核心财务表现 - 截至6月底中期股东应占溢利63.02亿港元 同比下跌26.75% [1] - 每股盈利1.8港元 维持中期股息0.39港元 [1] - 投资物业重估前溢利增长1.2%至68.05亿港元 [2] - 银行结存及定期存款330亿港元 净负债214亿港元 负债净额与总资本净比率约5% [5] 物业销售业务 - 上半年物业销售收入73.66亿港元 按年增加58.9% [2] - 物业销售收益减少2.9%至17.68亿港元 因市况疲弱推出折扣优惠导致收益率较低 [2] - 香港物业销售收入增7.8%至28.03亿港元 但销售收益大幅减少92.9%至7400万港元 [2] - Blue Coast项目累计售出900伙（占全盘75%）套现152亿港元 平均每伙成交价1700万港元 [3] 租赁业务表现 - 香港投资物业组合总体出租率约86% 长江中心一期出租率约75% 二期未达期望水平 [4] - 欧洲社会基础设施物业投资组合出租率达99% 租金贡献稳定 [4] - 香港零售及商用物业租赁行业仍然疲弱 [1] 业务发展策略 - 公司强调有兴趣在香港投资更多商业与零售物业以及参与投地 [1][2] - 核心策略维持多港元化投资与资产组合 凭借财务实力把握环球市场机遇 [1] - 经常性收入业务预计保持强劲 受投资物业组合、酒店及服务式公寓、基础设施及公用事业资产支持 [2] 酒店业务 - 上半年度酒店及服务套房业务收入21.92亿港元 同比轻微增加 [5] - 酒店平均入住率89% 服务套房平均入住率88% [5] - 正研究将邻近大学的长租酒店改建为学生宿舍的可行性 [5] 市场展望与运营计划 - 下半年将继续推售Blue Coast II及预售启德花海项目 [4] - 香港写字楼市场竞争激烈 供应大于需求且未来几年供应量还会增加 [4] - 发展商仍专注于去库存 定价或持续"慷慨"拖累楼价 [2] - 公司倾向于保持较高现金储备或低杠杆率 谨慎管理现金流 [5]

A股市场开盘表现 - 三大股指集体低开 沪指跌0.18% 深成指跌0.28% 创业板指跌0.2% [1] - 算力产业链领跌 GPU与CPO方向回调明显 人工智能板块走弱 [1] - 光刻机与脑机接口题材表现活跃 [1] A股板块资金流向 - 芬太尼板块涨幅最高达+0.59% 主力净流出244.9万元 [2] - 科创次新股涨+0.58% 主力净流入1018万元 [2] - 消费电子板块涨+0.29% 主力净流入3162万元 [2] - 关装重组概念跌幅最大达-1.50% 主力净流入579.4万元 [2] - 蚂蚁金服概念跌-0.64% 主力净流出5680万元 [2] - 移动支付板块跌-0.55% 主力净流出9116万元 [2] 港股市场开盘情况 - 恒生指数低开0.77%报25322.10点 恒生科技指数跌1.2%报5509.09点 [3][4] - 网易-S跌2.60% 携程集团-S跌2.55% 长实集团跌2.32% [4] - 友邦保险跌2.28% 阿里巴巴-W跌2.05% 美团-W跌2.01% [4] - 京东集团-SW跌2.00% 理想汽车-W跌1.78% 比亚迪股份跌1.76% [4] 央行公开市场操作 - 开展2380亿元7天期逆回购操作 利率维持1.40% [5] - 当日有1220亿元逆回购到期 实现净投放1160亿元 [5] 汇率及期货市场 - 人民币兑美元中间价调贬34个基点至7.1371 [6] - 富时中国A50指数期货开盘下跌0.62% [6]

核心财务表现 - 截至6月底止中期股东应占溢利63.02亿港元 同比下跌26.75% [1] - 每股盈利1.8港元 维持中期股息派0.39港元 [1] - 投资物业重估前溢利增长1.2%至68.05亿港元 [2] - 物业销售收入按年增加58.9%至73.66亿港元 但销售收益减少2.9%至17.68亿港元 [2] - 香港物业销售收入增7.8%至28.03亿港元 但销售收益大幅减少92.9%至7400万港元 [2] - 酒店及服务套房业务收益为7.94亿港元 收入同比轻微增加至21.92亿港元 [5] 业务板块分析 - 香港零售及商用物业租赁行业仍然疲弱 租赁业务收入及收益录得轻微减幅 [1] - 物业发展业务因市况疲弱设立折扣优惠导致收益率较低 [2] - 欧洲社会基础设施物业投资组合出租率达99% 租金贡献稳定 [4] - 酒店业务过夜酒店上半年入住率达89.1% 长租服务式公寓达88.4% [5] - 香港投资物业组合总体出租率约86% 长江中心一期出租率约75% 二期租赁未达期望水平 [4] 项目发展情况 - Blue Coast累计售出900伙（占全盘1200伙的75%）套现152亿港元 平均每伙成交价1700万港元 [3] - Blue Coast亏损将抵消部分利润贡献 公司已计提足够拨备 [3] - 下半年继续推售Blue Coast II及预售启德花语海 [4] - 来自香港、新加坡和北京的多个项目将为物业发展业务带来利润 [3] 资本策略与现金流 - 银行结存及定期存款为330亿港元 净负债为214亿港元 负债净额与总资本净比率约5% [5] - 集团倾向于保持较高现金储备或低杠杆率 谨慎管理现金流 [4] - 核心策略致力维持稳固及多港元化投资与资产组合 [1] - 股份回购和股息政策与每年利润及中期展望挂钩 [4] 市场观点与投资意向 - 香港写字楼市场竞争非常激烈 供应大于需求 未来几年供应量还会增加 [4] - 拆息回落推动近月香港一手楼成交量回升 但发展商仍专注于去库存 定价或持续"慷慨" [2] - 公司表达强烈兴趣在香港投资更多商业与零售物业以及投地 特别强调"好有兴趣在香港做多些投资" [1][2] - 投资决策取决于回报率和价格吸引力 [4]

公司业绩 - 上半年收入253 86亿港元 同比增长15 3% [2] - 股东应占溢利63 02亿港元 同比下跌27% 主要因投资物业估值缩减 [2] - 已确认物业销售收入73 66亿港元 同比增长59% 其中内地占比52%达38 3亿港元 同比增长117% [5] - 物业销售收益17 68亿港元 同比下跌3% 香港地区收益仅7400万港元 同比大跌92% [5] 销售策略 - 频繁打折出售香港项目 如黄竹坑Blue Coast售价2 19万港元/平方尺 较周边二手房价打7折 较成本价折让22% [5] - 内地项目同步打折 北京御翠园特价房单价7 6万元/平方米 较最高备案价打7 6折 东莞海逸豪庭特价房降价近1万元/平方米 [5] - 管理层表示低息环境带动香港一手市场成交量回升 但供应量高导致价格缺乏上升动力 开发商聚焦去库存 定价策略保持灵活 [6] 业务展望 - 下半年香港 新加坡和北京项目将贡献利润 但Blue Coast亏损将部分抵消 [6] - 管理层预计未来几年物业发展业务盈利贡献不大 [6] - 截至6月末土地储备6700万平方呎 其中香港600万 内地5800万 海外300万平方呎 [6]

长实集团2025年上半年业绩表现 - 公司上半年收入253 86亿港元 同比增长15 3% 但股东应占溢利63 02亿港元 同比大幅下跌27% 主要受投资物业估值缩减影响 [3] - 物业销售收入73 66亿港元 同比增长59% 其中内地占比52%达38 3亿港元 同比飙升117% 但整体销售收益17 68亿港元 同比下跌3% [5] 打折促销策略及区域表现 - 香港地区销售收益仅7400万港元 同比暴跌92% 内地及海外收益增长明显 [5] - 香港Blue Coast项目售价2 19万港元/平方尺 较周边二手价打7折 较成本价2 8万港元/平方尺折让22% [5] - 北京御翠园特价房单价7 6万元/平方米 较最高备案价打7 6折 东莞海逸豪庭特价房降价近1万元/平方米 [5] 管理层展望与土地储备 - 香港低息环境带动中小型单位成交量 但整体供应量高抑制价格上升 开发商聚焦去库存 [6] - 下半年香港 新加坡 北京项目将贡献利润 但Blue Coast亏损将部分抵消 [6] - 公司预计未来几年物业发展业务盈利贡献有限 当前土地储备6700万平方呎 其中香港600万 内地5800万 海外300万平方呎 [7]

核心观点 - 公司通过打折促销策略推动物业销售增长 但导致盈利能力显著下滑 投资物业估值缩减对业绩造成负面影响 [2][4][5] 财务表现 - 上半年收入253.86亿港元 同比增长15.3% [2] - 股东应占溢利63.02亿港元 同比下跌27% [2] - 物业销售收入73.66亿港元 同比增长59% [4] - 物业销售收益17.68亿港元 同比下跌3% [4] - 香港地区销售收益仅7400万港元 同比大幅削减92% [4] 区域销售表现 - 内地物业销售占比52% 达38.3亿港元 同比增长117% [4] - 香港项目采用大幅折让策略 黄竹坑Blue Coast项目售价2.19万港元/平方尺 较周边二手房价打7折 较成本价折让22% [4] - 北京御翠园项目特价房单价7.6万元/平方米 较最高备案价打7.6折 [5] - 东莞海逸豪庭项目特价房降价近1万元/平方米 [5] 土地储备状况 - 可开发土地储备约6700万平方呎 处于近年较低水平 [5] - 香港地区储备600万平方呎 内地5800万平方呎 海外300万平方呎 [5] 管理层展望 - 香港低息环境带动中小型单位成交量回升 但整体供应量高抑制价格上升动力 [5] - 定价策略保持灵活 重点聚焦去库存 [5] - Blue Coast项目亏损将抵消部分利润贡献 [5] - 未来几年物业发展业务盈利贡献预计有限 [5]

长和中期业绩表现 - 上半年收益总额2406.63亿港元 同比增长3.45% [1] - 普通股股东应占基本溢利113.21亿港元 同比增长10.94% [1] - 港口部门增长强劲 零售部门改善 基建部门贡献上升 [1] 长和业务部门展望 - 港口部门预期亚洲区货运量温和增长 埃及新设施带来额外运量 全年盈利增长可观 [1] - 零售部门欧洲及亚洲大部分业务维持强劲表现 中国保健及美容产品业务持续面临阻力 [1] - 电讯CKHGT业务表现理想 商品价格回落及大规模保养检修降低Cenovus Energy贡献 [1] 长实集团业绩表现 - 上半年物业销售收入73.66亿港元 同比增加58.9% [2] - 物业销售收益17.68亿港元 同比减少2.9% [2] - 投资物业重估前溢利68.05亿港元 增长1.2% 纯利63.02亿港元 同比减少26.7% [2] 长实物业销售状况 - 香港物业销售收入28.03亿港元 增长7.8% 销售收益7400万港元 大减92.9% [2] - 已签订合约但尚未确认物业销售285.53亿港元 [2] - 启德花语海住宅项目预计2025年下半年推出预售 [2] 租赁与酒店业务 - 香港租赁物业收益17.45亿港元 下跌3.9% [3] - 酒店及服务套房收入21.92亿港元 增长2.9% 收益7.94亿港元 下跌3.5% [3] - 英式酒馆业务溢利收益6.29亿港元 增长5.4% [3] 资产交易与财务情况 - 出售中国内地和香港以外港口交易进入新阶段 正邀请中国主要策略投资者加入讨论 [2] - 交易因监管审批复杂性 预计难以在年内完成交割 [2] - 银行及其他借款总额544亿港元 银行结存及定期存款330亿港元 负债净额与总资本净额比率约5% [3] 行业环境影响因素 - 香港零售及商用物业租赁行业疲弱 英国Civitas社会基础设施投资收益缓解挑战 [3] - 香港住宅物业市场受房屋土地政策及利率走向主导 [3] - 酒店业面临成本压力 平均房租下调 英式酒馆行业受消费信心疲弱及劳动成本高企影响 [3]

长和中期业绩表现 - 上半年收益总额2406.63亿港元 同比增长3.45% [1] - 普通股股东应占基本溢利113.21亿港元 同比增长10.94% [1] - 港口部门增长强劲 零售部门改善 基建部门贡献上升 [1] 长和业务部门展望 - 港口部门预期亚洲区货运量温和增长 埃及新设施带来额外运量 全年盈利增长可观 [1] - 零售部门欧洲及亚洲大部分业务维持强劲表现 中国保健及美容产品业务持续面临阻力 [1] - 电讯CKHGT业务表现理想 商品价格回落及大规模保养活动降低Cenovus Energy贡献 [1] 长实集团中期业绩 - 物业销售收入73.66亿港元 同比增长58.9% [2] - 物业销售收益17.68亿港元 同比减少2.9% [2] - 投资物业重估前溢利68.05亿港元 同比增长1.2% [2] 长实物业销售与租赁 - 香港物业销售收入28.03亿港元 同比增长7.8% [2] - 香港物业销售收益7400万港元 同比大幅减少92.9% [2] - 香港租赁物业收益17.45亿港元 同比下跌3.9% [3] 资产交易与财务情况 - 出售中国内地和香港以外港口交易进入新阶段 邀请中国主要策略投资者加入讨论 [2] - 交易因监管审批复杂性 预计今年难以完成交割 [2] - 长实银行及其他借款总额544亿港元 银行结存及定期存款330亿港元 负债净额与总资本净比率约5% [4] 业务板块运营表现 - 酒店及服务套房业务收入21.92亿港元 同比增长2.9% 收益7.94亿港元 同比下跌3.5% [4] - 英式酒馆业务溢利收益6.29亿港元 同比增长5.4% [4] - 英国Civitas社会基础设施投资收益缓解香港租赁市场疲弱 [3] 未来项目与市场展望 - 住宅项目启德花语海预计2025年下半年推出预售 [2] - 已签订合约但尚未确认物业销售285.53亿港元 [2] - 香港住宅物业市场受土地政策及利率走向主导 [4]

指数表现 - 中证港股通地产指数报1690.69点 近一个月上涨3.85% 近三个月上涨11.21% 年初至今上涨18.11% [1] - 指数以2014年11月14日为基日 基点为3000.0点 [1] 指数构成 - 指数从港股通合资格证券中选取不超过50家地产主题香港上市公司作为样本 [1] - 指数样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [3] - 特殊情况下进行临时调整 样本退市时从指数中剔除 [3] 权重分布 - 十大权重股合计占比71.18% 新鸿基地产占比最高达14.13% [1] - 贝壳-W占比12.29% 华润置地占比11.61% 长实集团占比8.01% [1] - 中国海外发展占比6.29% 九龙仓置业占比4.49% 信和置业占比4.44% [1] - 恒基地产占比4.22% 龙湖集团占比2.96% 华润万象生活占比2.74% [1] 市场与行业分布 - 指数成分股全部在香港证券交易所上市 占比100.00% [2] - 指数成分股全部属于房地产行业 占比100.00% [3] 样本调整机制 - 新上市相关行业主题企业市值排名前十且纳入港股通范围后 第十一个交易日快速纳入指数 [3] - 港股通范围变动导致样本不符合资格时进行相应调整 [3] - 样本公司发生收购、合并、分拆等情形参照计算与维护细则处理 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年股东应占溢利为63.02亿港元，较上年同期86.03亿港元同比下降26.7% [1]