市场表现与行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为0.0%，跑赢沪深300指数1.3个百分点，跑赢万得全A指数1.4个百分点，在29个中信行业中排名第15位[5] - 上周房地产企业信用债发行金额合计139亿元，环比大幅增加180.1%，净融资额为101.6亿元[47][54] 新房与二手房市场 - 上周（2026/1/31-2/6）36城新房成交面积139.2万平方米，环比下降2.9%，但同比大幅增长175.7%[5][10] - 上周（2026/1/31-2/6）15城二手房成交面积164.4万平方米，环比下降3.6%，但同比大幅增长245.8%[5][16] - 截至2月6日，13城新房累计库存为7716.5万平方米，环比下降0.7%，同比下降4.6%[5][24] - 13城新房整体去化周期为22.9个月，三四线城市去化周期高达98.9个月，且环比增加1.8个月[5][24] 土地市场 - 上周（2026/2/2-2/8）百城土地成交建筑面积1186.3万平方米，环比大幅下降44.9%，同比下降36.0%[5][43] - 上周土地成交楼面均价为1552元/平方米，环比上涨42.8%，同比上涨71.5%，但土地溢价率仅为0.3%[5][43] 政策动态 - 住建部与共青团中央召开会议，提出以“一张床、一间房、一套房”的梯度方式保障青年住房需求，将大力发展保障性租赁住房和公租房[5][63][65] - 上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区[63][65] 投资建议 - 报告维持行业“看好”评级，推荐关注三类公司：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）；3）以经常性业务为主的港资开发商[5][8][66]

市场整体表现 - 香港恒生指数于2月9日上涨467.21点，涨幅1.76%，收报27027.16点，主板全日成交额为2551.42亿港元 [1] - 国企指数上涨136.95点，涨幅1.52%，收报9168.33点 [1] - 恒生科技指数上涨71.4点，涨幅1.34%，收报5417.6点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨2.28%，收报560港元 [1] - 香港交易所上涨2.7%，收报418.6港元 [1] - 汇丰控股上涨3.34%，收报139.3港元 [1] - 中国移动下跌2.12%，收报78.5港元 [1] 香港本地地产股表现 - 新鸿基地产上涨3.46%，收报131.5港元 [1] - 恒基地产上涨2.5%，收报32.78港元 [1] - 长实集团上涨1.7%，收报46.62港元 [1] 中资金融股表现 - 中国平安上涨4.89%，收报73港元 [1] - 中国人寿上涨3.98%，收报35.04港元 [1] - 建设银行上涨1.38%，收报8.08港元 [1] - 中国银行上涨0.86%，收报4.7港元 [1] - 工商银行上涨0.46%，收报6.52港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油股份下跌1.29%，收报9.16港元 [1] - 中国石油化工股份下跌0.37%，收报5.33港元 [1] - 中国海洋石油下跌0.08%，收报24港元 [1]

项目历史与背景 - 福罗拉山庄项目始于1993年，因开发商资金链断裂而停工，成为烂尾近30年的项目[4][6] - 项目最初由惠州中南房地产开发总公司深圳办事处与龙华横岭经济合作社合作开发，原规划为别墅[6] - 1994年国家出台“限墅令”并后续升级为“禁墅令”，进一步限制了项目的开发，导致其长期烂尾[6] - 项目内原有47栋楼房，截至2014年仅33栋具备竣工验收许可证，产权问题复杂[6] - 2009年，深圳泰生房地产开发有限公司接手管理权并拆除了别墅区，但未能完成重建[8] 项目重启与产权重组 - 项目重生的转机出现在2015年，恒地集团通过其子公司深圳市恒地投资有限公司介入[10][11] - 2015年5月，恒地集团出资400万元取得项目公司80%股权，同年11月以总计500万元取得全部股权[11] - 恒地集团接手后，面临最棘手的问题是烂尾多年遗留的复杂产权关系[11] - 直至2021年，恒地集团才完成产权重组并取得项目建设规划许可证，此时距其接手已过去6年[11] 项目现状与规划 - 项目已更名为“恒地尊悦花园”，由5栋30层高层住宅组成，总建筑面积约10.5万平方米[12] - 住宅建筑面积约6.4万平方米，规划总户数672户，容积率3.1，绿化率40%[12] - 项目将推出672套纯住宅，户型面积涵盖67-125平方米，其中90平方米以下户型540套，占比超过80%[13] - 项目配套包括一所3层幼儿园，建筑面积1600平方米[12] - 营销中心已开始装修，正在准备样板房，预计于2026年第二季度入市[3][12] 区位与市场环境 - 项目位于深圳龙华区民治街道，紧邻碧水龙庭与万科悦城一期，距离深圳地铁5号线“民治站”约700米[4][14] - 周边教育、商业配套成熟，有多所幼儿园、小学、初高中环绕[14] - 周边二手房价格显示，碧水龙庭二手挂牌均价约5.7万元/平方米，万科和风轩挂牌价超6万元/平方米[14] - 项目在新房市场将面临龙华区红山、上塘、梅林关等多个热门片区新盘的竞争[14]

地块招标概况 - 香港牛头角彩霞道地皮于2月6日中午截标，至少收到9份标书，投标方包括信和置业、中国海外发展、嘉华国际、恒基地产、新鸿基地产（均为独资）以及4间不知名公司 [1] - 嘉华国际代表表示，该区生活配套完善且近年没有新供应，相信需求大 [1] - 地块面积约33,713平方呎，前身为玛利诺中学空置校舍，可建总楼面面积为303,421平方呎，其中住宅部分楼面上限为252,851平方呎 [1] 地块估值与市场预期 - 综合市场资讯，该地皮估值介于11.4亿至18亿港元，每平方呎地价介于4,000至5,930港元 [1] - 考虑到地皮面积较小且中标者不需负责兴建政府设施，投资风险将稍微降低 [1] 地块区位与规划详情 - 地块位于牛头角/九龙湾区，区内配套成熟，德福花园及东九文化中心均在步行距离内 [1] - 地块前后多为旧式楼宇及公共屋邨，景观难有保证，预期项目设计将走大众路线 [1] - 城市规划委员会已将该地块由“政府、机构或社区”地带改划为“住宅（甲类）4”地带 [2] - 根据规划文件，项目拟建1座30层高住宅大厦，含4层平台及2层地库私人停车场，并设有零售设施，预计可提供约420个单位，容纳1,092人入住，目标在2031/2032年完成 [2]

股份数据 - 截至2026年1月31日，公司已发行股份4,841,387,003股，库存股份为0[2] - 本月已发行股份和库存股份增减总额均为0[7] 债券数据 - 2030年到期的0.5%有担保可换股债券本金80亿港元，换股价35.35港元[5] - 债券悉数转换后公司发行最高股份数增至226,308,345股[5] 持股要求 - 公众持股量门槛为已发行股份（不含库存股）的25%[3]

核心观点 - 报告维持对房地产行业“看好”的投资评级 [2] - 核心观点认为新房和二手房成交同比显著提升，同时“三道红线”政策有所放松 [5] - 投资建议围绕三条主线展开：1）布局高价值城市、土储结构优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）受益于香港楼市企稳及利率下行的港资开发商 [5][9] 板块观点与投资建议 - **内地开发商**：“市场恢复后的销售增长预期”是驱动未来房企估值提升的关键，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [9] - **轻资产运营公司**：在本轮地产下行期中，轻资产公司的基本面更稳健扎实，更能穿越周期，优质的轻资产公司能够实现利润增长、现金充裕、现金流健康及分红提升 [9] - **港资开发商**：今年以来中国香港楼市的量价逐步企稳回升，助力港资开发商的住宅销售回暖，同时其以收租等经常性业务为主，是穿越周期的优质红利标的，受益于利率下行，后续有望迎来价值重估 [9] - 具体推荐标的包括： - 内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团 [5][9] - 轻资产运营公司：物管公司绿城服务；商管公司华润万象生活；头部中介平台贝壳-W [5][9] - 港资开发商：建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等 [5][9] 房地产基本面与高频数据 - **新房市场**：上周（2026/1/24-2026/1/30）36城新房成交面积142.5万方，环比增长14.2%，同比大幅增长146.5% [5][10] - **新房累计成交**：2026年1月1日至1月30日累计成交539.8万方，同比仍下降30.3% [5][10] - **二手房市场**：上周（2026/1/24-2026/1/30）15城二手房成交面积170.6万方，环比微降0.7%，但同比激增744.4% [5][16] - **二手房累计成交**：2026年1月1日至1月30日累计成交673.9万方，同比增长15.8% [5][16] - **库存与去化**：13城新房累计库存7773.8万平方米，环比微降0.2%，同比下降3.8%；去化周期为23.0个月，同比延长6.7个月 [5][24] - **分线城市去化周期**：一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为15.2个月、12.9个月、18.6个月、97.1个月，其中三四线城市去化压力最大 [5][24] 土地市场情况 - **土地供应**：上周（2026/1/26-2026/2/1）百城供应土地建筑面积1732.8万方，环比下降20.0%，但同比增长168.4% [30] - **土地成交**：上周百城土地成交建筑面积1795.5万方，环比增长49.2%，同比大幅增长419.7% [5][32] - **土地价格与溢价率**：上周成交楼面价为979元/平，环比下降28.0%，同比下降74.4%；土地溢价率为1.4%，环比下降2.2%，同比下降5.8% [5][32] - **累计土地成交**：截至2026年2月1日，年内累计成交土地建筑面积9005.2万方，同比下降15.7% [5][32] 行业融资情况 - **信用债发行**：上周（2026/1/26-2026/2/1）房地产企业发行信用债8支，合计金额49.6亿元，环比下降42.9%，但同比增长346.3% [36] - **净融资额**：上周信用债偿还金额89.3亿元，净融资额为-39.7亿元 [36] - **年内累计发行**：2026年至今，房地产企业合计发行信用债344亿元，同比下降21.0% [36] 行情回顾 - **板块表现**：上周房地产板块（中信）涨跌幅为-2.1%，同期沪深300指数上涨0.1%，万得全A指数下跌1.6%，房地产板块相对沪深300的超额收益为-2.2% [5][38] - **行业排名**：在29个中信行业板块中，房地产位列第17名 [5][38] - **个股涨跌**：上周上涨个股共31支，下跌83支 [42] - **涨幅居前个股**：招金黄金（+31.8%）、ST京蓝（+22.5%）、大悦城（+17.1%）、京能置业（+12.5%）、新城控股（+11.4%） [44][45] - **跌幅居前个股**：国晟科技（-30.7%）、*ST万方（-22.7%）、华联控股（-14.9%）、西藏城投（-13.6%）、城建发展（-12.9%） [44][46] - **重点房企表现**：上周42家重点房企中上涨34支，涨幅前五为中国奥园（+36.4%）、中国金茂（+21.8%）、旭辉控股集团（+21.2%）、世茂集团（+18.0%）、融创中国（+17.5%） [44] 行业政策跟踪 - **中央层面**：多家房企已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [5][47][49] - **地方层面**：天津市于1月26日发布《个人住房公积金贷款管理办法》，提高贷款额度、延长贷款期限以支持住房需求，例如将首套、第二套住房贷款最高限额分别提高至120万元、100万元 [47][49]

调查核心发现 - 整体受访居民情绪较预期更为审慎，对香港未来12个月经济前景持正面看法的受访者数量有所减少 [1] - 受访者最关注的议题包括生活成本上升及就业保障问题 [1] - 过去12个月受访者的财务状况大致稳定，但消费意欲受抑制，投资意欲则大致保持平稳 [1] 行业与市场展望 - 香港金融业的正面势头应能为整体经济及劳动力需求提供支持 [1] - 港股及A股稳健表现带来正面财富效应，居民信心在2026年仍有改善空间 [1] - 重申对地产及金融行业的正面看法 [1] 公司及股票调整 - 香港首选股名单剔出恒基地产(00012)，由信和置业(00083)取代，因后者股息能见度较高 [1] - 名单中其他股份包括友邦保险(01299)、太古地产(01972)、银河娱乐(00027)及永利澳门(01128) [1]

核心观点 - 瑞银调查显示香港居民情绪较预期更为审慎，对经济前景的正面看法减少抑制了消费意欲，但投资意欲大致平稳 [1] - 香港金融业的正面势头及股市稳健表现带来的财富效应，有望在2026年改善居民信心 [1] - 公司重申对香港地产及金融行业的正面看法，并调整了首选股名单 [1] 行业观点与展望 - 香港金融业的正面势头应能为整体经济及劳动力需求提供支持 [1] - 港股及A股稳健表现带来正面财富效应 [1] - 公司重申对地产及金融行业的正面看法 [1] 公司及股票调整 - 香港首选股名单剔出恒基地产(00012)，由信和置业(00083)取代，因后者股息能见度较高 [1] - 名单中其他股份包括友邦保险(01299)、太古地产(01972)、银河娱乐(00027)及永利澳门(01128)等 [1] 消费者与投资者情绪调查结果 - 过去12个月受访者的财务状况大致稳定 [1] - 对香港未来12个月经济前景持正面看法的受访者数量有所减少 [1] - 消费意欲受抑制，而投资意欲则大致保持平稳 [1] - 受访者最关注的议题包括生活成本上升及就业保障问题 [1]

香港本地地产股市场表现 - 香港本地地产股于1月26日集体收涨，新世界发展涨幅超过4%，新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、信和置业涨幅超过3%，希慎兴业、嘉里建设涨幅超过2%，九龙仓置业、太古B、领展房产基金涨幅超过1% [1] - 新鸿基地产股价创下历史新高 [1] 个股具体涨跌幅及市值数据 - 新世界发展(00017)涨4.35%，最新价9.830港元，总市值247.39亿港元 [2] - 新鸿基地产(00016)涨3.93%，最新价119.000港元，总市值3448.36亿港元 [2] - 恒隆地产(00101)涨3.47%，最新价9.540港元，总市值482.4亿港元 [2] - 长实集团(01113)涨3.14%，最新价45.360港元，总市值1587.5亿港元 [2] - 信和置业(00083)涨3.01%，最新价11.650港元，总市值1104.94亿港元 [2] - 希慎兴业(00014)涨2.75%，最新价21.660港元，总市值222.45亿港元 [2] - 嘉里建设(00683)涨2.70%，最新价23.620港元，总市值342.8亿港元 [2] - 九龙仓置业(01997)涨1.98%，最新价26.800港元，总市值813.71亿港元 [2] - 太古股份公司B(00087)涨1.12%，最新价12.640港元，总市值360.11亿港元 [2] - 领展房产基金(00823)涨1.01%，最新价35.840港元，总市值931.46亿港元 [2] - 九龙仓集团(00004)涨0.80%，最新价25.260港元，总市值771.95亿港元 [2] - 太古地产(01972)涨0.43%，最新价23.200港元，总市值1335.74亿港元 [2] - 冠君产业信托(02778)涨0.40%，最新价2.500港元，总市值153.38亿港元 [2] - 恒基地产(00012)涨0.33%，最新价30.300港元，总市值1466.94亿港元 [2]

评级与目标价调整 - 瑞银将恒基地产的投资评级从“买入”下调至“中性” [1] - 评级下调的主要原因是股价上涨后，公司的风险与回报已趋于平衡 [1] - 同时，瑞银将恒基地产的目标价从29港元上调至30.5港元 [1] 现金流与股息可持续性分析 - 瑞银指出市场近期关注恒基地产股息的可持续性 [1] - 由于缺乏整幢物业交易及2025年农地转换项目，公司2025年预测可能产生48亿港元的负自由现金流（派息后） [1] - 情境分析显示，若股息削减55%至每股0.81港元，或可实现自由现金流收支平衡 [1] - 控股家族可能因股息削减而相应减少股东贷款投入，从而获得更多现金 [1] 股息率与市场预期 - 基于概率加权计算（假设股息削减至0.81港元的概率为50%），每股股息为1.3港元 [1] - 按此计算，该股目前对应的股息率为4.3%，与长实集团相若 [1] - 瑞银认为这表明市场已部分反映了潜在的股息削减风险 [1] - 瑞银维持恒基地产2025年预测每股股息1.8港元不变 [1]