施政报告楼市政策影响 - 施政报告对楼市无重大政策惊喜 印花税减免和购房通措施均未落实[1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽资本投资者计划 价值逾3000万港元的住宅单位成为合资格投资[1] - 政策未造成下行冲击 但导致地产股表现落后恒生指数2%[1] 房地产市场展望 - 房地产市场预计2025年下半年趋于稳定[1] - 2026年楼价有望上升3-5%[1] 个股投资偏好 - 发展商首选恒基地产(00012)和信和置业(00083)[1] - 业主类最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101)[1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823)[1]

施政报告对楼市影响 - 施政报告未落实印花税减免和购房通措施 对楼市无太大惊喜[1] - 唯一宽松措施是放宽资本投资者计划 价值逾3000万港元住宅成为合资格投资[1] - 施政报告后地产股反应平淡 相关板块9月17日表现落后恒生指数2%[1] 房地产市场展望 - 房地产市场可能在2025年下半年稳定[1] - 2026年楼价有望上升3-5%[1] 发展商投资偏好 - 首选恒基地产(00012)和信和置业(00083)[1] 业主投资偏好 - 最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101)[1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823)[1]

政策影响分析 - 港府未如预期削减住宅印花税 房地产及REIT互联互通无进展[1] - 加速推进北部都会区发展 将3000万至5000万港元豪宅投资纳入新资本投资者入境计划[1] - 未推出公屋租置计划 居屋白表配额由60%降至50% 对私人住宅市场构成正面讯号[1] 地产商股价表现预测 - 恒基地产受惠于农地收回加速 补地价付款灵活性提升及市区重建项目获批更高容积率 目标价29港元[1] - 新鸿基地产或因股息收益率较低且未减印花税承压 目标价96港元[1] - 领展与九龙仓置业因REIT互联互通进展有限及吸引旅客措施不足可能逊于同行 目标价分别为44.2港元及20港元[1]

核心观点 - 香港房地产市场将迎来新一轮复苏周期 核心驱动因素是美元基准利率下行 配合宽松政策和改善的供需格局 香港本土开发商首先受益[1] 市场表现 - 2024年2月"撤辣"政策成为关键转折点 驱动楼市显著触底反弹[1] - 2024年4月、11月和2025年3月均出现成交小高峰[1] - 2024年全年一二手私宅成交53099宗 较2023年同比增长23.5%[1] - 新房与二手房价格于2024年末至2025年初完成探底 呈现企稳迹象[1] - 截止2024年底私人住宅总存量129.2万套 去化周期下降 市场从"高库存压力"转向"供需动态平衡"[1] 驱动因素 - 政策环境从抑制转向全面刺激 带动第一轮恢复[2] - 美联储降息带动香港HIBOR和最优惠利率下调[2] - 2025年5月港元汇率走强触发金管局四次干预 累计注入1290亿港元流动性[2] - 1个月HIBOR从3.98%跌至0.57%[2] - 房贷利率低于租金回报率带动市场回暖[2] - 人才引进计划使2025年6月香港人口同比恢复增长 需求结构调整贡献增量购买力[2] 周期特征 - 市场处于"触底完成→温和回升"的复苏初期[3] - 价格结束单边下跌 跌幅收窄并结构性企稳[3] - 成交量率先反弹 情绪指标改善[3] - 政策导向从"防泡沫"转向"稳市场"[3] - 领先指标显现：利率持续下调 供给增多库存去化率提升 人口回正刺激需求[3] 受益标的 - 建议关注香港本土开发商：恒基地产(00012)、嘉里建设(00683)、太古地产(01972)、新鸿基地产(00016)、恒隆地产(00101)[1]

项目概况 - 恒基兆业地产与新世界发展合作开发香港顶级豪宅项目"THE LEGACY天御" [1] - 项目由两座住宅大楼分两期组成 总楼面面积超过40万平方呎 [1] - 项目位于香港半山地段 与中环核心商业区相连 [1] 设计规划 - 整体建筑、住客会所及室内设计由意大利建筑设计事务所ACPV ARCHITECTS Antonio Citterio Patricia Viel策划 [1] 开发理念 - 项目体现恒基兆业地产追求卓越品质与永恒价值的发展理念 [1] - 展现集团对高端住宅领域的深刻理解与创新突破 [1] - 延续集团数十年来为香港城市发展贡献的初心 [1]

楼市政策预期 - 市场普遍期待9月17日施政报告公布利好楼市措施 包括削减600万元以下住宅物业印花税 放宽资本投资者入境计划刺激豪宅需求 设立购房资金通计划 加快北部都会区土地收回及基建建设 [1] - 新鸿基地产及恒基地产可能最大程度受惠于任何潜在楼市支持政策 均获增持评级 [1] - 美联储可能减息将对楼市带来支持 尽管近期HIBOR回升 [1] 零售市场展望 - 出台零售刺激措施可能性较低 但若推出消费券等计划通常可带动零售销售 尤其利好领展房产基金旗下商场 [1] - 启德体育园开幕后香港不时举办大型体育及娱乐活动 有助吸引各地旅客访港 [1] 公司评级分化 - 九龙仓置业因中国业务面临挑战获减持评级 [1]

楼市政策预期 - 市场普遍期待香港特区政府9月17日施政报告公布利好楼市措施 [1] - 潜在措施包括削减600万港元以下住宅物业印花税 [1] - 其他措施可能包括放宽资本投资者入境计划要求 设立购房资金通计划 加快北部都会区土地收回及基建建设 [1] 公司评级与受益程度 - 新鸿基地产及恒基地产可能最大程度受惠于任何潜在楼市支持政策 均予增持评级 [1] - 九龙仓集团获减持评级 因内地业务面临挑战 [1] 利率环境影响 - 近期HIBOR回升 但美联储可能减息将带来支持 [1]

市场整体表现 - 香港恒生指数上涨262.13点至26200.26点 涨幅1.01% [1] - 主板成交额2882.09亿港元 [1] - 国企指数上涨85.76点至9328.16点 涨幅0.93% [1] - 恒生科技指数上涨73.95点至5902.69点 涨幅1.27% [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨1.04%至633.5港元 [1] - 香港交易所上涨1.37%至444.6港元 [1] - 中国移动上涨0.35%至87.05港元 [1] - 汇丰控股上涨1.95%至104.4港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨1.49%至38.1港元 [1] - 新鸿基地产上涨4.28%至97.5港元 [1] - 恒基地产上涨2.37%至27.68港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨2.06%至4.46港元 [1] - 建设银行上涨2.84%至7.97港元 [1] - 工商银行上涨1.87%至6港元 [1] - 中国平安上涨0.69%至56.55港元 [1] - 中国人寿上涨1.85%至23.12港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨0.95%至4.23港元 [1] - 中国石油股份上涨0.81%至7.45港元 [1] - 中国海洋石油上涨0.2%至20.18港元 [1]

财报披露 - 恒基兆業地產2025中期报告已刊于公司网站及港交所披露易网站[2] 通讯获取 - 建议非登记股东选网站阅通讯，选网站需联系中介提供邮箱，选印刷本填回条交登记处[2] - 收印刷本要求有效期至书面撤回或收悉指示一年内较早者[2] 登记处信息 - 公司股份登记及过户处邮寄地址、邮箱、电话公布[3] 回条说明 - 回条供非登记股东用，未选或填错作废[4] 通讯内容 - 公司通讯含年报、中报等[4]

财报信息 - 恒基兆業地產2025中期報告已刊發[2] 股份信息 - 公司股份代號為12[7] 通讯相关 - 公司通訊包括年報、中期報告等多類文件[2][4][7] - 建議股東網站閱覽公司通訊以響應環保[2] - 股東更改收取方式需提前七天書面通知[3] 联系方式 - 股份登記及過戶處郵寄地址為香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓[6][7] - 股份登記及過戶處電郵地址為HendersonLand.ecom@computershare.com.hk[6] - 股份登記及過戶處電話為(852) 2862 8555，工作時間9:00 - 18:00[6][7] - 回條郵寄簡便回郵號碼為37[7]