业绩表现 - 2025年中期营收181.4亿元，同比增长3.1%，核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 循环型业务收入同比增长9.5%至163.1亿元，占总收入比重提升至89.9% [1] - 开发商关联业务收入占比降至6.5%，核心业务与开发商业务形成"剪刀差" [1] - 预计2025年全年营收与核心净利润增速将进一步扩大 [1] 战略调整 - 主动压缩开发商业务及其他非核心业务，优化营收结构 [1] - 推出弹性定价模式，将住宅物业项目解构为158项必选服务和350项可选服务 [1] - 弹性定价模式已在重庆、青岛等多地落地实施 [1] - 成立"惊蛰"专项工作组推进关联方资产去化工作 [2] 业务发展 - 蝶城战略与弹性定价组合帮助公司在存量市场斩获114个新项目 [2] - 新项目带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [2] - 弹性定价模式平衡业主、企业、政府三方需求 [2] - 针对销售型资产注重价格与成本关系，运营型资产注重精细化运营 [2] 增长路径 - 通过弹性定价带来物业底盘内生增长 [1] - 新业务新能力价值释放 [1] - 投资驱动业务增长 [1] - AI技术助力降本增效 [1]

投资评级 - 维持"买入"评级，现价对应25年PE17倍 [6] 核心观点 - 25H1业绩平稳：归母净利润7.9亿元（同比+2.6%），核心净利润13.2亿元（同比+10.8%），中期分红占比核心净利润83% [4] - 蝶城战略显效：累计完成300个蝶城改造，覆盖38.3%在管项目，提效2.3亿元 [6] - 科技赋能降本：三费费率5.0%（同比-0.5pct），其中管理费率4.9%（同比-0.6pct） [4] 财务表现 收入结构 - 总收入181亿元（同比+3.3%）：住宅物管/商企城服/科技业务占比62%/32%/6% [4] - 住宅物管收入113亿元（同比+11.8%），居住相关资产服务增速达40% [6] - 科技业务收入10.6亿元（同比-23.6%），BPaaS占比提升至81% [6] 盈利能力 - 毛利率13.7%（同比+0.1pct），住宅/商企城服/科技业务毛利率分别为14.4%/8.8%/33.0% [4][6] - 25H1核心净利润13.2亿元（同比+10.8%），每股收益0.68元（同比+3.0%） [4] 业务进展 住宅物管 - 在管饱和收入281亿元（同比+7.4%），万科项目占比47%，合约/在管比1.20倍 [6] - 蝶城改造后居住资产毛利率22.3%（同比-6.8pct），因开发商交付量下降 [6] 商企城服 - PFM在管饱和收入157亿元（同比+9.7%），第三方占比86%，合约/在管比1.26倍 [6] - 城市服务收入占比6%（同比+3%），毛利率9.1%（同比+0.2pct） [6] 盈利预测 - 2025-27年归母净利润预测下调至15.3/16.6/17.9亿元，原预测16.0/18.0/19.8亿元 [6] - 2025年预计营收385.9亿元（同比+6.5%），ROE回升至10.2% [5][6] 市场数据 - 当前股价24.20港元，H股市值282.7亿港元，52周波动区间15.72-28.05港元 [2] - 一年内股价跑输恒生中国企业指数19个百分点 [3]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入181.4亿元 同比增长3.1% [2] - 净利润8.4亿元 同比增长5.4% 核心净利润13.2亿元 同比增长10.8% [2] - 毛利润24.9亿元 同比增长3.8% 经营性净现金流同比增加20.5亿元 [2] - 现金资产114.6亿元 拟派付中期股息11亿元 年化股息率约9% [2][4] 业务结构转型 - 住宅物业管理服务收入102.79亿元 同比增长10.4% 占总收入56.7% [3] - 物业及设施管理服务收入51.69亿元 同比增长7.7% 占总收入28.5% [3] - BPaaS解决方案收入8.6亿元 同比增长9% 居住相关资产服务收入8.6亿元 同比大增39.6% [3] - 主动压缩开发商业务及非核心业务 转向有现金流的利润深耕 [3] 蝶城战略成效 - 累计完成300个蝶城改造 覆盖1688个项目 占在管项目总量38.3% [5] - 通过蝶城战略提效金额达2.3亿元 房屋修缮业务收入2.3亿元 同比增长95% [5] - 自营装修业务新签约2.7亿元 增速达50% [5] - 在存量市场斩获114个新项目 带来6.68亿元年化饱和收入 同比增长31.5% [5] 运营模式创新 - 推出弹性定价模式 已在重庆、青岛等多地落地实施 [6] - 弹性定价模式向行业开源 推动物业服务成为"生活品质投资" [6] - 成立"惊蛰"专项工作组 推进关联方资产去化 维护轻资产运营模式 [2] 技术应用与成本管控 - 行政开支降至8.86亿元 同比下降8.0% [7] - 首批6名AI员工正式上岗 GC平台升级至2.0版本 实现多模型调用与多AI协作 [7] - 强调AI应用需与客户需求结合 避免技术自嗨 同时注重员工转岗规划与技能培训 [7]

财务表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [3] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1][3] - 净利润同比增长5.4% [3] - 经营性现金流同比增加20.5亿元 [3] - 现金资产达114.6亿元 [3] - 流动比率1.18，处于健康水平 [7] 业务战略 - 开发商关联业务收入占比下降至6.5% [4] - 循环型业务收入163.1亿元，同比增长9.5%，占总收入比重89.9% [4] - 蝶城战略累计完成300个改造，覆盖1688个项目（占在管项目总量38.3%），提效金额达2.3亿元 [3] - 通过技术投入使行政开支从9.63亿元降至8.86亿元，降幅8.0% [3] - 在存量市场获取114个住宅物业项目，年化饱和收入6.68亿元，同比增长31.5% [4] 创新举措 - 推行"弹性定价"策略，重庆项目物业费收缴率提升20% [4] - 计划将弹性定价模式向全行业开源 [6] - 首批6名AI员工正式上岗 [3][8] - GC平台升级2.0版本，实现多AI agent协作 [8] - 在武汉新唐项目投入500万元微改造，实现客流量增长26%、销售额提升31% [7] 资产优化 - 成立"惊蛰"专项工作组处理重资产剥离 [7] - 通过专业管理最大化资产价值，维护轻资产模式 [7] 发展预期 - 预计2025年营收和核心利润增速将进一步扩大 [1][3][4] - 物业行业将从2025年开始迎来反弹阶段 [1] - 核心业务收益增幅与开发商业务降幅形成正向剪刀差 [1] - 未来将在蝶城全面落地人机混合用工模式 [9]

物业行业趋势 - 2024年上半年重庆、武汉、青岛、银川等城市出台物业费指导价后，全国多地小区仿效降价，引发物业费降价潮 [1] - 行业从"规模扩张"转向"质量竞速"，业主对服务品质和价格敏感度提升，部分地方政府出台物业费价格政策 [1] - 万科物业"弹性定价"模式成为市场自我调节的必然过程，服务标准与价格透明挂钩，业主可自主选择基础或升级服务 [1] 万物云业绩表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1%，净利润同比增长5.4%，核心净利润同比增长10.8% [2] - 重庆弹性定价项目物业费收缴率提升20%，上半年获取114个住宅物业项目，年化饱和收入6.68亿元，同比增长31.5% [2] - 预计2025年全年营收和核心净利润增速将进一步扩大，增长路径包括弹性定价、新业务价值释放、投资驱动和AI降本增效 [2] 关联方资产处理 - 万科集团对万物云的部分欠款继续采用资产抵债方式，引发市场对经营模式变"重"的担忧 [2] - 公司成立"惊蛰"专项工作组，计划6年内去化销售型抵债资产，上半年完成1.4亿元目标，全年计划去化4亿元 [3] - 持有型资产如鹿特丹广场将通过运营提升价值，择机退出 [3]

业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [2] - 毛利润24.9亿元，同比增长3.8% [2] - 净利润8.4亿元，同比增长5.4% [2] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [2] - 经营性净现金流同比增加20.5亿元 [2] - 拟派付11亿元中期股息，年化股息率约9% [2] 物业费弹性定价策略 - 行业正从"规模扩张"转向"质量竞速"，业主对服务品质和价格关注度提升 [3] - 多个城市出台物业费"限高令"，如重庆中心城区有电梯住宅最高1.9元/平方米/月 [4] - 2024年重庆等4城市百余项目物业费降幅达20%-35% [4] - 公司推出"弹性定价"模式，将服务切分为508项实现按需定价 [5] - 重庆万科金域学府翰林小区通过弹性定价达成2.28元/平方米/月，高于指导价1.9元 [5] - 青岛金域蓝湾项目以82.4%通过率定价2.76元/平方米/月，高于指导价2.52元 [5] - 重庆落地弹性定价项目物业费收缴率提升20% [6] - 上半年通过蝶城战略与弹性定价组合获得114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [6] 抵债资产去化进展 - 去年12月及今年7月通过转让物业或车位方式清偿近10亿元债务 [7] - 成立"惊蛰"专项工作组推进资产去化 [7] - 计划6年去化销售型资产，今年目标4亿元（80%车位、15%住商资产、5%办公资产） [8] - 上半年已完成1.4亿元去化任务 [8] - 武汉新唐项目投入500万元微改造，实现客流量增长26%、销售额提升31% [8] 全年业绩展望 - 预计2025年全年营收增速和核心净利润增速将进一步扩大 [9]

财务业绩 - 2025年上半年营收181.4亿元同比增长3.1% 毛利24.93亿元同比增长3.8% 毛利率稳定在13.7% [2] - 核心净利润13.2亿元同比增长10.8% [2] - 循环型业务收入163.1亿元同比增长9.5% 占总收入比重升至89.9% [2] - 开发商关联业务收入占比降至6.5% [2] 业务发展 - 住宅物业领域在存量市场获取114个项目 年化饱和收入6.68亿元同比增长31.5% [3] - 通过"惊蛰"专项工作组剥离重资产 维护轻资产模式 [4] - 对销售型资产坚持整体损益≥0原则 对运营型资产实施精细化运营 [4] - 武汉新唐项目投入500万元微改造 实现客流量增长26% 销售额提升31% [4] 行业现状 - 业主对物业费定价敏感度提升 希望主导定价权 [3] - 物业投标过程中存在中间商乱象 头部企业需联合反对 [3] - 公共资源收益应作为住房养老金补充 而非发放红包 [3] - 业主对服务品质和价格关注度显著提升 地方政府出台相关价格政策 [3] 创新实践 - 重庆落地弹性定价项目 物业费收缴率提升20% [3] - 提出H类真人、R类机器人、A类智能体三类员工协作模式 [4] - 首批6名AI员工于2025年7月转正上岗 [4] - AI应用需与客户需求结合 避免技术自嗨 强调人机协作 [5] 未来展望 - 预计2025年全年营收和核心净利润增速将进一步扩大 [5] - 业绩增长路径包括弹性定价带来的内生增长、新业务价值释放、投资驱动业务及AI降本增效 [5]

港股市场表现 - 恒生指数跌0.21%至25122.9点，成交额2782.18亿港元；恒生国企指数跌0.3%；恒生科技指数跌0.67% [1] - 中金刘刚分析港股跑输A股原因：AH溢价低于125%分红吸引力下降、港币流动性收紧、中报盈利下修与宏观数据一致 [1] 蓝筹股表现 - 华润啤酒涨6.24%，中期营业额239.42亿元同比增0.83%，净利润57.89亿元同比增23.04%，中期股息每股0.464元同比增24.4% [2] - 中升控股涨8.29%，翰森制药涨4.75%；中国生物制药跌6.57%，比亚迪电子跌4.67% [2] 热门板块 - AI应用方向逆市走高：知乎-W涨23%，粉笔涨13.98%，汇量科技涨13.09% [3] - 物管股活跃：万物云涨7.19%，中期营收181.4亿元同比增3.1%，核心净利润13.2亿元同比增10.8% [4][5] - 体育用品股上扬：安踏体育涨4.61%，李宁涨2.55%，特步国际涨3.74% [5][6] - 黄金股走软：赤峰黄金跌3.15%，灵宝黄金跌3.13%，受美元指数上涨及地缘局势缓和影响 [7] 热门异动股 - 康臣药业涨10.39%，中期收入15.69亿元同比增23.7%，净利润4.98亿元同比增24.6% [8] - 零跑汽车涨7.63%，中期收益242.5亿元同比增174%，毛利率提升至14.1%，净利润3303万元扭亏 [9] - 同程旅行涨7.43%，上半年营收90.5亿元同比增11.5%，线上度假收入13.6亿元同比增24.1% [10] - 珍酒李渡涨6.9%，政策推动消费潜力释放，公司发力新品大珍、牛市啤酒 [11] - 东方甄选跌20.89%，盘中振幅达45%，近期股价两月内飙升两倍，市场传闻CEO被立案调查遭辟谣 [12] - 歌礼制药-B跌15.01%，控股股东折价9.9%配股集资4.68亿港元，90%用于肥胖症药物研发 [13] 政策与行业动态 - 上海出台"AI+制造"实施方案，推动AI与制造业融合，长江证券建议关注AI基础设施、出海应用及垂直场景公司 [4] - 中泰证券指出物管板块减值规模缩小、分红意愿强，建议关注高股息高效率企业 [5] - 国盛证券推荐运动鞋服龙头安踏体育（2025年PE 17倍）、李宁（PE 18倍）及特步国际（PE 11倍） [6]

股息信息 - 公司建议2025年半年度中期股息每股0.951元人民币[1] - 股东批准日期2025年9月3日[1] - 除净日2025年9月5日[1] 时间节点 - 股份过户文件递交最后时限2025年9月8日16:30[1] - 暂停过户登记2025年9月9日至11日[1] - 记录日期2025年9月11日[1] - 股息派发日2025年9月26日[1] 税率情况 - 非居民企业股息代扣所得税税率10%[2] - 非个人居民部分情况税率10%或20%[2] - 沪深港通内地投资者及基金税率20%[2]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月 公司收入为人民币181.38亿元 同比增长3.1% [1] - 毛利润为人民币24.93亿元 同比增长3.8% [1] - 利润为人民币8.38亿元 同比增长5.4% [1] - 核心净利润为人民币13.21亿元 同比增长10.8% [1] 业务分部收入 - 社区空间居住消费服务收入为人民币113.25亿元 同比增长11.8% [1] - 商企和城市空间综合服务收入为人民币57.49亿元 同比降低5.2% [1] - AIoT及BPaaS解决方案服务收入为人民币10.64亿元 同比降低23.6% [1] 循环型业务 - 循环型业务收入为人民币163.09亿元 同比增长9.5% 占收入比例为89.9% 同比增加5.2个百分点 [1] - 循环型业务带来毛利为人民币21.08亿元 毛利率为12.9% 同比基本持平 [1]