市场整体表现 - 香港恒生指数下跌319.72点，跌幅1.23%，收于25765.36点 [1] - 国企指数下跌114.77点，跌幅1.25%，收于9083.53点 [1] - 恒生科技指数微涨0.09点，基本持平，收于5662.55点 [1] - 全日主板成交额为2062.3亿港元 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌0.82%，收于605港元 [1] - 香港交易所下跌0.69%，收于404.6港元 [1] - 中国移动下跌1.15%，收于86.15港元 [1] - 汇丰控股下跌1.71%，收于109.1港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌2.16%，收于39.92港元 [1] - 新鸿基地产下跌1.52%，收于97.1港元 [1] - 恒基地产下跌1.71%，收于28.8港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌2.64%，收于4.43港元 [1] - 建设银行下跌4.01%，收于7.66港元 [1] - 工商银行下跌3.48%，收于6.11港元 [1] - 中国平安逆势上涨2.15%，收于61.75港元 [1] - 中国人寿下跌0.57%，收于28.06港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌0.22%，收于4.52港元 [1] - 中国石油股份下跌1.7%，收于8.68港元 [1] - 中国海洋石油下跌2.26%，收于21.58港元 [1]

香港股市主要指数表现 - 香港恒生指数于12月4日上涨175.17点，涨幅0.68%，收报25935.9点 [1] - 国企指数上涨77.93点，涨幅0.86%，收报9106.48点 [1] - 恒生科技指数上涨80.51点，涨幅1.45%，收报5615.43点 [1] - 全日主板成交额为1793.06亿港元 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨0.16%，收报612港元 [1] - 香港交易所上涨0.54%，收报406.4港元 [1] - 中国移动上涨0.17%，收报87港元 [1] - 汇丰控股上涨0.27%，收报111.5港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨0.3%，收报40.7港元 [1] - 新鸿基地产下跌0.2%，收报98.65港元 [1] - 恒基地产上涨0.62%，收报29.34港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.67%，收报4.51港元 [1] - 建设银行上涨1.02%，收报7.92港元 [1] - 工商银行上涨0.91%，收报6.22港元 [1] - 中国平安上涨0.44%，收报56.65港元 [1] - 中国人寿上涨1.67%，收报26.76港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌0.22%，收报4.5港元 [1] - 中国石油股份上涨0.23%，收报8.8港元 [1] - 中国海洋石油上涨0.92%，收报21.9港元 [1]

股本与股份情况 - 截至2025年11月底，公司法定/注册股本总额为80亿港元[1] - 上月底及本月底法定/注册股份数目均为80亿股，面值为1港元/股，本月无增减[1] - 上月底已发行股份（不包括库存股份）数目为34.99778333亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为34.99778333亿股[3] - 本月已发行股份（不包括库存股份）及库存股份数目无增减，月底已发行股份总数仍为34.99778333亿股[3]

长实集团交易分析 - 交易实现年化收益率35.5% 通过2024年10月以均价30.949 CNY建仓买入 并于2025年11月和12月分别以36.244 CNY和36.977 CNY卖出清仓完成[2] - 交易期间获得两次红利发放 分别为2025年6月13日和2025年9月26日[2] - 清仓时税后股息率约为3.4% 认为吸引力已不足[5] 公司股份回购活动 - 2024年3月回购18,070,000股 最高价33.50港币 最低价32.05港币 总代价5.8505亿港币[4] - 2024年4月回购19,786,000股 最高价32.65港币 最低价30.70港币 总代价6.29767825亿港币[4] - 2024年6月回购10,800,000股 最高价30.50港币 最低价29.10港币 总代价3.23476625亿港币[4] - 2024年累计回购48,656,000股 总代价15.38294825亿港币[4] 清仓决策考量 - 股价接近52周新高 认为上涨潜力有限且下行风险相对更高[5] - 为控制组合风险并腾出资金换入其他低估股票[5] - 强调决策并非不看好公司未来发展 认可其经营稳健性及香港地产复苏潜力[4]

市场整体表现 - 香港恒生指数微涨17.85点，涨幅0.07%，收报25945.93点 [1] - 全日主板成交额为2047.28亿港元 [1] - 国企指数微涨2.5点，涨幅0.03%，收报9164.87点 [1] - 恒生科技指数下跌20.31点，跌幅0.36%，收报5598.05点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌1.29%，收报611.5港元 [1] - 香港交易所下跌0.34%，收报411.8港元 [1] - 中国移动下跌0.11%，收报87.25港元 [1] - 汇丰控股上涨1.3%，收报109港元 [1] 香港本地股表现 - 长实集团下跌0.2%，收报40.04港元 [1] - 新鸿基地产上涨0.97%，收报99.2港元 [1] - 恒基地产下跌0.47%，收报29.74港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌0.42%，收报4.73港元 [1] - 建设银行上涨0.24%，收报8.23港元 [1] - 工商银行下跌0.15%，收报6.49港元 [1] - 中国平安下跌0.17%，收报57.25港元 [1] - 中国人寿上涨2.17%，收报27.32港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨1.13%，收报4.47港元 [1] - 中国石油股份上涨0.46%，收报8.74港元 [1] - 中国海洋石油上涨1.33%，收报21.34港元 [1]

公司观点与项目策略 - 公司管理层认为香港住宅市场或已见底，中原城市领先指数年内累计上升3% [2] - 公司定价能力尚未恢复 [2] - 公司因土地储备有限，可能会等待时机才推售启德"花语海"项目 [2] - 公司将倾向于保留更多在手现金 [2] - 旗下长江集团中心二期出租率目前接近30%，公司相信可等待合适价位才出租 [2] 行业市场展望 - 香港写字楼市场因供应过剩，预期需要较长时间才能复苏 [2] - 奢侈品零售租金仍面临下调压力 [2] - 部分拥有固定人流的地区零售物业表现预计趋向稳定 [2] 机构评级与目标 - 摩根士丹利给予公司"与大市同步"评级，目标价为39港元 [2]

公司观点与项目策略 - 公司管理层认为香港住宅市场或已见底，中原城市领先指数年内累计上升3%，但定价能力仍未恢复[1] - 公司旗下长江集团中心二期出租率目前接近30%，因物业地理位置优越，公司可等待合适价位才出租[1] - 公司因土地储备有限，或会等待时机才推售启德"花语海"项目，同时将倾向保留更多在手现金[1] 行业市场展望 - 香港写字楼市场因供应过剩，预期需要较长时间才能复苏[1] - 奢侈品零售租金仍面临下调压力，而部分拥有固定人流的地区零售物业表现预计趋向稳定[1]

公司观点与项目策略 - 长实管理层认为香港住宅市场或已见底，中原城市领先指数年内累计上升3%，但定价能力仍未恢复[1] - 长实旗下长江集团中心二期出租率目前接近30%[1] - 由于土储有限，公司或会等待时机才推售启德花语海项目，并倾向保留更多在手现金[1] 香港房地产市场展望 - 写字楼市场因供应过剩，预期需较长时间复苏[1] - 奢侈品零售租金仍面临下调压力[1] - 部分拥有固定人流的地区零售物业表现料趋向稳定[1] 分析师评价 - 摩根士丹利认为长江集团中心二期地理位置优越，相信集团可等待合适价位才出租[1] - 摩根士丹利予长实“与大市同步”评级，目标价39港元[1]

文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 香港楼市正经历显著复苏，撤辣政策与利率下行是关键回暖因素，私人住宅售价指数连升4个月，9月环比上涨1.32%，租金指数连涨10个月创历史新高 [2][16] - 香港开发商竞争格局高度集中，2024年前四大开发商（新鸿基地产、恒基地产、长江实业、会德丰）销售占比近五成，新鸿基地产售出360亿港元货值，占香港总销售伙数的两成排名第一 [2][18] - 内地楼市政策窗口期将至，预期需求侧将继续调减限购等限制性措施，供给侧将加快回收闲置用地与收储现房以缓解库存压力 [3] - 商业地产被视为稳地产促消费的关键领域，消费与地产结合有望助力房企穿越周期，2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [2] 股票市场表现 - 本周A股房地产板块涨跌幅为2.70%，跑赢大盘（沪深300）3.78个百分点，在31个行业板块中排名第7 [3][21] - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为4.99%，跑赢大盘（恒生指数）3.73个百分点，在12个行业板块中排名第2 [3][33] - 近一个季度A股房地产板块涨跌幅为7.06%，跑赢沪深300（4.33%）；近一个月涨跌幅为2.04%，跑赢沪深300（0.21%） [24] - 本周A股地产涨幅靠前个股包括华夏幸福（26.27%）、荣盛发展（18.18%）、天健集团（16.54%）等 [27] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为0.82%，产权型REITs指数涨跌幅为0.62%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为1.08% [4][41] - 近一个月REITs指数跑输沪深300指数1.04个百分点，其中产权类REITs指数跑输2.21个百分点，特许经营类REITs指数跑赢0.41个百分点 [51] - 本周领涨公募REITs为中金山东高速REIT，涨跌幅为5.18%；本周REITs成交额为13.53亿元，环比下降4.52% [4][41] - 产权型REITs中，保租房型REITs指数表现最佳，周涨跌幅为1.42%；特许经营权型REITs中，高速公路型REITs指数周涨跌幅为1.79% [45][48] 楼市成交情况 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.19%和21.32%，累计同比分别下降15.48%和上升2.86% [6][72] - 新房端，45城商品房共计成交217万㎡，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降86.57%、82.59%、86.59% [6][73] - 二手房端，14城二手商品房共计成交170万㎡，一、二线城市滚动四周同比分别下降28.02%、22.53%，三四线城市同比上升84.88% [6][80] - 14城二手房年初至今累计成交面积同比上升2.86%，其中一线城市累计同比上升20.62%，三四线城市累计同比上升45.50% [80] 土地市场动态 - 本周百城土地供应建面环比上升52.78%，成交建面环比上升14.98%，溢价率为1.39%，环比下降2.21个百分点 [5][90] - 一线城市土地供应建面环比下降9.30%，成交建面环比上升129.89%，溢价率为0.00%；二线城市供应和成交建面环比分别上升33.32%和9.78%，溢价率为0.51% [5][99][108] - 三四线城市土地供应和成交建面环比分别上升68.72%和11.57%，溢价率为4.52%，环比上升0.15个百分点 [5][117] - 百城土地成交面积与供应面积比例为60.41%，环比下降26.11个百分点 [90]