行业整体表现 - 全国新建商品房销售金额4.4万亿元，同比下降5.5%，销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5% [2] - TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元，同比下降11.8%，规模超千亿房企4家，较去年同期减少2家 [2] - 全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元，同比持平，成交均价达2.7万元/平方米，同比增长2.5% [3] - 二手房市场成交金额约2.6万亿元，同比增长9.5%，成交均价2.2万元/平方米，同比下降3.3% [3] - 全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中住宅待售面积4.1亿平方米，分别同比增长4.1%和6.5% [3] - 全国300城土地成交面积1.74亿平方米，同比下降5%，土地成交楼面均价提升至4943元/平方米 [4] - 房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%，房屋竣工面积2.26亿平方米，同比下降14.8% [4] - 房地产开发资金来源5.02万亿元，同比下降6.2%，其中国内贷款为0.82万亿元，同比增长0.6% [4] 公司财务表现 - 营业收入11,685,671.72万元，同比下降16.08% [2] - 利润总额990,882.92万元，同比下降29.70% [2] - 归属于上市公司股东的净利润271,075.37万元，同比下降63.47% [2] - 经营活动产生的现金流量净额1,601,719.52万元，同比实现由负转正 [2] - 归属于上市公司股东的净资产19,825,934.99万元，同比增长0.34% [2] - 总资产130,548,854.18万元，同比下降2.22% [2] - 基本每股收益0.23元/股，同比下降63.39% [2] - 毛利率14.6%，略高于2024年全年水平 [14] 公司经营情况 - 实现签约金额1451.71亿元，同比减少16.25%，签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米 [6] - 实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高 [7] - 期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金 [7] - 2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35% [9] - 2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65% [10] - 38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至 [10] - 新增项目26个，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米 [11] - 期末待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米 [11] 融资与负债管理 - 成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32% [8] - 报告期内发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53% [8] - 经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元 [8] - 三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点 [8] - 一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点 [8] - 资产负债率 [8] - 报告期新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89% [8] 产品与服务创新 - 基于22万余条客户调研数据，重新解构挖掘客户需求 [12] - 新增"天奕"子品牌，在广州、上海首开累计签约超75亿元 [12] - 上线"端菜行动"，统一对客平台，开通"保总热线"直通管理层 [13] - 完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元 [14] - 深化全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段 [13] 成本控制与运营效率 - 通过规模化集采预计可实现每平方米降本约30-40元 [15] - 建立全国统一供方库，入库优选供方约600家 [15] - 自主获客成交占比达25%，线上营销签约贡献同比接近翻倍，整体营销费率同比下降1至1.5个百分点 [15] - 上线AIGC设计采购平台，在全国20个项目落地 [15] - 快建体系在全国47个项目试点，首开效率、竣备交付周期均实现显著改善 [15] 资产经营与综合服务 - 酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米 [16] - 在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18% [16] - 购物中心板块"开新时光季"18城联动，累计吸引客流2530万人次 [16] - 实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13% [16] - 保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米 [17] - 保利物业实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3% [17] - 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17.2% [17] - 第三方项目在管面积增加至5.50亿平方米，占比达65.9% [17]

文章核心观点 - 2024年在政策提振下房地产市场止跌回稳，保利发展作为行业龙头表现出色，业绩根基稳、销售规模居首、资源结构优化，2025年将继续聚焦核心城市发展 [1][2] 行业情况 - 2024年房地产市场止跌回稳，第四季度全国成交同环比显著改善，一线及核心二线城市回升更快 [1] - 2025年推动市场止跌回稳仍是房地产行业核心主题，中长期看房地产仍是规模大、影响广的重要行业，消费者住房需求转向高品质生活体验 [1] 业绩根基与财务安全 - 2024年公司实现营业收入3116.7亿元，第二次营收超3000亿元，房地产开发销售贡献大，竣工面积约3257万平方米，交付16.5万套房源，开发结算收入2873.5亿元 [3] - 多元业务齐头并进，“第二增长曲线”营收243亿元，占总营收约7.8%，物业管理服务收入163亿元，同比增长8.5% [3] - 商业经营类资产项目累计开业534万方，收入约40亿元，租赁住房板块扩张，商业运营项目出租率提升 [3] - 保利物业合同管理及在管面积分别约9.9亿平方米与8亿平方米，物业管理服务收入116.7亿元，同比增长15%，第三方服务收入增长19.6% [4] - 公司加强科技创新降本，实现净利润97.4亿元，归母净利润50亿元，结算毛利率约14%，降幅同比收窄4个百分点 [4] - 主动压降有息负债规模至3488亿元，3年以上到期债务占比提升至39.6%，资产负债率连续四年下降至74.3% [5] - 在手现金1342亿元，叠加已售待回笼资金832亿元，流动性储备远超行业均值 [5] - 融资成本持续下降，新增有息负债综合成本降至2.92%，有息负债综合融资成本降至3.1%，均创历史新低 [5] 销售规模表现 - 2024年公司销售金额3230.29亿元，连续两年居行业第一，权益销售金额约2465亿元 [6] - 38个核心城市销售占比提升至90%，一线城市四季度销售面积同比增长40%，38个核心城市市占率达7.1%，16个城市连续三年排名前三 [6] - 二季度开展去化攻坚行动，销售环比提升75%，同比降幅收窄35个百分点 [6] - 下半年把握政策窗口期，10月销售额同比提升28% [7] - 综合施策加大存量去化，2022年以前存量项目签约面积1078万平方米，2022年及以后增量项目销售金额占六成 [7] - 2025年一季度销售签约金额630.27亿元，保持同比增长 [7] - 2024年销售回笼3277亿元，销售回笼率达79.6%，提升1.3个百分点 [8] 资源结构与产品竞争力 - 2022 - 2024年合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，2024年新拓项目37个，计容面积1103万平方米，项目权益比88%创十年新高 [9] - 2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%位于一线城市核心区域，当年拓展当年开盘项目销售金额172亿元，动态销净率超9% [10] - 在手存量项目面积下降20%，存量项目去化面积占比近六成 [10] - 提出行业进入品质时代，构建“人文社区”产品品牌服务体系，在克而瑞榜单跃升至第二名 [11] - 强化全过程品质提升，试点“快建体系”，工期压缩30%以上 [11] - 首开产品系项目七成销售流速达板块前2名，部分项目首开去化率超70% [11]