公司观点与项目策略 - 长实管理层认为香港住宅市场或已见底，中原城市领先指数年内累计上升3%，但定价能力仍未恢复[1] - 长实旗下长江集团中心二期出租率目前接近30%[1] - 由于土储有限，公司或会等待时机才推售启德花语海项目，并倾向保留更多在手现金[1] 香港房地产市场展望 - 写字楼市场因供应过剩，预期需较长时间复苏[1] - 奢侈品零售租金仍面临下调压力[1] - 部分拥有固定人流的地区零售物业表现料趋向稳定[1] 分析师评价 - 摩根士丹利认为长江集团中心二期地理位置优越，相信集团可等待合适价位才出租[1] - 摩根士丹利予长实“与大市同步”评级，目标价39港元[1]

文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 香港楼市正经历显著复苏，撤辣政策与利率下行是关键回暖因素，私人住宅售价指数连升4个月，9月环比上涨1.32%，租金指数连涨10个月创历史新高 [2][16] - 香港开发商竞争格局高度集中，2024年前四大开发商（新鸿基地产、恒基地产、长江实业、会德丰）销售占比近五成，新鸿基地产售出360亿港元货值，占香港总销售伙数的两成排名第一 [2][18] - 内地楼市政策窗口期将至，预期需求侧将继续调减限购等限制性措施，供给侧将加快回收闲置用地与收储现房以缓解库存压力 [3] - 商业地产被视为稳地产促消费的关键领域，消费与地产结合有望助力房企穿越周期，2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [2] 股票市场表现 - 本周A股房地产板块涨跌幅为2.70%，跑赢大盘（沪深300）3.78个百分点，在31个行业板块中排名第7 [3][21] - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为4.99%，跑赢大盘（恒生指数）3.73个百分点，在12个行业板块中排名第2 [3][33] - 近一个季度A股房地产板块涨跌幅为7.06%，跑赢沪深300（4.33%）；近一个月涨跌幅为2.04%，跑赢沪深300（0.21%） [24] - 本周A股地产涨幅靠前个股包括华夏幸福（26.27%）、荣盛发展（18.18%）、天健集团（16.54%）等 [27] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为0.82%，产权型REITs指数涨跌幅为0.62%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为1.08% [4][41] - 近一个月REITs指数跑输沪深300指数1.04个百分点，其中产权类REITs指数跑输2.21个百分点，特许经营类REITs指数跑赢0.41个百分点 [51] - 本周领涨公募REITs为中金山东高速REIT，涨跌幅为5.18%；本周REITs成交额为13.53亿元，环比下降4.52% [4][41] - 产权型REITs中，保租房型REITs指数表现最佳，周涨跌幅为1.42%；特许经营权型REITs中，高速公路型REITs指数周涨跌幅为1.79% [45][48] 楼市成交情况 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.19%和21.32%，累计同比分别下降15.48%和上升2.86% [6][72] - 新房端，45城商品房共计成交217万㎡，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降86.57%、82.59%、86.59% [6][73] - 二手房端，14城二手商品房共计成交170万㎡，一、二线城市滚动四周同比分别下降28.02%、22.53%，三四线城市同比上升84.88% [6][80] - 14城二手房年初至今累计成交面积同比上升2.86%，其中一线城市累计同比上升20.62%，三四线城市累计同比上升45.50% [80] 土地市场动态 - 本周百城土地供应建面环比上升52.78%，成交建面环比上升14.98%，溢价率为1.39%，环比下降2.21个百分点 [5][90] - 一线城市土地供应建面环比下降9.30%，成交建面环比上升129.89%，溢价率为0.00%；二线城市供应和成交建面环比分别上升33.32%和9.78%，溢价率为0.51% [5][99][108] - 三四线城市土地供应和成交建面环比分别上升68.72%和11.57%，溢价率为4.52%，环比上升0.15个百分点 [5][117] - 百城土地成交面积与供应面积比例为60.41%，环比下降26.11个百分点 [90]

52周新高股票表现 - 截至11月10日收盘，共有108只股票创下52周新高 [1] - 泰锦控股(08321)创高率最高，达到125.00%，收盘价为0.620港元，最高价为0.900港元 [1] - OKURA HOLDINGS(01655)创高率为84.90%，收盘价为0.280港元 [1] - 和嘉控股(00704)创高率为53.57%，收盘价为0.345港元 [1] - 三和精化(00301)创高率为41.67%，收盘价为1.650港元 [1] - 爱德新能源(02623)创高率为36.25%，收盘价为4.410港元 [1] 中高创高率股票 - 齐屹科技(01739)创高率为23.73%，收盘价为0.325港元 [1] - 致丰工业电子(01710)创高率为17.77%，收盘价为0.280港元 [1] - 中国中免(01880)创高率为13.06%，收盘价为81.600港元 [1] - 米高集团(09879)创高率为9.92%，收盘价为7.800港元 [1] - 天齐锂业(09696)创高率为8.56%，收盘价为54.150港元 [1] - 中国同辐(01763)创高率为7.97%，收盘价为21.720港元 [1] 中等创高率股票 - 东光化工(01702)创高率为6.45%，收盘价为2.080港元 [1] - 中海石油化学(03983)创高率为6.37%，收盘价为2.640港元 [1] - 万裕科技(00894)创高率为5.81%，收盘价为0.900港元 [1] - 中国海洋石油(00883)创高率为5.74%，收盘价为22.440港元 [1] - 香港信贷(01273)创高率为5.26%，收盘价为0.600港元 [1] - 中国南方航空股份(01055)创高率为5.14%，收盘价为5.180港元 [1] 低创高率股票 - 健康160(02656)创高率为5.11%，收盘价为47.460港元 [1] - 海西新药(02637)创高率为5.03%，收盘价为129.400港元 [1] - 华侨城（亚洲）(03366)创高率为5.00%，收盘价为0.275港元 [1] - 重庆机电(02722)创高率为4.82%，收盘价为2.370港元 [1] - LFG投资控股(03938)创高率为4.27%，收盘价为1.190港元 [1] - 易纬集团(03893)创高率为4.21%，收盘价为0.990港元 [1] 微幅上涨股票 - 安保工程控股(01627)创高率为4.00%，收盘价为0.770港元 [1] - 兆邦基生活(01660)创高率为3.57%，收盘价为0.570港元 [1] - 环球新材国际(06616)创高率为3.53%，收盘价为6.980港元 [1] - 霭华押业信贷(01319)创高率为3.51%，收盘价为0.290港元 [1] - 中国国航(00753)创高率为3.42%，收盘价为6.490港元 [1] - 中国玻璃(03300)创高率为3.03%，收盘价为0.640港元 [1] 大型蓝筹股表现 - 新鸿基地产(00016)创高率为1.97%，收盘价为95.850港元 [2] - 中国平安(02318)创高率为1.11%，收盘价为59.200港元 [2] - 工商银行(01398)创高率为0.94%，收盘价为6.450港元 [2] - 中国神华(01088)创高率为0.83%，收盘价为43.460港元 [2] - 渣打集团(02888)创高率为0.66%，收盘价为166.300港元 [2] - 友邦保险(01299)创高率为0.37%，收盘价为81.300港元 [3] 52周新低股票表现 - 旺山旺水-B(02630)创低率最高，为-21.84%，收盘价为52.850港元，最低价为51.000港元 [3] - 八马茶业(06980)创低率为-10.98%，收盘价为52.850港元 [3] - 新享时代（新）(08519)创低率为-10.00%，收盘价为0.270港元 [3] - 九江银行(06190)创低率为-8.99%，收盘价为1.750港元 [3] - 坤集团(00924)创低率为-6.98%，收盘价为0.099港元 [3] - 重塑能源(02570)创低率为-5.56%，收盘价为106.100港元 [3] 小幅下跌股票 - 泛远国际(02516)创低率为-5.36%，收盘价为0.550港元 [3] - 文远知行-W(00800)创低率为-5.30%，收盘价为21.120港元 [3] - 合富辉煌(00733)创低率为-5.00%，收盘价为0.290港元 [4] - 中天湖南集团(02433)创低率为-4.17%，收盘价为0.077港元 [4] - 维昇药业-B(02561)创低率为-4.00%，收盘价为35.080港元 [4] - 荣晖控股(08213)创低率为-4.00%，收盘价为0.240港元 [4]

市场整体表现 - 香港恒生指数上涨550.49点，涨幅2.12%，收报26485.9点 [1] - 主板成交额为2346.53亿港元 [1] - 国企指数上涨192.73点，涨幅2.1%，收报9355.97点 [1] - 恒生科技指数上涨158.37点，涨幅2.74%，收报5944.22点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨2.38%，收报644港元 [1] - 香港交易所上涨2.22%，收报433港元 [1] - 中国移动上涨0.58%，收报87.15港元 [1] - 汇丰控股上涨3.05%，收报110.7港元 [1] 香港本地股表现 - 长实集团上涨0.3%，收报39.64港元 [1] - 新鸿基地产上涨0.72%，收报97.55港元 [1] - 恒基地产上涨0.71%，收报28.24港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.88%，收报4.57港元 [1] - 建设银行上涨1.5%，收报8.14港元 [1] - 工商银行上涨0.96%，收报6.31港元 [1] - 中国平安上涨3.11%，收报58港元 [1] - 中国人寿上涨4.86%，收报25.9港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨1.19%，收报4.25港元 [1] - 中国石油股份上涨1.08%，收报8.45港元 [1] - 中国海洋石油上涨2.65%，收报20.88港元 [1]

市场整体表现 - 香港恒生指数下跌16.99点，跌幅0.07%，收报25935.41点 [1] - 国企指数下跌9.97点，跌幅0.11%，收报9163.24点 [1] - 恒生科技指数下跌32.44点，跌幅0.56%，收报5785.85点 [1] - 全日主板成交额为2388.25亿港元 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股股价无升跌，收报629港元 [1] - 香港交易所股价下跌0.47%，收报423.6港元 [1] - 中国移动股价下跌0.06%，收报86.65港元 [1] - 汇丰控股股价上涨0.19%，收报108.2港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团股价上涨0.05%，收报39.52港元 [1] - 新鸿基地产股价下跌1.42%，收报96.85港元 [1] - 恒基地产股价上涨0.72%，收报28.04港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行股价上涨0.22%，收报4.53港元 [1] - 建设银行股价下跌0.37%，收报8.02港元 [1] - 工商银行股价上涨0.16%，收报6.25港元 [1] - 中国平安股价下跌0.97%，收报56.25港元 [1] - 中国人寿股价无升跌，收报24.7港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份股价下跌0.71%，收报4.2港元 [1] - 中国石油股份股价上涨0.36%，收报8.36港元 [1] - 中国海洋石油股价下跌0.29%，收报20.34港元 [1]

论坛核心观点 - 民营企业代际传承不仅是家族企业的家事，更是事关民营经济健康发展、经济高质量发展的国事，对民营经济发展意义重大[2] - 代际传承不仅是企业的传承，更是创业精神、社会责任、专业管理传统的传承[2] - 传承不是未来的事，而是现在必须做的事，传承是一项需要跨越数十年的系统工程[3][5] 家族企业全球地位与特点 - 家族企业是企业存在的一种重要形式，约占全球企业的三分之二，在美国、德国、日本的占比普遍超过80%[2] - 家族企业优势包括以血缘关系为纽带具有很强的凝聚力，能快速完成原始积累，并可兼顾短期决策效率与长期发展愿景[2] - 家族企业弱点包括产权封闭性、决策缺乏科学性，难以充分调动员工积极性，其中传承问题是实现延续需要迈过的重要关口[2] 中国家族企业传承挑战 - 中国家族企业传承面临的最大问题是76%的家族企业没有明确的顶层设计和交班制度[3] - 54%的企业家对传承考虑不成熟，69%的掌门人不愿谈及传承[3] - 传承成功的核心不在于规模大小，而在于顶层设计，要提前10年至20年布局，从娃娃抓起培养接班人[3] 传承制度与商业文明 - 建立治理结构、股权设计、接班人培养三大制度是传承成功的核心[3] - 商业文明是家族企业传承的核心，其一体两翼为法治制度与精神信仰，是传承的精神压舱石[3] - 没有文化的传承是最脆弱的传承，家族价值观的断裂比财富流失更具毁灭性，企业要将商业文明、家族价值观融入企业治理的每一个环节[3] 传承力评估框架 - 传承力评估框架包括七方面能力：控制力、经营力、治理力、风控力、永续力、胜任力、凝聚力[5] - 除了智商、情商、逆商，还应该有险商，除了领导力，还应该共同修炼传承力[5] - 若传承规划滞后，等到创始人年事已高、企业遭遇危机时才仓促制定规划，往往会错失最佳时机，甚至引发股权争夺、治理混乱等问题[5] 最佳传承企业榜单 - 论坛发布了2025中国上市公司最佳传承100榜单，榜单前十名分别为福耀玻璃、长实集团、银河娱乐、安踏体育、太阳纸业、美团、腾讯、瑞声科技、巨星科技、爱尔眼科[4] - 100家上榜企业的实控人平均年龄为62.3岁，中位数年龄61.5岁，50至70岁人群占比接近80%，60岁以上占比近六成[4] - 榜单旨在推动更多企业将传承从未来才需考虑的事转变为当下必须行动的事，避免陷入临时抱佛脚的被动局面[5]

公司信息 - 公司为长江实业集团有限公司，于开曼群岛注册，股份代号1113[1][2] 人员构成 - 执行董事有李泽钜、甘庆林、叶德铨等7人[2] - 独立非执行董事有张英潮、洪小莲、罗弼士等9人[2] 组织架构 - 董事会设审核、薪酬等5个辖下委员会[2] 任职情况 - 李泽钜任主席兼董事总经理，在薪酬和执行委员会任职[2][3] - 甘庆林任副董事总经理，在执行委员会任职[2][3] - 叶德铨任副主席，在可持续和执行委员会任职[2][3] - 张英潮任审核委员会主席，在薪酬和可持续委员会任职[3] - 洪小莲任薪酬委员会主席，在审核委员会任职[3] - 柏圣文任提名和可持续委员会主席，在提名委员会任职[3]

百富榜整体概况 - 2025年胡润百富榜共有1434位个人财富50亿元人民币以上的企业家上榜，比去年增加340位，增长31% [1][2] - 上榜企业家人数几乎达到历史新高，与2021年历史高峰基本持平 [3] - 股市大幅回暖是人数增长主因，上证指数、深证成指、恒生指数比去年同期上涨四五成 [3] 头部企业家财富排名 - 农夫山泉创始人钟睒睒以5300亿元财富第四次成为中国首富，财富增长1900亿元，刷新中国首富财富纪录 [2] - 字节跳动创始人张一鸣以4700亿元财富位列第2，财富增长34% [3] - 腾讯创始人马化腾以4650亿元财富位列第3，财富增长48% [3] - 前10名企业家财富增长显著，例如宁德时代曾毓群财富增长65%至3300亿元，小米雷军财富增长151%至3260亿元 [3] 新质生产力企业家表现 - 新质生产力企业家集体霸榜，前10名中有5人，前100名中占比60% [6] - 代表企业家包括宁德时代曾毓群、小米雷军、吉利李书福、比亚迪王传福、寒武纪陈天石，深耕新能源、智能科技、高端制造等赛道 [6] - 小米创始人雷军成为财富增长王，财富比去年增长1960亿元，主要得益于小米汽车业务爆发式增长和手机高端化突破 [6] 财富增长突出行业 - 新能源汽车领域表现突出，除小米外，吉利李书福家族财富增长55%至2250亿元 [3][6] - 消费电子行业表现较好，例如网易丁磊财富增长60%至3200亿元 [3] - 新消费领域代表泡泡玛特创始人王宁财富增加1500多亿元，进入榜单前20 [6] - AI算力赛道寒武纪创始人陈天石财富增长近1500亿元，进入榜单前20 [6] - 生物医药及证券服务行业过去一年表现较好 [6] 区域分布特征 - 粤港澳大湾区有363位上榜者，占比25%，比去年新增84位 [1][7] - 长三角地区有483位上榜者，占比34%，比去年增加3% [7] - 百富榜企业家居住地前十名城市中，长三角占4席（上海、杭州、苏州、宁波），大湾区占3席（深圳、香港、广州） [7] - 前20名城市中，长三角占9席，大湾区占5席 [7] 主要城市上榜情况 - 上海以152位上榜者位居第一，比去年增加40位 [9][10] - 深圳以147位上榜者位列第二，比去年增加39位，是大湾区上榜者最多的城市 [1][9][10] - 北京以146位上榜者位列第三，比去年增加31位 [9] - 香港以99位上榜者位列第四，比去年增加17位 [9] - 杭州以84位上榜者位列第五，比去年增加16位 [9] - 广州以60位上榜者升至第六，比去年增加15位 [1][9][10] - 其他增长较快城市包括苏州增加23位至48位，厦门增加10位至24位，东莞增加8位至20位 [9]

市场整体表现 - 香港恒生指数下跌87.56点，跌幅0.33%，收报26346.14点 [1] - 国企指数下跌91.43点，跌幅0.97%，收报9375.79点 [1] - 恒生科技指数下跌77.64点，跌幅1.26%，收报6093.44点 [1] - 全日主板成交额为2427亿港元 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌1.68%，收报645港元 [1] - 香港交易所下跌0.41%，收报432.4港元 [1] - 中国移动上涨0.41%，收报85.55港元 [1] - 汇丰控股上涨4.41%，收报106.5港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨1.15%，收报38.86港元 [1] - 新鸿基地产上涨0.74%，收报95.8港元 [1] - 恒基地产下跌0.14%，收报28.22港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.45%，收报4.44港元 [1] - 建设银行上涨0.25%，收报7.9港元 [1] - 工商银行下跌0.33%，收报6.06港元 [1] - 中国平安上涨0.27%，收报56.15港元 [1] - 中国人寿下跌0.71%，收报25.04港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌0.24%，收报4.22港元 [1] - 中国石油股份上涨0.13%，收报8港元 [1] - 中国海洋石油下跌0.55%，收报19.95港元 [1]