公司股份回购 - 公司于2025年12月15日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购耗资约96.89万港元 [1] - 此次回购涉及股份数量为21.4万股 [1]

股份数据 - 2025年12月12日已发行股份（不含库存）3,143,717,468，库存8,956,000，总数3,152,673,468[3] - 2025年12月15日购回214,000股，占比0.0068%，每股4.5181港元[3] - 2025年12月15日结束时，已发行（不含库存）3,143,503,468，库存9,170,000，总数3,152,673,468[3] 购回情况 - 2025年12月15日最高4.54港元，最低4.5港元，总额968,889.46港元[11] - 合共购回214,000股，总额968,889.46港元，拟持作库存214,000股，拟注销0股[11] 授权与期限 - 购回授权于2025年6月20日通过，可购回314,361,562股[11] - 根据授权已购回9,170,000股，占比0.2917%[11] - 股份购回后新股发行等暂停期至2026年1月14日[11]

核心观点 - 2025年12月12日，超过50家港股及美股上市公司进行了股份回购，显示市场存在广泛的股票回购行为 [1] - 腾讯控股是当日回购金额最大的公司，单日回购金额达6.36亿元人民币 [1] - 从年度累计数据看，不同公司的回购力度差异显著，部分公司年度累计回购股份数占总股本比例较高，如康臣药业达15.485%，百胜中国达4.750% [2][3] 单日回购概况 - 腾讯控股单日回购104.40万股，金额6.36亿元，为当日最高 [1][2] - 中远海控单日回购446.10万股，金额6086.05万元 [2] - 吉利汽车单日回购136.20万股，金额2392.41万元 [2] - 中国飞鹤单日回购565.50万股，金额2317.89万元 [2] - 百胜中国单日回购5.80万股，金额2167.24万元 [2] - 锦欣生殖单日回购772.20万股，金额1935.21万元 [2] - 巨子生物单日回购40.00万股，金额1403.64万元 [2] - 名创优品单日回购26.02万股，金额1000.67万元 [2] - 固生堂单日回购27.75万股，金额777.61万元 [2] - 多点单日回购85.17万股，金额582.16万元 [2] 年度累计回购力度分析 - 康臣药业年度累计回购1318.20万股，占总股本比例高达15.485%，为列表公司中最高 [2] - 百胜中国年度累计回购1768.95万股，占总股本比例为4.750% [2] - 固生堂年度累计回购1254.34万股，占总股本比例为5.293% [2] - 威高股份年度累计回购2338.84万股，占总股本比例为5.179% [3] - 昊海生物科技年度累计回购238.53万股，占总股本比例为6.094% [3] - 酷派集团年度累计回购2745.60万股，占总股本比例为7.162% [2] - 信利国际年度累计回购1.12亿股，占总股本比例为3.553% [3] - 枫叶教育年度累计回购8294.40万股，占总股本比例为2.791% [3] - 中国飞鹤年度累计回购2.36亿股，占总股本比例为2.605% [2] - 中远海控年度累计回购8600.40万股，占总股本比例为2.986% [2] - 贝壳-W年度累计回购8345.98万股，占总股本比例为2.317% [2] - 明源云年度累计回购3877.20万股，占总股本比例为2.007% [2] - 一脉阳光年度累计回购504.15万股，占总股本比例为2.022% [2] - 友和集团年度累计回购1005.00万股，占总股本比例为2.039% [3] - VITASOY INT'L年度累计回购2318.40万股，占总股本比例为2.209% [3] 其他公司回购数据摘要 - 中国石油化工股份年度累计回购2.27亿股，占总股本0.190% [2] - 蒙牛乳业年度累计回购2961.60万股，占总股本0.757% [2] - 中集集团年度累计回购6049.12万股，占总股本1.960% [2] - 腾讯控股年度累计回购9041.10万股，占总股本0.984% [2] - 吉利汽车年度累计回购789.10万股，占总股本0.078% [2] - 锅圈年度累计回购1776.76万股，占总股本0.666% [2] - 绿城服务年度累计回购895.60万股，占总股本0.285% [2] - 周黑鸭年度累计回购3065.65万股，占总股本1.419% [3] - IGG年度累计回购2014.30万股，占总股本1.727% [3]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]

公司股份回购 - 绿城服务于2025年12月12日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购共涉及43万股公司股份 [1] - 回购总金额为195.23万港元 [1]

公司股份回购 - 公司于12月12日进行了股份回购操作 [1] - 此次回购耗资195.2万港元 [1] - 此次回购股份数量为43万股 [1]

公司股份回购行动 - 公司于2025年12月12日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购共耗资195.23万港元 [1] - 本次回购涉及股份数量为43万股 [1]

股份数据 - 2025年12月11日已发行股份（不含库存）3,144,147,468，库存8,526,000，总数3,152,673,468[3] - 2025年12月12日购回430,000股，占比0.0137%，每股4.5308[3] - 2025年12月12日结束时，已发行（不含库存）3,143,717,468，库存8,956,000，总数3,152,673,468[3] - 购回付出总额HKD 1,952,306.84，最高HKD 4.55，最低HKD 4.49[11] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月20日通过[11] - 可购回总数314,361,562[11] - 已购回8,956,000，占比0.2849%[11] 其他规定 - 股份购回后新股发行等暂停期至2026年1月11日[11] - 购回后30天未经批准不得发行新股[12] - 出售库存股份须披露并填妥章节[13]

行业核心矛盾与现状 - 业主与物业服务企业之间的矛盾加剧，从口头争执升级为法律诉讼、强制催费、物业主动撤场等直接对抗 [2][3][5] - 全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，且可能持续下滑，业主拖欠物业费现象普遍 [18] - 住宅物业的整体换手率从2021年的1.7%增加到2024年的3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司，主要原因是业主对服务不满意 [22] 物业公司经营压力与撤场潮 - 2025年1月至9月，全国已公开披露物业公司“主动撤场”案例超过120起，较去年同期翻了一番，涉及多家品牌物企 [5] - 中指研究院数据显示，85%的撤离是物业公司主动选择，主要原因为行业竞争加剧、成本上升及收费困难 [12] - 多家上市物企在2025年上半年主动终止了大量管理面积，例如：中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止合约面积1683.7万平方米，金科服务终止住宅合约面积1008.6万平方米 [6] - 物业费进入降价潮，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调幅度在20%-35%之间，部分甚至腰斩 [15] - 随着小区房龄增长，维护成本占物业费比例急剧上升，5年以下小区占比约25-35%，10-15年占比约45-60%，15年以上占比约70-100%，导致老旧小区物业难以维系 [16] 业主不满与拒交费原因 - 业主拒交费主要源于认为物业服务质价不符，未能提供符合收费标准的服务，尤其在高物业费小区 [21][22] - 公共收益（如车位出租、电梯广告）被物业公司占用且不公开、不返还给业主，是引发矛盾的关键点，有案例显示法院判决物业需向业主返还414万元相关收益 [2][37] - 目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开，财务不透明严重损害信任 [37] - 超过70%的物业服务企业属于开发商下属机构，约20%属于房管所或后勤单位改制，仅不到10%为独立物企，其服务理念可能偏向“管理”而非“服务” [28] 物业撤场对小区的影响 - 物业撤场可能导致小区管理真空，出现垃圾堆积、安防瘫痪、设施失修等问题，进而造成资产贬值，有案例显示物业撤场半年后小区房价暴跌25% [27] - 品牌物业撤场后，可能出现小区无人接手或新物业以更低价格和标准服务的情况，最终由业主承担资产价值损失 [30] 行业探索与解决方案 - 部分物业公司通过服务创新应对挑战，例如提供遛狗、上门喂猫等增值服务，或与周边商户合作提供低价服务 [33] - 推行服务标准化与收费模式改革是重要方向，例如万物云推出包含508项作业清单的“弹性定价”模式，其中158项为基础服务，350项由业主自选 [34] - 成都某小区实行“阶梯物业费”模式，基础服务费统一，增值服务按需付费，实施一年后收缴率从65%提升至92% [34] - 财务透明与监管是关键，可通过组建业委会、采用“酬金制”或引入信托公司管理资金等方式改善，财务透明后的小区甚至可向业主退款或分红 [39][41] - 南京某高端楼盘在降价潮中逆势上调物业费15%，通过新增智能安防和健康管家等升级服务获得了业主认可 [33]

涉及的公司与行业 * 公司：绿城服务 (Greentown Service Group, 2869.HK) [1] * 行业：中国物业管理 (China Property Services) [10] 核心观点与论据 * **投资评级与目标价**：重申“买入”评级，12个月目标价从6.3港元上调至6.5港元，基于14倍2028年自由现金流折现至2026年，资本成本为11.9% [1][7][12] * **增长前景**：预计公司将在行业下行期实现领先的规模扩张和盈利能力改善，预计年均管理面积扩张10%，是覆盖公司整体增速的两倍 [1][3] * **盈利预测**：维持2025-2027年核心盈利预测基本不变，平均年增长率为24%，并引入2028年每股收益预测，同比增长17% [5] * **利润率改善**：预计毛利率将持续改善，2025-2028年平均每年提升0.3个百分点，得益于高质量新项目、有韧性的综合物业管理费水平以及社区生活和咨询服务利润率的恢复 [5] * **费用控制**：预计销售及管理费用率将持续优化，2025-2028年平均每年下降0.3个百分点，得益于组织精简和员工效率提升 [5] * **自由现金流与股东回报**：预计2026-2028年自由现金流将以高双位数百分比复合年增长率增长，公司股息支付率为75%（覆盖公司平均约50%），2026-2028年平均股息收益率达8%，管理层承诺进一步回购股份（2025年上半年已回购1700万股，占总股本0.5%） [6] * **竞争优势**：公司拥有强大的起点，得益于关联国企开发商的稳健支持（管道交付和集团资源整合）以及市场化的扩张能力，第三方项目占2025年上半年管理面积的83%（覆盖公司平均约60%），在行业下行期积极优化了管理面积组合和业务结构 [3] * **项目获取能力**：在高品质项目获取上表现优于同行，得益于地理集中战略（56个核心城市）、聚焦高端项目、成熟的合资伙伴关系、服务专长和品牌声誉 [3] * **增值服务复苏**：预计2C社区生活服务收入将在2026-2028年实现6%的复合年增长率，毛利率将从2022-2024年的低谷水平恢复约5个百分点，业务重组已于2025年上半年基本完成 [6] * **咨询服务韧性**：公司是覆盖范围内唯一实现咨询服务收入和利润率基本稳定的公司，得益于其市场化的客户群 [6] * **估值**：公司交易于11倍/9倍/7倍 2026-2028年预期市盈率，对应20%的每股收益复合年增长率，意味着48%的股价上行空间和61%的总回报（含股息），而覆盖的国企物管同行平均为12倍/11倍/9倍，对应10%的复合年增长率和25%的股价上行空间 [7] 其他重要内容 * **风险提示**：关键风险包括第三方管理面积扩张不及预期（市场竞争加剧）、物业管理服务利润率低于预期（宏观经济逆境、成本通胀、新项目质量不及预期等）、2C增值服务收入和利润率复苏弱于预期（消费者信心不足）、收款率意外下降（执行不力等） [13] * **财务数据摘要 (2024-2028E)**： * 总收入：从178.935亿元人民币增长至256.314亿元人民币 [8] * 核心每股收益：从0.25元人民币增长至0.55元人民币 [8] * 毛利率：从17%提升至18% [8] * 息税折旧摊销前利润率：从7%提升至11% [8] * 净资产收益率：从10%提升至18% [8] * **当前市场数据**：股价4.4港元，市值139亿港元/18亿美元，企业价值91亿港元/12亿美元 [10] * **并购排名**：M&A Rank为3，代表成为收购目标的可能性低（0%-15%）[10][17] * **利益冲突披露**：高盛集团在报告发布前一个月月末持有绿城服务1%或以上的普通股，过去12个月与该公司有投资银行业务关系，并预计在未来3个月内寻求获得投资银行服务报酬 [21]