融资进展 - 公司2023年8月24日经上交所审核通过向特定对象发行A股股票申请[2] - 公司2024年6月11日收到证监会同意发行股票注册的批复[2] 业绩情况 - 公司2024年半年度业绩较上年同期有所波动[2] 信息披露 - 公司会同中介机构出具会后事项承诺函并更新相关资料，2024年9月4日在巨潮资讯网披露[2][4]

发行股票 - 向特定对象发行股票获上交所审核通过和中国证监会同意注册批复[6] - 发行对象不超过35名，含外高桥资管和投控集团[7] - 发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%，且不低于发行前公司最近一年末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产[8] - 发行股票数量不超过340,604,737股，不超过本次发行前公司总股本的30%[10] - 外高桥资管和投控集团发行后直接和间接合计持股比例不低于48.64%，投控集团直接持股比例维持为5.00%[10] - 募集资金总额不超过255,468.53万元，扣除发行费用后投向4个项目[10][12] - 外高桥资管和投控集团认购股票限售期为18个月，其他发行对象为6个月[13] 财务数据 - 截至2024年6月末，存货账面价值为1323086.42万元，占资产总额比重为30.03%；投资性房地产账面价值为1945580.43万元，占资产总额比重为44.16%[16] - 2021 - 2023年度及2024年1 - 6月，经营活动现金流净额分别为353343.64万元、 - 170979.93万元、46142.83万元和 - 369482.09万元[17] - 截至2024年6月末，流动比率、速动比率和资产负债率分别为0.99、0.32和70.29%[22] - 截至2024年6月末，短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款和应付债券金额分别为83.85亿元、19.79亿元、49.85亿元和52.98亿元[22] - 2021 - 2023年度及2024年1 - 6月，营业收入分别为874350.18万元、905828.46万元、756881.01万元和272157.99万元[24] - 2021 - 2023年度及2024年1 - 6月，净利润分别为95041.73万元、125454.42万元、94081.71万元和14762.52万元[24] - 2024年1 - 6月，合并口径归属于母公司净利润为14148.00万元，同比下降72.83%[25] - 2024年1 - 6月，扣除非经常性损益后合并口径归属于母公司净利润为7953.65万元，同比下降80.76%[25] 公司架构 - 控股股东为上海外高桥资产管理有限公司，实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会[33] - 财务公司由公司持股70%，营运中心持股10%，外高桥资管持股20%[33] - 启东产业园是外联发持股60%的控股子公司[33] - 浦隽房地产由公司持股40%，上海招商置业有限公司持股60%[33] 区域情况 - 外高桥保税区占地面积约10平方公里，外高桥保税物流园区占地面积1.03平方公里，森兰地区占地面积约6.01平方公里[36] - 外高桥区域已形成8个千亿级和8个百亿级销售规模商品品类[111] - 外高桥保税区内注册企业约2.6万家[113] 业务情况 - 公司主要负责外高桥多个区域综合开发与经营，占经营收入比重较大的是区域开发和贸易服务[119] - 区域开发业务分“定向建设”和“常规建设”两种经营模式[121] - 贸易服务业务包括商品销售、进出口代理和物流服务等，经营产品涉及多个行业品类[124] - 制造业务主要是下属子公司上海西西艾尔的气雾剂与液体产品开发、配制、灌装加工业务[125] - 服务业为区域开发配套辅助业务，包括商业咨询、物业管理、酒店餐饮等[126] 未来展望 - 未来将通过提高项目质量、区域价值、管理效能和资本总量实现区域开发业务稳定增长[130] - 将聚焦100平方公里区域，形成区域联动发展带[132] 其他 - 2024年下半年已预售的森兰壹公馆与森兰海天名筑部分项目交付可产生房产销售业务收入约115720.95万元，森兰壹公馆项目毛利率预计达60%[167] - 本次发行前公司财务性投资合计24000万元，其中16000万元已从募集资金扣除，8000万元将在发行前扣除[159][160]

业绩总结 - 2024年1 - 6月归母净利润14,148.00万元，同比减少72.83%[3] - 2024年1 - 6月扣非归母净利润7,953.65万元，同比减少80.76%[3] - 2024年1 - 6月营业总收入272,157.99万元，较2023年减幅30.42%[5] - 2024年1 - 6月营业收入264,397.15万元，较2023年减幅31.40%[5] - 2024年1 - 6月房产销售业务收入4,724.26万元，2023年为123,437.52万元[6] 未来展望 - 2024年下半年部分项目交付可产生收入约115,720.95万元，森兰壹公馆毛利率预计达60%[8] 其他新策略 - 公司向特定对象发行A股股票募集资金不超255,468.53万元[12]

业绩情况 - 2024年1 - 6月归母净利润14,148.00万元，同比减少72.83%[2] - 2024年1 - 6月扣非后归母净利润7,953.65万元，同比减少80.76%[2] - 2024年1 - 6月营业总收入272,157.99万元，同比减少30.42%[4] - 2024年1 - 6月营业收入264,397.15万元，同比减少31.40%[4] - 2023年1 - 6月房产销售业务收入123,437.52万元，2024年1 - 6月为4,724.26万元[5] - 已预售项目2024年下半年交付可产生收入约115,720.95万元，森兰壹公馆毛利率预计达60%[7] 过往业绩 - 2019 - 2022年1 - 9月，公司营业收入分别为894,085.07万元等，净利润分别为92,102.89万元等[14] - 2020 - 2022年度，公司营业收入分别为1,015,071.22万元等，净利润分别为76,944.17万元等[15] - 2023年第一季度合并口径归母净利润3,210.44万元，同比下降96.04%[15] - 2020 - 2023年1 - 6月，公司营业收入分别为1,015,071.22万元等，净利润分别为76,944.17万元等[16] - 2023年1 - 6月合并口径归母净利润52,075.17万元，同比下降25.29%[17] - 2021 - 2023年度，公司营业收入分别为874,350.18万元等，净利润分别为95,041.73万元等[17] - 2023年度合并口径归属于母公司净利润92,811.87万元，同比下降25.20%[19] - 2023年度扣非后合并口径归属于母公司净利润60,647.04万元，同比下降13.89%[19] 发行情况 - 外高桥向特定对象发行A股股票申请2023年8月24日经上交所审核通过，2024年6月11日获证监会注册批复[1] - 公司本次向特定对象发行A股股票募集资金不超过255,468.53万元[11] 其他情况 - 2024年1 - 6月业绩波动不影响公司当年及未来经营、募投项目，不构成发行实质性障碍[10][11][12] - 同行业可比公司2024年1 - 6月经营业绩波动大，公司经营符合行业规律[9] - 发行人审计机构对2021 - 2023年财务报表审计，出具标准无保留意见报告[20] - 发行人自2024年5月13日至承诺函出具日财务状况正常，报表无异常[20] - 发行人主营业务、管理层及核心技术人员未发生重大变化[20] - 发行人未发生重大资产置换等架构变化[20] - 发行人未发生未披露重大关联交易及未履行法定程序关联交易[20] - 发行人承诺在批文和股东大会决议有效期内完成发行[23] - 发行人自2024年5月13日至承诺函出具日仍符合发行、上市及信披要求[23]

报告公司投资评级 - 报告给予外高桥(600648)增持评级 [3] - 目标价格为11.28元,与上次预测一致 [3] - 当前价格为8.86元 [3] 报告核心观点 - 2024年上半年公司业绩符合预期,物业经营和贸易业务稳中向好,但商品房结转节奏扰动短期业绩 [10] - 维持2024~2026年EPS预测为0.88/0.90/0.97元,维持目标价11.28元,维持增持评级 [10] - 短期业绩承压主要由于上半年无商品房项目结转,预期下半年业绩将出现明显改善 [10] - 公司租赁物业资产面积稳步扩张、质量持续升级,将不断夯实物业经营业务 [10] - 公司创新融资渠道,资本运作实质推进,包括向特定对象发行股票和发行仓储物流公募REITs [10] 财务数据总结 - 2022-2026年营业收入分别为9,201/7,694/8,484/9,174/9,845百万元,增速分别为3.6%/-16.4%/10.3%/8.1%/7.3% [8] - 2022-2026年归母净利润分别为1,241/928/1,001/1,027/1,101百万元,增速分别为32.4%/-25.2%/7.9%/2.5%/7.2% [8] - 2022-2026年每股收益分别为1.09/0.82/0.88/0.90/0.97元 [8] - 2022-2026年净资产收益率分别为10.3%/7.4%/7.7%/7.6%/7.8% [8] - 2022-2026年市盈率(现价&最新股本摊薄)分别为8.00/10.69/9.91/9.67/9.01 [8]

营业收入和净利润 - 营业收入为26.44亿元，同比下降31.40%[14] - 归属于上市公司股东的净利润为1.41亿元，同比下降72.83%[14] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为0.80亿元，同比下降80.76%[14] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为-36.95亿元[14] 资产负债情况 - 归属于上市公司股东的净资产为126.85亿元，较上年度末增加1.13%[14] - 总资产为440.59亿元，较上年度末下降1.31%[14] 主营业务情况 - 公司主要从事物业经营、贸易及服务和商业房产销售[20] - 物业经营业务实现营业收入10.36亿元，同比增长6.26%[20] - 贸易及服务业务实现营业收入13.84亿元，占公司营业收入的52.3%[21] - 商业房产销售实现营业收入4724万元[21] 未来发展计划 - 公司聚焦"前沿、科技、智能"三个赛道，持续投入物业开发[20] - 公司2024-2026年制定了存量物业改造计划[20] 基本每股收益 - 公司基本每股收益0.12元，同比下降73.91%[15][16][17] 公司定位和优势 - 公司作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，通过在落实国家战略、服务区域发展的大格局中找准定位，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展[1] - 公司在开发运营产业园区、森兰国际社区过程中积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力[1]

会议情况 - 公司第十一届董事会第二次会议于2024年8月22日召开，9位董事全部出席[1] 议案通过情况 - 《关于2024年半年度报告及摘要的议案》9票全票通过[1][2] - 《关于上海外高桥集团财务有限公司2024年半年度风险持续评估报告的议案》6票同意通过，3位关联董事回避[2] - 《关于公司2024年度“提质增效重回报”行动方案半年度评估报告的议案》9票全票通过[2][3]

业绩预减 - 公司预计2024年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为14,100万元左右,同比减少72.92%[5][6] - 公司预计2024年半年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8,083万元左右,同比减少80.45%[7] 利润情况 - 上年同期公司利润总额为72,965万元,归属于上市公司股东的净利润为52,075万元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为41,339万元[10] 业绩下降原因 - 本期业绩预减的主要原因是本年度资产转让及商品房销售的实现主要集中在四季度确认,导致本期无商品房销售结转面积、收入和毛利[11] - 上年同期收到土地补偿款以及结构性存款收益,本期非经常性收益较去年同期减少[11]

利润分配 - A股每股现金红利0.41元，B股每股0.057647美元[2] - 以1,135,349,124股为基数，派发现金红利465,493,140.84元[3] 时间安排 - A股股权登记日2024/7/10，发放日2024/7/11；B股登记日2024/7/15，发放日2024/7/25[2][5] 税收政策 - A股不同股东按持股期限和身份有不同税负[8][9] - B股不同股东按身份有不同税负[10][11][12]

报告公司投资评级 公司给予增持评级 [1] 报告的核心观点 1) 公司是上海自贸区的开发和运营主体之一,持有外高桥保税区、外高桥港综合保税区等合计470万方的优质租赁物业资产,可用以开展园区物业经营业务,过去租赁收入保持稳定,且未来还有37%~79%的收入增长空间 [6][7][8] 2) 公司依托保税区,也有序开展贸易服务业务以及城市更新业务,与园区物业经营业务形成协同效应,联动发展 [9][50] 3) 公司创新融资渠道,为稳健扩张提供资金保障,正在尝试A股定增发行、REITs发行等方式 [60][61][62] 4) 公司有稳健增长的物业资产租赁收入,配合高分红特征,是市场风险偏好下行背景下的优选标的,将迎来价值重估 [74] 公司投资评级 1) 公司给予增持评级,目标价11.83元 [1][22] 公司业务情况 1) 公司主营园区物业经营、贸易和专业服务以及城市更新业务,其中园区物业经营是收入和利润的压舱石 [24][25][26] 2) 公司持有470万方的租赁物业资产,其中85%为产业物业,空置率仅8%,租金收入稳定 [32][33][34][35] 3) 公司有土地储备和在建项目作为增量,可扩大物业规模,同时也通过存量改建、产业集群构建等方式提升单位面积创收能力 [40][41][42][43][44] 4) 公司贸易服务业务依托外高桥保税区的进出口优势,订单有保障,但受行业波动影响毛利率较低 [46][47][48][49] 5) 公司城市更新业务以住宅销售为主,受行业调整影响较大,但毛利率较高 [50][51][52][53] 6) 公司各业务板块高度协同,相互支持 [54][55][57][58] 公司财务情况 1) 公司资产负债率较高,超过70%,正在尝试通过定增、REITs等方式优化资本结构 [60][61][62][63][64][65] 2) 公司2023年提升现金分红比例至50.15%,未来3年保持在50%以上 [11][31] 风险提示 1) 国际贸易局势变化可能影响公司贸易服务业务 [76] 2) 房地产市场整体表现可能影响公司住宅销售 [77] 3) 融资渠道拓展存在不确定性 [78]