目标价调整 - 摩根士丹利将恒基地产目标价从31港元下调至30港元 基于每股资产净值折让约50% [1] 香港房地产市场展望 - 预期香港住宅楼价今年持平 写字楼及商场租金或同比下滑5% [1] - 香港楼价可能见底 恒基地产将成为楼价趋稳及市场情绪改善的主要受益者 [1] - 公司可能受惠于美联储即将减息 [1] 盈利预测调整 - 将2025至2027财年每股盈利预测下调8% 反映中期业绩逊预期 [1] - 调整基于物业发展项目最新预售情况及完工时间表 [1] - 考虑投资物业租金收入及出租率最新预期 [1] - 纳入集团收回农地进展因素 [1] 股息预测维持 - 维持2025至2027财年股息预测为每股1.8港元不变 [1] - 预期稳定租金收入支持股息分派 [1] - 香港中华煤气股息收入提供支撑 [1] - 农地收回步伐加快将贡献现金流 [1] - 下半年住宅销售改善预期增强分红能力 [1] - 主要股东支持保障股息稳定性 [1]

业绩表现 - 上半年收入同比下跌18.8%至95.5亿港元 [1] - 核心净利润同比下降44.4%至30.5亿港元 [1] - 净利润减少主要由于毛利率下跌及2024上半年政府收回土地的一次性补偿收益约10.6亿港元 [1] 股东回报 - 半年每股派息维持0.5港元 [1] 评级与估值 - 目标价上调至25.9港元 [1] - 按55%资产净值折让计算目标价（前为60%） [1] - 对恒基维持"中性"评级 [1] 业务展望 - 公司核心业务短期风险有所下降 [1] - 中长期仍存在不确定性 [1]

业绩表现 - 上半年收入同比下跌18.8%至95.5亿港元 [1] - 核心净利润同比下降44.4%至30.5亿港元 [1] - 净利润减少主要由于毛利率下跌及2024上半年政府收回土地的一次性补偿收益约10.6亿港元 [1] 派息政策 - 半年每股派息维持0.5港元 [1] 评级与目标价 - 交银国际对恒基地产维持"中性"评级 [1] - 目标价上调至25.9港元 [1] - 资产净值折让率调整为55%（前值为60%） [1]

香港金融市场活跃度显著提升 - 恒生指数今年涨幅超过26% 涨幅位居全球前列[1] - 上半年港股共迎来44家公司新上市 总集资额达1094亿港元 超2024年上半年的八倍多 也是2021年以来最强劲的半年度表现[1] - 截至7月底 2025年上半年平均每日成交金额为2402亿港元 同比增长118%[2] 外资机构加速布局香港市场 - 美国对冲基金Point72租用中环The Henderson四个楼层 总面积约5.5万平方英尺 每平方英尺租金约120港元[4] - 简街资本以18.3亿港元租下中环新海滨项目六层楼约22万平方英尺楼面 月租超3000万港元 每平方英尺137港元 较平均租金溢价约50%[5] - 外资机构偏好中环新写字楼 超甲级写字楼租金达100-120港元/平方英尺 较去年末90-95港元环比增长近20%[11] 写字楼租赁市场强势复苏 - IFC出租率超过九成半 达到历史最高值 而时代广场等老牌写字楼出租率仅七成半[13] - 香港甲级写字楼一季度整体净吸纳量录得正14.37万平方英尺 中环新租赁面积占比34%[13] - 金融及保险行业占新租赁成交46% 成为主要推动力[13] 资产及财富管理业务快速增长 - 香港资产及财富管理业务的管理资产总值升至35.1万亿港元 同比上涨13%[14] - 净资金流入7050亿港元 同比上涨81%[14] - 来自亚太区其他市场、北美及欧洲投资者的管理资产占比均达双位数[14] 人才招聘需求激增 - 外资机构在香港大量招聘 涵盖交易、技术、运营等超过40个职位[17] - 招聘条件放宽 从要求粤语和英语流利变为普通话和英语流利即可[18] - 金融机构为应聘者办理港签 入职流程缩短至一个月内[18] 政策环境持续优化 - 香港联交所推出上市规则19C和18C 便利中概股回流和特专科技企业上市[16] - 简化A股上市公司赴港上市流程 显著提升上市效率[16] - 香港市场形成吸引内地资金与海外投资者的正循环[17]

业绩表现 - 2025上半年收入同比下降18.8%至95.5亿港元，主要受物业销售入账及其他收入下跌影响 [1] - 核心净利润同比下降44.4%至30.5亿港元，主要由于毛利率下跌及2024上半年政府收回土地的一次性补偿收益10.6亿港元缺失 [1] - 半年每股派息维持在0.5港元，核心派息比率同比上升34.7个百分点至79.4% [1] 物业开发业务 - 物业开发收入同比下降18.9%至40.1亿港元，税前利润同比下降76.7%至3.4亿港元，受2024年农地征收收益缺失及开发利润率下跌影响 [1] - 截至2025上半年已售未结金额约127亿港元，其中66%将于下半年结转入账，预期结转毛利率维持在15-20% [1] - 下半年计划推出十个香港住宅项目共计152万平方呎，区域分布较2024年更分散（红磡27%/土瓜湾21%/启德21%/中半山20%），降低对启德片区依赖 [1] 投资物业业务 - 总租金收入同比微跌2.8%至33.6亿港元，出租率稳定在93% [2] - 中环甲级写字楼The Henderson出租率达80%，显著高于同区其他新项目（<20%） [2] - Jane Street预承租新海滨项目1期约22万平方呎，占可出租写字楼面积70% [2] - 预计续租租金仍有小幅下降，中长期增长动力来自The Henderson出租率提升及中环新海滨项目2026-32年分期落成 [2] 业务前景与评级 - 公司核心业务短期风险下降，但中长期存在不确定性：香港启德项目去化与价格波动、内地部分项目亏损、中环新海滨项目回收周期较长 [2] - 目标价上调至25.90港元（基于资产净值折让率由60%调整至55%），维持中性评级 [2]

财务表现 - 中期基础盈利下跌44% 符合预期 缺乏大额资产处置收益导致下滑[1] - 每股中期股息维持0.5港元 派息水平保持稳定[1] 资产价值 - 北方都会农地储备存在多种价值释放可行方案 成为关键关注点[1] - 开发项目相关新闻将直接影响股价走势[1] 投资评级 - 目标价由28.75港元上调至30.35港元 涨幅约5.6%[1] - 维持买入评级 反映长期价值认可[1]

公司财务表现 - 中期基础盈利下跌44% 符合预期 主要由于缺乏大额资产处置收益 [1] - 每股中期股息保持稳定 派发0.5港元 [1] 土地储备价值 - 公司拥有多种释放北方都会农地储备价值的可行方案 这将成为关键关注点 [1] - 北方都会开发项目的相关新闻将决定股价走势 [1] 投资评级与目标价 - 目标价由28.75港元上调至30.35港元 [1] - 维持买入评级 [1]

投资评级 - 中性评级，目标价25.90港元，较当前股价27.34港元存在-5.3%潜在跌幅 [1][7] 核心观点 - 2025上半年业绩符合预期，收入同比降18.8%至95.5亿港元，核心净利润同比降44.4%至30.5亿港元，主要因物业销售入账减少及毛利率下跌 [7] - 物业开发收入同比降18.9%至40.1亿港元，但已售未结金额达127亿港元（66%将于下半年入账），预计毛利率维持在15-20%区间 [7] - 租金收入同比微跌2.8%至33.6亿港元，出租率稳定在93%，中环The Henderson出租率达80%显著优于同业 [7] - 目标价从原水平上调至25.90港元，资产净值折让率从60%收窄至55%，反映短期风险下降但中长期不确定性仍存 [7] 财务表现 - 2025年预期收入29,016百万港元（+14.9% YoY），核心利润9,187百万港元（-6.0% YoY），每股核心盈利1.90港元 [6] - 2025年预期市盈率14.4倍，市账率0.41倍，股息率稳定在6.6% [6] - 净负债比率稳定在21.1%，净负债规模67,415百万港元较2024年末微降0.8% [8] 业务板块分析 - 物业开发：下半年计划推售10个香港住宅项目（总面积152万平方呎），区域分布较2024年更分散（红磡27%/土瓜湾21%/启德21%/中半山20%） [7] - 投资物业：中环新海滨项目1期获Jane Street预租22万平方呎（占可租写字楼面积70%），预计2026-2032年分期落成但回收周期较长 [7] 同业比较 - 交银国际覆盖的香港房地产公司中，新世界发展（17 HK）、置富产业信托（778 HK）、新鸿基地产（16 HK）及领展房托（823 HK）均获买入评级 [11]

盈利预测调整 - 将2025财年基本每股盈利预测上调5%至1.58港元，2026财年下调1%至1.8港元，2027财年下调2%至1.8港元 [1] - 未来三年平均派息比率预期约105%，显著高于过去五年平均78%的水平 [1] - 目标价微降1.5%至19.3港元，维持"沽售"评级 [1] 上半年业绩表现 - 上半年每股盈利0.6港元，同比下跌8%，较去年下半年下跌11% [1] - 来自土地收回的税前收益2.4亿港元，远低于去年同期的25亿港元（包含土地收回及投资物业处置收益） [1] - 经常性基本每股盈利0.58港元，同比下跌4%，较预期低11% [1] 财务与运营状况 - 中期股息维持每股0.5港元，符合预期 [1] - 截至2025年6月底负债比率约21%，与去年末持平 [1] - 计入母公司贷款后负债比率约43%，较去年下半年上升2个百分点 [1]

盈利预测调整 - 2025财年基本每股盈利预测上调5%至1.58港元 [1] - 2026财年基本每股盈利预测下调1%至1.8港元 [1] - 2027财年基本每股盈利预测下调2%至1.8港元 [1] - 未来三年平均派息比率预期约105% 显著高于过去五年平均78% [1] 股息与目标价 - 股息预测维持1.8港元不变 [1] - 目标价微降1.5%至19.3港元 维持沽售评级 [1] 中期业绩表现 - 上半年每股盈利0.6港元 同比下跌8% 较去年下半年下跌11% [1] - 经常性基本每股盈利0.58港元 同比下跌4% 较预期低11% [1] - 物业发展利润率低于预期导致经常性盈利逊于预期 [1] 特殊收益影响 - 期内来自土地收回税前收益2.4亿港元 [1] - 去年同期土地收回及投资物业处置收益为25亿港元 [1] 财务杠杆状况 - 截至2025年6月底负债比率约21% 与去年末持平 [1] - 计入母公司贷款后负债比率约43% 较去年下半年上升2个百分点 [1]