货币政策调整 - 香港银行最优惠利率下调12.5个基点至5.125% [1] - 新造住宅按揭利率从3.5%降至3.375% [1] - 调整符合市场普遍预期且紧随美联储降息及香港金管局政策变动 [1] 房地产市场展望 - 2025年香港楼价预计保持平稳 [1] - 2026年楼价可能出现0%至5%温和回升 前提是库存消化 [1] 开发商表现偏好 - 看好信和置业、恒基地产及嘉里建设表现将优于新鸿基地产 [1] - 新鸿基地产因股息率缺乏吸引力而未受青睐 [1] - 偏好恒隆地产 因HIBOR下降将降低其利息支出 [1] 信和置业目标价调整 - 目标价上调14%至11.2港元 评级维持"买入" [1] - 净资产值折让从40%收窄至35% [1] - 支持因素包括维港汇及柏珑项目销售强劲 以及可能减少以股代息安排 [1]

施政报告楼市政策影响 - 印花税减免和"购房通"措施未落实 但不会造成下行冲击 [1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽新资本投资者计划 价值逾3000万港元住宅单位成为合资格投资 [1] - 施政报告后地产股反应平淡 9月17日相关板块表现落后恒生指数2% [1] 房地产市场展望 - 房地产市场仍有可能在2025年下半年稳定 [1] - 2026年楼价有望上升3-5% [1] 发展商投资偏好 - 首选恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] 业主投资偏好 - 最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101) [1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1]

施政报告楼市政策影响 - 施政报告对楼市无重大政策惊喜 印花税减免和购房通措施均未落实[1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽资本投资者计划 价值逾3000万港元的住宅单位成为合资格投资[1] - 政策未造成下行冲击 但导致地产股表现落后恒生指数2%[1] 房地产市场展望 - 房地产市场预计2025年下半年趋于稳定[1] - 2026年楼价有望上升3-5%[1] 个股投资偏好 - 发展商首选恒基地产(00012)和信和置业(00083)[1] - 业主类最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101)[1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823)[1]

施政报告政策影响 - 香港优化资本投资计划 预期超豪宅市场持续跑赢[1] - 3000万至5000万港元单位成交占上半年整体1.2% 交易额达140亿港元[1] 香港地产股驱动因素 - 二手楼价CCL指数周升1.2% 年内累计上涨0.8% 可能缩窄地产股资产净值折让[1] - 美联储减息25基点后 预计香港最优惠利率下调12.5基点[1] - 香港与内地黄金周零售表现预期强劲[1] 住宅市场展望 - 新盘定价能力上升叠加潜在P按息下调 末季住宅楼价及成交量料可观[1] 地产股投资偏好 - 首选领展房产基金 太古地产 新鸿基地产[1] - 同时看好恒隆地产[1] 行业表现基准 - 香港地产股本年至今累计上升约25%[1]

核心观点 - 香港房地产市场将迎来新一轮复苏周期 核心驱动因素是美元基准利率下行 配合宽松政策和改善的供需格局 香港本土开发商首先受益[1] 市场表现 - 2024年2月"撤辣"政策成为关键转折点 驱动楼市显著触底反弹[1] - 2024年4月、11月和2025年3月均出现成交小高峰[1] - 2024年全年一二手私宅成交53099宗 较2023年同比增长23.5%[1] - 新房与二手房价格于2024年末至2025年初完成探底 呈现企稳迹象[1] - 截止2024年底私人住宅总存量129.2万套 去化周期下降 市场从"高库存压力"转向"供需动态平衡"[1] 驱动因素 - 政策环境从抑制转向全面刺激 带动第一轮恢复[2] - 美联储降息带动香港HIBOR和最优惠利率下调[2] - 2025年5月港元汇率走强触发金管局四次干预 累计注入1290亿港元流动性[2] - 1个月HIBOR从3.98%跌至0.57%[2] - 房贷利率低于租金回报率带动市场回暖[2] - 人才引进计划使2025年6月香港人口同比恢复增长 需求结构调整贡献增量购买力[2] 周期特征 - 市场处于"触底完成→温和回升"的复苏初期[3] - 价格结束单边下跌 跌幅收窄并结构性企稳[3] - 成交量率先反弹 情绪指标改善[3] - 政策导向从"防泡沫"转向"稳市场"[3] - 领先指标显现：利率持续下调 供给增多库存去化率提升 人口回正刺激需求[3] 受益标的 - 建议关注香港本土开发商：恒基地产(00012)、嘉里建设(00683)、太古地产(01972)、新鸿基地产(00016)、恒隆地产(00101)[1]

香港地产股表现 - 新鸿基地产股价上涨4.33%至97.55港元 [1] - 恒隆地产股价上涨2.33%至8.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨2.07%至27.6港元 [1] - 希慎兴业股价上涨1.71%至16.08港元 [1] 政策预期影响 - 市场预期香港政府将削减400万至600万港元住宅物业印花税 [1] - 可能设立购房资金通计划并放宽资本投资者入境计划物业投资资格 [1] - 预计加快北部都会区发展并推进REITs纳入互联互通时间表 [1] 受益企业分析 - 恒基地产、新鸿基地产、信和置业等开发商料将受益于政策利好 [1] - 九龙仓置业、希慎地产及新鸿基地产将受惠于内地旅客增长带来的商场客流支持 [1] - 北部都会区发展可能推动农地加快收回 对恒基地产形成正面影响 [1] - REITs互联互通进展预期对领展产生积极影响 [1]

施政报告政策预期 - 市场预期施政报告可能放宽新资本投资者入境计划、住宅物业印花税及设立购房资金通计划 [1] - 对是否一次性推出所有措施存疑 若政策力度弱于预期可能导致地产股短期获利回吐 [1] 地产股表现与利率关系 - 美联储议息结果公布次日 若减息符合预期则香港地产股表现普遍逊于大市 [1] - 对本地地产行业未来一年前景持正面看法 建议趁低吸纳 [1] 个股投资建议 - 发展商中较看好恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] - 风险胃纳较低投资者可选择太古地产(01792)及领展房产基金(00823) [1] - 认为恒隆地产(00101)及九龙仓置业(01997)有较大上行空间 [1]

施政报告政策预期 - 市场预期新资本投资者入境计划、住宅物业印花税放宽及购房资金通计划可能推出 [1] - 政策力度若弱于预期可能导致地产股短期获利回吐 [1] - 施政报告发布次日美联储议息结果将影响香港地产股表现 [1] 地产行业前景与投资策略 - 对本地地产行业未来一年前景持正面看法 [1] - 建议趁低吸纳 发展中商看好恒基地产和信和置业 [1] - 风险胃纳较低投资者可选择太古地产及领展房产基金 [1] - 恒隆地产及九龙仓置业被认为有较大上行空间 [1]

公司股价与评级 - 恒隆地产未来60日内股价预计跑赢大市 发生概率超80% [1] - 目标价9港元 评级为买入 [1] - 公司市账率0.3倍 股息收益率6.5% 具有吸引力 [1] 行业趋势与驱动因素 - 中国奢侈品零售销售呈现改善趋势 [1] - 改善受股市上涨 市场情绪改善 本土品牌获关注及入境旅游增加推动 [1]

股价表现预期 - 恒隆地产未来60日内股价预计跑赢大市 发生概率超过80% [1] 行业趋势 - 中国奢侈品零售销售呈现改善趋势 受股市上涨、市场情绪改善、本土品牌获关注及入境旅游增加推动 [1] 估值与股息 - 公司市账率为0.3倍 [1] - 股息收益率为6.5% [1] - 目标价为9港元 评级为买入 [1]