投资评级 - 中性评级，目标价25.90港元，较当前股价27.34港元存在-5.3%潜在跌幅 [1][7] 核心观点 - 2025上半年业绩符合预期，收入同比降18.8%至95.5亿港元，核心净利润同比降44.4%至30.5亿港元，主要因物业销售入账减少及毛利率下跌 [7] - 物业开发收入同比降18.9%至40.1亿港元，但已售未结金额达127亿港元（66%将于下半年入账），预计毛利率维持在15-20%区间 [7] - 租金收入同比微跌2.8%至33.6亿港元，出租率稳定在93%，中环The Henderson出租率达80%显著优于同业 [7] - 目标价从原水平上调至25.90港元，资产净值折让率从60%收窄至55%，反映短期风险下降但中长期不确定性仍存 [7] 财务表现 - 2025年预期收入29,016百万港元（+14.9% YoY），核心利润9,187百万港元（-6.0% YoY），每股核心盈利1.90港元 [6] - 2025年预期市盈率14.4倍，市账率0.41倍，股息率稳定在6.6% [6] - 净负债比率稳定在21.1%，净负债规模67,415百万港元较2024年末微降0.8% [8] 业务板块分析 - 物业开发：下半年计划推售10个香港住宅项目（总面积152万平方呎），区域分布较2024年更分散（红磡27%/土瓜湾21%/启德21%/中半山20%） [7] - 投资物业：中环新海滨项目1期获Jane Street预租22万平方呎（占可租写字楼面积70%），预计2026-2032年分期落成但回收周期较长 [7] 同业比较 - 交银国际覆盖的香港房地产公司中，新世界发展（17 HK）、置富产业信托（778 HK）、新鸿基地产（16 HK）及领展房托（823 HK）均获买入评级 [11]

盈利预测调整 - 将2025财年基本每股盈利预测上调5%至1.58港元，2026财年下调1%至1.8港元，2027财年下调2%至1.8港元 [1] - 未来三年平均派息比率预期约105%，显著高于过去五年平均78%的水平 [1] - 目标价微降1.5%至19.3港元，维持"沽售"评级 [1] 上半年业绩表现 - 上半年每股盈利0.6港元，同比下跌8%，较去年下半年下跌11% [1] - 来自土地收回的税前收益2.4亿港元，远低于去年同期的25亿港元（包含土地收回及投资物业处置收益） [1] - 经常性基本每股盈利0.58港元，同比下跌4%，较预期低11% [1] 财务与运营状况 - 中期股息维持每股0.5港元，符合预期 [1] - 截至2025年6月底负债比率约21%，与去年末持平 [1] - 计入母公司贷款后负债比率约43%，较去年下半年上升2个百分点 [1]

盈利预测调整 - 2025财年基本每股盈利预测上调5%至1.58港元 [1] - 2026财年基本每股盈利预测下调1%至1.8港元 [1] - 2027财年基本每股盈利预测下调2%至1.8港元 [1] - 未来三年平均派息比率预期约105% 显著高于过去五年平均78% [1] 股息与目标价 - 股息预测维持1.8港元不变 [1] - 目标价微降1.5%至19.3港元 维持沽售评级 [1] 中期业绩表现 - 上半年每股盈利0.6港元 同比下跌8% 较去年下半年下跌11% [1] - 经常性基本每股盈利0.58港元 同比下跌4% 较预期低11% [1] - 物业发展利润率低于预期导致经常性盈利逊于预期 [1] 特殊收益影响 - 期内来自土地收回税前收益2.4亿港元 [1] - 去年同期土地收回及投资物业处置收益为25亿港元 [1] 财务杠杆状况 - 截至2025年6月底负债比率约21% 与去年末持平 [1] - 计入母公司贷款后负债比率约43% 较去年下半年上升2个百分点 [1]

财务表现 - 上半年每股盈利0.6港元 按年下跌8% 较去年下半年下跌11% [1] - 来自土地收回的税前收益2.4亿港元 远低于去年同期的土地收回及投资物业处置收益25亿港元 [1] - 剔除一次性收益及投资物业重估影响后 经常性基本每股盈利0.58港元 按年下降4% 较预期低11% [1] - 物业发展利润率低于预期是盈利下滑主因 [1] 股息与负债 - 中期股息维持每股0.5港元 符合预期 [1] - 截至2025年6月底负债比率约21% 与去年末持平 [1] - 计入母公司贷款后负债比率约43% 较去年下半年上升2个百分点 [1] 盈利预测与评级 - 2025财年基本每股盈利预测上调5%至1.58港元 [1] - 2026财年盈利预测下调1%至1.8港元 [1] - 2027财年盈利预测下调2%至1.8港元 [1] - 未来三年平均派息比率预期约105% 显著高于过去五年平均约78% [1] - 目标价微降1.5%至19.3港元 维持沽售评级 [1]

股价表现与市场背景 - 恒基地产于2025年8月11日收盘报25.91港元，较前一交易日上涨1.5%，成交量7.45万手，总市值达1254.24亿港元 [4] - 2024年财报显示公司营业收入233.88亿港元，净利润67.44亿港元，每股收益1.3港元，市盈率21.9倍 [4] - 2025年7月16日完成发行80亿港元可换股债券，年利率0.5%，2030年到期，所得款项用于物业发展及投资业务 [4] 政策环境与市场趋势 - 香港2024年2月全面撤销住宅物业需求管理措施，大幅降低购房成本 [4] - 高才通计划吸引超7.5万高端人才及家人抵港，2025年6月内地买家注册量达1237宗，金额110亿港元，创7个月新高 [4] - 2025年7月香港住宅楼宇买卖合约5766份，同比增长54.8%，一手市场连续6个月单月成交超千宗 [6] - 6月私人住宅售价指数连升3个月，上半年跌幅收窄至0.86%，租金指数连续7个月上涨，上半年累升1.61% [6] 利率环境与融资成本 - 美联储预计2025年降息3次，香港银行同业拆息回落至1.73%，房贷利率降至2%左右 [6] - 以500万港元贷款30年还款为例，月供减少2383港元，显著降低购房成本 [6] 物业销售表现 - 长实集团2025年上半年物业销售收入73.66亿港元，同比增长58.92%，内地市场增长117.32%至38.27亿港元 [6] - 开发商采取"以价换量"策略，如香港Blue Coast项目打7折、北京御翠园均价降7万/㎡ [6] - 市场整体回暖及政策利好下，恒基地产物业销售大概率超预期，尤其是高端住宅及核心区域项目 [6] 公司发展策略 - 恒基地产启德花语海项目预计下半年预售 [6] - 公司聚焦高端住宅与核心区域项目，提升产品竞争力 [6] - 积极参与政府人才住房计划，拓展租赁市场 [6] 行业挑战与竞争 - 部分区域新楼库存需时间消化，可能影响价格回升速度 [6] - 开发商为去库存采取折价销售，压缩利润空间 [6] - 内地房企如万科、中海加速布局香港市场，加剧竞争 [6] 未来市场展望 - 2025年下半年香港楼市有望延续回暖，美联储降息将进一步刺激成交量 [6] - 北部都会区规划提供17.6万个住宅单位，人才计划持续吸引人口，支撑长期需求 [6]

核心财务表现 - 2025年中期收入95.52亿港元同比下降18.8% [1] - 股东应占溢利29.08亿港元同比下降8.4% [1] - 每股基本盈利0.60港元并派发中期股息每股0.5港元 [1] 香港物业发展业务 - 应占营业额38.12亿港元同比减少22% [1] - 应占税前盈利3.1亿港元较去年同期的14.99亿港元大幅下降 [1] - 盈利减少主因去年同期政府收回新发展区土地带来10.55亿港元税前收益 [1] 租金收入表现 - 香港应占租金总收入34.11亿港元同比轻微上升 [1] - 应占税前租金净收入24.83亿港元同比减少1% [1] - 国际金融中心项目（持股40.77%）贡献租金总收入8.03亿港元同比下跌2% [1]

核心财务表现 - 收入95.52亿港元，同比下降18.8% [1] - 股东应占溢利29.08亿港元，同比下降8.4% [1] - 每股基本盈利0.60港元，拟派中期股息每股0.5港元 [1] 香港物业发展业务 - 应占营业额38.12亿港元，同比减少22% [1] - 应占税前盈利3.1亿港元，较去年同期14.99亿港元大幅下降 [1] - 盈利减少主要因去年同期政府收回新发展区土地带来10.55亿港元应占税前收益 [1] 租金收入表现 - 香港应占租金总收入34.11亿港元，较去年同期轻微上升 [1] - 应占税前租金净收入24.83亿港元，同比减少1% [1] - 国际金融中心项目（持股40.77%）自占租金总收入8.03亿港元，同比下降2% [1]

核心财务表现 - 公司截至2025年6月30日止六个月股东应占基础盈利为港币30.48亿元 同比减少44% [1] - 每股基础盈利为港币0.63元 较去年同期港币1.12元下降43.8% [1] - 计入投资物业公允价值亏损港币1.4亿元后 股东应占公布盈利为港币29.08亿元 同比减少8% [1] - 每股公布盈利为港币0.60元 低于去年同期港币0.66元 [1] 盈利变动原因 - 基础盈利大幅减少主要因去年同期特殊收益：政府收回新发展区土地及出让港汇东投资物业权益带来应占收益合共港币25.03亿元 [1] - 投资物业重估录得公允价值亏损港币1.4亿元 较去年同期港币22.67亿元亏损显著收窄 [1] 股息分配政策 - 董事局宣布维持中期股息每股港币0.5元 与去年同期水平一致 [1] 业务结构影响 - 投资物业组合表现改善：本期公允价值亏损收窄至港币1.4亿元 同比减少93.8% [1] - 已出售投资物业累计公允价值变动调整反映在重估结果中 [1]

股息派发安排 - 恒基地产将于2025年9月17日派发中期股息 [1] - 派息标准为每股0.5港元 [1]

股息派发安排 - 公司将于2025年9月17日派发中期股息 [1] - 派息标准为每股0.5港元 [1]