香港房地产市场展望 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%大幅上调至12% [1][3] - 上调预测主要基于政府签证及移民政策将带动需求 以及2024财年初“撤辣”后交易成本大为降低可能刺激投资需求 [1][3] - 预计2023至2025年间租金累计增长约两成 加上按揭利率下降 或促使更多人“转租为买” [1][3] - 预计未来政府政策将继续支持人口 收入增长及住屋可负担能力 [1][3] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃 预计今年核心中环区写字楼租金将同比上升3% 其他地区租金则大致持平 [1][3] - 对零售市场前景较为审慎 预计租金仅温和增长2% 因面临港人外游及网购的持续竞争 [1][3] 地产股评级调整：获上调评级的公司 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至39港元 [1][3] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至14.6港元 [1][3] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级 目标价大幅升至159港元 [1][3] - 上述三家公司单位库存合计占市场整体约36% 并有不同新项目正在推进 [1][3] 地产股评级调整：遭下调评级的公司 - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性” 目标价升至53港元 因其对香港物业市场敞口较小 [1][3] - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售” 目标价降至28港元 [2][4] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性” 目标价降至41.3港元 [2][4] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售” 目标价升至36.1港元 [2][4] - 九龙仓置业与领展房产基金遭降级主因是对零售业敞口较大 且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2][4]

香港房地产市场观点 - 将今年香港住宅楼价升幅预测由5%大幅提高至12% [1] - 预测依据包括政府签证及移民政策将带动需求、2023至25年间租金累计增长约20%、按揭利率下降可能促使更多人“转租为买”以及2024财年初“撤辣”后交易成本降低可能刺激投资需求 [1] - 预期未来政府政策将继续支持人口增长、收入增长及住房可负担能力 [1] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃，预期今年核心中环区写字楼租金将同比上升3%，其他地区租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较为审慎，预计租金仅温和增长2%，原因在于面临港人外游及网购的持续竞争 [1] 住宅开发商评级与目标价调整 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至39港元 [1] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至14.6港元 [1] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级，目标价大幅上调至159港元 [1] - 指出上述三家公司单位库存合计占市场整体约36%，并有不同新项目正在推进 [1] - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性”，目标价上调至53港元，因其对香港物业市场的敞口较小 [1] 零售及特定公司评级与目标价调整 - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售”，目标价下调至28港元 [2] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性”，目标价下调至41.3港元 [2] - 下调原因包括两者对零售业敞口较大，且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售”，目标价上调至36.1港元 [2]

香港房地产市场前景与预测 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%调高至12% 驱动因素包括港府推出的签证及移民政策将带动楼市需求 租金强劲增长 以及按揭利率下降或令更多人“转租为买” [1] - 高盛预期今年核心中环区写字楼租金将上升3% 主要受惠于资本市场活跃 其他地区写字楼租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较审慎 预计租金温和增长2% 因来自港人外游及网购的竞争持续 [1] 香港地产公司评级与目标价调整 - 高盛调高恒基地产评级至“买入” 目标价调高至39港元 [1] - 高盛调高信和置业评级至“买入” 目标价调高至14.6港元 [1] - 高盛维持新鸿基地产“买入”评级 目标价升至159港元 [1] - 高盛将长实集团评级由“买入”降至“中性” 但上调目标价至53港元 [1] 公司业务分析与投资逻辑 - 恒基地产 信和置业及新鸿基地产的单位库存合计占市场整体约36% 并有新项目推进 最能受惠于香港楼价复苏 [1] - 长实集团本地物业项目有限 其英国酒吧业务面对成本压力及消费者习惯转变 [1]

公司股价与交易表现 - 恒基地产股价上涨3.18%，报33.74港元 [1] - 成交额达到3.69亿港元 [1] 机构评级与目标价变动 - 高盛将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” [1] - 目标价大幅上调至39港元 [1] 行业前景与核心驱动因素 - 高盛将今年香港楼价升幅预测从5%上调至12% [1] - 预计政府签证及移民政策将带动需求 [1] - 预计2023至2025年间租金累计增长约20% [1] - 按揭利率下降可能促使更多人“转租为买” [1] - 自2024财年初“撤辣”后，交易成本大幅降低，可能刺激投资需求 [1] - 预计未来政府政策将继续支持人口、收入增长及住房可负担能力 [1] 公司受益逻辑 - 恒基地产被认为更能受益于香港住宅市场的上升周期 [1]

港股本地地产股市场表现 - 2月20日，部分港股本地地产股走强，恒基地产、太古股份公司B涨超3%，冠君产业信托、恒隆地产涨超2%，信和置业、太古地产、太古股份公司A涨超1% [1][3] 券商对香港楼市的观点与预测 - 高盛将2024年香港楼价预测从原先的上升5%上调至上升12% [1] - 上调预测的主要依据包括：政府签证及移民政策、过去3年租金累计上升两成、按揭利率下调促使居民由租转买，以及“辣招”撤销后可能刺激潜在投资需求 [1] 高盛对地产公司2024年度业绩的预测 - 高盛估计其覆盖的地产股2023年平均盈利下跌1% [1] - 写字楼及零售续租租金持续向下，物业发展利润率持续低迷 [1] - 长实集团收入预计相对较佳 [1] - 嘉里建设盈利预计下跌44%，原因包括财务成本高企及物业发展利润率下跌 [1] - 恒基地产在缺乏农地转换收益下，去年纯利预计下跌33%，并有减派息风险 [1] 高盛对地产股盈利预测及评级的调整 - 高盛调整香港地产股2025至2027年核心每股盈利预测，调整幅度由下调15%至上调33%不等 [2] - 将恒基地产及信和置业评级由“沽售”上调至“买入”，因更能受惠于住宅市场上升周期 [2] - 恒基地产目标价大幅上调102%至39港元，信和置业目标价上调95%至14.6港元 [2] - 重申新鸿基地产的“买入”评级，目标价上调66%至159港元 [2] - 上述三家公司的单位库存合计约占市场整体36%，并有不同新项目正在推进 [2] - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性”，因其香港物业市场敞口较小，目标价上调10%至53港元 [2] - 调低九龙仓置业评级由“买入”至“沽售”，目标价下调7%至28港元 [2] - 调低领展房产基金评级由“买入”至“中性”，目标价下调15%至41.3港元 [2] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售”，但目标价上调15%至36.1港元 [2] - 对九龙仓置业和领展的评级调整，主要基于两者对零售业敞口较大，且各自面临特定问题或其他结构性挑战 [2]

市场表现 - 港股部分本地地产股走强，恒基地产、太古股份公司B涨幅超过3% [1] - 冠君产业信托、恒隆地产涨幅超过2% [1] - 信和置业、太古地产、太古股份公司A涨幅超过1% [1] - 新鸿基地产上涨0.89%，领展房产基金上涨0.75% [3] 券商核心观点与预测调整 - 高盛将2024年香港楼价预测从原先的上升5%上调至上升12% [1] - 上调楼价预测的主要依据包括政府签证及移民政策、过去3年租金累计上涨两成、按揭利率下调刺激居民由租转买，以及“辣招”撤销可能刺激潜在投资需求 [1] - 高盛调整了对香港地产股2025至2027年核心每股盈利预测，调整幅度从下调15%至上调33%不等 [2] 公司盈利预测与评级调整 - 高盛预测其覆盖的地产股2024年盈利平均下跌1%，写字楼及零售续租租金持续向下，物业发展利润率持续低迷 [1] - 长实集团收入预计相对较佳，但盈利预测未具体说明 [1] - 嘉里建设2024年盈利预计下跌44%，主要因财务成本高企及物业发展利润率下跌 [1] - 恒基地产2024年纯利预计下跌33%，主要因缺乏农地转换收益，并有减派息风险 [1] - 高盛将恒基地产和信和置业的评级从“沽售”大幅上调至“买入”，因两者更能受惠于住宅市场上升周期 [2] - 恒基地产目标价被大幅上调102%至39港元，信和置业目标价上调95%至14.6港元 [2] - 高盛重申新鸿基地产的“买入”评级，目标价上调66%至159港元 [2] - 恒基地产、信和置业及新鸿基地产三家公司单位库存合计占市场整体约36%，并有不同新项目正在推进 [2] - 高盛将长实集团评级从“买入”下调至“中性”，因其香港物业市场敞口较小，目标价上调10%至53港元 [2] - 高盛将九龙仓置业评级从“买入”下调至“沽售”，目标价下调7%至28港元 [2] - 高盛将领展房产基金评级从“买入”下调至“中性”，目标价下调15%至41.3港元 [2] - 高盛将港铁公司评级从“中性”下调至“沽售”，但目标价上调15%至36.1港元 [2]

事件概述 - 香港富豪、恒基地产联合主席李家诚于2月13日向香港高等法院提告艺人周秀娜及5个网络社交媒体频道，控告其诽谤及骚扰 [1][3] - 李家诚在个人声明中强调绝不认识周秀娜，也绝无任何关系或意图认识她，并指控周秀娜是策划及引发相关虚假传闻的源头，目的是增加个人曝光及宣传其电影作品 [1][4] - 周秀娜于13日晚在社交平台回应，对提告感到意外，否认曾表示或暗示与李家诚存在任何关系，并称唯一一次公开回应是在去年六月的一次访问中已清楚否认，她将委托律师研究及跟进处理 [1] 涉事方背景 - 李家诚为香港恒基兆业地产有限公司（恒基地产，00012.HK）创办人李兆基之子，目前与哥哥李家杰同为恒基地产主席兼董事总经理 [5] - 在福布斯2026香港50大富豪榜中，李家杰、李家诚兄弟排在第二位，两人与家族共享349亿美元（约合人民币2411亿元）净资产 [8] - 周秀娜为中国香港女模特、演员，曾出演《全城戒备》《西游·降魔篇》等电影 [8] 争议核心与各方说法 - **李家诚方指控**：指控源于2025年6月周秀娜在宣传新电影期间接受访问时的相关言论，引发了网络上关于两人虚构关系的大量讨论及视频 [4] - **李家诚方指控**：李家诚认为，在其父亲李兆基博士辞世后，家庭正处于悲痛时刻，周秀娜重提虚构传闻的行为是“在伤口上洒盐” [4] - **周秀娜方回应**：周秀娜表示多年来秉持“清者自清”的态度，去年六月在访谈中已公开否认与李家诚有任何接触，并称谣言是空穴来风 [1][5] - **周秀娜方回应**：周秀娜对“虚构新闻炒作”的指控深感委屈，并称自己也深受虚构报道及网络欺凌之害 [1] 法律行动范围 - 李家诚的法律行动对象包括艺人周秀娜及5个网络社交媒体频道 [3] - 李家诚控告5个网络社交媒体频道诽谤及骚扰，旨在停止网络欺凌文化，以厘清事实及保护个人及家族名誉 [4]

事件概述 - 恒基兆业地产集团主席李家诚于2月13日入禀香港高等法院，向艺人周秀娜及多个自媒体账号提出控告 [1] - 李家诚以个人名义发布声明，指控多年来关于他与周秀娜之间的“虚假传闻及失实讨论”，并认为周秀娜是策划及引发整个失实传闻的源头，其动机是为增加个人曝光及宣传其电影作品 [2] - 李家诚强调他与周秀娜绝无任何关系，从不认识她，同时控告多个自媒体账号诽谤及骚扰，希望停止网络欺凌文化 [3] 事件背景与影响 - 李家诚表示整个事件已缠扰他近10年，其沉默反而让别有用心者变本加厉，此事给其家人带来沉重压力，也影响了其家族的社会声誉 [5] - 李家诚采取法律行动的目的是为了厘清事实及保护个人及家族名誉 [7] - 周秀娜出生于1985年，通过模特比赛入行，后转型演员，曾参演电影《西游·降魔篇》 [7] - 李家诚出生于1971年，系恒基兆业创办人李兆基之子，于2006年与演员徐子淇结婚 [7] 相关公司及人物背景 - 根据福布斯2026年度香港50大富豪榜，恒基兆业联席主席李家杰及李家诚兄弟首次跻身榜单第二位，与家族共享的净资产为349亿美元（约2722.2亿港元） [10] - 其净资产源自去年三月辞世的父亲李兆基 [10] - 随着恒基兆业积极推进新项目，例如耗资81亿美元的“中环坊”办公零售综合体，其股价已上涨逾40% [10]

法律诉讼事件概述 - 香港富豪李家诚于2026年2月13日入禀香港高等法院，控告艺人周秀娜及5个网络社交媒体频道诽谤及骚扰 [2] - 李家诚指控周秀娜是多年来关于两人虚假传闻的策划及引发源头，其动机是为增加个人曝光及宣传电影作品 [2][14] - 周秀娜对提告表示意外，并称将委托律师研究及跟进处理 [5] 诉讼核心指控与背景 - 指控周秀娜在2016年宣传电影期间的行为，引发媒体以“搭上已婚超级富二代”等标题进行虚构新闻炒作 [15] - 指控周秀娜在2025年6月宣传新电影期间，再次接受访问谈论“被包养”传闻，引发新一轮关于两人虚构关系的大量网络讨论及视频 [5][15] - 李家诚强调，其与周秀娜绝无任何关系，从不认识她，亦无任何意图认识她 [2][14] 事件影响与升级原因 - 虚假传闻在过去近十年持续于主流媒体、社交媒体及YouTube平台传播，对李家诚构成骚扰及诽谤 [15] - 2025年6月事件发生时，李家诚及其家人正因父亲李兆基博士辞世而处于悲痛时刻，重提传闻被形容为“伤口上洒盐” [5][16] - 部分视频内容涉及李家诚的太太及父母，甚至捏造未发生的犯罪情景，加重了其家庭伤痛 [16] 被告方扩展与平台责任 - 除周秀娜外，被告方还包括5个YouTube频道及平台运营方Google LLC [2][14] - 李家诚曾多次要求Google LLC移除YouTube上有关诽谤的失实内容，但未获对方采取行动 [16] - 李家诚指控相关平台散播虚假信息及AI生成虚假视频的行为，是不可助长的网络欺凌文化 [17] 涉事方背景信息 - 李家诚为恒基兆业地产有限公司（恒基地产，00012.HK）创办人李兆基之子，现任公司主席兼董事总经理 [8] - 在福布斯2026香港50大富豪榜中，李家杰、李家诚兄弟以349亿美元（约合人民币2411亿元）净资产排名第二 [12] - 恒基地产股价自2025年以来上涨了48.6%，截至新闻发布时每股报32.4港元，总市值1569亿港元 [12] - 周秀娜为中国香港女模特、演员，出生于1985年5月22日 [14]

市场整体表现 - 香港恒生指数于2月13日下跌465.42点，跌幅1.72%，收报26567.12点，全日主板成交额为2575.78亿港元 [1] - 国企指数下跌142.47点，跌幅1.55%，收报9032.71点 [1] - 恒生科技指数下跌48.56点，跌幅0.9%，收报5360.42点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌0.65%，收报532港元 [1] - 香港交易所下跌2.13%，收报405.2港元 [1] - 中国移动股价无升跌，收报78.2港元 [1] - 汇丰控股下跌2.72%，收报135.7港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌0.59%，收报46.9港元 [1] - 新鸿基地产上涨0.15%，收报133.7港元 [1] - 恒基地产下跌1.04%，收报32.4港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌1.48%，收报4.65港元 [1] - 建设银行下跌1.49%，收报7.96港元 [1] - 工商银行下跌1.38%，收报6.41港元 [1] - 中国平安下跌2.16%，收报70.35港元 [1] - 中国人寿下跌3.67%，收报33.08港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌5.12%，收报5.37港元 [1] - 中国石油股份下跌4.33%，收报9.05港元 [1] - 中国海洋石油下跌3.5%，收报24.24港元 [1]