致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 萬物雲空間科技服務股份有限公司（於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） 呈交日期: 2025年8月1日 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02602 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,171,565,329 | RMB | | 1 | RMB | | 1,171,565,329 | | 增加 / 減少 (-) | | | -3,512,200 | | | | RMB | | -3,512,200 | | 本月底結存 | | | 1,168,053,129 | ...

股价表现 - 物管股集体下跌 碧桂园服务跌5.9%至6.54港元 雅生活服务跌5.73%至2.96港元 万物云跌3.83%至22.6港元 融创服务跌3.76%至1.79港元[1] - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束[1] 行业盈利预期 - 物业管理商2025年上半年平均盈利同比增幅预计放缓至13% 低于2024年上半年的17%及2024年全年的14%增长 市场预期为15%[1] - 盈利放缓主要受住宅市场放缓拖累 导致在管面积增长减慢 物业费收缴率下降 开发商增值服务减少 社区增值服务毛利率受压[1] 行业竞争格局 - 物业服务行业存在内卷式竞争 部分项目业主对物业费的降价诉求不理性[1] - 头部公司市占率较低 调整在管组合空间很大 盈利能力不会因内卷式竞争而下降[1] - 政策反对内卷式竞争 鼓励优质优价 有利于企业收缴率 费率和盈利能力稳定 利好重视服务口碑的公司[1] - 看好具备品牌竞争力的公司[1]

行业盈利预期 - 物业管理商2025年上半年平均盈利同比增幅预计放缓至13% 低于2024年上半年的17%及2024年全年的14%增长 市场预期为15% [1] - 盈利放缓主要受住宅市场放缓拖累 导致在管面积增长减慢 物业费收缴率下降 开发商增值服务减少及社区增值服务毛利率受压 [1] 股价表现与估值 - 物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束 [1] - 截至发稿碧桂园服务跌5.9%报6.54港元 雅生活服务跌5.73%报2.96港元 万物云跌3.83%报22.6港元 融创服务跌3.76%报1.79港元 [1] 行业竞争格局 - 物业服务行业存在内卷式竞争 部分项目业主对物业费的降价诉求不理性 [1] - 头部公司市占率较低 企业调整在管组合空间很大 头部公司盈利能力不会因内卷式竞争而下降 [1] - 政策反对内卷式竞争 鼓励优质优价 有利于企业收缴率 费率和盈利能力稳定 有利于重视服务口碑的公司 [1] - 看好具备品牌竞争力的公司 [1]

交易结构 - 公司全资子公司杭州朴寓房地产作为买方与杭州弘望投资及杭州东学投资订立股权转让协议 收购杭州万瑜分别51%及49%股权 合计100%股权 [1] - 与浙江万科南都房地产订立股权转让协议 收购杭州元广100%股权 [1] - 交易完成后公司将通过杭州朴寓房地产持有杭州万瑜及杭州元广100%股权 两家公司成为附属公司 财务业绩将综合入账至集团财务报表 [1] 交易对价安排 - 交易代价用于抵偿公司与万科企业之间的贸易应收款项及与其他关联方之间的其他结余 金额约人民币9824万元 [2] - 杭州万瑜股权转让的最终购买价格余额将用于三项用途：审计专项预留款项 偿还集团与万科企业之间的现有贸易应收款项及其他关联方结余 工程等运营特别储备人民币75万元 [2] 战略协同性 - 目标项目位于良东蝶城辐射范围内 周边万物云在管小区密集 具有良好的协同性 利于后续商业的精准运营 [2]

交易结构 - 万物云全资子公司杭州朴寓房地产作为买方分别与杭州弘望投资、杭州东学投资及浙江万科南都房地产订立股权转让协议 [1] - 收购杭州万瑜100%股权（其中51%来自杭州弘望投资 49%来自杭州东学投资）及杭州元广100%股权 [1] - 交易完成后两家目标公司将成为万物云附属公司 财务业绩将综合入账至集团财务报表 [1] 交易对价安排 - 本次转让代价用于抵偿公司与万科企业之间贸易应收款项及其他关联方结余中约人民币9824万元到期与即将到期应收款项 [2] - 杭州万瑜股权转让价格余额将用于审计专项预留款项、偿还集团与万科企业现有贸易应收款项及关联方结余 并预留人民币75万元作为工程运营特别储备 [2] 战略协同价值 - 目标项目位于良东蝶城辐射范围内 周边万物云在管小区密集 具有良好的业务协同性 [2] - 收购有利于后续商业物业的精准运营 [2]

股权结构 - 万科企业有权控制6.60602亿股股份，占公司已发行股本总额约57.12%，为公司控股股东[4][81] - 截至公告日期，万科企业由深圳市地铁集团有限公司持有27.18%[84] 债务清偿 - 2025年7月30日公司附属及关联方与卖方和债务人订立债务清偿协议，总计代价为2.5674037亿元[3][5] - 清偿物业按2.5674037亿元抵偿关联方到期应收款2.52780764亿元，差额149.2225万元抵扣业务款，剩余246.7381万元由集团支付[74][80] 清偿案例 - 唐山万科新城以56个使用权车位抵偿338.935253万元债务，差额2462.53元现金补足[6] - 北京凯华以1套商品房抵偿215万元债务[6][7] - 佛山禅城区万奎房地产公司以7个产权车位冲抵712,500元债务，差额7,000元由佛山应收方1补足[10] 物业信息 - 清偿物业3房屋总面积为178.66平方米[7] - 清偿物业4商品房房屋总面积为253.25平方米，使用权车位8个[7] - 清偿物业5房屋总面积为346.77平方米[8] 估值与收购 - 独立估值师采用市场比较法对清偿物业估值，假设完工状态下市场价值为256818000元[78] - 收购代价经参考估值等商定折让[74] 过往交易与规定 - 2024年12月30日公司全资子公司收购鹿特丹万科生活广场项目[87] - 债务清偿协议交易适用百分比率超0.1%但低于5%，须遵守申报及公告规定，豁免通函及独立股东批准规定[81] 人员相关 - 2025年7月30日公司董事会成员包括董事长兼执行董事朱保全等[88] - 公司非执行董事华翠女士及孙嘉先生因在万科企业任职，就相关董事会决议案放弃投票[82] 评估基准 - 评估基准日为2025年6月30日[89]

股权交易 - 2025年7月30日，公司订立协议将持有杭州萬瑜和杭州元廣100%股权[3] - 杭州萬瑜股权转让初始代价为9821万元，杭州元广初始代价为3万元[9][22] - 杭州萬瑜51%和49%股权参考价值分别为5008.71万元和4812.29万元[10] - 杭州萬瑜股权转让预留75万元为代建工程预留款，首期款3928万元，二期款4911万元[13][14] - 买卖双方预留907万元作为审计专项预留款[15] - 杭州元广股权转让最终价格根据交割日经审计净资产表厘定[23] 公司控股 - 万科企业控制660,602,000股，占公司已发行股本约57.12%，为控股股东[4][42] - 万科企业由深圳地铁集团持股27.18%，深圳地铁由深圳国资委全权持有[46] 业绩情况 - 杭州万瑜2024年除税前净亏损28,148,432元，除税后净亏损21,561,648元[50] - 杭州元广2024年除税前净亏损3,797,821元，除税后净亏损4,085,466元[51] 其他信息 - 目标项目总建筑面积约10,072.58平方米[49] - 股权交易构成公司须予披露交易[42] - 评估基准日为2025年4月30日[60]

公司治理变动 - 万物云董事会于2025年7月30日会议决议提名卜令秋为第三届董事会非执行董事候选人 [1]

公司公告 - 万物云(02602)董事会于2025年7月30日举行的会议上决议提名卜令秋先生为公司第三届董事会非执行董事候选人 [1]

公司治理变动 - 万物云董事会于2025年7月30日会议决议提名卜令秋为第三届董事会非执行董事候选人 [1]