人事提名 - 2025年7月30日董事会提名卜令秋为第三届非执行董事候选人[3] 候选人信息 - 卜令秋55岁，为高级会计师，现任深圳特区建工财务金融部总经理[4] - 卜令秋放弃董事薪酬，无公司股份权益，与公司人员无关系[4][5] 后续安排 - 载委任详情通函及股东周年会通告将刊于公司及联交所网站[5] 董事会现状 - 公告日董事会包括董事长兼执行董事朱保全等多人[7]

指数表现 - 中华交易服务内房股指数当日下跌0.01%报1417.95点 成交额24.91亿元 [1] - 近一个月上涨8.47% 近三个月上涨9.17% 年初至今累计上涨16.00% [1] 指数构成 - 指数追踪港股通范围内内地房地产相关企业 涵盖开发、服务、管理及园区行业 [1] - 基日为2012年3月30日 基点为2000.0点 [1] - 十大权重股中华润置地占比10.41% 中国海外发展9.49% 贝壳-W 8.86% 龙湖集团8.68% 华润万象生活7.62% [1] - 碧桂园服务占4.86% 融创中国4.67% 中国金茂4.12% 万物云3.99% 保利物业3.65% [1] 市场分布 - 指数成分股全部在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业集中度100% 全部属于房地产相关领域 [1]

公司AI战略转型 - 公司将员工分为三类：H类（真人）、R类（机器人）、A类（智能体），首批6名AI员工已正式转正并上岗[1][4] - AI部署实现三层跃迁：从技术工具到组织变革、从内部应用到外部输出、从效率提升到价值创造，形成完整闭环路径[3] - 公司选择RAG技术路线，并申请相关专利，自主研发GC平台接入通用大模型以快速部署智能Agent[11][12] AI员工应用场景 - **项目运营AI助手**：覆盖300个项目，每15分钟扫描全量数据，自动判断异常，实现7*24小时运营支持[5] - **园区运营AI助手**：提升运营经理效率50%+，包含AI客服、经营分析、运营洞察三大模块[5] - **AI智能报销**：报销流程从150秒/单缩短至50秒/单，后端审单自动化率达90%[8] - **AI站长助手**：一站式支持项目盘点、智能分析、报表解读，减少手工处理[9] - **人力行政AI（小pa）**：集成人力资源知识，提供全天候政策解读和文件预审服务[6][7] - **财务流程智能体（财慧慧）**：支持收款查询、订阅、制单等功能，持续学习更多流程服务能力[10] 技术平台与组织变革 - GC平台通过向量数据库沉淀专业知识，调用大模型快速生成应用，实现信息安全与经验转化[12] - AI员工从智能体中脱颖而出，推动组织从"人管人"向"事管人"转型，成为行业AI应用先锋[11] - 公司未来三年聚焦资产、低碳、AI三大关键词，构建面向未来的核心能力[11] 行业影响与价值观 - AI应用从效率工具升级为价值创造伙伴，体现"科技闪耀人性光芒"的理念[13] - 通过AI解放人类员工，使其回归客户价值创造的核心舞台[5]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

人事变动与行业认可 - 万科集团原董事会秘书朱旭出任万物云城总经理 [1] - 万物云城市服务的"北京丽泽金融商务区物业城市全域智能运营平台服务项目"入选国家级优秀案例/成果 [1] 智慧城市解决方案创新 - 万物云通过"全域智能运营平台"打破传统条线分割管理模式，实现"一网统管" [3] - 平台融合数字孪生、物联网与AI算法，将8.09平方公里区域内200余类城市要素数字化 [4] - 部署超1.2万台物联设备，日均处理数据超50万条 [4] 运营效率提升 - 创新"网格化"协同网络，实现全流程闭环治理机制 [5] - 累计处置工单35.5万件，接单率和完工率均达100%，问题解决时效提升60% [5] - AI巡逻车单日巡查面积相当于10名巡查员工作量 [6] 成本优化与质量提升 - 智慧环卫矩阵使运营成本降低30% [7] - 通过算法优化清运路线，用传感器预测垃圾满溢 [7] 战略发展与行业影响 - "丽泽方案"形成可复制的城市服务解决方案 [9] - 持续拓展功能模块与深化数据挖掘应用，提升智能化决策水平 [9] - 与政府部门、社会各界构建高效联动体系 [9] - 为行业提供可复制的运营服务范式 [9] - 证明服务可量化、可追溯、可优化 [9] 未来展望 - 期待"丽泽模式"孵化更多城市治理"标准答案" [10] - 让科技渗透到每一条街巷和公共空间 [10]

纪要涉及的行业或公司 万物云 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况**：2025 年上半年经营符合预期，实现稳健增长。一季度住宅新增合约保有收入增长近 5 亿元，存量盘贡献约 4 亿元，新盘贡献约 1 亿元；弹性定价体系一季度签约 9 个项目，贡献约 3600 万元合约保有收入，16 个项目洽谈中；商写领域一季度新增合约面积和收入 7.8 亿元，同比增长 24.9%，并表的单田物业贡献 6300 万元合约保有收入；一季度来自母公司收入占比 7%以下 [2][3] - **目标与进展**：2025 年住宅和商写目标为 20 亿平方米合约面积和收入拓展，试拓实际进展与预期相符，但新盘量减少，需在存量市场有强大拓展能力；预计未来三年每年完成少于 50 个叠层改造，与住宅物业新拓展绑定，今年底预计累计完成 300 个叠层底盘提效改造，占比接近 50% [2][4][12] - **收缴率情况**：2025 年收缴率与去年同期持平，目标是稳定在以往水平，因管理规模大，提升难度大，稳定现有水平是当前目标 [2][6] - **商业写字楼板块**：一季度表现不错，但全年预期保守，需考虑现金支付能力，稳健推进 PFM 业务，退出现金流不佳企业，物业费保持稳健增长 [7] - **物业费降价影响**：未发现普遍降价现象，仅极少数小区遇挑战，降价未显著影响经营，满意度和收缴率保持高水平；弹性定价机制初衷是推动行业质价相符，非针对降价问题，目前调降物业费项目极少，未对经营产生显著影响 [2][8][9][11] - **菜单式定价模式**：旨在解决业主对物业费价格不满问题，明确告知服务项目、成本、利润和价格，先在低价区域试行，再扩展到所有合同，弹性定价有短期、中期和长期目标 [10] - **收并购策略**：影响市场拓展进度，合同增量算在年度目标内，转化速度取决于区域和一线评估；关注项目质量、位置和交割方式，后续关注增加密度策略，看重项目质地、位置和交割方式以出清关联方连带风险 [13][14] - **应收账款及关联交易**：全年目标是减少关联方应收账款风险敞口，今年持续关联交易占比压降到 8%以内，并缩小风险敞口至较小绝对值并稳定 [15] - **市场竞争**：不担忧弹性定价带来的市场竞争，会向全市场开源，公开定价逻辑和方法；竞争成功取决于解决行业问题的方法和执行力，而非概念或模式本身 [16][17] - **成功因素**：万物物业和万物云在市场竞争中成功因素包括品牌优势和长期市场拓展经验 [18] - **AI 投入**：AI 在弹性定价项目中试点使用客服可降低人工成本，在中后台流程优化提升效率，项目工单系统搭建和一线员工应用设计也受益 [19] - **ToB 端情况**：2025 年更谨慎接项目，终止与支付意愿和能力不佳客户合作，宏观经济未显著改善，未看到 ToB 端有显著改善迹象 [21] 其他重要但可能被忽略的内容 - 目前无法更新或公布 2025 年各板块毛利率，因合规要求不允许在业绩发布前公开 [20] - 目前无法统计住宅和非住宅退场规模是否比前两年有所增长 [22]

万科与深铁集团的财务合作 - 万科与深铁集团签署42亿元借款补充协议，已收到42亿元借款，并需在2个月内召开股东大会审议以不超过60亿元万物云股票作为质押物的事项 [1] - 此前2月万科曾获得深铁集团28亿元借款，提供价值不超过40亿元的万物云股票作为质押物，质押率70% [1] - 5月14日深铁集团为万科提供15.52亿元借款用于偿还公开市场债券本息，利率2.34%，期限36个月 [3] - 截至目前深铁集团已累计为万科提供近120亿元借款 [3] 万科的债务偿还情况 - 万科一季度完成5笔境内公开债偿还总额98.9亿元，公开债全部如期兑付 [4][5] - 5月13日完成4.23亿美元、利率3.15%的美元债兑付 [5] - 5月19日按期完成"20万科04"债券付息，利率3.45% [5] 万科经营业绩 - 一季度实现营收近380亿元，销售近350亿元，回款率超100%，完成超1万套房屋交付 [4] - 完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿元 [5] 深铁集团对万科的多方位支持 - 除借款外，深铁集团通过购买万科项目资产支持发展，去年以22.35亿元竞得深圳湾地块 [5] - 以约10亿元认购中金印力公募REITs 29.75%的份额 [5] - 4月28日深铁置业与万科泊寓签署租赁运营合作框架协议，深化住房租赁领域合作 [6] 万科未来发展 - 公司表示在各方及大股东支持下，新管理团队将实施"一揽子"方案，有信心实现队伍、财务和生产经营稳定 [3] - 深铁集团作为积极股东和耐心资本，通过实际行动给予持续大力支持，体现对万科重回健康发展轨道的信心 [6]

借款增信置换 - 公司将42亿元借款的增信对象从三家子公司置换为不超过60亿元的万物云股票 [1] - 置换后借款质押率为70% 预警线不低于130% 平仓线不低于100% [1] - 若连续3个交易日低于预警线 需在5个工作日内追加质押或提前还款 [1] 万物云股权质押 - 公司此前已将28亿元借款以40亿元万物云股票作为质押物 [2] - 两笔借款合计质押物达100亿元万物云股票 [2] - 按当前股价计算 质押股票约5.16亿股 占万物云44.5%股权 [2] 深铁借款情况 - 今年以来深铁已向公司提供四笔借款 总金额118.52亿元 [2] - 其中两笔合计70亿元借款以万物云股票作为质押物 [2] - 另外两笔合计48.52亿元借款未披露质押物 [2] 市场反应 - 投资人认为万物云是公司最优质资产 [2] - 若无法及时偿还债务 万物云股权可能易主 [2] - 公司偿债能力取决于市场行情和销售回款情况 [2]

纪要涉及的公司 万物云[1] 纪要提到的核心观点和论据 - **经营业绩**：预计 2025 年收入保持高单位数增长，核心净利润同比增速超 15%，一季度已达成；开发商增值业务毛利润 2024 年触底为零，2025 年将改善；持续收缩与关联方业务，关联交易收入占比降至 8%以下，一季度已低于 7%[2][3] - **住宅业务**：一季度住宅新增合约保额收入近 5 亿元，存量盘贡献近 4 亿元，同比增长近 50%，开发商新盘收入同比下降近 50%，依赖存量盘优势维持增长；未来万科交付住宅项目可能减少，新盘质量或下降[2][3][8] - **商业写字楼业务**：一季度商业写字楼新增合约保额收入达 7.8 亿元，同比增长超 20%，PM 与 FM 项目各占一半，丹田物业贡献 6300 万元；应收账款管理能力强，关联方应收账款同比环比均下降[2][5] - **弹性定价体系**：2024 年底推出，一季度新获取 9 个项目，合约保额收入 3500 万元，另有 16 个项目谈判中，预计全年获取项目接近 2 亿元规模；预期稳态期毛利率可达 15%，与整体物业服务毛利率持平；价格区间 1 元至 2.5 元，提供 508 项可选择服务[2][3][5][6] - **股权质押**：公司未实际参与股权质押，仅被告知相关事宜，若关联方无法偿还借款，按合同条例处理，公司无干预或影响[2][6] - **股东回报**：以核心净利润的 55%为下限进行分红；正与董事会及母公司协商，希望在当前价格下进行更多股票回购[4][10][11] - **现金管理**：除定存 1 亿左右，少量用于理财；2025 年上半年资金净流出，用于新项目投入和运营维护；受限制资金主要是上市募集资金；未来资金用于分红、回购、收并购，关注能源管理和团餐赛道收并购机会[9] - **毛利率趋势**：2024 年住宅物业服务毛利率因设施设备更新投入下降，预计 2025 年无明显改观；长远合理毛利率水平应在 15%左右，随着改造投入减少和项目运营效益提升有望达到[12][13] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司通过多种策略积极扩展第三方市场份额，但目前管理物业中第三方项目占比情况尚未详细披露[7] - 2025 年第一季度进行了 2500 万元合约保额收入的小型收并购，未达到披露需求，同时关注大型收并购机会[9] - 2024 年公司因资金出境受限未能进行更多回购，2025 年管理层推进董事会授权但未得到明确回复[11]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价 23.25 港元 [3] 报告的核心观点 - 2024 年公司营业收入 362.2 亿元，同比增长 9%；归母净利润 11.5 亿元，同比下降 41%；核心净利润 22.3 亿元，同比下降 5% [2] - 收入稳健增长，多因素拖累归母净利润，核心净利润正在筑底 [6] - 循环型业务稳健发展，多元客户拓展能力优异，支撑公司核心业务稳健成长 [6] - 关联方业务占比继续下降，应收账款风险持续消化 [6] - 蝶城提质增效，AI 重塑空间服务逻辑 [6] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与投资建议 - 调整后公司 2025 - 2027 年 EPS 预测为 1.54/1.90/2.10 元（2025 - 2026 年原预测为 2.41/2.79 元） [3] - 可比公司 2025 年调整后平均 PE 为 14x，对应目标价 23.25 港元（1 港元 = 0.929 人民币） [3] 公司主要财务信息 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|33,183|36,224|39,811|45,137|51,584| |同比增长 (%)|10.2%|9.2%|9.9%|13.4%|14.3%| |营业利润(百万元)|2,658|1,696|2,564|3,164|3,487| |同比增长 (%)|31.5%|-36.2%|51.2%|23.4%|10.2%| |归属母公司净利润(百万元)|1,955|1,150|1,808|2,231|2,458| |同比增长 (%)|29.4%|-41.2%|57.2%|23.4%|10.2%| |每股收益（元）|1.67|0.98|1.54|1.90|2.10| |毛利率(%)|14.5%|13.0%|12.7%|12.6%|12.7%| |净利率(%)|5.9%|3.2%|4.5%|4.9%|4.8%| |净资产收益率(%)|11.5%|6.8%|10.9%|13.3%|14.8%| |市盈率（倍）|10.9|18.5|11.7|9.5|8.6| |市净率（倍）|1.2|1.3|1.3|1.3|1.3| [4] 业绩分析 - 2024 年营收同比 +9% 至 362.2 亿，分业务看，社区空间/商企城市服务/科技收入为 209/123/30 亿，同比 +11.5%/5.4%/8.6% [6] - 归母净利同比 -41.2%，主要由于开发商相关业务毛利大幅下降、计提信用减值损失同比增加 3.4 亿、股权交易收益同比减少 2.6 亿、政府补助减少 0.9 亿 [6] - 2024 年循环型业务营收 307.9 亿元，同比 +16%，占总营收比例提升至 85% [6] - 住宅及 PFM 物管的总合约/在管饱和收入分别为 513/427 亿元，同比 +10%/+13%，其净增在管饱和收入中第三方占比达到 67%/95% [6] - 2024 年公司来自关联方的持续关连交易发生额占收入比例下降 4pct 至 9.5% [6] - 截至 2024 年末，贸易应收账款为 65.4 亿元，同比降低 4%；来自关联方的应收款总额 24.5 亿，同比下降 1.5% [6] - 2024 年下半年累计回收关联方贸易应收款超 30 亿，抵偿债务的实物资产包括蝶城的优质社区商业资产股权 [6] - 截至 2024 年末，公司累计改造 250 个蝶城，涉及 1555 个项目，占总在管住宅项目的 37% [6] - 相较 2021 年，住宅物管毛利率提升了 1.3pct [6] - 公司以“灵石”为 AI 决策中枢、“飞鸽”为流程再造引擎，构建全空间数字化服务能力 [6] 可比公司估值 |公司|代码|最新价格(元)|每股收益（元）|市盈率| |----|----|----|----|----| | | |2025/4/29|2023A|2024A|2025E|2026E|2023A|2024A|2025E|2026E| |华润万象生活|1209.HK|34.33|1.28|1.59|1.82|2.08|27|22|19|16| |招商积余|001914.SZ|12.29|0.69|0.79|0.90|1.01|18|16|14|12| |保利物业|6049.HK|28.43|2.49|2.66|2.85|3.08|11|11|10|9| |Haseko|1808.T|103.40|10.94|10.20|6.36|10.86|9|10|16|10| |中海物业|2669.HK|4.88|0.41|0.46|0.51|0.56|12|11|10|9| |绿城服务|2869.HK|4.08|0.19|0.25|0.29|0.33|21|16|14|12| |最大值| | | | | | |27|22|19|16| |最小值| | | | | | |9|10|10|9| |平均数| | | | | | |16|14|14|11| |调整后平均| | | | | | |16|13|14|11| [8] 财务报表预测与比率分析 - 资产负债表、利润表、现金流量表等各项财务指标预测 [9] - 成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等财务比率分析 [9]