行业背景转变 - 物业行业从规模扩张转向质量竞速 业主对服务品质和价格关注度显著提升 部分地方政府顺应出台物业费价格政策[1] - 过去房地产行业快速发展期 房屋供给数量和价格处于上行趋势 业主对物业费价格敏感度不高[1] 弹性定价模式 - 弹性定价是市场自我调节的必然过程 服务标准与价格更透明挂钩 业主可选择基础或升级服务 优质服务溢价空间获市场认可[1] - 弹性定价不鼓吹物业费降价 既尊重业主服务品质期望 也保障物业公司服务品质与生存空间 实现业主企业政府三方动态平衡[1] - 公司将弹性定价向全行业开源 通过开放共享形成行业通用语言 与业主共建服务新标准[2] 实施效果数据 - 重庆落地弹性定价项目物业费收缴率提升20%[1] - 上半年存量市场获取114个住宅物业项目 年化饱和收入6.68亿元人民币 同比增长31.5%[1] 行业展望 - 更多同行参与将使优质优价消费理念逐步成熟 物业费价格机制获得正向反馈[2]

公司AI战略与实施 - 公司提出H类真人、R类机器人、A类智能体三类员工协作模式 经过半年多AI应用建设 各类AI智能体已在公司内部涌现 [1] - 首批6名AI员工于今年7月完成转正答辩正式上岗 同时GC平台升级至2.0版本 实现多种RAG与MCP升级及多AI agent员工协作 [1] - 公司认为完全自动化不现实 人机协作才是未来 大多数机器人可完成单一工作中90%以上工序 但仍需人类进行关键操作 [2] 业务场景应用 - 以深圳创智云中心移动充放电机器人为例 可响应车主需求并自动完成车辆与固定充电桩间充放电 但插拔充电枪仍需人工操作 [2] - 在同一业务场景下部署多台机器人同时作业 最后由人工统一完成收尾工作的模式与蝶城作业场景天然契合 [2] - 公司计划未来在蝶城内更全面落地人+机器的混合用工模式 [2] 人力资源转型 - 公司明确完全替代员工失业不是目标 需做好员工转岗规划与技能培训 [2] - 随着万科物业智能管家全天上线 约2万名管家正从重复性工作中解放出来 [2] - 公司重新拟定物业管家岗位说明书 开展新一轮技能培训 减少无效加班并打开基层员工收入天花板 [2] 技术发展理念 - 企业应用AI需与客户需求和服务感知结合 不能陷入技术自嗨 需积极与行业学界交流 [1] - 企业内部技术应用拥有决定权 更适合作为全面AI变革的起点 [1]

业绩表现 - 上半年实现营业收入181.4亿元 同比增长3.1% [1] - 净利润同比增长5.4% 剔除非经常性损益后的核心净利润同比增长10.8% [1] - 非开发商行业核心客户业务增幅大于开发商行业客户业务降幅 形成正向剪刀差 [1] 战略与运营 - 业绩增长源于战略笃定 业务聚焦及能力建设成果 [1] - 通过弹性定价机制推动物业底盘内生增长 [1] - 新业务与新能力价值释放 投资驱动业务增长 AI技术实现降本增效 [1] 股东回报 - 拟派付11.0亿元作为2025年中期股息分红 年化股息率约9% [1] - 坚持"发展优先 兼顾回报"分红原则 平衡战略投资与股东期望 [1] 业绩展望 - 预计2025年全年营收与核心净利润增速将较中报进一步扩大 [1] - 增长路径依赖内生增长 新业务价值释放及AI增效等多重驱动 [1]

公司战略与资产去化 - 为推进关联方资产去化 公司于2025年3月成立"惊蛰"专项工作组 [1] - 作为轻资产运营企业 公司逐步剥离重资产以维护轻资产模式并确保核心业务高效运转 [1] - 通过抵债形式获得资产显著优化应收账款结构 为财务健康注入积极动力 [1] - 资产去化目标不仅在于处置 更在于通过专业管理最大化资产价值以创造长期回报 [1] 财务状况与流动性 - 公司整体经营状况良好 流动比率为1.18 处于健康水平 [1] - 现金流稳健且现金余额充足 能够以时间换空间稳妥消化资产 [1] 资产处置策略与成效 - 对销售型资产重点把控销售价格与获取成本关系 在整体损益≥0原则下实现应卖尽卖 [1] - 持有期间注重盘活经营以提升资产价值 [1] - 对运营型资产致力于精细化运营 [1] - 武汉新唐项目投入500万元微改造后实现客流量增长26% 销售额提升31% [1]

行业整体表现 - 物业服务行业整体营收增速下滑 业绩分化明显[3] - 行业盈利水平整体表现不佳 受应收账款和商誉等金融资产减值问题影响[3] - 恒生物业服务及管理指数上半年上涨11% 跑输恒生指数20%的增幅[4] - 港股40家物企上半年平均区间涨幅为7.71%[4] 资本市场动态 - 2025年上半年仅奥联服务1家企业向港交所递交招股书[1][3] - 深业物业第四次递交招股书失效 融信服务完成私有化退市[3] - 物业板块IPO热度降至冰点 上市出现断崖式降温[1][3] - 股份回购企业数量由10家下降至8家 回购金额2.34亿港元同比下滑35.24%[5] 估值与市值表现 - 行业市盈率(TTM)从年初5.09倍增长至上半年末10.62倍[4] - 总市值超百亿港元物企6家 占比仅10%[5] - 38家物企总市值不足10亿港元 占比达63%[5] - 众安智慧生活股价上涨108.38% 德商产投服务涨39.29% 华润万象生活涨35.96%[4] 政策与市场环境 - 全国十余座城市宣布空置房物业费可打折[3] - 政策端引发"空置房物业费打折潮" 要求物业服务"质价相符"[3] - 受整体经济下行压力及房屋资产价值滑坡影响[3] 收并购活动 - 2025上半年发生18宗公开收并购案例[5] - 收并购热度持续走低 主要目的为扩大业务规模和巩固区域优势[5] - 物企对不良收并购项目进行退货或风险出清 成为股权交易主流[5] - 被退货公司多位于低能级城市或区域 业务增长难以达到预期[5]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8%，净利润8.4亿元，同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元（剔除历史收并购无形资产摊销及非经常性事项影响），同比增长10.8% [1] - 中期股息11亿元，占核心净利润比例83% [1] 业务结构分析 - 住宅物管收入103亿元，同比增长10.4%，商企物管及设施管理收入52亿元，同比增长7.7% [2] - 住宅与商企物管业务合计收入占比85.2%（同比提升5.0个百分点），合计毛利占比71.5%（同比提升3.0个百分点） [2] - AIOT解决方案服务收入2.0亿元，同比下滑66.2%，开发商增值收入2.2亿元，同比下滑76.1% [2] 应收账款与风险管控 - 关联方万科地产贸易应收款总额26.0亿元，第三方贸易应收款总额64.8亿元 [3] - 通过债务清偿协议以物业及车位转让方式化解25.7亿元关联方应付款项 [1][3] - 推行物业管理弹性定价模式（508项服务模块化菜单），提升服务满意度及收缴率 [3] 运营效率与现金流 - 已完成300个蝶城改造，覆盖1688个项目（占总在管项目38%） [3] - 住宅社区增值服务收入8.6亿元，同比增长39.6% [3] - 销管研费用率同比降低0.5个百分点至6.5%，行政开支减少7737万元 [3] - 经营性现金流同比增加20.5亿元，期末现金及现金等价物109.4亿元 [3] 盈利预测与估值 - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.2/20.2/22.2亿元（下调幅度1.2%/3.5%/3.5%） [4] - 维持"买入"评级，主因主业稳健增长及股息率吸引力 [4]

财务表现 - 2025年上半年公司收入为181.4亿元，同比增长3.1%，毛利为24.9亿元，同比增长3.8% [1] - 公司利润为8.4亿元，同比增长5.4%，核心净利润为13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 股东应占每股收益为0.68元，董事会建议派付中期股息11亿元，每股分红0.951元，以8月18日收盘价计算上半年股息率为4.3% [1] 业务结构 - 社区空间居住消费服务板块收入113.2亿元，同比增长11.8%，占总收入62.4%，主要得益于公司在存量市场中的深耕能力 [2] - 商企和城市空间综合服务板块收入57.5亿元，同比下降5.2%，占比31.7%，因公司主动收缩开发商业务 [2] - AIoT及BPaaS解决方案服务板块收入10.6亿元，同比下降23.6%，占比5.9%，受外部环境压力和市场竞争加剧影响 [2] - 循环型业务实现收入163.09亿元，同比增长9.5%，占总收入89.9%，毛利润21.1亿元，同比增长8.8%，占总毛利润84.6% [2] 战略进展 - 累计完成300个蝶城提效改造，覆盖1688个项目，占在管项目总量38.3%，改造后提效2.3亿元 [3] - 在存量市场获取114个住宅物业项目，年化饱和收入6.7亿元，同比增长31.5% [3] - 合同管理领域AI全周期介入显著提升业务处理效率，2025年上半年行政开支8.9亿元，降幅达8.0% [3]

业绩表现 - 1H25收入同比增长3%至181.4亿元，毛利润同比增长4%至24.9亿元，毛利率同比持平，核心净利润同比增长11%至13.2亿元，符合市场预期 [1] - 公司宣告每股派息0.951元/股，派息额为11亿元人民币，派息率达核心净利润的83%，对应股息收益率4.0% [1] 业务拓展 - 1H25住宅合约年化饱和收入净新增10.3亿元，其中存量住宅达6.7亿元、同比增长31.5% [1] - 弹性定价解决方案签约22个项目、饱和收入7,500万元，接洽中项目合同额超12亿元 [1] - 商企合约年化饱和收入净新增12.5亿元，能源管理服务等专业赛道落地13个项目 [1] - 住宅及商企物管收入分别同比增长10.4%和7.7%，成为收入增长主要引擎 [1] 运营效率 - 截至1H25末完成300个蝶城提效改造，覆盖在管项目总量38%，改造带来毛利提升2.3亿元 [2] - 1H25住宅物管毛利率同比下降0.5ppt至12.9%，主要受居民缴费意愿下降影响 [2] - 销管费用额同比下降4%，销管费用率同比下降0.5ppt至6.5%，得益于物业智能管家、AI员工等应用落地 [2] 发展战略 - 公司提出三大方向：物业服务升级、社区消费基础设施建设、AI应用助力管理提效和能力输出 [2] - 截至1H25账面现金114.6亿元，规划用于同业收并购、科技化建设等 [2] - 公司希望在发展的基础上兼顾股东回报 [2] 关联方风险 - 截至1H25末关联方贸易应收款总额26.02亿元、较2024年末仅增加1.56亿元，风险敞口管控效果显现 [3] - 万科企业已质押45.69%的万物云股份（总持股占比57.12%） [3] 盈利预测 - 预计2025-26年核心净利润同比+14%/+13%至25.40/28.59亿元 [3] - 公司交易于11倍2025年核心P/E和7.3% 2025年股息收益率（假设全年派出80%的2025年核心净利润） [3]

**万物云 2025 年上半年业绩及行业分析** **1 公司概况** - 公司名称：万物云 - 时间范围：2025 年上半年 - 总收入：181.4 亿元，同比增长 3.1% - 核心净利润：13.2 亿元，同比增长 10.8% - 三费费率：同比下降 0.5 个百分点至 6.5% - 管理费用：同比下降 7,700 万元，反映中后台效率提升[2][3] **2 业务板块表现** **2.1 住宅物业服务** - 收入：102.8 亿元，同比增长 10.4%，占总收入 56% - 增长驱动：过往试拓项目转化 + 市场拓展（11.3 亿元合约保和收入，60%来自存量市场） - 弹性定价体系贡献：22 个新住宅项目 + 7,500 万合约保和收入 - 毛利率：同比下降 0.5 个百分点，因业主缴费意愿降低[2][5] - 收缴率提升：重庆项目弹性定价后提升 30 个百分点（从 30% 升至 60%）[18] **2.2 商写业务** - 收入：51.7 亿元，同比增长 7.7% - 新增合约保和收入：16.5 亿元（万物粮行 + 丹田物业贡献 3.7 亿元） - 毛利率：同比提升 0.5 个百分点至 8.8%，因 PM 业务占比超 60% + 代管项目结构优化[2][6] **2.3 BPASS 解决方案** - 收入：同比增长 9% - 毛利率：37.7%，为公司核心驱动力之一[2][7] **2.4 Aiot 解决方案** - 收入：2 亿元，同比下降 66% - 原因：客户结构调整（开发商客户占比降低） + 产业园区试投低于预期[8] **2.5 开发商增值服务** - 收入：同比下降 76%，但仍贡献 2,000 万毛利润[8] **3 行业趋势与竞争** - 行业集中度提升：头部企业减少对地产关联方依赖，转向住宅存量 + 非住宅市场拓展 - 竞争加剧：小型物业公司因服务能力不足被淘汰，行业公司数量预计从十万级降至万级[4][13] - 物业费降价压力：重庆、青岛各 1 个项目实际降价，但弹性定价体系维持较高价格[17] **4 科技与 AI 应用** - **AI 员工影响**： - 主要替代中后台岗位，通过自然流动减少招聘 - 上半年 6 个 AI 员工帮助减少 7,700 万管理费用[9][12] - **机器人应用**： - 目前完成 90% 工作，剩余 10% 需人工收尾 - 业主接受度低，需通过多技能标签化提升人机协同效率[14][15][16] **5 运营优化与战略** - **叠层改造**： - 已完成 300 个，带来 2.3 亿元年化毛利润提升（单叠层平均 766 万元） - 剩余 113 个待改造，将逐一测算性价比[4][19][20] - **关联方资产处置**： - 上半年接收 2.56 亿 + 0.98 亿资产包，优先催收现金，次选社区商业资产 - 计划 6~7 年处置完毕，可能通过 Reits 化或基金打包出售[23][24] **6 未来增长方向** - **短期**：住宅物业服务（年 20 亿元合约饱和收入目标） + 弹性定价体系[21] - **中长期**： - 商写业务蛰伏期，注重现金流安全 - 社区商业资产运营 + 科技业务（如 BPASS）[21] - **衍生服务**： - 房屋修缮签约额 2.45 亿元（同比 +96%） - 装修业务签约额同比 +50%，但扩张谨慎[22] **7 分红与财务** - 中期分红：预计 11 亿元，待股东大会审议[10] **8 其他关键点** - **旧城改造影响**：增量物业服务需求待观察，但可深化叠城战略与城市服务结合[21][22] - **商业地产运营**：优质标的减少，未来或更多关注公里资产包[24]

核心观点 - 万物云与武汉金融街集团在武汉市江汉区合作推出“理想之地”城市服务解决方案 通过市场化运营模式整合社区闲置空间 构建政府、企业、居民协同治理的生态体系 实现老旧城区存量资产盘活与智慧化升级 [1][2][3] 模式框架与设计 - “理想之地”空间模型聚焦韧性、活力、智慧三大核心要素 覆盖3-5平方公里、1万户、3-5万人的街道/社区单元 [3] - 提供健康、生活、社交、工作、服务、交通六大场景的可定制化服务菜单 包含数十个标准化模块化产品 [3] - 整合党群中心、社区服务站、商业中心、养老设施、口袋公园等多元产权空间 形成完整街道级解决方案 [3] 运营机制创新 - 采用政府授权委托企业运营模式 避免政府直接投入运维资金 通过市场化整合住宅、商业、科技、文创等多元服务能力 [4] - 企业承担“城市治理合伙人”角色 搭建多方共创价值平台 解决社区空间资金人员短缺及产权经营权复杂问题 [4][8] - 提供咨询+投资+运营全周期服务 具备高度灵活性和可扩展性 适配不同发展阶段街道需求 [6] 实践成效 - 在武汉市江汉区唐家墩街道服务超10万人口 覆盖17个住宅楼盘及197个老旧小区的15万户家庭 管理28平方公里城市空间 [8] - 数字运营中心实现物联网感知与AI算法整合 使城市管理经费降低10% 第三方问题减少27% 群众投诉量下降31% [9] - 2024年完成2100户适老化改造 构建社区颐养中心+中医问诊+长者食堂+居家养老一体化服务体系 [8] - 老旧小区物业服务覆盖率已达100% 形成政府主导、企业运营、社会参与的协同机制 [8][9] 行业意义 - 契合住建部“完整社区”建设指南要求 响应中央城市工作会议关于存量提质增效与智慧城市建设的政策导向 [1][3] - 为城市从增量开发转向存量治理提供可复制样本 累计服务26个城市的108个城市服务项目 [7][8] - 通过科技赋能与低碳技术底座 推动城市转型发展 解决“城市病”问题 [3][7]