评级与目标价调整 - 恒隆地产评级由"中性"升至"买入"，目标价由7 9港元调高22%至9 6港元 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售于6月至7月连续改善 [1] - 预计下半年租户销售将有低单位数增长，因比较基数走低 [1] 潜在催化因素 - 旗舰店上海恒隆广场开幕 [1] - 短期资产出售包括无锡的服务式公寓及香港东半山司徒拔道御峰，以加快去杠杆化进程 [1] 财务策略与股息 - 管理层强调注意股本集资带来的摊薄影响，短期内发行可换股债券的可能性不大 [1] - 股息率为6 5%，高于行业平均的5% [1] 盈利预测调整 - 2025至2027财政年度每股盈测调整幅度由降2%至升1%不等 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月总收入49.68亿港元 同比下跌19% [1] - 物业销售收入1.61亿港元 同比下跌87% [1] - 股东应占基本纯利15.87亿港元 同比下跌9% [1] - 花旗指上半年基本盈利15.87亿元 同比下降8.5% 符合预期 [1] 业务运营 - 物业租赁收入46.78亿港元 同比下跌3% [1] - 物业租赁营业溢利33.46亿港元 同比下跌3% [1] - 香港和内地消费放缓和办公楼需求持续疲弱导致租赁收入下降 [1] 资本管理 - 宣派中期股息0.12港元/股 [1] - 中金预期全年派息金额保持稳定 [1] - 资本开支有望在2025年达峰后持续下降 [1] - 净负债率维持40%以下审慎水平 [1] - 公司持续积极管理财务报表 控制资本开支并推动项目处置与资本循环 [1] 市场表现 - 股价涨3.27%至8.21港元 [1] - 成交额1.18亿港元 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月总收入49.68亿港元 同比下跌19% [1] - 物业销售收入1.61亿港元 同比下跌87% [1] - 股东应占基本纯利15.87亿港元 同比下跌9% [1] - 上半年基本盈利同比下降8.5%至15.87亿港元 符合机构预期 [1] 业务运营 - 物业租赁收入46.78亿港元 同比下跌3% [1] - 营业溢利33.46亿港元 同比下跌3% [1] - 香港和内地消费放缓和办公楼需求持续疲弱影响业绩表现 [1] 资本管理 - 宣派中期股息每股0.12港元 [1] - 全年派息金额有望保持稳定 [1] - 净负债率维持40%以下审慎水平 [1] - 资本开支预计在2025年达峰后持续下降 [1] 战略举措 - 持续积极管理财务报表并控制资本开支 [1] - 推动项目处置与资本循环 [1] - 财务费用上升对利润造成影响 [1]

香港楼市现状 - 香港楼市可能尚未触底 [1]

股价表现 - 7月31日盘中股价上涨5.28%至8.37港元/股 [1] - 当日成交额达1436.07万港元 [1] 财务数据 - 2025年中报营业总收入45.31亿元人民币 [2] - 2025年中报净利润8.32亿元人民币 [2] 股息政策 - 2025年中期每股派发股息0.12港元 [2] - 除权除息日为2025年8月13日 [2] - 派息日为2025年9月24日 [2] 业务概况 - 专注于高端商业地产开发与管理 [1] - 在香港及内地九个城市拥有多元化物业组合 [1] - 核心品牌为恒隆广场'66' [1] 可持续发展 - 制定2030年可持续发展目标 [1] - 计划2050年实现净零温室气体排放 [1]

核心观点 - 花旗维持恒隆地产买入评级及7.05港元目标价 公司中期股息0.12元并提供以股代息选项 隐含股息支付比率升至36% [1] - 公司上半年基本盈利同比下降8.5%至15.87亿元 主要受租金收入减少 物业开发及酒店业务亏损扩大 以及净融资成本上升影响 [1] - 整体租金收入同比下降3%至46.78亿元 租务营运利润同比下降3%至33亿元 利润率保持71.5%稳定水平 [1] 财务表现 - 上半年基本盈利15.87亿元 同比下降8.5% 占全年预测53% [1] - 净融资成本同比增长11% 主要因债务规模扩大 尽管平均融资成本降低 [1] - 租务营运利润率71.5% 与上半年及全年历史水平71.5%/71.1%基本持平 [1] 地区业务 - 香港租金收入同比下降4% 零售收入同比下降7% 主要因2024年3月续租的主要租户租金降低 [2] - 香港零售租户销售额下降2% 写字楼收入同比下降1% 出租率87% [2] - 市场关注中国内地零售销售及租金预期 杭州西湖66号项目预租进展 [2] 股息与资本管理 - 中期股息每股0.12元 提供以股代息选项 股息支付比率从32%升至36% [1] - 市场关注公司披露更多股息前景信息 资本支出计划及资金管理策略 [2]

核心观点 - 花旗维持恒隆地产买入评级及7.05港元目标价 公司中期股息0.12元且提供以股代息选项 隐含股息支付比率升至36% [1] - 公司上半年基本盈利同比下降8.5%至15.87亿元 主要因租金收入减少3% 物业开发及酒店业务亏损扩大 净融资成本增长11% [1] - 整体租金收入同比下降3%至46.78亿元 租务营运利润同比下降3%至33亿元 利润率稳定在71.5% [1] - 香港地区租金收入同比下降4% 零售收入降7% 写字楼收入降1% 出租率87% 市场关注内地零售销售预期及杭州西湖66号项目进展 [2] 财务表现 - 上半年基本盈利15.87亿元 同比下降8.5% 占全年盈利预估53% [1] - 整体租金收入46.78亿元 同比下降3% 占全年预估51% [1] - 租务营运利润33亿元 同比下降3% 租务利润率71.5% [1] - 净融资成本同比增长11% 主因债务规模扩大 [1] 业务细分 - 香港租金收入同比下降4% 零售收入降7% 租户销售额降2% 主因主要租户续租租金下调 [2] - 香港写字楼收入同比下降1% 出租率87% [2] - 物业开发及酒店业务亏损扩大 [1] 股息与资本管理 - 中期股息每股0.12元 提供以股代息选项 [1] - 隐含中期股息支付比率36% 较2024年上半年32%提升 [1] - 市场关注公司股息前景信息及资本支出计划 [2] 未来关注点 - 中国内地零售销售及租金预期 [2] - 杭州西湖66号项目预租进展 [2] - 资本支出计划及资金管理策略 [2]

核心财务表现 - 上半年总收入同比下降19%至49.68亿港元 主要受物业销售收入锐减87%影响 [1] - 股东应占基本纯利同比下滑9%至15.87亿港元 [1] - 物业租赁收入达46.78亿港元 同比微降3% 其中内地租赁收入31.9亿港元（-2%） 香港租赁收入14.88亿港元（-4%） [1] 租赁业务表现 - 内地及香港零售物业租出率分别维持在94%和93%的高位 [1] - 酒店业务收入同比大增84%至1.29亿港元 主要受益于新酒店开业与旅游复苏 [2] 重点项目进展 - 杭州恒隆广场预租率达81% 首期商场预计2026年年中开幕 [2] - 租赁杭州百货大楼4.2万平方米商业面积 使零售体量扩大约40% 预计2028年生效 [2] - 无锡恒隆广场二期将于2025年下半年分阶段交付 [3] - 上海恒隆广场三期扩建工程已于6月封顶 预计2026年下半年开幕 [3] 战略发展方向 - 强调"体验"为核心发展关键词 计划通过品牌合作与场景创新提升商场体验 [2] - 持续推进低碳转型 上半年内地运营物业中80%已实现使用可再生能源 [3] - 采用租赁模式扩展商业面积 减少现金支出 注重资产质量与时机匹配 [2][3] 股东回报与市场展望 - 宣布派发每股中期股息0.12港元 允许股东选择以新股份替代现金股息 [3] - 管理层预期市场信心恢复将传导至零售业态 对实现"微增长"抱有信心 [3]

核心业绩表现 - 2025年上半年总收入为港币49.68亿元，同比下降19% [1] - 物业租赁收入为港币46.78亿元，同比下降3%，其中内地物业组合租赁收入为港币31.9亿元，同比下降2% [1] - 内地商场组合收入为人民币24.12亿元，整体表现稳定 [1] 内地商场表现 - 上海恒隆广场收入为人民币8.22亿元，出租率98%，但租户销售额下滑8% [1] - 港汇恒隆广场租金收入为人民币5.97亿元，同比增长1%，租户销售额上升10%，出租率99% [2] - 无锡恒隆广场、大连恒隆广场租金收入同比增长5%以上 [2] - 天津、武汉、沈阳项目租金收入明显下滑，最大降幅超35% [2] 内地办公楼表现 - 5个办公楼项目整体收入为人民币5.28亿元，同比下降5%，主要因出租率下降和租金下调 [2] - 出租率较2024年末出现明显下滑 [2] 管理层目标与展望 - 公司董事长设定全年租赁收入增长个位数的目标 [2] - 行政总裁卢伟柏表示有信心在下半年实现收入微增长 [2] 市场竞争与策略调整 - 上海兴业太古汇引入路易威登全新概念地标，吸引大量客流 [3] - 公司计划在商场中增加更多体验式消费场景，以应对消费者需求变化 [3] 杭州恒隆广场进展 - 商场部分预计2026年年中开幕，预租率达81% [3] - 公司租用杭州百货大楼南、北楼物业，租期20年，项目体量将增加40%，沿街展示面从90米增至290米 [3] - 预计新物业将在2029年成型，未来收益和回报将显著提升 [3]

核心财务表现 - 公司总收入显著下滑 恒隆集团和恒隆地产总收入分别下跌18%和19%至52.02亿港元和49.68亿港元[1] - 物业销售收入暴跌87%至1.61亿港元 核心物业租赁收入相对稳健仅下跌3%至49.12亿港元[2] - 股东应占基本纯利下降 恒隆集团和恒隆地产分别下跌7%和9%至11.91亿港元和15.87亿港元[2] 收入结构分析 - 内地市场贡献35.02亿港元 香港市场贡献17亿港元 显示内地业务占主导地位[1] - 酒店组合收入逆势增长84%至1.29亿港元 但营业亏损扩大至3400万港元[2] - 租赁营业溢利下降4%至34.99亿港元 财务费用上升对利润造成压力[3] 业务运营状况 - 内地商场租出率保持94%高位 香港零售物业租出率分别为93%和94%[2] - 办公楼市场面临挑战 优质办公空间需求不足及供应过剩导致空置率上升[2] - 推出灵活办公空间解决方案NET•WORK 中环渣打银行大厦项目租出率达64%[3] 债务与资本结构 - 借贷总额559.72亿港元 较2024年底577.94亿港元有所下降[3] - 42%债务以人民币计价 作为对内地净投资的自然对冲安排[3] - 定息债项占比达42% 通过债券、固定利率贷款和利率掉期合约构成[3] 战略扩张举措 - 杭州项目新增4.2万平方米零售面积 较现有规模提升40%[7] - 杭州恒隆广场预租出率达81% 办公楼下半年投入使用 商场2026年底开幕[7] - 上海恒隆广场三期2026年下半年开幕 无锡恒隆广场二期2025年下半年分阶段落成[8] 管理层展望 - 2024年纯利大幅减少21%-25% 2025年目标实现微增长[4] - 下半年表现对实现年度目标至关重要 具体取决于第三四季度情况[4][5] - 杭州项目被定位为内地市场重中之重 预计未来收益将有大幅提升[7]