估值标准与投资逻辑 - 在乐观市场环境下，估值标准正由“股息收益率”转向“资产净值折让” [1][2] - 将所覆盖的行业股份目标价整体上调13%至49% [1][2] 公司评级与目标价 - 将新鸿基地产（00016）评级上调至“增持”，给予市场最高目标价162港元 [1][2] - 新鸿基地产目标价估值参考扩张期历史平均水平，相当于资产净值折让率20% [1][2] - 看好信和置业（00083），认为其特别适合追求收益的投资者 [1][2] - 看好恒基地产（00012），认为其有待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1][2]

行业前景与预测 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%至7%上调至10%至15% [1] - 预期香港楼价明年再升约5% [1] - 认为香港地产行业已从“复苏初期”迈向“扩张期” [1] 估值逻辑与评级调整 - 在乐观市场环境下，行业估值标准正由“股息收益率”转向“资产净值折让” [1] - 将所覆盖的行业股份目标价整体上调13%至49% [1] 重点公司观点 - 将新鸿基地产评级上调至“增持”，予目标价162港元，为市场最高目标价 [1] - 新鸿基地产目标价估值参考扩张期历史平均水平，相当于资产净值折让率20% [1] - 看好信和置业，认为其特别适合追求收益的投资者 [1] - 看好恒基地产，但认为需待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1]

香港房地产市场展望 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%大幅上调至12% [1][3] - 上调预测主要基于政府签证及移民政策将带动需求 以及2024财年初“撤辣”后交易成本大为降低可能刺激投资需求 [1][3] - 预计2023至2025年间租金累计增长约两成 加上按揭利率下降 或促使更多人“转租为买” [1][3] - 预计未来政府政策将继续支持人口 收入增长及住屋可负担能力 [1][3] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃 预计今年核心中环区写字楼租金将同比上升3% 其他地区租金则大致持平 [1][3] - 对零售市场前景较为审慎 预计租金仅温和增长2% 因面临港人外游及网购的持续竞争 [1][3] 地产股评级调整：获上调评级的公司 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至39港元 [1][3] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至14.6港元 [1][3] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级 目标价大幅升至159港元 [1][3] - 上述三家公司单位库存合计占市场整体约36% 并有不同新项目正在推进 [1][3] 地产股评级调整：遭下调评级的公司 - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性” 目标价升至53港元 因其对香港物业市场敞口较小 [1][3] - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售” 目标价降至28港元 [2][4] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性” 目标价降至41.3港元 [2][4] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售” 目标价升至36.1港元 [2][4] - 九龙仓置业与领展房产基金遭降级主因是对零售业敞口较大 且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2][4]