市场整体表现 - 香港恒生指数于2月13日下跌465.42点，跌幅1.72%，收报26567.12点，全日主板成交额为2575.78亿港元 [1] - 国企指数下跌142.47点，跌幅1.55%，收报9032.71点 [1] - 恒生科技指数下跌48.56点，跌幅0.9%，收报5360.42点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌0.65%，收报532港元 [1] - 香港交易所下跌2.13%，收报405.2港元 [1] - 中国移动股价无升跌，收报78.2港元 [1] - 汇丰控股下跌2.72%，收报135.7港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌0.59%，收报46.9港元 [1] - 新鸿基地产上涨0.15%，收报133.7港元 [1] - 恒基地产下跌1.04%，收报32.4港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌1.48%，收报4.65港元 [1] - 建设银行下跌1.49%，收报7.96港元 [1] - 工商银行下跌1.38%，收报6.41港元 [1] - 中国平安下跌2.16%，收报70.35港元 [1] - 中国人寿下跌3.67%，收报33.08港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌5.12%，收报5.37港元 [1] - 中国石油股份下跌4.33%，收报9.05港元 [1] - 中国海洋石油下跌3.5%，收报24.24港元 [1]

事件概述 - 香港富豪、恒基地产联席主席李家诚于2026年2月13日入禀香港高等法院，对艺人周秀娜及5个网络社交媒体频道（YouTube频道）以及Google LLC提起法律诉讼，控告其诽谤及骚扰 [1] - 李家诚在声明中强调，其与周秀娜绝无任何关系，从不认识对方，也无意认识，采取法律行动是为了厘清事实、保护个人及家族名誉，并制止网络欺凌 [1][10] 涉事方背景 - 李家诚为香港恒基兆业地产有限公司（恒基地产，00012.HK）创办人李兆基之子，目前与哥哥李家杰同为恒基地产主席兼董事总经理 [7] - 根据福布斯2026香港50大富豪榜，李家杰、李家诚兄弟排名第二，与家族共享349亿美元（约合人民币2411亿元）净资产 [10] - 周秀娜为中国香港女模特、演员 [10] 指控内容与事件脉络 - 李家诚指控周秀娜是多年来关于两人虚假传闻的策划及源头，其动机是为增加个人曝光及宣传电影作品 [1][10] - 相关虚假讨论被认为源于2016年周秀娜在宣传其主演电影期间的恶意行为，当时媒体曾以“搭上已婚超级富二代”等标题进行炒作，李家诚曾于2016年就此发出律师信警告 [11] - 2025年6月，周秀娜在宣传新电影期间接受YouTube频道访问，预先沟通谈论“被包养”传闻，其言论再次引发网络上大量捏造两人关系的讨论及视频 [5][12] - 李家诚指出，2025年6月事件发生时，其与家人正面对父亲李兆基博士辞世的悲痛，周秀娜的行为是在其“伤口上洒盐” [5][12] - 部分视频内容涉及李家诚的太太及父母，甚至捏造从未发生的情景，令人误以为其家人曾牵涉刑事罪行，加重了他们的伤痛 [12] 法律行动原因与范围 - 近十年来，相关失实、捏造的内容在内地、香港及其他华人地区的主流媒体、社交媒体及YouTube平台持续出现，对李家诚构成骚扰及诽谤 [11] - 李家诚曾多次透过律师要求Google LLC移除YouTube平台上有关诽谤的失实内容，但Google LLC未采取行动 [13] - 此次法律诉讼的对象包括周秀娜、5个YouTube频道以及平台方Google LLC，目的是讨回公道、以正视听，并阻止不可助长的网络欺凌文化 [13] - 李家诚表示，过去近十年本着“清者自清”的态度未公开回应或控告任何人，但沉默反令别有用心者变本加厉，事件已超出合理界限 [12][13]

公司通讯 - 提倡电子方式发布通讯，提供网上和印刷版本供股东选择[3] - 2026年3月14日前未收到回条，股东视为同意仅阅览网上版本[3] - 股东收取印刷本要求有效期相关规定[3] - 股东可提前七天书面通知更改收取通讯方式[3] 公司信息 - 股票代码为12[9] - 公司网站为www.hld.com，披露易网站为www.hkexnews.hk[7] 股份登记处信息 - 联系电话(852) 2862 8555，办公时间周一至周五9:00 - 18:00[4][8][9] - 邮寄地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼[8][9] - 电邮地址为HendersonLand.ecom@computershare.com.hk[8] 其他 - 回条简便回邮号码为37[9]

香港住宅市场前景 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价将同比上升10% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平认为，受惠于内地买家强劲购买力，楼价在去年触底后将于今年回升5%，且上升周期有望持续数年 [1] - 利率下调与资本市场表现理想可能为楼市带来进一步上行空间 [1] 租金与商业物业市场 - 摩根士丹利预期今年香港住宅租金将增长5% [1] - 商业物业空置率仍然高企，仅中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] - 建筑成本显著上升，会压缩住宅项目利润空间 [1] 土地市场与发展商动态 - 发展商开始活跃于土地市场活动，并上调新发展项目的平均价 [1] - 建筑成本上升会阻碍将丙级写字楼或工业大厦改建为学生宿舍的进程 [1] 股票市场与公司偏好 - 摩根士丹利料香港地产股股价将在业绩季前夕波动加剧 [1] - 摩根士丹利偏好新鸿基地产、长实集团及恒基地产，均予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利看淡九龙仓置业，予“减持”评级 [1] 潜在风险因素 - 地缘政治风险与宏观不确定性可能对楼市构成下行压力 [1]

核心观点 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价同比上升10%，租金增长5% [1] - 预计股价在业绩季前夕波动加剧 [1] - 偏好新鸿基地产、长实集团及恒基地产，均予“增持”评级，看淡九龙仓置业，予“减持”评级 [1] 住宅市场展望 - 受惠于内地买家强劲购买力，楼价去年触底后，预计今年回升5%，且上升周期有望持续数年 [1] - 利率下调与资本市场表现理想或令楼市有进一步上行空间 [1] - 地缘政治风险与宏观不确定性或会构成下行压力 [1] - 发展商开始活跃于土地市场，并上调新发展项目的平均价 [1] 商业与工业物业市场 - 商业物业空置率仍然高企，只有中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] - 建筑成本显著上升，会压缩住宅项目利润空间 [1] - 建筑成本上升会阻碍将丙级写字楼或工业大厦改建为学生宿舍的进程 [1]

市场整体表现 - 香港恒生指数2月11日上涨83.23点，涨幅0.31%，收于27266.38点，全日主板成交额为2172.18亿港元 [1] - 国企指数上涨25.43点，涨幅0.28%，收于9268.18点 [1] - 恒生科技指数上涨48.96点，涨幅0.9%，收于5499.99点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股股价下跌0.54%，收于548港元 [1] - 香港交易所股价上涨0.19%，收于418港元 [1] - 中国移动股价微涨0.06%，收于78.45港元 [1] - 汇丰控股股价下跌0.36%，收于139.8港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团股价上涨0.21%，收于46.82港元 [1] - 新鸿基地产股价上涨0.62%，收于129.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨0.49%，收于32.96港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行股价无升跌，收于4.72港元 [1] - 建设银行股价上涨0.37%，收于8.15港元 [1] - 工商银行股价下跌0.15%，收于6.56港元 [1] - 中国平安股价下跌1.29%，收于72.5港元 [1] - 中国人寿股价下跌3.94%，收于34.12港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份股价上涨1.66%，收于5.51港元 [1] - 中国石油股份股价上涨0.75%，收于9.38港元 [1] - 中国海洋石油股价上涨0.65%，收于24.8港元 [1]

行业观点 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价将按年上升10% [1] - 预期今年香港住宅租金将按年增长5% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平预期，香港楼价在去年触底后，将于今年回升5% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平认为，香港楼市的上升周期有望在数年内持续 [1] - 利率下调与资本市场表现理想或令香港楼市有进一步上行空间 [1] - 地缘政治风险与宏观不确定性或会对香港楼市构成下行压力 [1] - 虽然整体市场情绪好转，但商业物业空置率仍然高企 [1] - 只有中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] 公司评级 - 摩根士丹利偏好新鸿基地产，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利偏好长实集团，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利偏好恒基地产，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利看淡九龙仓集团，给予“减持”评级 [1] 市场驱动因素 - 香港楼市受惠于内地买家强劲的购买力 [1]

摩根士丹利对香港住宅市场的观点 - 核心观点：摩根士丹利对香港住宅市场持乐观态度，预期2026年香港楼价将按年上升10%，租金则增长5% [1] - 市场预期：楼价在去年触底后，今年有望回升5%，且上升周期或持续数年 [1] - 市场动态：股价可能在业绩季前夕波动加剧 [1] 摩根士丹利对具体公司的评级 - 偏好公司：偏好新鸿基、长实及恒基兆业，均给予“增持”评级 [1] - 看淡公司：看淡九龙仓及新世界发展，各给予“减持”评级 [1] 仲量联行对市场的补充观点 - 驱动因素：认为香港楼价回升受惠于内地买家的购买力 [1]

市场表现与行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为0.0%，跑赢沪深300指数1.3个百分点，跑赢万得全A指数1.4个百分点，在29个中信行业中排名第15位[5] - 上周房地产企业信用债发行金额合计139亿元，环比大幅增加180.1%，净融资额为101.6亿元[47][54] 新房与二手房市场 - 上周（2026/1/31-2/6）36城新房成交面积139.2万平方米，环比下降2.9%，但同比大幅增长175.7%[5][10] - 上周（2026/1/31-2/6）15城二手房成交面积164.4万平方米，环比下降3.6%，但同比大幅增长245.8%[5][16] - 截至2月6日，13城新房累计库存为7716.5万平方米，环比下降0.7%，同比下降4.6%[5][24] - 13城新房整体去化周期为22.9个月，三四线城市去化周期高达98.9个月，且环比增加1.8个月[5][24] 土地市场 - 上周（2026/2/2-2/8）百城土地成交建筑面积1186.3万平方米，环比大幅下降44.9%，同比下降36.0%[5][43] - 上周土地成交楼面均价为1552元/平方米，环比上涨42.8%，同比上涨71.5%，但土地溢价率仅为0.3%[5][43] 政策动态 - 住建部与共青团中央召开会议，提出以“一张床、一间房、一套房”的梯度方式保障青年住房需求，将大力发展保障性租赁住房和公租房[5][63][65] - 上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区[63][65] 投资建议 - 报告维持行业“看好”评级，推荐关注三类公司：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）；3）以经常性业务为主的港资开发商[5][8][66]

市场整体表现 - 香港恒生指数于2月9日上涨467.21点，涨幅1.76%，收报27027.16点，主板全日成交额为2551.42亿港元 [1] - 国企指数上涨136.95点，涨幅1.52%，收报9168.33点 [1] - 恒生科技指数上涨71.4点，涨幅1.34%，收报5417.6点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨2.28%，收报560港元 [1] - 香港交易所上涨2.7%，收报418.6港元 [1] - 汇丰控股上涨3.34%，收报139.3港元 [1] - 中国移动下跌2.12%，收报78.5港元 [1] 香港本地地产股表现 - 新鸿基地产上涨3.46%，收报131.5港元 [1] - 恒基地产上涨2.5%，收报32.78港元 [1] - 长实集团上涨1.7%，收报46.62港元 [1] 中资金融股表现 - 中国平安上涨4.89%，收报73港元 [1] - 中国人寿上涨3.98%，收报35.04港元 [1] - 建设银行上涨1.38%，收报8.08港元 [1] - 中国银行上涨0.86%，收报4.7港元 [1] - 工商银行上涨0.46%，收报6.52港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油股份下跌1.29%，收报9.16港元 [1] - 中国石油化工股份下跌0.37%，收报5.33港元 [1] - 中国海洋石油下跌0.08%，收报24港元 [1]