报告行业投资评级 * 报告未明确给出“强于大市”、“中性”或“弱于大市”等具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 * 多项首次出台的监管法规夯实了非银行业长期发展的制度基础，有利于行业高质量发展和监管体系完善 [1][39] * 非银板块在良好业绩基础上具备估值修复逻辑，应重点关注 [13][82] * 保险业经营表现强劲，保费收入增速回升，总投资收益率亮眼，股息率具备吸引力 [9][12][58] * 证券业全年净利润有望保持高增速，但市场交易活跃度有所回落，证券类ETF资金面承压 [10][38] 行情回顾总结 * **市场表现**：2025年12月，非银指数（申万）上涨+6.31%，跑赢大盘，在申万一级行业中涨幅排名第6 [6][19] * **子板块分化**：非银细分行业表现分化，保险（+14.59%）> 多元金融（+4.31%）> 证券（+2.66%） [6][22] * **ETF表现**：证券保险类ETF涨幅居前，如证券保险ETF易方达（512070.OF）上涨7.57%；港股非银类ETF有所下跌 [6][37] * **资金流向**：证券保险类ETF和金融科技ETF获得资金净流入，而证券类ETF资金净流出较多，显示其资金面承压 [6][38] 行业动态总结 * **监管政策密集出台**：2025年12月是政策密集期，金融监管总局和证监会发布了多项新规，聚焦高质量发展和监管体系完善 [39] * **保险业动态**： * 我国带病体保险市场稳步扩容，2024年市场规模突破120亿元，同比增长50% [54] * A股上市险企中期分红超293亿元 [54] * 险企年内资本补充超千亿元 [55] * 2025年我国新能源车险保费预计达2000亿元，增速超30% [55] * **证券业动态**： * 中金公司吸收合并东兴证券、信达证券预案出炉，旨在实现资源整合与综合服务能力提升 [56] * 券商资管公募牌照申牌热退潮，审批名单清零 [56] * 私募证券投资基金备案量激增，2025年备案数量达12645只，同比增长99.54% [57] 行业经营动态总结 * **保险业经营情况**： * **保费收入**：2025年1-11月，保险业累计原保费收入5.76万亿元，同比增长7.56%，预计全年将突破6万亿元，同比增速达7% [9][58] * **新增保费**：头部险企首年保费增速持续提升，2025年第三季度，中国平安、中国人寿的首年保费收入增速分别为2.27%、10.39%，较2024年同期分别提升6.51和9.96个百分点 [9][61] * **投资收益率**：总投资收益率表现亮眼，2025年第三季度，新华保险、中国人寿、中国太保的总投资收益率分别为8.60%、6.42%、5.20%，均超过5% [9][61] * **证券业经营情况**： * **经纪业务**：2025年全年A股日均交易额为10768亿元，同比增长53.24%，增速较前三季度有所回落，预计全年上市证券公司经纪业务收入同比增速有望超40% [10][64] * **自营业务与净利润**：2025年前三季度上市证券公司自营业务收入同比增长43.4%，净利润总和同比增长60.7% [65] 展望全年，预计A股上市证券公司净利润同比增幅超过50% [10][65] 行业估值与股息率总结 * **估值水平**： * 截至12月末，保险子板块估值（PB-MRQ为1.40X）较A股整体折价20.93%，处于2018年以来56.25%分位 [11][70] * 证券子板块估值（PE-TTM为16.70X）较A股整体折价1.45%，处于2018年以来9.66%分位 [11][70] * 多元金融子板块估值（PE-TTM为24.12X）较A股整体溢价42.33%，处于2018年以来94.13%分位 [11][70] * **股息率水平**：保险股股息率具备吸引力，截至2025年末，有2家保险公司股息率超过3.5%（中国平安3.77%、新华保险3.82%），另有2家股息率超过2% [12][75] * **AH股估值比较**：港股证券、保险股较A股存在估值折价，A股保险股与港股保险股的PB均值分别为1.50倍和1.23倍，A股证券股与港股证券股的PB均值分别为1.45倍和0.99倍 [76] 重点ETF推荐总结 * 报告建议重点关注非银板块在良好业绩基础上的估值修复逻辑 [13][82] * 重点推荐的ETF组合为：港股通非银ETF（513750.OF）、金融科技ETF（159851.OF）、证券保险ETF易方达（512070.OF） [13][82]

中国证监会推出商业不动产REITs试点并推动市场高质量发展 - 中国证监会于2025年12月31日正式印发公告，推出商业不动产投资信托基金试点，旨在借鉴国际经验，盘活国内庞大的商业不动产存量，拓宽权益融资渠道，支持构建房地产发展新模式 [1] - 截至2025年12月27日，中国已上市78只REITs，累计融资金额达2099亿元人民币，总市值为2199亿元人民币，市场运行平稳，2024年以来中证REITs全收益指数上涨19% [1] 商业不动产REITs产品定义与监管框架 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 公告明确了基金注册、运营管理要求，包括对基金管理人、托管人、尽职调查及申请材料的要求，并强调了基金管理人的主动运营管理责任 [2] - 监管框架要求压实基金管理人和专业机构责任，遵守执业规范，并明确各监管机构依法履行监管和风险监测处置职责 [2] 推动商业不动产REITs平稳健康发展的具体措施 - 政策重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，并致力于提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围 [3] REITs市场体系建设的扩容与二级市场发展 - 政策将持续加大优质REITs供给，推动市场业态丰富和规模有序增长，并完善扩募制度与市场化定价机制 [4] - 支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [4] - 将平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产 [4] - 将加强二级市场建设，包括丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，并研究探索REITs ETF等创新产品 [4] - 将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，并推动将REITs纳入沪深港通标的范围以扩大对外开放 [4] 完善REITs市场生态与法治基础 - 将不断完善REITs发行与交易机制，优化市场化导向的估值与发行定价机制，并规范发售行为 [5] - 将结合不动产运营特点强化信息披露和市场约束，并积极推动REITs配套政策落实以提升政策合力 [6] - 将加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，以提升制度包容性和适应性，夯实市场高质量发展的法治基础 [6]

政策发布与市场定位 - 中国证监会于2025年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并同步推出商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同日修订发布公募REITs业务规则 [1] - 推动商业不动产REITs市场发展是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，也是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [3] 市场发展与扩容方向 - 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，鼓励整合业态相近、功能互补的资产组合以提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与业务，有序拓展原始权益人范围 [3] - 持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [4] - 平等对待各类所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产、拓宽权益融资渠道 [4] 二级市场建设与产品创新 - 将丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，支持公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索REITs ETF等创新产品 [4] - 加大引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通标的范围以扩大对外开放 [4] - 推动专业投资机构加强投研能力建设，倡导关注资产基本面与长期投资价值 [4] 市场生态与制度优化 - 优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范推介、询价、配售等行为，强化信息披露和市场约束 [5] - 推动配套政策落实，加快推进REITs专项立法及部门规章制定，健全多层次REITs市场体系，完善申报注册制度机制 [5] - 健全规范透明、权责清晰的审核注册流程，统一标准、优化衔接以提升效率，强化公权力监督制约与质量控制 [5] - 坚持REITs的证券本质属性，完善不同业态资产的审核与信息披露要求，按“成熟一类、推出一类”原则公开标准，研究建立与无风险利率挂钩的灵活收益率要求 [5] 监管体系与风险防范 - 健全覆盖尽职调查、发行定价、交易、运营、信息披露的全链条监管制度，强化对资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管 [6] - 证监局需做好日常监管与风险处置，交易所通过审核问询、现场督导等严把准入关，行业协会加强自律管理 [6] - 强化科技监管应用，压实基金管理人主动管理职责与运营管理机构责任，依法打击违法违规行为，加强交易监测与风险预警 [6] 交易所规则修订要点 - 沪深交易所修订发布REITs业务办法及配套指引，拓宽适用范围至商业不动产REITs [6] - 上交所将首次书面反馈时间由30个工作日缩短至20个工作日，新增约见问询、现场督导等监管手段以压实中介机构责任 [6] - 优化标准规范，修订审核、发售、扩募等指引，将扩募间隔期缩短至6个月以提升制度适应性和包容性 [6] - 强化信息披露要求，完善定期与临时信息披露规则，规范商业不动产业态运营情况及回收资金使用披露，以保护投资者权益 [6]

政策发布与市场里程碑 - 中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产正式进入公募REITs时代 [1] - 公告共八条，明确了产品定义、基金注册及运营管理要求、基金管理人与专业机构作用以及监管责任等方面 [1] 市场发展现状与规模 - 2024年全市场新发行公募REITs产品20单，完成扩募5单，合计募集资金473.35亿元 [1] - 截至2024年底，国内公募REITs市场总发行规模（含扩募）已突破2100亿元 [1] - 历经5年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [1]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 11月28日证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，其推出有重要意义，基础设施REITs为其积累了经验，未来发展空间大，同时上周信用债市场收益率、利差、发行、成交等方面有相应表现 [2][10][19][21] 各部分内容总结 信用热点：商业不动产REITs新规与展望 - 11月28日证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，其指通过投资商业不动产资产支持证券获取所有权或经营权，运营获现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [10][20] - 我国REITs市场起步于基础设施领域，截至2025年12月19日，已上市78只，募集2110亿元，总市值2141亿元，底层资产范围不断从消费基础设施向商业不动产REITs扩容，涉及多个政策推动 [10][11][12] - 基础设施REITs为商业不动产REITs推出积累了经验，其在结构、审核部门、审批重点、发行主体、规模和意义等方面有相应情况，长期市场空间超10万亿元 [17][19] 市场回顾：信用债收益率多数下行，信用利差被动上行 - 2025年12月12日至19日，信用债收益率多数小幅下行2BP左右，但不及国开债，利差多数被动上行，1 - 5Y品种多数利差上行2 - 3BP [21] - 上周理财净买入376亿元，基金净买入82亿元，基金买入力度环比下滑，信用债ETF规模5282亿元，环比上升3.73% [21] - 各行业AAA主体评级公募债利差中位数多数上行3BP左右，各省公募城投债利差中位数普遍上升2 - 4BP，云南、贵州上行超6BP [21] 一级发行：信用债净融资小幅下滑，发行利率涨跌互现 - 2025年12月15日至19日，公司类信用债发行2519亿，环比降8%；金融类信用债发行1004亿，环比降40% [51] - 公司类信用债中城投债发行791亿元，产业债发行1708亿元，合计净融资473亿元，环比降34%；金融类信用债方面，商业银行债净偿还352亿元，商业银行次级债净融资420亿元，保险公司及证券公司债净融资105亿元 [51] - 中短票平均发行利率除AAA外呈上升趋势，公司债平均发行利率除AA+外呈下降趋势 [51] 二级成交：中短久期成交活跃，长久期成交保持低位 - 活跃成交主体以中高等级、中短期、央国企为主 [61] - 城投债活跃成交主体分两类，一类是强经济财政省份主流高等级平台，另一类是经济大省高利差区域核心主平台；地产债和民企债活跃成交主体以AAA为主，成交期限多在中短期限 [61] - 交易活跃城投债中无5年以上债券成交，占比与前一周持平 [61]

北证50指数基金表现与前景 - 首批8只北证50成份指数基金成立三周年，成立以来收益均为正，最高达66.65% [1][5] - 随着北交所上市公司数量和规模增长，北证50成份指数的投资价值或更为突出，相关基金产品将进一步丰富 [1][5] 量化红利指数增强策略受关注 - 在利率中枢下移背景下，量化红利指数增强策略成为私募机构布局热点 [1][6] - 茂源量化、磐松资产、星阔投资等私募纷纷加码该赛道，该策略已从细分领域走向主流配置 [1][6] 公募基金经理薪酬与考核机制变革 - 监管发布《基金管理公司绩效考核管理指引（征求意见稿）》，将主动权益类基金经理薪酬与长期业绩深度挂钩 [1][6] - 新规设置刚性“奖惩”机制，若基金经理管理产品三年跑输业绩基准超10个百分点且基金利润率亏损，绩效薪酬将面临至少30%的强制下调 [1][6] - 截至12月5日，有超过1400只主动权益产品近三年业绩跑输基准超10个百分点，涉及近千名基金经理 [2][7] - 此举标志着公募基金行业长效激励约束机制即将进入实质性落地阶段，推动行业回归“受人之托、代客理财”本源 [2][7] 公募基金行业高管密集更替 - 截至12月7日，年内公募行业高管变动达434人次，其中董事长变动105人次，总经理变动78人次 [2][7] - 部分基金公司出现董事长、总经理和副总经理同时大换血的局面，新任高管能否为公司及行业注入新动能成为市场焦点 [2][7] 消费板块投资观点 - 年内A股在科技板块提振下上涨，但多只重仓消费股的基金净值告负 [2][7] - 基金经理认为，“旧消费”在经历长达四年回撤后，估值已回归合理区间；“新消费”则面临高景气度与高估值并存现状 [3][8] - 在个股遴选中，“出海”成为关键词，国产消费品牌在国际竞争中潜力巨大，海外营收若能放量，对应当前估值水平有增长空间 [3][8] 基金费率改革的影响 - 基金费率改革持续推进，带来上百亿成本下降 [3] - 资金流入出现“二八”现象，20%的低费率基金资金净流入，比其余80%基金的净流入高出一万多亿元 [3][8] - 普通投资者逐渐从高波动的单一赛道阿尔法转向工具化配置下的稳定贝塔，指数基金成为降费“主角” [3][8] 私募证券投资基金备案与仓位情况 - 11月超1200只私募证券投资基金完成备案，环比10月增长近30% [4][8] - 截至11月21日，股票私募仓位指数接近83%，较此前一周（11月14日）增长1.84个百分点，创下近185周新高 [4][9] - 私募操作策略关键词为均衡布局与“高低切”，展望2026年，普遍将企业盈利的边际改善视为市场核心驱动力 [4][9] 券商资管公募化改造进程 - 根据2018年资管新规要求，券商参公大集合应在2025年年底前完成公募化改造，目前各券商正加速推进产品处置 [4][9] - 产品处置三大主流路径为移交“兄弟”公募、清盘或转型私募，同时出现“跨集团迁移”等新兴案例 [5][10] - 在公募牌照申请热潮退去后，券商资管发展逻辑正从追逐牌照转向深耕能力，开启以投研实力和业务协同为核心的差异化竞争新阶段 [5][10] 商业不动产REITs试点启动 - 2025年11月28日，证监会发布征求意见稿，拟在“基础设施REITs”之外，单列“商业不动产REITs”创新项目 [5][10] - 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业将被纳入公募REITs投资范围 [5][10] - 我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [5][10]

券商板块市场表现 - 12月4日早盘，券商板块平开后窄幅震荡，个股多数上涨，长城证券涨幅超过3%，中泰证券、华泰证券、中信建投涨幅超过1% [1][7] - 规模达390亿元的券商ETF（512000）场内价格上涨0.5%，实时成交额超过3.5亿元 [1][7] - 近期板块震荡磨底，资金逆势加仓，券商ETF（512000）近5日连续获得资金净流入合计10.21亿元，其吸金额在同标的14只ETF中断层居首 [1][7] 行业政策与事件驱动 - 证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，标志着中国REITs市场正式向商业不动产领域拓展，有望盘活存量资产并增强资本市场服务实体经济效能 [3][9] - 中金公司于11月27日公告筹划通过换股方式吸收合并东兴证券、信达证券，在建设金融强国背景下，证券行业并购重组加速推进，资源整合或提升行业整体竞争力 [3][9] 机构观点与行业展望 - 平安证券指出，证券行业近期市场景气度改善、交投活跃度维持高位，板块从估值到业绩均具备β属性，全面受益，长期看资本市场新一轮改革周期开启，券商仍有较大发展增量空间 [3][9] - 东吴证券指出，证券行业转型有望带来新的业务增长点，受益于市场回暖和政策环境友好，券商经纪业务、投行业务、资本中介业务等均受益 [3][9] - 东吴证券补充，11月交易量环比下降，但证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，推动REITs市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，当前证券行业2025年预测平均PB估值为1.2倍，行业维持“增持”评级 [3][9] 相关金融产品信息 - 券商ETF（512000）及其联接基金（联接C：007531）被动跟踪中证全指证券公司指数 [4][10] - 该指数前十大权重股分别为东方财富、中信证券、国泰君安、海通证券、华泰证券、广发证券、招商证券、东方证券、兴业证券、申万宏源、中金公司 [4][10]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 11月28日资金面宽松无虞，债市有所修复，转债市场主要指数集体跟涨，转债个券多数上涨，各期限美债收益率普遍上行，主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化 [1] 各目录总结 债市要闻 国内要闻 - 11月制造业PMI为49.2%，比上月上升0.2个百分点，中型和小型企业景气度有所改善 [3] - 央行要求继续坚持对虚拟货币的禁止性政策，打击相关非法金融活动 [3] - 证监会就《证券期货市场监督管理措施实施办法（征求意见稿）》公开征求意见，明确监管措施程序规定 [4] - 证监会就《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》公开征求意见，明确产品定义等内容 [5] 国际要闻 - 东京11月核心通胀超预期，11月核心CPI同比上涨2.8%，日本离加息再近一步 [6] 大宗商品 - 11月28日，WTI 1月原油期货收跌0.17%，布伦特2月原油期货收跌0.8%，COMEX 12月黄金期货收涨1.27%，NYMEX天然气价格收涨4.92% [7] 资金面 公开市场操作 - 11月28日，央行开展3013亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日有3750亿元逆回购到期，净回笼资金737亿元 [9] 资金利率 - 11月28日，DR001下行0.81bp至1.303%，DR007上行2.04bp至1.467%，其他各类资金利率有不同变动 [10][11] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：11月28日债市修复，10年期国债活跃券250016收益率下行1.50bp至1.8290%，10年期国开债活跃券250215收益率下行1.85bp至1.8990% [13] - 债券招标情况：25进出清发007（增发16）3年期发行规模15亿元，中标收益率1.6505%，全场倍数7.59，边际倍数1.58 [15] 信用债 - 二级市场成交异动：11月28日，9只产业债成交价格偏离幅度超10%，部分万科债券有大幅涨跌 [15] - 信用债事件：万科以万物云1532.11万股抵押，中国金茂获99亿元中长期贷款额度质押，远东发展中期业绩收益减少、亏损扩大 [16] 可转债 - 权益及转债指数：11月28日A股三大股指收涨，转债市场主要指数跟涨，中证转债、上证转债、深证转债分别收涨0.68%、0.52%、0.86% [17][19] - 转债跟踪：11月28日，蓝帆转债提议下修转股价格，昌红转债等即将触发下修条件，中旗转债提前赎回，华懋转债等预计触发提前赎回条件 [22] 海外债市 - 美债市场：11月28日各期限美债收益率普遍上行，2/10年期利差、5/30年期利差和10年期通胀保值国债损益平衡通胀率保持不变 [21][23][24] - 欧债市场：11月28日主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化，德国上行1bp，法意西不变，英国下行1bp [25] - 中资美元债每日价格变动：拼多多、携程集团等部分中资美元债有不同幅度涨跌 [27]

市场发展格局 - 公募REITs市场已形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局 [1] - 截至12月3日，全市场已成立78只公募REITs，其中9只已获批扩募 [1][4] - 截至2025年三季度末，公募REITs合计规模达1823.99亿元 [6] 近期扩募动态 - 华夏华润有巢租赁住房REIT于12月3日发布扩募文件，扩募日期为12月8日至12日，采用向原持有人配售方式，配售比例为0.9，发售金额不低于9.915亿元且不高于11.4亿元 [3] - 若按认购价格2.53元/份和4.5亿份可配售份额计算，预计募集资金总额为11.385亿元 [3] - 国泰海通东久新经济产业园REIT于11月完成定向扩募，募集资金总额4.27亿元 [4] - 中航京能光伏REIT拟扩募，已发布扩募招募说明书草案 [4] 产品表现 - 截至12月3日，华夏华润有巢租赁住房REIT、国泰海通东久新经济产业园REIT、中航京能光伏REIT自上市以来收益率分别为53.35%、5.96%、39.5% [4] 扩募的积极意义 - 通过持续注入优质资产扩大基金规模，分散风险，提升现金分派率稳定性，创造更稳健长期回报 [5] - 扩募后份额供给增加，交易活跃度提升 [5] - 助力优质项目实现跨区域、跨行业扩张，摊薄运营成本，提升资源整合能力 [5] - 对进一步做大公募REITs市场有积极意义，投资品种丰富让投资者有更多选择 [7] 投资品类扩容 - 监管拟推动商业不动产投资信托基金试点，进一步拓宽公募REITs可投资品类范围 [1][6] - 中国证监会于11月28日就商业不动产REITs试点公告公开征求意见 [6][7] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流的封闭式公募基金 [7] - 有大型公募机构正在积极筹备商业不动产REITs相关项目 [7] 商业不动产REITs前景 - 商业物业租金具备“稳健+弹性”特征，可与现金流刚性的基础设施资产形成互补 [8] - 满足不同风险偏好投资者的配置需求，吸引保险、养老金、银行理财子等长期资金入市 [8] - 资产类型多样化后，市场可形成更细分定价基准和比较维度，提升估值合理性 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月28日，证监会就推出商业不动产REITs试点征求意见，12月1日，国家发改委办公厅印发清单，行业领域拓展至商业办公设施及城市更新设施项目等，丰富了我国公募REITs市场资产类型 [3][10][14] - 海外REITs多在房地产市场承压下行时推出，当前我国房地产市场仍呈承压下行态势，推出商业不动产REITs有望盘活存量商业不动产，助力房地产行业向新发展模式转型 [3][10] - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，但具体类别及审核机制仍待细则出台，推进双轨制审核有望提升效率，加速REITs市场扩容，同时需关注扩募机制及试点税收政策的适用性 [3] - 年末基础设施公募REITs二级市场有所承压，新品类的估值及资产经营质量是影响未来投资的关键 [3] - 整体较低利率环境下，高分红的公募REITs有明显利差优势，随着品类扩张及制度完善，市场有望加速发展，建议关注新品类项目推进、底层资产需求端较强的产品及扩募 [3] 根据相关目录分别进行总结 公募REITs扩容至商业领域 - 2025年11月28日，证监会发布征求意见稿，就推出商业不动产REITs试点征求意见，意见反馈截止时间为12月27日 [10] - 国家发改委办公厅印发清单，行业领域拓展至商业办公设施、城市更新设施项目等，消费基础设施增加体育场馆、商业综合体及四星级及以上酒店项目细分类别 [3][14] - 2024年第三季度，我国五星级饭店736家，营业收入占星级旅游饭店的43.5%；四星级饭店2073家，营业收入占星级旅游饭店的37.6% [12] - 商业办公设施包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目；城市更新项目包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目等；同时设置隔离机制，发起人不得从事商品住宅开发业务 [12] 证监会就商业REITs试点征求意见 - 产品定义：商业不动产投资信托基金是通过投资商业不动产资产支持证券获取所有权或经营权，运营管理以获取稳定现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [15] - 申报流程：申请募集商业不动产投资信托基金，基金管理人应向中国证监会提交规定的注册申请材料 [20] - 海外商业地产范畴广泛，部分业态与我国产权类REITs试点业态相同；美国写字楼REIT和酒店REIT 1994 - 2023年分红收益率均值约为5.3%及4.8%，日本写字楼REIT和酒店REIT 2000年1月 - 2025年2月分红收益率均值约为4.0%及3.7% [19] 关注制度衔接 - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，《商业REITs征求意见稿》在部分方面规定更简洁，具体类别及审核机制待细则出台 [3][26] - 推进双轨制审核可提供更多选择，提升效率，加速市场扩容，双轨可各有侧重，提供灵活制度设计及产品机制，同时需关注扩募机制及试点税收政策在商业REITs中的适用性 [3][27] - 介绍了基金管理人、基金托管人胜任要求，基金管理人职责，项目申报要求，资产要求，监管及行业自律等方面内容 [27]