市场整体表现 - 香港恒生指数下跌384.7点或1.44%，收于26381.02点，主板全日成交额为2592.77亿港元 [1] - 国企指数下跌220.46点或2.44%，收于8814.29点 [1] - 恒生科技指数下跌151.17点或2.87%，收于5109.33点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌2.01%，收于512港元 [1] - 香港交易所上涨0.78%，收于415.4港元 [1] - 中国移动下跌0.88%，收于78.6港元 [1] - 汇丰控股上涨1.61%，收于145港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨3.04%，收于48.06港元 [1] - 新鸿基地产下跌0.07%，收于136.3港元 [1] - 恒基地产下跌0.4%，收于34.44港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌0.64%，收于4.65港元 [1] - 建设银行下跌1.6%，收于8港元 [1] - 工商银行下跌0.62%，收于6.42港元 [1] - 中国平安下跌4.64%，收于67.85港元 [1] - 中国人寿下跌4.1%，收于31.38港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌1.63%，收于5.43港元 [1] - 中国石油股份下跌1.46%，收于9.46港元 [1] - 中国海洋石油下跌3.22%，收于24.66港元 [1]

财政预算案与财政状况 - 港府未针对住宅市场宣布任何重大刺激措施，这与高盛预期一致 [1] - 受资本市场活动活跃及经济复苏带动，印花税及企业税收高于预期，加上持续控制财政开支，2025/26年度财政结余修订为29亿港元盈余 [1] - 对于2026/27年度，政府预测收入同比增长11%，超过开支增幅7%，带来220亿港元盈余，相当于本地生产总值0.7% [1] 房地产市场前景与政策 - 香港住宅市场自2025年中以来经已见底，但整体语调更为正面 [1] - 预算案假设地价收入相对平稳，为180亿港元，政府有意继续按季卖地以确保未来数年供应稳定 [1] - 高盛不预期地价急升，对新地产开发项目及投资而言，经济上更为可行及吸引 [1] - 更佳的经济前景、支持性的吸引人才签证/入境政策，加上以相对较低价格恢复卖地，应有利于未来市场情绪及发展商的盈利能力复苏 [2] - 高盛继续看好香港住宅市场，并重点推介，予新鸿基地产、恒基地产和信和置业“买入”评级 [2] 资本市场与金融合作 - 政府计划与内地合作，加快将房地产投资信托基金纳入互联互通 [2]

香港财政预算案与房地产市场 - 2025/26年度财政结余修订为29亿港元盈余 财政状况改善主要受印花税及企业税收高于预期、控制开支以及资本市场活跃与经济复苏带动 [1] - 2026/27年度预测财政盈余将扩大至220亿港元 相当于本地生产总值0.7% 主要基于收入同比增长11%超过开支增幅7%的预期 [1] - 预算案假设地价收入相对平稳为180亿港元 政府计划继续按季卖地以确保未来数年供应稳定 [1] - 高盛认为住宅市场自2025年中以来已经见底 尽管预算案未宣布重大刺激措施 但整体语调更为正面 [1] 房地产行业与市场展望 - 高盛不预期地价急升 认为对发展商而言 新地产开发项目及投资在经济上更为可行及吸引 [1] - 更佳的经济前景、支持性的吸引人才签证/入境政策 加上以相对较低价格恢复卖地 应有利于未来市场情绪及发展商的盈利能力复苏 [2] - 高盛继续看好香港住宅市场并重点推介 予新鸿基地产、恒基地产和信和置业“买入”评级 [2] 政策与市场互联互通 - 政府计划与内地合作 加快将房地产投资信托基金(REITs)纳入互联互通市场 [2]

财政预算案印花税调整影响分析 - 核心观点：2026/27年度财政预算案将价值超过1亿元的房产印花税率上调，但该政策对整体房地产市场影响有限，因其仅影响极少数交易，且可能引发特定价格区间买家的“害怕错过”(FOMO)情绪，政策目标更似一项财富再分配而非打压市场 [1] - 政策覆盖范围与直接影响：印花税上调仅影响总交易的0.3%，依据是2025年价值超过1亿元的交易仅有169笔 [1] - 对高端买家的成本影响：对于超级富豪购房者，新增的2.25%成本可能微不足道，房价上涨一两个月即可覆盖这部分成本 [1] - 政策意图解读：该政策的目标并非打压房地产市场，而更像是一项再分配的财政政策，通过向超级富豪征税以补贴低收入群体 [1] 市场情绪与短期表现 - 潜在心理影响：政策甚至可能引发更强烈的“害怕错过”(FOMO)情绪，尤其是那些购买价值在5,000万至9,900万元之间房产的买家，他们可能会担心未来需要支付更高的印花税 [1] - 市场即时反应：消息公布后，房地产板块回调了1%至2% [1] - 回调原因分析：此次回调更像是年初至今强劲表现后盈利套现的借口，而非基本面恶化 [1] 机构看好的具体标的 - 看好的开发商：目前最看好的开发商包括新鸿基地产(00016)、恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] - 看好的收租股：看好的收租股包括恒隆地产(00101)和太古地产(01972) [1]

财政预算案对住宅市场的影响 - 港府宣布将价值超过1亿元的住宅物业印花税率上调至6.5% [1][3] - 此类超高价物业在2025年预计占总成交量0.3%，但占总成交额8% [1][3] - 预期措施将对九龙仓集团构成负面影响 [1][3] - 其他拥有超高价住宅物业风险敞口的公司包括恒隆地产、长实集团、恒基地产及新鸿基地产 [1][3] 商业地产与土地供应政策 - 商业地皮连续第二年没有土地推出发售，旨在通过改善供需来支持写字楼及零售物业市场 [1][3] - 各项人才计划已吸引27万人来港，其中超过10万人通过高端人才通行证计划来港，为香港创造额外的住屋需求 [1][3] 房托基金相关政策动向 - 政府正寻求将房托基金纳入互联互通机制 [1][3] - 政府引入修订条例草案以促进REITs私有化或重组，并可能豁免寻求上市的REITs转让非住宅物业的印花税 [1][3] - 此举对领展房产基金属正面因素 [1][3] 整体楼市与地产股展望 - 对楼价复苏保持建设性看法，预期今年楼价上升10% [2][4] - 不预期年内会推出任何收紧措施 [2][4] - 本地地产股年初至今股价已累计上升约20%至50%，部分上行空间已被消化 [2][4] - 即将展开的业绩期，在利润率下降及2026年盈利展望疲弱下，可能带来波动 [2][4]

财政预算案印花税调整影响分析 - 摩根大通对港府上调价值超过1亿港元房产印花税率的举措感到惊讶 但认为其实际影响有限 因该政策只会影响0.3%的交易 根据2025年数据 价值超过1亿港元的交易仅有169笔 [1] - 从超级富豪购房者角度看 新增的2.25%成本可能微不足道 主要原因是房价上涨一两个月即可覆盖这部分成本 [1] - 该政策的目标并非打压房地产市场 而更像是一项再分配的财政政策 旨在通过向超级富豪征税以补贴低收入群体 [1] 市场情绪与板块表现 - 该政策甚至可能引发更强烈的“害怕错过”情绪 特别是那些购买价值在5000万至9900万港元之间房产的买家 他们可能会担心未来需要支付更高的印花税 [1] - 在消息公布后 相关板块回调1%至2% 摩根大通认为这更像是板块年初至今强劲表现后盈利套现的借口 [1] 摩根大通看好的相关公司 - 目前摩根大通最看好的开发商包括新鸿基地产、恒基地产和信和置业 [1] - 看好的收租股包括恒隆地产和太古地产 [1]

香港地产股市场表现 - 截至发稿，香港主要地产股温和上涨，新鸿基地产涨2.49%报139.8港元，长实集团涨1.93%报47.56港元，恒基地产涨0.58%报34.78港元，九龙仓置业涨0.54%报26.22港元 [1] 财政政策调整 - 香港财政司司长在《财政预算案》中宣布，价值一亿港元以上的住宅物业交易印花税税率将由4.25%调高至6.5% [1] - 该措施预计仅影响约0.3%的住宅物业交易，估计每年可为政府增加约10亿港元收入 [1] - 新税率将在条例修订草案通过后，追溯至2月26日开始生效 [1] 机构观点与市场影响 - 汇丰研究指出，在政策公布后，部分发展商股价于2月25日下跌约2% [1] - 该行认为此次股价回调属健康，考虑到板块年初至今的强劲升势 [1] - 该措施对市场的影响应属有限，因其仅占市场总成交量的0.3% [1] - 此举意图主要是增加财政收入，而非打压整体住宅市场 [1] - 该行预期香港楼市政策立场将继续有利于地产市场，并认为房地产信托基金或迎来新机遇 [1] 机构投资偏好 - 在香港本地地产股中，汇丰研究偏好新鸿基地产、恒基地产及信和置业，全部给予“买入”评级 [1]

香港财政预算案调整印花税及市场反应 - 香港财政司司长宣布将价值1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率由4.25%调高至6.5% [1] - 该措施预计每年可为政府增加约10亿港元收入 仅影响约0.3%的住宅物业交易 [1] - 措施将在条例修订草案通过后 追溯至2月26日开始生效 [1] 地产股市场表现 - 截至发稿 香港主要地产股温和上涨 新鸿基地产上涨2.49%至139.8港元 长实集团上涨1.93%至47.56港元 恒基地产上涨0.58%至34.78港元 九龙仓置业上涨0.54%至26.22港元 [1] - 在政策公布次日（2月25日） 部分发展商股价曾下跌约2% [1] - 汇丰研究认为 考虑到板块年初至今的强劲升势 此次股价回调属健康 [1] 机构观点与行业前景 - 汇丰研究指出 印花税上调措施的影响应属有限 因其仅占市场总成交量的0.3% [1] - 该行认为政策意图是增加财政收入 而非打压整体住宅市场 [1] - 汇丰研究预期香港楼市政策立场将继续有利于地产市场 并指出房地产信托基金或迎来新机遇 [1] - 在香港本地地产股中 该行偏好新鸿基地产、恒基地产及信和置业 全部给予“买入”评级 [1]

文章核心观点 - 高盛认为香港住宅市场自2025年中已见底 尽管新《财政预算案》未出台重大刺激措施 但更佳的经济前景、支持性的人才政策及恢复卖地将有利于市场情绪和开发商盈利复苏 该行继续看好香港住宅市场并推荐相关股票 [1] 财政预算案与政府财政 - 港府未宣布针对住宅市场的重大刺激措施 符合高盛预期 [1] - 受资本市场活跃及经济复苏带动 印花税及企业税收高于预期 加上持续控制财政开支 2025/26年度财政结余修订为29亿港元盈余 [1] 香港住宅市场前景 - 香港住宅市场自2025年中以来已经见底 [1] - 整体语调更为正面 更佳的经济前景、支持性的吸引人才签证/入境政策 以及以相对较低价格恢复卖地 应有利于未来市场情绪及发展商的盈利能力复苏 [1] - 高盛继续看好香港住宅市场 并重点推介 [1] 公司投资评级 - 高盛予新鸿基地产、恒基地产及信和置业“买入”评级 [1]

港股沽空数据概览 - 上一交易日沽空比率最高的三只股票为安踏体育-R、京东健康-R和吉利汽车-R，沽空比率分别为100.00%、100.00%和95.46% [1] - 上一交易日沽空金额最高的三只股票为腾讯控股、阿里巴巴-W和美团-W，沽空金额分别为21.93亿元、18.67亿元和16.58亿元 [1] - 上一交易日沽空偏离值最高的三只股票为吉利汽车-R、腾讯控股-R和蓝月亮集团，偏离值分别为56.09%、35.57%和33.29% [1] 沽空比率排行前十分析 - 安踏体育-R以100.00%的沽空比率位居榜首，沽空金额为29.79万元，偏离值为17.86% [2] - 京东健康-R沽空比率同样为100.00%，沽空金额为9880.00元，偏离值为14.50% [2] - 吉利汽车-R沽空比率为95.46%，沽空金额为31.09万元，偏离值高达56.09% [2] - 比亚迪股份-R沽空比率为86.66%，沽空金额为22.60万元，偏离值为30.15% [2] - 腾讯控股-R沽空比率为84.60%，沽空金额为1031.49万元，偏离值为35.57% [2] - 美团-WR沽空比率为70.82%，沽空金额为108.15万元，偏离值为27.16% [2] - 联想集团-R沽空比率为67.14%，沽空金额为81.93万元，偏离值为-6.22% [2] - 商汤-WR沽空比率为63.37%，沽空金额为87.22万元，偏离值为18.00% [2] - 恒基地产沽空比率为62.69%，沽空金额为4.12亿元，偏离值为25.61% [2] - 九龙仓集团沽空比率为60.22%，沽空金额为1692.80万元，偏离值为9.05% [2] 沽空金额排行前十分析 - 腾讯控股沽空金额最高，达21.93亿元，沽空比率为11.65%，偏离值为3.32% [2] - 阿里巴巴-W沽空金额为18.67亿元，沽空比率为15.20%，偏离值为2.53% [2] - 美团-W沽空金额为16.58亿元，沽空比率为30.02%，偏离值为8.64% [2] - 中国平安沽空金额为13.00亿元，沽空比率为35.65%，偏离值为8.03% [2] - 小米集团-W沽空金额为12.93亿元，沽空比率为25.33%，偏离值为3.95% [2] - 汇丰控股沽空金额为8.42亿元，沽空比率为41.21%，偏离值为22.99% [2] - 泡泡玛特沽空金额为7.91亿元，沽空比率为23.04%，偏离值为-1.23% [2] - 友邦保险沽空金额为7.26亿元，沽空比率为28.50%，偏离值为9.84% [2] - 中国人寿沽空金额为6.28亿元，沽空比率为28.86%，偏离值为5.96% [2] - 快手-W沽空金额为4.95亿元，沽空比率为20.48%，偏离值为1.69% [2] 沽空偏离值排行前十分析 - 吉利汽车-R偏离值最高，为56.09%，其沽空比率为95.46%，沽空金额为31.09万元 [2] - 腾讯控股-R偏离值为35.57%，沽空比率为84.60%，沽空金额为1031.49万元 [2] - 蓝月亮集团偏离值为33.29%，沽空比率为59.43%，沽空金额为135.18万元 [2] - 建发物业偏离值为30.77%，沽空比率为48.94%，沽空金额为91.18万元 [2] - 中国船舶租赁偏离值为30.58%，沽空比率为52.95%，沽空金额为9630.57万元 [2] - 比亚迪股份-R偏离值为30.15%，沽空比率为86.66%，沽空金额为22.60万元 [2] - 潍柴动力偏离值为30.03%，沽空比率为42.14%，沽空金额为4.73亿元 [2] - 美团-WR偏离值为27.16%，沽空比率为70.82%，沽空金额为108.15万元 [2] - 电讯盈科偏离值为26.30%，沽空比率为37.98%，沽空金额为1498.63万元 [2] - 波司登偏离值为26.29%，沽空比率为43.45%，沽空金额为4795.99万元 [2]