财务数据和关键指标变化 - 2025年中期收入为3913亿港元，同比增长12 7% [2] - 未计投资物业重估前的利润为68亿港元，每股盈利1 94港元，同比增长1 6% [2] - 投资物业重估亏损3亿港元，股东应占利润为63亿港元，每股盈利1 8港元，同比下降26 2% [3] - 每股股息为0 39港元，与2024年上半年持平 [3] - 净资产值增长1 7%至112 65港元 [3] - 经常性收入增至3176亿港元，经常性利润贡献增至85亿港元，占总收入的81%和利润的83% [3] 各条业务线数据和关键指标变化 物业销售 - 收入734亿港元，同比增长59% [4] - 利润贡献177亿港元，同比下降2 9%，贡献利润率24% [4] - 主要贡献项目包括上海Regency Garden、北京The Greenwich和北京Lagon View [5] - 香港项目因Victoria Blossom和Blue Coast的拨备导致贡献利润率仅为2 6%，若剔除拨备影响，利润率可达42% [5] - 未确认合约销售额2850亿港元，其中2300亿港元预计在2025年下半年确认 [6] 物业租赁 - 收入30亿港元，同比下降3 7% [6] - 利润贡献23亿港元，同比下降5 3%，贡献利润率77 1% [6] - 香港整体出租率86%，欧洲组合出租率超过99% [6] - 主要贡献物业包括Chengkong Center（4 77亿港元）、Hutchison Logistics Center（3 28亿港元）和Wampo（3 15亿港元） [6] 酒店及服务式公寓 - 收入22亿港元，同比增长2 9% [9] - 利润贡献7 94亿港元，同比下降3 5%，主要因去年一次性会计回拨 [9] - 酒店平均入住率89%，服务式公寓平均入住率88% [10] 基础设施及公用事业 - 收入125亿港元，同比增长5 9% [11] - 利润贡献62 9亿港元，同比增长5 4% [11] - 主要贡献来自Phoenix Energy、UK Power Network、Northumbrian Water和Dutch Enviro Energy [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港贡献27%，内地贡献15%，海外贡献58% [3] - 内地物业销售贡献利润率38 4%，海外为30 6% [5] - 内地零售物业利润贡献同比下降43 9%，主要因上海Westgate Mall合资到期 [7] - 欧洲社会基础设施组合表现稳定，几乎全部出租 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置策略以回报和风险为核心，优先考虑香港土地补充、物业投资和企业贷款交易 [26] - 对商业和零售物业及土地保持投资兴趣，但不会以牺牲杠杆率为代价 [22] - 计划在稳定司法管辖区扩展社会基础设施投资，重点关注政府资助的长期三重净年金 [36] - 基础设施部门表现稳健，未来将继续寻找符合回报门槛的项目 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港住宅市场成交量有所回升，但价格动力不足，开发商仍以去库存为主 [27] - 内地房地产市场疲软，公司针对大湾区推出双城生活营销活动，吸引香港买家 [31] - 英国酒吧业务面临原材料成本压力，但团队正努力提高效率 [37] - 酒店及服务式公寓业务表现稳定，学生公寓机会正在研究中 [35] 其他重要信息 - 土地储备总计1 24亿平方英尺，其中6700万平方英尺用于开发，2200万平方英尺用于租赁 [16] - 净债务214亿港元，净债务与股东资金比率为5 4%，净债务与总资本比率为5% [15] - 穆迪和标普分别给予A稳定和A稳定信用评级 [16] 问答环节所有的提问和回答 问题: 未来几年盈利展望，特别是开发业务 - 经常性收入业务将继续强劲，但开发业务盈利贡献不大 [20] 问题: 资本配置策略 - 优先保持低杠杆率，现金充裕但谨慎管理现金流 [22] - 对香港土地和物业投资感兴趣，股息与当年利润和中期展望挂钩 [24] 问题: 香港住宅市场展望及项目定价 - 成交量回升但价格动力不足，Victoria Blossom将尽快推出 [27] 问题: 内地物业销售策略 - 针对大湾区推出双城生活营销活动，吸引香港买家 [31] 问题: 租赁组合表现 - 香港商业物业竞争激烈，Chengkong Centre Phase 1出租率75%，Phase 2表现不佳 [33] 问题: 德国社会基础设施组合表现 - 表现符合预期，未来将继续寻找符合回报门槛的项目 [36] 问题: 英国酒吧业务展望 - 团队正努力提高效率，原材料成本压力存在但下半年有望改善 [37] 问题: 基础设施部门扩张计划 - 对符合回报门槛的项目感兴趣，近期处置Evershot UK Rails 20%股权 [39] 问题: 债务管理 - 近期发行欧元中期票据以多元化融资来源，未来可能继续发行 [41]

财务数据和关键指标变化 - 2025年中期收入为391.3亿，同比增长12.7% 税前利润为68亿 每股盈利1.94 增长1.6% [2] - 由于IP重估赤字3亿 股东应占利润降至63亿 每股盈利1.8 同比下降26.2% 每股股息维持0.39不变 净资产值增长1.7%至112.65 [3] - 经常性收入增至317.6亿 经常性利润贡献达85亿 占总收入81% 占总利润83% [3] 各条业务线数据和关键指标变化 物业销售 - 收入73.4亿 增长59% 利润贡献17.7亿 下降2.9% 毛利率24% 低于2024年水平 [4] - 主要贡献来自上海Regency Garden 北京The Greenwich和Lagon View项目 内地和海外毛利率分别为38.4%和30.6% 香港因Victoria Blossom和Blue Coast项目计提 毛利率仅2.6% [5] - 未确认合同销售额285亿 其中230亿预计2025年下半年确认 [6] 物业租赁 - 收入30亿 下降3.7% 利润贡献23亿 下降5.3% 毛利率77.1% 香港整体出租率86% 欧洲组合超过99% [6] - 零售物业收入下降11.5% 从9.71亿降至8.59亿 内地利润贡献下降43.9% 因上海Westgate Mall合资到期 [7] - 社会基础设施收入增长3.5% 从6.48亿增至6.71亿 不包括去年收购的瑞典和德国资产 [7] 酒店及服务式公寓 - 收入22亿 增长2.9% 利润贡献7.94亿 下降3.5% 剔除去年一次性会计回拨 实际略有增长 [9] - 酒店平均入住率89% 服务式公寓88% 管理面积248万平方英尺 收入4.44亿 利润1.82亿 毛利率41% [10] 基础设施及公用事业 - 收入125亿 增长5.9% 利润贡献6.29亿 增长5.4% [11] - 联营公司贡献增长11.7%至46亿 受益于外汇变动和Phoenix Energy全年贡献 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 利润贡献来源：香港27% 内地15% 海外58% [3] - 土地储备总面积1.24亿平方英尺 其中香港700万平方英尺 内地6300万平方英尺 海外3400万平方英尺 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置优先考虑回报和风险 而非特定行业或地区 对香港土地补充、物业投资和企业贷款交易感兴趣 [25][26] - 基础设施部门专注于投资和运营能产生稳定收益的必需行业 在符合回报门槛的情况下有意扩大投资 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港住宅市场成交量回升 但价格缺乏上涨动力 开发商仍以去库存为主 新盘定价将保持慷慨 [27] - 英国酒吧业务面临原材料成本压力 但团队正努力提高效率以保护运营利润率 [37] - 欧洲社会基础设施组合在英国、德国和瑞典几乎全部出租 多元化投资策略表现良好 [34] 其他重要信息 - 净债务214亿 净债务与股东资金比率为5.4% 净债务与总资本比率为5% 穆迪和标普分别给予A稳定评级 [15] - 持有上市房地产投资信托基金权益：Wuxian REIT 35.4% Fortune REIT 25.7% Prosperity REIT 17.6% [14] 问答环节所有的提问和回答 未来几年盈利展望 - 经常性收入业务将继续保持强劲 但开发业务盈利在未来几年不会显著 [20] 资本配置策略 - 不会以牺牲杠杆为代价进行扩张或投资 在宏观环境不确定的情况下将谨慎管理现金流 但对香港商业和零售物业及土地有兴趣 [21][23] - 股息将与当年利润和中期前景挂钩 不会与英国铁路业务利润直接关联 [24] 香港物业市场 - Victoria Blossom项目将在准备就绪后推出 小户型预计受欢迎 已计提11亿港元拨备 [27][28] - Anderson Road项目完工日期将延迟 但对公司运营影响较小 [29] - 下半年将有Coastline Phase II、Perfect 10和The Greenwich项目贡献利润 但Blue Coast将录得亏损 [30] 内地物业市场 - 针对香港人在大湾区购买第二套住房的需求 已推出营销活动 反应良好 [31] 租赁组合 - 香港整体出租率86% Changgong Centre 1约75% Changgong Centre 2仍未达理想水平 [33] 海外业务 - 德国社会基础设施组合表现符合预期 只要回报达标 有意进一步扩大投资 [36] 基础设施及公用事业 - 7月同意出售Evershot UK Rails的20%间接权益 将收回数亿资本 目前无其他处置或新投资计划更新 [39][40] 融资活动 - 如果定价有吸引力 将通过欧元中期票据计划发行更多债券以分散融资来源 [41]

财务表现 - 公司收入253.86亿港元 同比增长15.3% [1] - 股东应占溢利63.02亿港元 同比减少26.7% [1] - 每股溢利1.8港元 拟派中期息0.39港元 [1] 投资物业表现 - 未经审核投资物业重估前溢利68.05亿港元 较2024年67.26亿港元略有增长 [1] - 每股溢利1.94港元 较去年同期增加1.6% [1]

核心财务表现 - 集团2025年上半年收入253.86亿港元 同比增长15.3% [1] - 股东应占溢利63.02亿港元 同比下降26.7% [1] - 每股基本盈利1.80港元 拟派中期股息每股0.39港元 [1] 物业销售业务 - 上半年物业销售收入取得升幅但相关收益减少 [1] - 主要销售项目包括油塘亲海駅、上海御沁园及北京逸翠园 [1] - 新加坡Perfect Ten项目溢利收益预计2025年下半年确认入账 [1] - 公司继续奉行审慎策略物色优质土地储备 [1] 物业租赁业务 - 香港零售及商用物业租赁行业仍然疲弱 [1] - 英国Civitas社会基础设施投资收益缓解香港市场挑战 [1] - 上半年租赁业务收入及收益较2024年同期出现轻微减幅 [1] - 长江集团中心二期已积极进行推广及租赁计划 [1] 酒店及服务套房业务 - 香港政府推动旅游业 上半年访港旅客及留宿旅客均有增长 [2] - 行业面临成本压力 酒店平均房租有所下调 [2] - 业务收入取得温和增长但相关收益略为下降 [2] - 公司正优化业务组合并推进数字化转型以提升运营效率 [2]

业绩总结 - 2025年上半年收入为391.26亿港元，较2024年上半年的347.27亿港元增长12.7%[6] - 2025年上半年股东应占利润为63.02亿港元，较2024年上半年的86.03亿港元下降26.2%[6] - 2025年上半年每股收益为1.80港元，较2024年上半年的2.44港元下降26.2%[6] 物业销售与租赁 - 物业销售收入为73.66亿港元，较2024年的46.35亿港元增长58.9%[23] - 物业销售的利润贡献为17.68亿港元，较2024年的18.21亿港元下降2.9%[23] - 物业租赁收入为30.02亿港元，较2024年的31.18亿港元下降3.7%[31] - 酒店及服务公寓的收入为21.92亿港元，较2024年的21.30亿港元增长2.9%[38] 基础设施与资产运营 - 基础设施和公用事业资产运营的总收入为135.98亿港元，较2024年的125.76亿港元增长8.1%[57] - 2025年上半年来自香港的利润贡献为27%，来自内地的为15%，来自海外的为58%[18] 资产与负债 - 物业的净账面价值每股为112.65港元，较2024年增长1.7%[9] - 银行及其他贷款的到期情况：一年内11.0亿港元，二至五年内37.5亿港元，五年以上5.9亿港元，总计54.4亿港元[62] - 银行存款和余额为33.0亿港元，净债务为21.4亿港元[62] - 净债务占净总资本的比例为5.0%，占股东资金的比例为5.4%[63] 土地储备与开发 - 总土地储备为124百万平方英尺，其中香港27百万平方英尺，内地63百万平方英尺，海外34百万平方英尺[66][67] - 开发中的物业总面积为67百万平方英尺，其中香港6百万平方英尺，内地58百万平方英尺，海外3百万平方英尺[66] - 投资物业总面积为22百万平方英尺，其中香港13百万平方英尺，内地4百万平方英尺，海外5百万平方英尺[66] - 酒店及服务公寓总面积为9百万平方英尺，其中香港8百万平方英尺，内地1百万平方英尺[66] - 酒吧物业总面积为26百万平方英尺，均位于海外[66] - 根据最新公告，管理的资产中排除约16.1百万平方英尺的物业[68] - 总土地储备不包括农业用地、规划中的项目和停车位，但包括开发商在联合开发项目中的权益[68]

股息派发安排 - 公司将于2025年9月25日派发中期股息 [1] - 派息周期为截至2025年6月30日止的六个月 [1] - 每股派发金额为0.39港元 [1]

公司股息派发 - 长实集团将于2025年9月25日派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息 [1] - 中期股息每股派发金额为0.39港元 [1]

公司信息 - 公司为长江实业集团有限公司，股份代号01113[1] - 执行董事包括李泽钜先生等，独立非执行董事包括张英潮先生等[3] 股息信息 - 截至2025年6月30日止六个月中期股息为每股0.39 HKD[1] - 除净日为2025年9月15日[1] - 股息派发日为2025年9月25日[1]

收入和利润（同比环比） - 2025年上半年投資物業重估前溢利為68.05億港元，同比增長1.6%[3][4] - 2025年上半年股東應佔溢利為63.02億港元，同比下降26.2%[3][4] - 2025年上半年集团总收入为港币253.86亿元，同比增长15.4%（2024年同期为港币220.08亿元）[51] - 2025年上半年股东应占溢利为港币63.02亿元，每股溢利港币1.80元[49][51] - 物业销售业务2025年集团贡献收益17.72亿港元，同比下降3%[56] - 物业租务业务2025年总收益23.15亿港元，同比下降5.3%[56] - 基建及实用资产业务2025年总收益45.76亿港元，同比增长12.3%[56] - 金融工具2025年实现收益7.26亿港元，同比增长65.4%[56] 成本和费用（同比环比） - 银行及其他借款融资成本2025年增至22.19亿港元，同比增长15.2%[56] - 已售物业成本2025年增至37.79亿港元，同比增长60%[57] - 2025年上半年税项支出为港币20.17亿元，较2024年同期港币6.08亿元大幅增加[51] - 香港以外地区本期税项2025年增至14.04亿港元，同比增长1332.7%[57] - 公司僱用约55,000名员工，期内僱员成本约港币68.78亿元[39] 各条业务线表现 - 物業銷售收入同比上升，但相關收益減少[8] - 香港零售及商用物業租賃收入與收益同比輕微下降[9] - 酒店及服務套房業務收入同比溫和增長，但收益略降[10] - Greene King英式酒館業務收入及收益同比增加[11] - 基建及實用資產業務收入與收益同比穩健增長[12] - 2025年上半年已确认物业销售收入为港币73.66亿元，较2024年同期港币46.35亿元增长58.9%[22] - 2025年上半年物业销售收益为港币17.68亿元，较2024年同期港币18.21亿元下降2.9%[22] - 2025年上半年物业租务收入为港币30.02亿元，较2024年同期港币31.18亿元下降3.7%[26] - 酒店及服务套房业务收入为21.92亿港元（2025），较去年同期的21.30亿港元增长2.9%[28] - 英式酒馆业务收入为125.24亿港元（2025），较去年同期的118.23亿港元增长5.9%[31] - 英式酒馆业务溢利收益为6.29亿港元（2025），较去年同期的5.97亿港元增长5.4%[31] - 基建及实用资产业务摊占合营企业收入为135.98亿港元（2025），较去年同期的125.76亿港元增长8.1%[33] - 基建及实用资产业务溢利收益为45.76亿港元（2025），较去年同期的40.98亿港元增长11.7%[33] - 物业及项目管理收入为4.44亿港元（2025），与去年同期的4.45亿港元基本持平[29] - 物业销售业务收入为港币73.66亿元，同比增长58.9%（2024年同期为港币46.35亿元）[54] - 英国地区总收入为港币187.65亿元，同比增长10.2%（2024年同期为港币170.34亿元）[55] 各地区表现 - 物业销售收入按地区分布：香港28.03亿港元、内地38.27亿港元、海外7.36亿港元[22] - 公司拥有可开发土地储备约6,700万平方呎，其中香港600万平方呎、内地5,800万平方呎、海外300万平方呎[25] - 物业租务收入按用途分布：零售8.59亿港元、写字楼8.71亿港元、工业3.86亿港元、社会基础设施6.71亿港元、其他2.15亿港元[26] - 香港地区收益为17.45亿港元（2025），较去年同期的18.16亿港元下降3.9%[27] - 投资物业组合总面积为22.4百万平方呎，其中香港占13.1百万平方呎（58.5%）[27] 管理层讨论和指引 - 中期股息每股0.39港元，與2024年持平[3][5] - 2025年中期股息每股港币0.39元，总额为港币13.65亿元[49][51] - 公司短期減排目標及淨零減排目標獲SBTi認證[13] - 長江集團中心二期獲綠建環評新建建築鉑金級證書[14] - 公司更新50亿美元欧罗中期票据计划并于2025年6月23日在香港联交所上市[21] 其他财务数据 - 公司中期结算日之负债净额与总资本净额比率约为5.0%，并获得标准普尔「A/稳定」及穆迪「A2稳定」信贷评级[16] - 公司银行及其他借款总额为港币544亿元，较2024年12月31日增加港币17亿元，还款期摊分11年：1年内到期港币110亿元，2至5年内到期港币375亿元，5年后到期港币59亿元[35] - 公司净负债为港币214亿元，负债净额与总资本净额比率约5%[35] - 公司借款32%为港币/美元，68%为外币（澳元、英镑及人民币），经互换合约后54%为浮息，46%为定息[36] - 公司物业抵押总额为港币74.3亿元（物业发展及投资）和港币274.75亿元（英式酒馆业务）[37] - 公司提供担保包括酒店项目地主可摊分收入港币4.27亿元和内地物业按揭贷款港币13.95亿元[38] - 公司银行结存及定期存款为港币330亿元[35] - 2025年6月30日银行结存及定期存款为港币330.05亿元，较2024年底减少8.5%[53] - 应收账款总额2025年降至14.86亿港元，同比下降29.7%[58] - 应付账款总额2025年增至41.22亿港元，同比增长11%[58] - 每股溢利基于2025年已发行股份34.9978亿股计算[57] 宏观经济环境 - 2025年上半年中国国内生产总值按年增长5.3%[15] - 2025年上半年香港实质生产总值按年上升约3%[15] 投资物业和合营企业 - 投资物业公平值减少港币5.42亿元（2024年同期增加港币14.20亿元）[51] - 2025年6月30日投资物业价值为港币1,528.57亿元，较2024年底增长1.4%[53] - 公司持有汇贤产业信托35.4%权益，期内摊占净溢利港币7,700万元（2024年亏损港币400万元），收取分派港币300万元[34] - 公司持有置富产业信托25.7%权益和泓富产业信托17.6%权益，期内收取分派港币1亿700万元（2024年港币1亿1,300万元），公平值增加港币4亿7,500万元（2024年减少港币6亿3,400万元）[34] - 摊占合营企业收入为港币137.40亿元，同比增长8.0%（2024年同期为港币127.19亿元）[51] 公司治理 - 公司拥有9名独立非执行董事，审核委员会由7名独立非执行董事组成[42][43]

项目进度与推售计划 - 住客尊属升降机Bluestar正式启用 现楼开放进入最后阶段 [1] - 最快24小时内公布Blue Coast II首张现楼价单及参观详情 [1] - 首张价单极可能包括全新2房及3房户型单位 [3] 项目位置与交通优势 - 港岛南岸唯一坐落商场THE SOUTHSIDE上盖项目 [3] - Bluestar升降机直达商场一楼港铁站入口及香叶地道面 便于换乘公共交通 [3] - 经港铁两站直达金钟核心商业区 邻近深水湾/浅水湾/寿臣山名宅地段 [10] 户型与产品设计 - 2房户型（第3座F单位）实用面积443平方呎 采用梗厨设计 [3][7] - 3房1套连储物房及洗手间（第3座G单位）实用面积759平方呎 [3] - 层高3.15米 客厅采用玻璃幕墙转角窗户 增强采光与通风 [3][7] 精装配置与品牌 - 全数单位配置德国品牌LEICHT厨柜及Gaggenau厨房家电 [10] - Gaggenau家电包含冰箱/抽油烟机/单头煤气炉/双头电磁炉/蒸焗炉/洗衣干衣机 [5][8] - 卫浴采用Hansgrohe淋浴系统/Kaldewei浴缸/Duravit洁具 [5][8] - 部分户型配备法国Vinvautz酒柜 [5] 项目规模与配套 - 整个Blue Coast系列共提供1,200伙分层住宅单位 [10] - 配备住客会所"BIOPHILIA REALM"及"港岛南岸中央住客会所" [10] - 具体地址为香叶道11号 属香港仔及鸭脷洲区域 [11][12]