摩根士丹利发表报告指，香港7至9月失业率较上一个三个月期间上升0.2个百分点至3.9%，创三年新 高，建筑业(7.2%)和零售业(5.3%)等行业失业率较高。餐饮业失业率较上一个三个月期间持平，为 6.4%；金融业略有改善，较上一个三个月期间上升0.3个百分点至2.9%。就业不足率保持稳定，为 1.6%。 该行认为，由于宏观不确定性和餐饮及零售业的结构性挑战，总体失业率到2025年底可能进一步上升， 超过4%。尽管近期零售销售呈现积极趋势，但失业率上升可能影响消费情绪。9月零售销售按年增速可 能放缓至2%。随着零售销售受压及写字楼空置率居高不下，领展和九龙仓置业可能受到负面影响。 ...

从需求端来看，本季度市场吸纳表现亮眼。一方面，新入市项目均以较高的预招商率开业；另一方面， 存量项目入驻率保持在平稳区间波动，双重因素推动下，三季度全市净吸纳量录得过去五年季均水平的 两倍，随之而来的是空置率的小幅改善——季末全市平均空置率环比微降0.3个百分点，录得6.8%，市 场供需关系更趋平衡。 展望第四季度，深圳零售物业市场供应节奏将有所放缓，预计仅有一个新项目入市。截至年末，全市零 售物业总存量预计将同比扩容11.2%，达到818.8万平方米。第一太平戴维斯分析指出，随着本地业主及 商业运营团队更敏锐地捕捉并响应消费者偏好转变，深圳零售市场的品牌更替焕新步伐将进一步加快， 其在华南区域零售品牌多元化领域的领先地位也将得到巩固与提升。 深圳零售物业市场迎来供应与需求的双向活跃。第一太平戴维斯数据显示，第三季度，市场迎来两个新 项目入市，供应面积合计22.5万平方米。季末，深圳零售物业市场总存量突破800万平方米，环比扩容 2.9%。 不过，品牌经营压力仍需关注。尽管市场整体入驻表现平稳，但季内全市零售物业租金指数环比持平， 同比下降0.8%；季末平均租金录得人民币每平方米每月524.7元，租金端仍呈温 ...

市场供应与项目动态 - 2025年第三季度北京优质零售物业市场无新增商业项目交付 [1] - 核心商圈及外围商圈各有一个成熟商业体停业，后期将更换运营方或启动改造工程 [1] - 未来半年预计有39.4万平方米的新增零售物业在非核心商圈开业，包括中关村大融城及隆福寺二期等项目 [1] 业态租赁与品牌表现 - 餐饮业态新开店铺占比下滑4个百分点至43%，主要受中式正餐及小吃快餐放慢开业步伐影响 [1] - 茶饮果汁和烘焙甜品业态表现活跃，如可露朵、牧场奶仓、野人先生等品牌在非核心商圈多点开花 [1] - 服饰零售类新开店铺占比保持30%以上，其中国内男女装新开店铺数量有较大提升 [1] - 运动户外品类拓展放缓，大牌高奢品牌拓店减少并在多个核心商圈项目出现闭店现象 [1] - 美容保健、健身、超市等生活服务配套业态及二次元业态在非核心商圈保持活跃，成为引流首选 [2] 商圈表现与市场指标 - 外围商圈项目调改积极，新开店铺占比较上季提升12个百分点 [2] - 较高的换铺率带动全市季末净吸纳量为负值，空置率小幅上涨0.2个百分点至7.7% [2] - 购物中心首层平均租金环比下跌0.6%至每天每平方米30.6元，主要因商业体下调招商定位 [2] - 次级商圈由于同质化竞争激烈、调改项目繁多、消费层级下沉等原因领降租金 [2] 政策环境与市场展望 - 商务部等九部门联合印发政策，通过五大措施更大力度提振消费、扩大内需 [2] - 相关政策有望激发零售物业市场培育服务消费新增长点 [2]

核心观点 - 港股在期指结算日显著上扬，恒生指数上涨494点或1.89%，收报26622点，站稳10天线之上，但国庆长假期前夕市场观望气氛浓厚，恒指短线料整固 [2] - 花旗将中国股票评级上调至「增持」，因对人工智能持乐观看法且本地股市资金流入势头强劲，同时将欧洲股票评级从「增持」降至「中性」 [7] 市场表现总结 - 恒生指数高开193点后反复走高，一度最多涨559点，高见26687点，全日成交3090.96亿元 [3] - 88只蓝筹股中78只上升，新东方上涨7.9%为最强蓝筹，科技股如中芯国际涨4.9%、华虹半导体涨5.6%，金融股汇控涨2%、友邦涨3.7% [3] - 内地股市表现强劲，上证指数涨0.90%，深证成指涨2.05% [2] 宏观与行业动态 - 香港财政司司长陈茂波表示港投公司已投资超过130家公司，大部分聚焦人工智能及生物科技，约两成资金投入生物科技项目，自2018年上市机制改革以来超过75家生物科技企业在港挂牌，合共筹集逾300亿美元 [6] - 香港私募资本生态蓬勃，有超过650家私募股权投资及创投公司，管理逾2300亿美元资金，港投公司每投资1元可带动5元长期市场资本参与，其投资公司中两家已成功上市，超过10家有意或已提交上市申请，5家成为独角兽公司 [6] - 中国财政部公布1至8月国有企业利润总额2.79万亿元人民币，按年下降2.7%，营业收入53.96万亿元，按年增长0.2%，资产负债率65.2%，按年上升0.3个百分点 [8] 上市公司要闻 - 恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏指出最困难阶段已过，对下半年内地零售市场持谨慎乐观，上海恒隆广场出租率达98%，零售市场自第二季度末呈现回暖趋势 [10] - 京东工业计划香港上市集资5亿美元（约39亿港元），2022年至2024年收入由141亿元增至204亿元人民币，复合年增长率20.1%，2024年上半年收入102.5亿元，按年升18.91%，盈利4.51亿元，按年增长54.96% [11] - 优必选智能物流子公司获得3000万元人民币人形机器人采购合同，Walker系列人形机器人已获得近4.3亿元人民币合同，9月获得某国内知名企业2.5亿元人民币具身智能人形机器人产品及解决方案采购合同，为全球人形机器人最大合同 [12]

市场供应与存量 - 上半年二季度市场集中迎来42万平方米新增供应入市 [1] - 期末全市总存量环比增长5.7%至778.3万平方米 [1] - 2025年下半年预计新增45万平方米供应 年末总存量将同比扩容11.8%突破800万平方米 [3] - 第三季度预计两个新项目开业 合计带来22.5万平方米供应面积 [3] 需求与净吸纳量 - 二季度净吸纳量显著回升至过去五年季均水平三倍 [1] - 餐饮仍为主要需求来源 但二季度餐饮新店占比较一季度下降近5个百分点 [2] - 优质存量项目持续升级引入多个区域首店 涵盖餐饮、珠宝、化妆品、户外运动等业态 [2] 空置率与租金 - 全市平均空置率环比微升0.4个百分点至7.1% [1] - 专家认为空置率维持在10%以下属于有机良好水平 [2] - 全市租金指数环比持平 但同比下降1.6% [2] - 平均租金降至523.6元/平方米/月 [2] 项目表现与趋势 - 深圳新开业商场如K11和花园城在动线、客流和业态调整方面表现成功 [2] - 深圳零售物业表现优于广州 华南区首店在重要商场中表现瞩目 [2] - 预计更多新兴热门品牌将进驻市场 受益于存量项目品牌落位和业态升级 [3]

上海零售物业市场表现 - 2025年上半年上海零售物业市场净吸纳量达13 4万平方米 主要受新增供应入市及大体量项目优质商户入驻影响 [1] - 核心商圈零售物业日租金小幅下降至31 9元/平方米 [1] 零售业态需求结构 - 餐饮品类需求占比45% 位居各业态首位 [1] - 零售业态需求占比提升至41% 其中服饰品类占比23% [1] - 潮流服饰及户外运动品牌布局活跃 [1] 政策与市场影响 - 上海相关部门推动商旅文体跨界联动 有效释放消费潜力 [1] - 政策举措丰富了城市消费体验 为零售市场注入新活力 [1]

香港零售市场表现与转型趋势 - 2024年前四个月香港零售业总销货额临时估计为289亿港元 同比下降5 6% [1] - 预计全年零售业总额将保持稳定 但租金调整和价格变动压力增加 [1] - 零售格局正从传统购物导向转向多元化探索体验 需调整业务策略适应转型 [1] - 未来零售点将转型为品牌与顾客建立联系的平台 可能带来租金水平和物业估值下调 [1] 香港投资物业市场交易情况 - 2024年前五个月香港投资市场交易额达140亿港元 与去年同期持平 但交易宗数同比下降7% [1] - 写字楼物业占整体交易52% 主要受用家对折让及银主盘需求推动 包括香港交易所购入中环交易广场一期42至50楼 [1] - 酒店及服务式住宅交易占比20% 同比大幅增长430% 受益于政府吸引非本地大学生及高端人才通行证计划 [2] - 零售物业仅占整体交易9% 受本地消费疲弱及劳工成本高企影响 [2] - 发展用地交易占比4% [2] 未来市场展望 - 预计2025年下半年市场焦点将转向学生住宿及教育相关资产 受政府先导计划推动 [2] - 香港政府支持本地大学吸引国际学生 美国收紧香港和内地学生签证政策或进一步刺激学生住宿需求 [2]