收入和利润（同比） - 总收入为人民币181.375亿元，同比增长3.1%[2] - 公司总收入从2024年上半年的175.90亿人民币增长至2025年上半年的181.37亿人民币，增幅为3.1%[15] - 毛利润为人民币24.929亿元，同比增长3.8%[2] - 公司毛利为人民币2492.9百万元，同比增长3.8%，毛利率为13.7%[71] - 期内利润为人民币8.378亿元，同比增长5.4%[3] - 期内利润为人民币837.8百万元，同比增长5.4%，核心净利润为人民币1321.1百万元，同比增长10.8%[79] - 核心净利润为人民币13.211亿元，同比增长10.8%[3] - 每股基本盈利0.68元，同比增长4.6%[26] 成本和费用（同比） - 行政开支下降人民币7740万元，同比下降8.0%[2] - 行政开支为人民币885.8百万元，同比下降8.0%，占收入比为4.9%[77] - 研发成本为156,931千元，同比下降13.8%[17] - 公司总成本为人民币15644.6百万元，同比增长3.0%[70] - 税前利润中雇员福利开支为6,004,678千元，同比增长1.9%[17] - 金融资产减值亏损净额268,022千元，同比增长76.0%[17] - 所得税开支总额262,830千元，同比下降7.0%[20] 社区空间居住消费服务表现 - 社区空间居住消费服务收入为人民币113.25亿元，同比增长11.8%[2] - 社区空间居住消费服务收入从2024年上半年的101.33亿人民币增长至2025年上半年的113.25亿人民币，增幅为11.8%[15] - 住宅物业服务收入为人民币102.793亿元，同比增长10.4%，占总收入56.7%[52] - 住宅物业服务毛利为人民币13.304亿元，同比增长6.8%，毛利率12.9%（同比下降0.5个百分点）[52] - 社区空间居住消费服务毛利率为14.4%，同比下降0.7个百分点[72] - 在管住宅项目饱和收入达人民币281.335亿元，同比增长7.4%[52][54] - 合约住宅项目饱和收入达人民币337.191亿元，同比增长5.9%[52] 商企和城市空间综合服务表现 - 商企和城市空间综合服务收入为人民币57.487亿元，同比下降5.2%[2] - 商企和城市空间综合服务收入从2024年上半年的60.65亿人民币下降至2025年上半年的57.49亿人民币，降幅为5.2%[15] - 物业及设施管理服务收入为人民币51.691亿元，同比增长7.7%，占总收入28.5%[55] - 物业及设施管理服务在管饱和收入达人民币157亿元，同比增长9.7%[55] - 物业及设施管理服务新增饱和收入12.499亿元人民币，毛利率同比增加0.5个百分点[45] - 商企和城市空间综合服务毛利率为8.8%，其中开发商增值服务毛利率同比大幅增长9.5个百分点至9.7%[73] AIoT及BPaaS解决方案服务表现 - AIoT及BPaaS解决方案服务收入为人民币10.638亿元，同比下降23.6%[2] - AIoT及BPaaS解决方案服务收入从2024年上半年的13.92亿人民币下降至2025年上半年的10.64亿人民币，降幅为23.6%[15] - AIoT及BPaaS解决方案服务收入为人民币1063.8百万元，同比下降23.6%[69] - AIoT及BPaaS解决方案服务毛利率为33.0%，同比增长1.4个百分点[74] - AIoT解决方案收入为人民币2.037亿元，同比下降66.2%[60] - BPaaS解决方案收入为人民币8.601亿元，同比增长9.0%[57] 循环型业务表现 - 循环型业务收入为人民币163.085亿元，同比增长9.5%，占总收入比例89.9%[2] - 循环型业务收入163.085亿元人民币，同比增长9.5%，占总营收89.9%[51] 居住相关资产服务表现 - 居住相关资产服务收入8.584亿元人民币，同比增长39.6%，毛利率22.3%[43] - 居住相关资产服务收入为人民币8.584亿元，同比大幅增长39.6%[59] - 自营装修业务新签约2.7亿元人民币，同比增长50.0%，服务超1万户客户[43] - 房屋修缮业务收入2.276亿元人民币，同比增长95.0%[43] 企业服务表现 - 企业远程运营服务收入6.189亿元人民币，同比增长14.1%，毛利率33.5%[46] 其他收入及收益 - 其他收入及收益净额从2024年上半年的8.60亿人民币下降至2025年上半年的6.32亿人民币，降幅为26.5%[16] - 其他收入及收益净额为人民币63.2百万元，同比下降26.5%[75] - 利息收入从2024年上半年的5.69亿人民币大幅下降至2025年上半年的2.78亿人民币，降幅为51.1%[16] 资产和负债变化 - 公司总资产净额从2024年12月31日的176.56亿人民币下降至2025年6月30日的163.11亿人民币，降幅为7.6%[9] - 公司权益总额从2024年12月31日的176.56亿人民币下降至2025年6月30日的163.11亿人民币，降幅为7.6%[9] - 公司非流动负债总额从2024年12月31日的29.18亿人民币略降至2025年6月30日的29.00亿人民币[9] - 贸易应收款项及应收票据总额9,102,343千元，同比增长21.5%[30] - 贸易应收款项及应收保证金总额从2024年12月31日的6,544,239千元人民币增长至2025年6月30日的8,009,312千元人民币，增幅为22.4%[31] - 贸易应付款项及应付票据总额为6,648,199千元人民币，其中1年内账龄占比93.4%（6,212,407千元人民币）[32] - 应付关联方款项从2024年12月31日的572,274千元人民币下降至2025年6月30日的442,305千元人民币，降幅为22.7%[33] - 代表业主收取的现金从2024年12月31日的1,966,600千元人民币下降至2025年6月30日的1,855,589千元人民币，降幅为5.6%[33] - 应付工资从2024年12月31日的1,587,620千元人民币下降至2025年6月30日的1,272,696千元人民币，降幅为19.8%[33] - 现金及现金等价物为人民币10937.0百万元，较2024年末减少人民币2515.9百万元[81] - 无形资产账面净值7,752,759千元，较期初增长0.2%[27] - 商誉账面价值3,999,890千元，较期初增长4.6%[27] - 贸易应收款项减值拨备1,093,031千元，拨备覆盖率12.0%[30] - 贸易应收款项中1年内账龄占比88.3%（7,068,988千元人民币），1至2年账龄占比9.2%（734,595千元人民币）[31] 员工相关数据 - 截至2025年6月30日员工总数为102,093名，较2024年12月31日的102,441名减少348名[89] - 报告期内总员工成本为人民币60.103亿元[89] 股息和股东回报 - 建议派发中期股息合计人民币11.0亿元[3] - 建议派发2025年中期股息每股0.951元，总额11亿元[21] - 拟派发中期股息人民币11.0亿元，每股0.951元（含税）[98] - 股息派发需经2025年9月3日股东大会批准[98] - 2025年中期股息股东资格登记日为2025年9月11日[104] - 股份过户登记暂停期为2025年9月9日至9月11日[104] - 临时股东大会投票资格登记日为2025年9月3日[103] - 股份过户文件须于2025年8月28日下午4:30前提交[103] 税务处理 - 非居民企业股东股息代扣代缴企业所得税税率为10%[99] - H股个人股东股息代扣代缴个人所得税标准税率为10%[99][100] - 与中国订立低于10%税率协议地区的股东仍按10%预扣个人所得税[100] - 与中国订立10%-20%税率协议地区的股东按协议适用税率扣缴个人所得税[100] - 无税收协议或20%税率协议地区的股东按20%税率扣缴个人所得税[102] - 内地个人投资者通过沪港通/深港通投资H股按20%税率扣缴个人所得税[102] 股份回购 - 公司回购4,250,000股H股，占总股本（不含库存股）的0.37%[92] - H股回购总金额为84,866,975港元（不含交易费用）[92] - 单日最高回购股价为20.50港元/股（1月2日），最低为19.34港元/股（1月15日）[93] - 已注销3,512,200股回购H股，持有11,560,200股库存H股[94] 市场战略和业务发展 - 行业TOP10企业市占率突破28.3%，新增合约面积是TOP11-30企业的2.4倍[35] - 住宅物业换手率从2021年的1.7%升至2024年的3.3%，年均超2万小区更换物业[35] - 弹性定价模式通过解构508项服务为模块化菜单[36] - 公司2025-2027年战略围绕“资产服务、智慧、低碳”三大关键词，推进“蝶城+、企服+、生态+”三大战略[41] - 公司已完成300个蝶城提效改造，覆盖1,688个项目，占在管项目总量的38.3%，提效金额达2.3亿元人民币[42] - 存量市场新获取114个住宅物业项目，年化饱和收入6.681亿元人民币，同比增长31.5%[42] 审计和合规 - 审计委员会确认中期财务数据符合会计准则并充分披露[97] - 核数师安永会计师事务所同意截至2025年6月30日的财务资料[97]

行业与公司概述 - 行业涉及房地产、基建、消费建材、水泥、制造业等[1][2][3] - 公司包括城建、滨江、招商蛇口、万科、金地、龙湖、新城、万物云、华润万象、中海物业、东方雨虹、汉高集团、海螺水泥、华新水泥、濮耐股份、再生科技等[1][4][8][19][21][22] 房地产行业核心观点 - 房地产股投资价值不宜悲观 属低PB、低仓位、低关注度的"三低"行业 估值差距终将填平[1][3] - 销售下滑和资产减值边际影响减弱 旺季和降息预期或推动估值上升[1][5] - 2025年1-7月房地产市场表现分化 一线城市累计同比上涨 二线城市小幅下降 三四线城市跌幅扩大[2] - 现金流改善 融资成本和到位率较去年强劲 下半年竣工数据修复能力可能超预期[2] - 困境反转类企业如万科、金地、龙湖、新城等具有较高弹性 服务类公司如万物云、华润万象、中海物业中报分红值得关注[1][8] 基建投资数据 - 2025年7月广义基建投资增速同比大幅下滑至负1.9% 为两年来首次负增长[1][6] - 狭义基建投资增速下降 前七个月累计增速为3.2% 去年同期为4.9%[6] - 7月单月基建投资增速为负5.1% 为四年内首次负值 远低于预期[1][9] - 地方政府出资项目显著下滑 公共设施增速为-7% 道路增速为-16.6%[9][10] - 中央政府出资项目表现较好 铁路增长5.9% 水利增长12.6%[10] 地产与制造业投资 - 7月地产投资同比下降17.1% 上个月下降12.4% 去年同期下降10.8%[4][11] - 7月制造业投资同比下降0.3% 上个月增长5.1% 去年同期增长8.3% 为过去四年首次负值[4][11] 收储资金影响 - 收储资金分为收房和收地资金 专项债和特别国债7月显著放量 7月使用接近500亿 占上半年一半以上额度[7] - 有助于解决地产债务问题和提升宏观经济稳定性[1][7] 消费建材板块 - 7月迎来向上拐点 实物量趋缓 竞争格局改善 基本面走强[4][18] - 营收结构分散 盈利能力提升 政策催化与基本面改善或将共振[4][18] - 推荐东方雨虹和汉高集团 东方雨虹防水行业出清透彻 汉高集团业绩增速超30%[4][19] 水泥行业 - 7月水泥需求量下滑5.6% 全年预计下滑4.5%[17] - 8月进入旺季 价格呈现上升趋势 推荐海螺水泥和华新水泥[20][21] - 西部地区基建需求旺盛 西藏和新疆重点工程具有反复交易机会[21][24] 建筑公司风险与机会 - 中报集中发布时期风险大 应收款增加导致减值压力加大 收入下滑[13] - 第四季度可能有反弹行情 政策可能加码 矿产资源重塑类公司如中国中冶、中国中铁、北方国际可能具有吸引力[14] 其他重要内容 - 国家统计局披露数据与微观施工质量跟踪存在差异 实际情况可能更悲观[12] - 建议投资者适度减仓规避中报风险 高股息股票可能受到质疑[15] - 7月数据为过去四年最差 建议规避8月底和9月初[16] - 电子布板块进入机油共振阶段 适合风险偏好较高的资金[23]

股东会信息 - 万物云2025年第一次临时股东会9月3日召开[2] - 相关通函等将在港交所和公司网站刊登[2] 股份登记 - 8月29日至9月3日暂停办理股份过户登记[3] - 记录日为9月3日[3] - 未登记持有人8月28日下午4时30分前完成登记[3] 其他 - 公司H股股份过户登记处为卓佳证券登记有限公司[3] - 公告日期为2025年8月14日[3] - 董事长、执行董事兼总经理为朱保全[3] - 董事会包括10位董事[3]

会议信息 - 万物云公司董事会会议将于2025年8月18日举行[3] - 会议将考虑并批准公司2025年上半年中期业绩及刊发[3] - 会议将考虑建议派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 截至2025年8月1日公司董事会成员包括董事长兼执行董事朱保全等[5]

股份变动 - 2025年7月法定/注册股份数目减少3512200股，月底结存1168053129股[1] - 2025年7月已发行股份（不含库存）数目减少3512200股，月底结存1156492929股[2] - 7月10日公司进行股份回购并注销，减少已发行股份（不含库存）3512200股[4] 回购情况 - 2024年8月23日至2025年1月17日公司回购15072400股H股，7月31日3512200股已注销，11560200股作库存股[5]

股价表现 - 物管股集体下跌 碧桂园服务跌5.9%至6.54港元 雅生活服务跌5.73%至2.96港元 万物云跌3.83%至22.6港元 融创服务跌3.76%至1.79港元[1] - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束[1] 行业盈利预期 - 物业管理商2025年上半年平均盈利同比增幅预计放缓至13% 低于2024年上半年的17%及2024年全年的14%增长 市场预期为15%[1] - 盈利放缓主要受住宅市场放缓拖累 导致在管面积增长减慢 物业费收缴率下降 开发商增值服务减少 社区增值服务毛利率受压[1] 行业竞争格局 - 物业服务行业存在内卷式竞争 部分项目业主对物业费的降价诉求不理性[1] - 头部公司市占率较低 调整在管组合空间很大 盈利能力不会因内卷式竞争而下降[1] - 政策反对内卷式竞争 鼓励优质优价 有利于企业收缴率 费率和盈利能力稳定 利好重视服务口碑的公司[1] - 看好具备品牌竞争力的公司[1]

行业盈利预期 - 物业管理商2025年上半年平均盈利同比增幅预计放缓至13% 低于2024年上半年的17%及2024年全年的14%增长 市场预期为15% [1] - 盈利放缓主要受住宅市场放缓拖累 导致在管面积增长减慢 物业费收缴率下降 开发商增值服务减少及社区增值服务毛利率受压 [1] 股价表现与估值 - 物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束 [1] - 截至发稿碧桂园服务跌5.9%报6.54港元 雅生活服务跌5.73%报2.96港元 万物云跌3.83%报22.6港元 融创服务跌3.76%报1.79港元 [1] 行业竞争格局 - 物业服务行业存在内卷式竞争 部分项目业主对物业费的降价诉求不理性 [1] - 头部公司市占率较低 企业调整在管组合空间很大 头部公司盈利能力不会因内卷式竞争而下降 [1] - 政策反对内卷式竞争 鼓励优质优价 有利于企业收缴率 费率和盈利能力稳定 有利于重视服务口碑的公司 [1] - 看好具备品牌竞争力的公司 [1]

交易结构 - 公司全资子公司杭州朴寓房地产作为买方与杭州弘望投资及杭州东学投资订立股权转让协议 收购杭州万瑜分别51%及49%股权 合计100%股权 [1] - 与浙江万科南都房地产订立股权转让协议 收购杭州元广100%股权 [1] - 交易完成后公司将通过杭州朴寓房地产持有杭州万瑜及杭州元广100%股权 两家公司成为附属公司 财务业绩将综合入账至集团财务报表 [1] 交易对价安排 - 交易代价用于抵偿公司与万科企业之间的贸易应收款项及与其他关联方之间的其他结余 金额约人民币9824万元 [2] - 杭州万瑜股权转让的最终购买价格余额将用于三项用途：审计专项预留款项 偿还集团与万科企业之间的现有贸易应收款项及其他关联方结余 工程等运营特别储备人民币75万元 [2] 战略协同性 - 目标项目位于良东蝶城辐射范围内 周边万物云在管小区密集 具有良好的协同性 利于后续商业的精准运营 [2]

交易结构 - 万物云全资子公司杭州朴寓房地产作为买方分别与杭州弘望投资、杭州东学投资及浙江万科南都房地产订立股权转让协议 [1] - 收购杭州万瑜100%股权（其中51%来自杭州弘望投资 49%来自杭州东学投资）及杭州元广100%股权 [1] - 交易完成后两家目标公司将成为万物云附属公司 财务业绩将综合入账至集团财务报表 [1] 交易对价安排 - 本次转让代价用于抵偿公司与万科企业之间贸易应收款项及其他关联方结余中约人民币9824万元到期与即将到期应收款项 [2] - 杭州万瑜股权转让价格余额将用于审计专项预留款项、偿还集团与万科企业现有贸易应收款项及关联方结余 并预留人民币75万元作为工程运营特别储备 [2] 战略协同价值 - 目标项目位于良东蝶城辐射范围内 周边万物云在管小区密集 具有良好的业务协同性 [2] - 收购有利于后续商业物业的精准运营 [2]

股权结构 - 万科企业有权控制6.60602亿股股份，占公司已发行股本总额约57.12%，为公司控股股东[4][81] - 截至公告日期，万科企业由深圳市地铁集团有限公司持有27.18%[84] 债务清偿 - 2025年7月30日公司附属及关联方与卖方和债务人订立债务清偿协议，总计代价为2.5674037亿元[3][5] - 清偿物业按2.5674037亿元抵偿关联方到期应收款2.52780764亿元，差额149.2225万元抵扣业务款，剩余246.7381万元由集团支付[74][80] 清偿案例 - 唐山万科新城以56个使用权车位抵偿338.935253万元债务，差额2462.53元现金补足[6] - 北京凯华以1套商品房抵偿215万元债务[6][7] - 佛山禅城区万奎房地产公司以7个产权车位冲抵712,500元债务，差额7,000元由佛山应收方1补足[10] 物业信息 - 清偿物业3房屋总面积为178.66平方米[7] - 清偿物业4商品房房屋总面积为253.25平方米，使用权车位8个[7] - 清偿物业5房屋总面积为346.77平方米[8] 估值与收购 - 独立估值师采用市场比较法对清偿物业估值，假设完工状态下市场价值为256818000元[78] - 收购代价经参考估值等商定折让[74] 过往交易与规定 - 2024年12月30日公司全资子公司收购鹿特丹万科生活广场项目[87] - 债务清偿协议交易适用百分比率超0.1%但低于5%，须遵守申报及公告规定，豁免通函及独立股东批准规定[81] 人员相关 - 2025年7月30日公司董事会成员包括董事长兼执行董事朱保全等[88] - 公司非执行董事华翠女士及孙嘉先生因在万科企业任职，就相关董事会决议案放弃投票[82] 评估基准 - 评估基准日为2025年6月30日[89]