文章核心观点 - 2025年深圳房地产市场呈现“总量波动、结构优化”的核心特征，在供应与需求博弈、高端与中端分化的背景下，各类物业市场展现出复杂图景 [1] 甲级写字楼市场 - 2025年甲级写字楼市场迎来集中供应，21个新项目入市带来118.2万平方米新增面积，年末总存量同比扩张9.4%至1284.3万平方米 [3] - 年度净吸纳量录得66.4万平方米，为2021年后的新高，较近五年均值高出16.9%，主要由科技类企业升级搬迁与扩张，以及银行、券商、电商和物流供应链企业的租赁活动支撑 [3] - 尽管净吸纳量高，年末空置率仍处于31.4%的高位，同比微升0.8个百分点，租金指数环比下降1.9%、同比下降10.6%，平均租金降至每平方米每月132.6元 [3] - 预计2026年供应面积或再破百万平方米，年末总存量预计同比扩张8.0%至接近1400万平方米，但APEC会议落地带来的合作机遇将为科技类、高端制造业的办公需求提供支撑 [4] 零售物业市场 - 2025年零售物业市场供应达自2018年来的峰值，6个新项目入市带来82.5万平方米供应，年末总存量同比扩容11.2%至818.8万平方米 [5] - 市场呈现“冰火两重天”格局：标杆及优质项目吸引区域首店密集落地，品牌渗透度提升；次核心商圈部分项目面临招商压力，净吸纳量录得负值 [5] - 全市租金指数环比微升0.6%、同比持平，年末平均租金达每平方米每月520.5元，但子市场租金走势分化明显，优质项目租金稳中有升，个别存量项目则下调租金 [6] 住宅市场 - 2025年深圳一手住宅供应面积同比下降11.0%至350.0万平方米，成交面积同比下滑24.2%至378.5万平方米，整体购房情绪趋于理性保守 [7] - 豪宅市场逆势崛起，核心区域高端项目集中入市并录得优异去化，部分项目开盘当天去化率超80%，成为拉动市场的核心力量 [7][8] - 在限购政策优化及豪宅需求释放作用下，全市一手住宅成交均价筑底企稳，同比跌幅收窄7.3个百分点，年末定格在每平方米54765元 [7] - 刚需市场表现平淡，供应集中在光明、坪山、龙华等非核心区域，部分项目去化周期显著拉长，超18个月，且面临产品同质化与价格调整压力 [9][10] - 住宅市场的结构性分化明显，核心区域豪宅价格稳定甚至小幅上行，非核心区域刚需项目则面临价格下行压力，楼市进入分化发展阶段 [10][11]

北京2025年商业地产市场表现 - 2025年北京经济“晴雨表”未明显改善 写字楼、零售及仓储物流市场租金均延续下滑态势 [1] 办公楼市场 - 2025年北京办公楼市场新增供应总量仅18万平米 为2015年以来历史新低 [2] - 供应收缩叠加净吸纳量达43.8万平米 推动全市空置率同比下降1.9个百分点至19.1% [2] - 需求恢复偏慢及企业降本诉求增强导致业主价格竞争加剧 2025年底全市平均租金面价为228.5元/平米/月 全年累计跌幅达10.7% [2] - 金融街受金融跨行业整合及需求偏弱影响 租金跌幅位于全市前列 [2] - 甲级项目通过价格调整吸引乙级及老旧项目租户升级换迁 乙级市场租金下行幅度大于甲级市场 [2] - 2025年四季度 戴德梁行数据显示北京全市甲级写字楼有效租金同比下降16%至205.62元/平米/月 五大核心商圈有效租金环比下降5.6%至235.96元/平米/月 [4] - 2026年北京办公楼市场预计迎来供应小高峰 近53万平米优质项目计划入市 大部分位于核心区位 [4] - 预计净吸纳量将维持“量稳”格局 “十五五”规划政策导向有望激活租赁需求 为市场复苏注入动力 [4] 零售物业市场 - 2025年北京零售物业市场新增供应总量为53.4万平米 全部为城市更新项目 标志“以旧换新”成为市场主线 [5] - “首店经济”持续升温 各区域均迎来不同层级品牌首店及旗舰店入驻 [5] - 2026年零售市场预计有超过50万平米新增供应入市 为局部市场注入差异化内容与活力 [5] - 短期内消费全面回暖仍需时间 预计租金尤其是次级商圈仍面临下行压力 [5] - 具备强大IP属性、卓越运营能力与内容创新精神的项目将更受青睐 定位模糊、内容老化的项目面临出清或改造压力 [5] - 基础设施REITs扩围政策将商办设施、城市更新设施等纳入支持范围 有助于盘活存量资产并带动消费市场活力 [6] - 在此政策背景下 北京零售市场存量项目改造将持续加速 整体供应呈现存量优化与新增供应并行的格局 [6] 仓储物流市场 - 2025年北京仓储物流市场新增供应达140万平米 全市空置率年底跃升至40.7% 两项指标均创历史新高 [7] - 部分需求被分流至廊坊和天津 导致北京市场承压 [7] - 2025年底北京仓储物流市场全市平均租金近10年来首次跌破“40”大关 降至37.1元/平米/月 全年降幅达14.8% [7] - 相较之下 廊坊和天津的租金降幅在2025年底开始收窄 租金表现逐步筑底企稳 [7] - 距离北京城区远近是影响租金的核心因子 楼龄是重要因素 北京近郊项目预计维持稳定刚需 部分高租金区域和项目仍有下行空间 [7]

文章核心观点 - 2025年深圳房地产市场在政策引导下呈现结构优化与稳步复苏 住宅市场逐步筑底 商业地产进入价值重塑期 市场迈向注重长期价值的新阶段[1] - 前海已实现从“规划蓝图”到“系统集成”的跨越 成为深港融合与产业升级的关键平台 并正迎来从“功能集聚”到“能级跃升”的关键阶段[1][3] 甲级写字楼市场 - 2025年深圳甲级写字楼市场供应大幅增加 全年21个新项目入市 带来118.2万平方米新增供应 年末总存量同比扩张9.4%至1284.3万平方米[1] - 科技类企业的升级搬迁与扩张需求表现瞩目 银行、券商、电商及零售、物流与供应链等企业租赁活动亦积极 推动2025年全市年度净吸纳量达66.4万平方米 为2021年后新高 较近五年均值高16.9%[2] - 截至2025年底 深圳甲级写字楼平均空置率为31.4% 环比微降0.2个百分点 但同比仍微升0.8个百分点[2] - 2025年前海甲级写字楼新增需求中 金融科技及跨境服务类企业占比已超六成[3] 零售物业市场 - 2025年深圳零售物业市场共六个新项目入市 供应面积合计82.5万平方米 系2018年来新高 年末总存量同比扩容11.2%至818.8万平方米[2] - 品牌开店整体保持谨慎 新品牌与新店高度集中于标杆及优质项目 次核心商圈部分项目招商承压 片区净吸纳量录负值[2] - 在高供应规模及新项目整体较高预招商率推动下 市场年度净吸纳量录近四年新高 全市平均空置率环比微降0.2个百分点、同比微降0.8个百分点至6.6%[2] 住宅市场 - 2025年深圳住宅市场录得数个高端项目入市且去化表现优异 豪宅购买需求逆势增长 但整体购房情绪仍趋理性[3] - 截至2025年末 深圳全市一手住宅总成交面积同比下降24.2%至378.5万平方米[3] 前海区域发展与展望 - 前海已实现从“政策试验田”到“功能集聚区”的历史性跨越 呈现出制度创新引领、产业生态协同、空间价值重塑的特征[3] - 随着深港规则衔接深化、国际人才街区成熟运营及前海国际金融城等重点载体陆续启用 前海有望在跨境数据流动、绿色金融创新、高端专业服务等领域形成新突破 巩固其作为粤港澳大湾区资源配置核心枢纽的战略地位[3]

文章核心观点 零售物业作为能够产生持续、可观现金流的经营性不动产，在房地产存量时期其金融属性与配置价值正不断强化，行业已进入存量深耕阶段，未来运营管理能力是核心竞争力，同时多层次REITs市场建设为资产提供了清晰的退出路径 [3][4][6][13][14] 零售物业行业现状与趋势 - **行业进入存量深耕阶段**：2020年以来，新增供给大幅减少，超过半数零售物业已步入成熟期（运营时间大于5年）[4][36] - **经营呈现“以价换量”特征**：租金水平持续回落，2025年第二季度深圳、广州优质零售物业首层租金同比跌幅超6%，新一线城市如武汉跌幅达10.2%，但运营商通过调整租金维持出租率，空置率相对可控，2025年第二季度主要一、二线城市平均空置率仅同比微升0.6% [4][39][40] - **线上冲击趋缓**：线上消费增速显著放缓，实物商品网上零售额同比增速从2015年的31.6%下降至2025年10月的6.3%，线上渗透率趋于稳定，网上商品和服务零售额占社零比重稳定在约30% [17][19][20] - **线下消费具备不可替代性**：线下消费占据约七成市场份额，零售物业通过增加体验、社交与服务功能构筑护城河，购物中心降低可租赁面积占比至约50%-60%，并提升餐饮、娱乐等体验业态比例 [17][24][27] 零售物业的运营模式 - **资产持有模式**：重资产自营是地产商普遍模式，轻资产外拓主要由内地房企运营商主导，分为整租（运营方约占项目经营利润30%）、委托管理（约占20%）和品牌及管理输出（约占10%-15%）三种模式 [44][46][47][48] - **商户结算模式**：购物中心以租赁模式为主，计租方式多为“固定租金与提成租金二者取高”，例如青岛万象城约88%商户采用此协议，实际租金收入中固定租金占比达65%；百货及奥特莱斯则以联营模式为主，例如武汉首创奥莱联营业务收入占比超过80% [51][52][53][54] 零售物业项目评估框架 - **区位禀赋是关键基础**：约60%的零售物业集中在一、二线城市，“核心城市+核心商圈”项目更具稀缺价值，但需警惕部分城市（如杭州、南京、苏州、重庆）可能面临结构性供给过剩风险 [5][59][62] - **运营管理人是决定长期价值的关键**：行业格局呈现头部集中化，全国仅四家运营商在管项目超过100个，合计占比约15%，而约40%的运营企业管理项目不足10个 [66] - **产品类型分化显著**： - **重奢市场**：行业壁垒高，格局稳定，全国共约50-60个项目，华润万象生活运营14个重奢项目份额第一，港资开发商如恒隆、太古各自运营约4-8个项目 [89][90] - **中高端市场**：容量大但产品同质化严重，竞争激烈，主要布局一、二线城市 [5][94] - **下沉市场**：三、四线城市仍有增量潜力，但单城市容量有限，先发优势关键，目前由万达、新城等企业主导 [5][95] - **奥特莱斯**：具有“抗周期”属性，2024年全国销售额为2390亿元，同比增长3.9%，行业头部集中度较高，六大运营商在营项目数量占比达34% [5][96][97][100] 零售物业的金融属性与退出路径 - **具备高金融可介入性**：前期可通过开发贷款融资，运营期可通过经营性物业贷款、资产证券化工具（如CMBS、类REITs）参与，稳定运营后可借助公募REITs或大宗交易退出 [8][9] - **政策推动多层次REITs市场建设**：监管构建“不动产私募基金+持有型ABS+公募REITs”体系，2024年推出的权益型持有型不动产ABS作为“Pre-REITs”工具降低了证券化门槛，2025年以来发行显著提速 [14] - **机构配置需求存在空间**：在“资产荒”与低利率环境下，优质运营型不动产配置价值凸显，头部险企的不动产配置占比普遍仅为1%-3%，远低于30%的监管上限 [14] 主要运营商格局与表现 - **内地房企运营商**：项目数量多、布局广，积极拓展轻资产管理输出，2025年上半年零售物业销售额同比增长12%-21%，租金收入（除大悦城因资产出表）增长5%-17% [5][66][74] - **港资开发商**：项目数量少、扩张审慎，集中于核心城市重点地段，主打重奢产品，2025年上半年销售额与租金收入同比大体持平，增长乏力，单店平均租金收入约5亿元，约为内地中高端定位企业的3-4倍 [5][66][73][74][77] - **传统百货企业**：依托国资背景区域深耕，培育高端零售项目（如SKP、杭州大厦），但模式难以异地复制，普遍呈现“一企一店”格局 [5][66][82] - **资产管理公司**：以外资凯德为例，通过私募基金与REITs联动打通“募投管退”全链条，在中国运营约42家购物中心，总市值预计超800亿元人民币 [84][85]

北京零售物业市场供应与趋势 - 2025年北京零售物业市场新增供应总量53.4万平方米，全部来自城市更新项目，标志着“以旧换新”成为市场主线 [1] - 2025年第四季度，北京迎来中关村大融城和隆福寺两个次级商圈城市更新项目入市，合计新增供应29.4万平方米 [1] - 2026年，北京零售物业市场预计将有超过50万平方米新增供应入市，成熟商圈以改造项目为主，外围商圈（如城市副中心）则有大型新建项目，定位多元，推动商业向“多中心、网络化、差异化”发展 [1] 零售业态与品牌发展趋势 - 餐饮作为最大业态，其内部结构持续优化，四季度占比从年初的49%逐步降至42% [2] - 小吃快餐等纯性价比模式需求减弱，而本土化品质正餐、茶饮烘焙以及武汉餐创与云贵川料理等地方特色餐饮维持积极扩张 [2] - 服饰鞋包类从年初到年末呈现回升态势，本土、年轻设计师品牌与潮流服饰零售占比显著提高 [2] - 生活方式新店占比攀升至全年最高8.4%，尤其在非核心商圈占比显著上升，受“情绪悦己”需求、消费体验和文化认同诉求推动 [2] - 运动户外、健康消费品类展现韧性，新店占比各季稳定，沉浸式、场景化体验店保持温和可持续增长 [2] - 奢侈品主动优化布局，关闭低效门店，聚于核心商圈地标性旗舰店以提升单店效益和体验 [2] - “首店经济”持续升温，成为融合传统与现代、本土与国际的核心驱动力，但其红利日益集中于少数运营能力极强或深度调改的项目，市场分化显著 [2] 市场租金表现与区域分化 - 2025年第四季度末，北京市购物中心首层平均租金同样本比环比加速下降1%，至每天每平方米30元，全年平均租金累计跌幅达2.4% [3] - 市场区域分化显著，中关村、望京、奥体等次级商圈受新增项目冲击与本地需求不足影响，租金承压突出 [3] - 核心商圈凭借品牌升级与场景焕新，成功维持了相对稳定的出租率与租金水平 [3] 政策环境与项目前景 - 近期北京政策着力通过多种金融支持提振消费，同时推动餐饮业、文旅文创高质量发展，鼓励打造消费体验空间和文旅融合业态，支持传统技艺与现代设计组合创新，推进品牌IP授权转化和文创产品开发 [3] - 在此背景下，具备强大IP属性、卓越运营能力与内容创新精神的项目将获得更多政策支持与市场青睐，而定位模糊、内容老化的项目则将面临进一步出清或改造的压力 [3]

香港10月零售销售表现 - 香港10月零售销售额同比增长6.9%至352亿港元，表现优于市场预期 [1] - 增长主要受耐用品、线上销售及访港人流带动 [1] - 线上销售额达52亿港元，同比增长27%，环比增长32% [1] - 线上销售占总销售额比例创纪录，达到14.6% [1] 具体品类及公司表现 - 奢侈品销售及电器产品于10月份表现强劲 [1] - 九龙仓置业及希慎兴业过去三个月股价分别增长10%和21% [1] - 零售类股如领展房产基金、希慎兴业及九龙仓置业具备高息率优势 [1] 未来展望 - 若零售销售持续向好，相关公司股价或有上行空间 [1] - 预期11月零售销售同比增长5%，主要得益于消费者信心改善及购物节促销活动带动 [1]

香港失业率概况 - 香港7至9月整体失业率较上一个三个月期间上升0.2个百分点至3.9%，创三年新高 [1] - 同期就业不足率保持稳定，为1.6% [1] 分行业失业率表现 - 建筑业失业率为7.2%，零售业失业率为5.3%，均处于较高水平 [1] - 餐饮业失业率较上一个三个月期间持平，为6.4% [1] - 金融业失业率略有改善，较上一个三个月期间上升0.3个百分点至2.9% [1] 未来趋势与预测 - 由于宏观不确定性和餐饮及零售业的结构性挑战，总体失业率到2025年底可能进一步上升并超过4% [1] - 尽管近期零售销售呈现积极趋势，但失业率上升可能影响消费情绪 [1] - 9月零售销售按年增速可能放缓至2% [1] 潜在受影响公司 - 随着零售销售受压及写字楼空置率居高不下，领展和九龙仓置业可能受到负面影响 [1]

市场供应 - 第三季度市场迎来两个新项目入市，供应面积合计22.5万平方米 [1] - 季末深圳零售物业市场总存量突破800万平方米，环比扩容2.9% [1] - 第四季度供应节奏放缓，预计仅有一个新项目入市 [2] - 截至年末，全市零售物业总存量预计同比扩容11.2%，达到818.8万平方米 [2] 市场需求 - 新入市项目以较高预招商率开业，存量项目入驻率保持平稳 [1] - 第三季度全市净吸纳量录得过去五年季均水平的两倍 [1] - 季末全市平均空置率环比微降0.3个百分点，录得6.8% [1] - 市场供需关系更趋平衡 [1] 品牌动态 - 标杆存量项目加速品牌焕新，新项目引入Zegna、APPLE、Staple等新店及首店 [1] - 市场品牌丰富度与多元化水平提升 [1] - 业主及运营团队更敏锐响应消费者偏好，品牌更替焕新步伐将加快 [2] - 深圳在华南区域零售品牌多元化领域的领先地位将得到巩固与提升 [2] 租金表现 - 季内全市零售物业租金指数环比持平，同比下降0.8% [1] - 季末平均租金录得人民币每平方米每月524.7元 [1] - 租金端仍呈温和调整态势 [1]

市场供应与项目动态 - 2025年第三季度北京优质零售物业市场无新增商业项目交付 [1] - 核心商圈及外围商圈各有一个成熟商业体停业，后期将更换运营方或启动改造工程 [1] - 未来半年预计有39.4万平方米的新增零售物业在非核心商圈开业，包括中关村大融城及隆福寺二期等项目 [1] 业态租赁与品牌表现 - 餐饮业态新开店铺占比下滑4个百分点至43%，主要受中式正餐及小吃快餐放慢开业步伐影响 [1] - 茶饮果汁和烘焙甜品业态表现活跃，如可露朵、牧场奶仓、野人先生等品牌在非核心商圈多点开花 [1] - 服饰零售类新开店铺占比保持30%以上，其中国内男女装新开店铺数量有较大提升 [1] - 运动户外品类拓展放缓，大牌高奢品牌拓店减少并在多个核心商圈项目出现闭店现象 [1] - 美容保健、健身、超市等生活服务配套业态及二次元业态在非核心商圈保持活跃，成为引流首选 [2] 商圈表现与市场指标 - 外围商圈项目调改积极，新开店铺占比较上季提升12个百分点 [2] - 较高的换铺率带动全市季末净吸纳量为负值，空置率小幅上涨0.2个百分点至7.7% [2] - 购物中心首层平均租金环比下跌0.6%至每天每平方米30.6元，主要因商业体下调招商定位 [2] - 次级商圈由于同质化竞争激烈、调改项目繁多、消费层级下沉等原因领降租金 [2] 政策环境与市场展望 - 商务部等九部门联合印发政策，通过五大措施更大力度提振消费、扩大内需 [2] - 相关政策有望激发零售物业市场培育服务消费新增长点 [2]

核心观点 - 港股在期指结算日显著上扬，恒生指数上涨494点或1.89%，收报26622点，站稳10天线之上，但国庆长假期前夕市场观望气氛浓厚，恒指短线料整固 [2] - 花旗将中国股票评级上调至「增持」，因对人工智能持乐观看法且本地股市资金流入势头强劲，同时将欧洲股票评级从「增持」降至「中性」 [7] 市场表现总结 - 恒生指数高开193点后反复走高，一度最多涨559点，高见26687点，全日成交3090.96亿元 [3] - 88只蓝筹股中78只上升，新东方上涨7.9%为最强蓝筹，科技股如中芯国际涨4.9%、华虹半导体涨5.6%，金融股汇控涨2%、友邦涨3.7% [3] - 内地股市表现强劲，上证指数涨0.90%，深证成指涨2.05% [2] 宏观与行业动态 - 香港财政司司长陈茂波表示港投公司已投资超过130家公司，大部分聚焦人工智能及生物科技，约两成资金投入生物科技项目，自2018年上市机制改革以来超过75家生物科技企业在港挂牌，合共筹集逾300亿美元 [6] - 香港私募资本生态蓬勃，有超过650家私募股权投资及创投公司，管理逾2300亿美元资金，港投公司每投资1元可带动5元长期市场资本参与，其投资公司中两家已成功上市，超过10家有意或已提交上市申请，5家成为独角兽公司 [6] - 中国财政部公布1至8月国有企业利润总额2.79万亿元人民币，按年下降2.7%，营业收入53.96万亿元，按年增长0.2%，资产负债率65.2%，按年上升0.3个百分点 [8] 上市公司要闻 - 恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏指出最困难阶段已过，对下半年内地零售市场持谨慎乐观，上海恒隆广场出租率达98%，零售市场自第二季度末呈现回暖趋势 [10] - 京东工业计划香港上市集资5亿美元（约39亿港元），2022年至2024年收入由141亿元增至204亿元人民币，复合年增长率20.1%，2024年上半年收入102.5亿元，按年升18.91%，盈利4.51亿元，按年增长54.96% [11] - 优必选智能物流子公司获得3000万元人民币人形机器人采购合同，Walker系列人形机器人已获得近4.3亿元人民币合同，9月获得某国内知名企业2.5亿元人民币具身智能人形机器人产品及解决方案采购合同，为全球人形机器人最大合同 [12]