文章核心观点 公司核心业务增长强劲业绩达预期指引，正“蹲实筑底”，2025 - 2027年是能力建设三年，将围绕“资产、智慧、低碳”提效，以AI为核心引擎重塑物管价值链，在场景化落地和技术深化方面取得进展，AI成效显著，社区商业运营有优势并打造可复制模式 [1][2][3][5][6] 公司业绩情况 - 2024年全年营业收入362.2亿元，同比增长9.2% [1] - 核心循环型业务收入达307.9亿元，同比增长15.5%，占总收入比重提高至85.0% [1] 行业趋势判断 - 开发商前期物业合同过渡到物业服务合同，存量住宅市场打开空间，住宅小区更换物业是大趋势 [1] - 2024年TOP10物企新增合约面积均值为TOP11 - 30物企的2.4倍，甲方提出“B2B交换”需求，规模企业获聘是大概率 [1] - 资产所有者大更换将带来智慧楼宇、低碳楼宇、租赁运营等新需求 [1] 公司未来规划 - 2025 - 2027年是能力建设三年，围绕“资产、智慧、低碳”，通过流程变革与科技应用提效，提供附加技术及知识含量更高服务产品 [2] - 关键能力建设方向为“资产管理能力，AI应用能力，绿色低碳能力” [3] - 三年事业计划书提出“成为AI应用领先企业”目标，未来为客户提供基于流程和AI调配的服务 [3] AI应用情况 场景化落地 - 智能运维场景：AI巡检系统覆盖117个蝶城479个项目，日均处理设备异常告警超3万件，准确率达94.3%，效率较传统模式提升400% [4] - 服务提质场景：部署智能客服与物业经理AI助手，在135个项目中实现工单5分钟自动派发，并推送1500 + 份管理报告辅助决策 [4] - 能源优化场景：依托灵石边缘服务器构建微电网系统，试点项目节能率突破18% [4] 技术深化 - 采用通用大模型（如DeepSeek）+敏捷迭代架构 [4] - 构建可进化的AI基础设施，包括知识驱动引擎GC平台、边缘智能网络灵石系统等 [4] 成效与价值 - 通过AI释放重复劳动力，将1200名员工转岗至社区运营等高价值岗位，人均效能提升2.3倍 [5] 社区商业运营 - 社区商业核心在于运营服务，关键是实现资产增值，提升净运营收入（NOI），依靠良好用户体验树立口碑 [5] - 优势是将小体量社区商业串联成网，形成收益链接资产，控制运营成本 [5] - 2024年在核心区依托高黏性用户基础构建“蝶城 + 社商”立体化商业生态 [5] - 武汉新唐项目纳入蝶城体系后，首月会员活跃度同比提升24%，到店客流量增长17%，主流业态销售金额和坪效大幅提升 [5] - 以数据驱动的需求洞察为核心，打造“空间运营 + 社区链接 + 数智驱动”社区商业运营服务模式，打磨“蝶城 + 社商”可复制产品 [6]

文章核心观点 - 万物云2024年度业绩公布，虽受开发商业务影响净利润下降，但核心循环型业务增长强劲，业务独立性增强且现金流稳健 [1] 业绩整体情况 - 全年营业收入362.2亿元，同比增长9.2% [1] - 核心净利润22.3亿元，同比下降4.8% [1] - 净利润12.6亿元，同比下降38.3% [1] - 每股股东应占每股收益为0.98元 [2] - 董事会建议以核心净利润的100%为派付股息总额，向股东派付全年股息每股1.9元（含税），以2024年末收盘价计算，全年股息率约9.3% [2] 核心循环型业务情况 - 核心循环型业务收入达307.9亿元，同比增长15.5%，占总收入比重提高至85.0% [1] - 住宅物业服务收入同比增长13.1%至192.3亿元，毛利同比增长5.2%至23.9亿元 [2] - 物业及设施管理服务收入同比增长20.1%至99.7亿元，毛利同比增长17.6%至8.4亿元 [2] - BPaaS解决方案收入同比增长16.9%至15.9亿元，毛利同比增长23.8%至5.1亿元 [2] - 循环型业务毛利增长10.0%，增长3.4亿元 [2] 开发商业务情况 - 2024年持续关联交易发生额占公司整体收入的比例9.5%、同比下降4个百分点 [1] - 开发商业务毛利下降3.1亿元 [1] - 2024年末来自关联方的贸易性应收账款24.5亿元，较年初下降0.4亿元 [1] - 2024年计提信用减值损失6.1亿元 [1] 现金流情况 - 全年实现经营性净现金流19.2亿元，现金及现金等价物134.3亿元 [1]

文章核心观点 万物云2024年度业绩发布，总收入增长但股东应占溢利减少，公司执行三大战略实现逆势突围，在战略转型与风险化解上取得双重突破 [1] 业绩情况 - 截至2024年12月31日止年度，公司总收入362.24亿元，同比增长9.2% [1] - 股东应占溢利11.5亿元，同比减少41.19% [1] - 每股盈利0.98元，拟派末期股息每股0.481元及特别股息每股0.394元 [1] 战略执行 - 2022 - 2024年是公司上市以来第一个三年事业计划落地期，公司坚定执行三大战略，通过结构性调整与科技创新逆势突围 [1] - 多元客户战略筑牢风险屏障，驱动外部营收跃升14.2%，持续关连交易比例从2021年的19.2%下降至2024年的9.5% [1] - 蝶城战略破局“规模不经济”魔咒，科技赋能下的街道深耕催生运营能级跃升 [1] 风险化解与战略转型 - 面对2024年地产行业深度调整及关联方应收账款高企挑战，公司依托蝶城战略底盘优势，化被动为主动 [2] - 公司主动推进“资产抵应收”化债模式，2024年下半年累计回收关联方贸易应收账款超30亿元 [2] - 通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收账款超12亿元，含流动性较优工抵资产及蝶城辐射范围内优质社区商业资产股权 [2] - 深嵌蝶城核心区的社区商业资产是蝶城生态有机延伸，构建起“蝶城 + 社商”立体化商业生态，标志集团从物业服务向资产管理升维 [2]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司总收入为362.238亿元，同比增长9.2%[3] - 2024年核心净利润为22.269亿元，同比降低4.8%；年内利润为12.56亿元，同比降低38.3%[3][4] - 行政开支费用率同比降低0.9个百分点；贸易应收款项及应收保证金为65.415亿元，同比下降3.5%，环比2024年6月30日下降30.7%[3] - 2024年非经常性事项净损失同比增加8.102亿元[4] - 2024年每股股东应占每股收益为0.98元；建议派付全年股息每股1.900元（含税）[4] - 扣除已派股息，本次派付末期股息每股0.481元（含税）及特别股息每股0.394元（含税），合计0.875元（含税）[4] - 2024年末非流动资产总值157.513亿元，流动资产总值228.569亿元，流动负债总额190.931亿元[9] - 2024年经营活动所得现金流量净额为19.188亿元[3] - 2024年12月31日资产总值减流动负债为19,515,104千元，2023年为20,700,558千元[10] - 2024年其他应付款项及应计项目为1,160,038千元，2023年为1,130,927千元[10] - 2024年拨备为104,731千元，2023年为146,910千元[10] - 2024年租赁负债为233,910千元，2023年为251,589千元[10] - 2024年递延税项负债为856,674千元，2023年为950,891千元[10] - 2024年资产净值为17,159,751千元，2023年为18,220,241千元[10] - 2024年其他收入及收益净额为184,004千元，2023年为719,923千元[20] - 2024年税前利润计算中，提供服务成本30,299,428千元，2023年为27,457,653千元[21] - 2024年所得税开支总额440,008千元，2023年为621,992千元，中国内地法定税率25%，部分符合条件附属公司为15%，香港利得税税率16.5% [22][23] - 2024年已支付截至2023年末期股息9.13亿元、截至2024年6月中期股息6.61亿元及特别股息5.41亿元，董事会建议2024年末期股息5.64亿元及特别股息4.61亿元待股东批准[24] - 2024年每股基本盈利0.98元，基于本公司普通股股东应占盈利1,149,578千元及发行在外普通股加权平均股数1,173,847,730股；2023年每股基本盈利1.66元，对应盈利1,954,696千元及股数1,178,393,636股[27] - 2024年末无形资产账面净值7,733,496千元，2023年末为7,981,176千元[28] - 2024年无形资产添置75,117千元，收购附属公司增加279,955千元，计提摊销602,752千元[28] - 2023年无形资产添置94,848千元，计提摊销618,902千元，出售附属公司减少1,757千元[28] - 2024年贸易应收款项及应收保证金减值亏损净额523,980千元，2023年为193,937千元[21] - 2024年和2023年收入年增长率分别为10% - 11%和10% - 15%，长期增长率均为2%，税前贴现率均为16% - 17%，商誉未减值[31] - 2024年关联方贸易应收款项及应收票据为2449436千元，第三方为5010407千元；2023年关联方为2487278千元，第三方为4640346千元[34] - 2024年应收保证金为26826千元，2023年为73277千元[34] - 2024年贸易应收款项及应收保证金账面净值为6541534千元，2023年为6781100千元[34] - 2024年贸易应收款项及应收保证金减值亏损拨备年末为945135千元，2023年为419801千元[36] - 2024年不同账龄贸易应收款项及应收保证金：1年内5498581千元，1至2年831761千元，2至3年144670千元，3年以上66522千元；2023年对应为6163652千元、376436千元、227170千元、13842千元[35] - 2024年第三方不同逾期情况预期信贷亏损率：少于1年2.52%，1至3年35.33%，3年以上80.67%；关联方为10.59%[36] - 2024年贸易应付款项及应付票据关联方为14741千元，第三方为6643204千元；2023年关联方为305911千元，第三方为5458580千元[38] - 2024年其他应付款项及应计项目流动部分合计6426662千元，非流动部分合计1160038千元；2023年流动部分合计7148543千元，非流动部分合计1130927千元[40] - 2024年预付款项、按金及其他应收款项流动部分合计2135138千元，非流动部分合计2832461千元；2023年流动部分合计1912396千元，非流动部分合计2501888千元[37] - 2024年公司每股面值人民币1元的普通股股本为1171565千元，2023年为1178469千元[41] - 2023年已购回股份2185600股，2024年已购回股份18308900股，2024年发行股份2768729股，注销股份9672千元[41] - 2024年集团总收入362.238亿元，较2023年的331.835亿元增长9.2%[94] - 2024年集团总成本315.269亿元，较2023年的283.717亿元增长11.1%[98] - 2024年集团毛利46.969亿元，较2023年的48.118亿元降低2.4%；毛利率为13.0%，较2023年的14.5%降低1.5个百分点[99] - 2024年集团其他收入及收益18.4亿元，较2023年的71.99亿元降低74.4%[103] - 2024年集团销售和分销开支5.85亿元，较2023年的4.974亿元增长17.6%，占收入比为1.6%，与2023年同期持平[104] - 2024年集团行政开支19.403亿元，较2023年的20.733亿元降低6.4%，占收入比为5.4%，较2023年降低0.9个百分点[105] - 2024年集团所得税开支4.4亿元，较2023年的6.22亿元降低29.3%[106] - 2024年集团年内利润12.56亿元，较2023年的20.358亿元降低38.3%；核心净利润22.269亿元，较2023年的23.396亿元降低4.8%[107] - 2024年末集团现金及现金等价物134.348亿元，较2023年末的155.725亿元降低21.377亿元[110] - 2024年末集团无银行贷款或借贷，净负债率不适用[111] - 截至2024年12月31日，集团已使用募集资金约34.16亿元，未动用所得款项净额约22.012亿元[115] - 截至2024年12月31日，集团有102441名员工，2023年12月31日为101284名，报告期内总员工成本约118.927亿元[118] - 报告期内，集团推动1263名基层员工成功转岗，自2020年项目启动累计推动9034名基层员工转岗[120] - 2023年末期股息每股0.777元（含税），合共9.152亿元，已派付[131] - 2024年中期股息每股0.562元（含税），特别股息每股0.46元（含税），合共12.018亿元，已派付[131] - 公司建议以2024年度核心净利润55%宣派全年普通股息，每股1.045元（含税），以45%派發全年特別股息，每股0.855元（含税），全年合计每股1.900元（含税），共2226.9百万元[132] - 扣除中期股息661.0百万元（含税）及特别股息540.8百万元（含税），本次末期股息每股0.481元（含税），特别股息每股0.394元（含税），合计每股0.875元（含税），共1025.1百万元[132] 各业务线数据关键指标变化 - 社区、商企和城市、AIoT及BPaaS服务板块收入分别为209.075亿、122.955亿、30.208亿元，同比增长11.6%、5.4%、8.6%[3] - 循环型业务收入为307.932亿元，同比增长15.5%，占收入比例85.0%；带来毛利37.36亿元，同比增长10.0%，占毛利比例79.5%[3] - 2024年社区空间居住消费服务收入为20,907,512千元，2023年为18,738,439千元[19] - 2024年商企和城市空间综合服务收入为12,295,550千元，2023年为11,664,410千元[19] - 2024年AIoT及BPaaS解决方案收入为3,020,766千元，2023年为2,780,609千元[19] - 2024年客户合约收入总额为36,223,828千元，2023年为33,183,458千元[19] - 2024年住宅物业服务收入19,229.0百万元，同比增长13.1%，占总收入53.1%；毛利2,386.3百万元，同比增长5.2%，占总毛利50.8%[74] - 截至2024年12月31日，在管住宅项目饱和收入27,297.2百万元，同比增长11.9%；合约住宅项目饱和收入32,690.9百万元，同比增长6.6%[74] - 2024年合约住宅项目数量5,010个，较2023年增加352个；在管住宅项目数量4,261个，较2023年增加451个[75] - 报告期内公司共退出53个住宅物业项目，涉及饱和收入285.9百万元[75] - 2024年来自万科集团及其合营、联营公司住宅物业管理服务财务收入10,058百万元，较2023年增加1,030百万元[76] - 2024年来自独立第三方房地产开发商住宅物业管理服务财务收入9,171百万元，较2023年增加1,197百万元[76] - 物业及设施管理服务收入为99.708亿元，同比增长20.1%，占总收入27.5%，毛利8.395亿元，同比提升17.6%，占总毛利17.9%[77] - 截至2024年12月31日，合约物业和设施管理服务项目饱和收入为185.88亿元，其中商企物业服务项目为96.661亿元，同比增长19.8%；综合设施管理服务项目为89.219亿元，同比增长14.7%[77] - BPaaS解决方案收入为15.934亿元，同比增长16.9%，占总收入4.5%，毛利5.101亿元，同比增长23.8%，占总毛利10.9%[79] - 居住相关资产服务收入为13.467亿元，同比下降1.0%，占总收入3.7%，毛利3.882亿元，同比下滑0.5%，占总毛利8.3%[81] - AIoT解决方案收入为14.273亿元，同比提升0.7%，占总收入3.9%，其中来自开发商收入为56亿元，同比下降27.9%；来自产业客户收入为87亿元，同比上升35.8%，毛利3亿元，同比下滑25.2%，占总毛利6.4%[82] - 城市空间整合服务并表收入为7.556亿元，同比增长10.9%，占总收入2.1%，毛利0.535亿元，同比下降17.5%，占总毛利1.1%[85] - 其他社区增值服务收入为3.319亿元，同比下滑11.6%，占总收入0.9%，毛利2.192亿元，同比下滑11.8%[86] - 开发商增值服务收入为15.692亿元，同比下滑41.5%，占总收入4.3%，毛利0.001亿元，同比下滑100.0%[87] - 2024年循环型业务收入达307.932亿元，同比增长15.5%，占收入比例为85.0%，毛利37.36亿元，行政开支费用率同比降低0.9个百分点，全年经营活动所得现金流量净额为19.188亿元[93] 行业及市场相关情况 - 2024年上半年头部上市物企整体收入同比增速不足8%，远低于2021年中期超50%的增速[48] - 2024年上半年，16家上市物企宣布派息分红，分红企业数量较去年同期翻倍增长，2家企业分红率超100%[49] -

行业或公司 * 万科集团及其子公司 核心观点和论据 1. **业务调整与人员流转**：公司对部分业务进行了调整，包括撤销承接交付中心，将相关服务人员转入万科物业和万物良航业务，以实现人员流转和能力复用。[doc id='1'][doc id='2'][doc id='3'] 2. **应收账款管理**：公司通过多种方式积极回收关联方应收账款，截至2024年12月31日，关联方贸易应收款余额低于去年同期10%，并预计在2025年内完成剩余应收账款的实物抵偿。[doc id='3'][doc id='4'] 3. **分红政策**：公司计划以核心净利润为基础进行分红，并承诺核心净利润的55%以上用于分红。[doc id='5'][doc id='6'][doc id='7'] 4. **资产收购与出表**：公司计划通过多种方式实现资产收购和出表，包括自持资产、出售资产和与基金合作成立不动产基金。[doc id='11'][doc id='12'][doc id='13'] 5. **收缴情况**：2024年住宅端收缴略微好于2023年，商业端已超年度目标。[doc id='14'][doc id='15'] 其他重要内容 1. **车位业务**：公司不会主动增加车位保证金余额和支付，预计未来保证金结余将逐步下降。[doc id='3'] 2. **服务费收入**：公司预计服务费收入规模在两个多亿左右，这部分收入相对安全。[doc id='8'] 3. **股东回报**：2024年公司已完成对股东的分红累计超过27亿，体现了公司对股东回报的重视。[doc id='9'] 4. **战略合作协议**：公司与高和签署了战略合作协议，旨在为资产出售提供更好的价格。[doc id='13']

关键要点 行业或公司 * 万物云 核心观点和论据 * **汪武云第二笔资产顶笔官缅方应收账款落地**：万物云通过收购关联方应收账款，获得上海宾江万科中心45%股权，该项目位于上海陆家嘴核心地段，具有较大商业潜力。[2] * **交易构成**：交易涉及5.9亿应收账款，其中8200多万用作交易保证金，3515万作为预留交易争议处理费用，450万作为审计专项调整款。[2] * **项目概况**：上海宾江万科中心总建筑面积6.7万方，包括商场、写字楼等，写字楼租户包括中天国库证券、富邦物流等，服务类公司占比41%，金融类公司占比16%。[3] * **收购目的**：优先选择收购45%股权，推动万物云事宜快速落地，未来可根据情况转让或进一步收购剩余55%股权。[4] * **应收账款管理**：万物云积极收回应收账款，包括现金收回和资产底偿，短期内持有资产可接受。[6] * **市场拓展**：非关联方应收账款收缴率优于去年同期，市场拓展方面竞争压力未显著增加。[14] * **回购政策**：万物云在股价低于49.35元/股前，将在合规允许的范围内进行回购。[16] 其他重要内容 * **交易款项支付方式**：交易款项将拆成小额多笔支付，确保资金安全。[4] * **审计专项调整款**：预留450万作为审计专项调整款，用于支付初始定价与最终交割审计后的价差。[2] * **市场拓展目标**：万物云希望在年底完成并超越20亿的新增合约饱和收入目标。[15] * **分红政策**：万物云有能力也有意愿在分红率上给予投资人积极和乐观的呈现。[17]

收入与利润 - 主流上市物业企业持续关连交易收入占比从17.2%下滑至14.1%[11] - 主流上市物业企业归母淨利平均增長24%[12] - 主流上市物业企业分紅比例躍升9.5百分點至48.0%[12] - 剔除开发商业务后,公司收入同比增长16.2%,毛利同比增长12.8%[44] - 公司总收入为人民幣17,559.8百萬元,同比增長9.6%[85] - 公司毛利為人民幣2,396.5百萬元,較去年同期降低0.6%,毛利率為13.6%,較去年同期降低1.5個百分點[90,92] - 公司期內利潤從2023年6月30日止六個月的人民幣1,050.0百萬元下降至2024年同期的人民幣804.4百萬元,降低23.4%[102] 业务结构与毛利率 - 公司社区空间居住消費服務業務收入占比57.6%,同比增長11.8%[39] - 公司商企和城市空間綜合服務業務收入占比34.5%,同比增長7.0%[39] - 公司AIoT及BPaaS解決方案服務業務收入占比7.9%,同比增長5.7%[39] - 公司社区空间居住消費服務業務毛利率為15.1%,同比提升0.2個百分點[92] - 公司商企和城市空間綜合服務業務毛利率為7.1%,同比下降4.1個百分點[93] - 公司AIoT及BPaaS解決方案服務業務毛利率為31.6%,同比下降0.9個百分點[94] 现金流与资产负债 - 截至2024年6月30日止,本集團擁有現金及現金等價物為人民幣12,197.1百萬元,較2023年12月31日的人民幣15,572.5百萬元,餘額降低人民幣3,375.4百萬元[102] - 截至2024年6月30日止,本集團無任何銀行貸款或借貸,故為淨現金狀況[103] - 本集團的無形資產從2023年12月31日的人民幣7,981.2百萬元增長到2024年6月30日的人民幣8,000.9百萬元,主要由於並購活動帶來的無形資產及商譽[102] - 本集團於2024年6月30日的資產淨值為人民幣180.93億元[171] 股权变动与分红 - 公司於2024年6月30日止6個月內共回購5,486,500股H股,占公司截至2024年6月30日總股本的0.47%[140] - 公司拟向股东派发2024年中期股息每股人民幣0.562元和特別股息每股人民幣0.460元,合計每股人民幣1.022元[146][147][148] 人力资源 - 截至2024年6月30日,本集團擁有105,521名員工(2023年12月31日：101,284名員工),報告期內總員工成本約為人民幣5,897.3百萬元[116] - 本集團為員工提供有競爭力的薪酬及員工持股計劃,尤其是關鍵員工[116] - 本集團建立了以業務需求及員工職業規劃和發展為導向的培訓體系,為員工提供多元化的職業發展路徑和學習機會[117] - 自2020年「萬紫千紅」好發展計劃啟動以來,本集團已成功幫助8,474名一線員工轉崗至其他崗位[118] 其他 - 儘管與地產關聯度趨弱,物業企業投資價值仍受地產波動顯著影響[11] - 關聯方應收款項成為市場高度關注的指標[11] - 公司將優化開發業務組織架構,加大核心業務的市場拓展及落地,進一步降低開發商關聯性[75] - 公司將積極探索與資產方的能源管理合作機會,提升商業辦公物業的市場競爭力[76]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [5] 报告的核心观点 业绩承压 - 24H1 归母净利润同比-23%、低于预期，应收账款大增 [5] - 下调公司 2024-26 年盈利预测分别为 18.6/20.4/22.5 亿元 [5] 全额分红 - 公司拟中期每股派息 1.022 元，对应派息率占比核心净利润 100% [5] 蝶城提质增效 - 24H1 物管毛利同比+13%，毛利率 15.1%、同比+0.2pct，源于蝶城提效 [5] - 截至 2024H1 末，蝶城总数 642 个，同比+6.8%；累计对 200 个蝶城进行流程改造 [5] 分部业务总结 住宅物管 - 24H1 住宅物管收入 101 亿元，同比+11.8% [5] - 毛利率分别为 13.4%/29.1%/58.4%，同比分别+0.8pct/+0.7pct/-6.4pct [5] - 24H1 住宅物管毛利 15.3 亿元，同比+13%；毛利率 15.1%，同比+0.2pct [5] 商企城服 - 24H1 商企城服收入 61 亿元，同比+7.0% [5] - 毛利率分别为 8.3%/0.2%/8.9%，同比分别-2.1pct/-13.8pct/-0.6pct [5] - 24H1 商企城服毛利 4.3 亿元，同比-32%；毛利率 7.1%，同比-4.1pct [5] 科技业务 - 24H1 科技业务收入 13.9 亿元，同比+5.7% [5] - 毛利率分别为 24.4%/37.1%，同比-6.7pct/+3.2pct [5] - 24H1 科技业务毛利 4.4 亿元，同比+2.7%；毛利率为 31.6%，同比-0.9pct [5]

报告公司投资评级 - 维持买入评级 [2] 报告的核心观点 公司整体表现 - 1H24收益低于市场预期,但公司提高了股息支付率从核心净利润的30%到100% [2] - 1H24收入增长9.6%,毛利率(GPM)收缩1.4个百分点至13.6%,净利润同比下降23% [2] 各业务表现 - 住宅PM和Bpaas业务为公司提供了关键支持,尽管行业条件充满挑战 [2] - 商业PM在1H24面临挑战,收入增长伴随毛利率下降,主要是由于降价以吸引客户和在疲软的经济环境中成为AR的主要来源 [2] - AIoT收入受到开发商相关问题的严重影响,短期扩展到非开发者客户端,导致GP和AR的潜在增加 [2] - 城市服务保持盈利,但将也增加了AR负担 [2] 未来展望 - 预计开发人员将继续去杠杆化相关业务和持续的市场竞争在下半年,这可能进一步影响公司的业绩 [2] - 但公司的核心业务,如住宅PM和Bpaas解决方案,保持弹性,公司保持稳健的现金头寸,这将在更多时间内提供支持具有挑战性的时期 [2] 根据相关目录分别进行总结 商业 - 商业PM收入增长24%,GPM下降2ppt至8.0%,因为IFM服务继续建立客户群 [2] - 城市服务收入同比增长11.3%,GPM下降0.6个百分点至8.9%,在竞争激烈的环境中保持稳定 [2] 解决方案服务 - AIoT收入增长8.7%,GPM下降15个百分点至16%,随着公司扩大非开发者行业客户群 [2] - Bpaas收入同比增长33%,GPM增长2个百分点至39.4%,反映出成功的外部扩张和来自领先的AI和大型公司的新客户制药公司 [2] 估值 - 将对收入/NP的估计下调了14/19%,并且2024/25E年的14/23%,以反映与开发商相关的持续影响业务和行业竞争激烈 [2] - 维持买入评级,TP下调9%至40.01港元,相当于2024E市盈率的20倍 [2]

报告公司投资评级 - 报告维持对公司的"买入"评级,但将目标价下调9%至40.01港元,对应2024年预测20倍市盈率 [1] 报告的核心观点 住宅物业管理和BPaaS业务提供关键支撑 1) 住宅物业管理和BPaaS业务在行业环境充满挑战的情况下仍提供关键支撑 [1] 2) 商业物业管理业务在上半年面临挑战,收入增长伴随毛利率下降,主要是为吸引客户而进行价格下调,成为应收账款的主要来源 [1] 3) AIoT业务受开发商相关问题严重影响,短期向非开发商客户的扩张导致毛利大幅下降,应收账款可能增加 [1] 4) 城市服务业务保持盈利能力,但也将增加应收账款负担 [1] 展望2H24 1) 预计将继续去除与开发商相关的业务,并在2H24面临持续的市场竞争,可能进一步影响公司表现 [1] 2) 但公司的核心业务如住宅物业管理和BPaaS解决方案仍保持韧性,公司维持强劲的现金头寸,将在更具挑战的时期提供支持 [1] 财务数据总结 收入和利润 1) 2023年上半年收入同比增长9.6%,毛利率下降1.4个百分点至13.6%,净利润同比下降23% [1][2] 2) 剔除与开发商相关的业务后,除社区增值服务(主要为经纪/家装业务)收入同比下降约10%外,其他各业务分部均实现增长,整体毛利率下降0.4个百分点 [1] 应收账款和现金 1) 应收账款大幅增加39%至94亿元,主要来自商业物业管理、城市服务和AIoT业务 [1] 2) 现金余额同比下降22%至122亿元 [1] 各业务表现 1) 住宅物业管理收入增长15%,毛利率提升1个百分点至13.8%,在激烈竞争中表现较好 [1] 2) 资产管理收入下降9%,但毛利率上升1个百分点至30.3%,可能由于住宅经纪业务占比提高 [1] 3) 其他社区增值服务收入下降8%,毛利率下降7个百分点至59.9%,反映车位销量下降和成本控制不力 [1] 4) 商业物业管理收入增长24%,但毛利率下降2个百分点 [1]