证券代码：600708 证券简称：光明地产 公告编号:临2025-074 光明房地产集团股份有限公司 第九届董事会第三十九次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重 大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 一、董事会会议召开情况 具体内容详见 2025 年 12 月 6 日在《上海证券报》、《证券时报》及 上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 披露的（临 2025-075）。 光明房地产集团股份有限公司（下称"公司"、"本公司"、"光明地 产"）第九届董事会第三十九次会议通知于 2025 年 11 月 28 日以电子邮 件、电话通知的方式发出，会议于 2025 年 12 月 5 日上午 9:30 以通讯表 决方式召开，应参加表决董事 7 人，实际参加表决董事 7 人，公司高级 管理人员列席了会议，会议由公司董事长王伟先生主持。本次会议的召 集召开及程序符合《公司法》、《证券法》及《公司章程》的相关规定， 会议合法有效。经本次会议审议讨论，以记名投票方式审议一致通过了 以下决议： 二、董事会会议审议情况 经本次会议审议讨论，以记名 ...

公司资产处置 - 公司全资子公司上海申宏冷藏储运有限公司将位于上海市宝山区鹤岗路301号、安达路101号范围内的国有土地及地上建筑物进行收购储备 [1] - 本次收储土地面积合计34681平方米 地块内建有有证建筑面积31165平方米 未见证建筑面积1203.55平方米 [1] - 本次资产处置的补偿金额为人民币2.3亿元 [1]

公司治理变更 - 公司于2025年11月14日召开第九届董事会第三十八次会议，审议通过补选董事长的议案，选举王伟先生为第九届董事会董事长 [1] - 根据公司章程规定，董事长为公司的法定代表人，因此公司法定代表人变更为王伟先生 [1] - 公司已于公告日完成相关工商变更登记手续，并取得由上海市市场监督管理局换发的最新营业执照 [1] 公司基本信息 - 公司名称为光明房地产集团股份有限公司，类型为其他股份有限公司（上市） [2] - 公司注册资本为人民币222,863.6743万元 [2] - 公司成立日期为1993年1月4日，住所位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区 [2] - 公司经营范围包括房地产开发经营、房地产经纪、企业投资、国内贸易等 [2]

公司治理变更 - 光明地产于2025年11月14日召开第九届董事会第三十八次会议，审议通过了补选董事长的议案 [1] - 会议选举王伟先生为公司第九届董事会董事长 [1] - 根据公司章程，董事长为公司的法定代表人，因此公司法定代表人变更为王伟先生 [1] - 公司已完成相关工商变更登记手续，并取得了由上海市市场监督管理局换发的最新营业执照 [1]

公司治理 - 2025年11月14日选举王伟为第九届董事会董事长[1] - 公司法定代表人变更为王伟，其他工商登记事项不变[1] 基本信息 - 公司注册资本为222863.6743万元整[2] - 公司成立于1993年1月4日[2] - 公司经营范围包括房地产开发经营等[3]

报告期核心担保事件 - 报告期为2025年10月1日至2025年10月31日 [2] - 期间公司为两家控股子公司的银团贷款项目提供了新的担保 [2][4] 具体担保项目详情 - 为农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司的“城中村”改造项目银团贷款提供担保，公司按90%股权比例承担的最高担保金额不超过人民币321,656.4万元，报告期内发生担保金额1,557.90万元，担保期限至2040年4月24日 [2][3][10] - 为光明房地产集团上海金山卫置业有限公司的“城中村”改造项目银团贷款提供担保，公司按82%股权比例承担的最高担保金额不超过人民币114,868.06万元，报告期内发生担保金额307.50万元，担保期限至2040年9月16日 [4][6][13] 年度担保授权概况 - 公司2025年度核定的对外担保总额度为人民币236亿元 [7] - 其中为22家资产负债率高于（含）70%的控股子公司提供的担保额度为200.88亿元，为资产负债率低于70%的控股子公司提供的担保额度为6.82亿元 [7] - 为2家合营、联营公司提供的担保额度为8.3亿元，为1家供应链资产证券化项目提供的担保额度为20亿元 [8] 累计担保情况 - 截至公告日，上市公司及其控股子公司对外担保总额为1,045,745.72万元，占公司最近一期经审计净资产的106.35% [16] - 其中，上市公司对控股子公司提供的担保总额为932,155.37万元，占公司最近一期经审计净资产的94.80% [16] - 公司无逾期担保 [18]

担保金额 - 为农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司本次担保1557.90万元，实际担保余额160943.40万元[2] - 为光明房地产集团上海金山卫置业有限公司本次担保307.50万元，实际担保余额2767.50万元[2] - 截至公告日上市公司及其控股子公司对外担保总额1045745.72万元，占比106.35%[4] - 为农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司银团贷款最高担保321656.4万元[6] - 为光明房地产集团上海金山卫置业有限公司银团贷款最高担保114868.06万元[8] - 2025年度公司及其子公司为下属25家被担保人提供对外担保总额核定为236亿元[9] 子公司情况 - 22家控股子公司涉及担保额度207.70亿元，其中高负债率涉及200.88亿元[9] - 2家合营、联营公司涉及担保额度8.3亿元，1家供应链资产证券化项目涉及20亿元[9] 被担保方业绩 - 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司2024年资产386824.26万元，负债372242.43万元[11] - 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司2025年1 - 9月营收0，净利润 - 1363.55万元[11] 担保相关 - 两笔担保方式为连带责任保证，责任期间为债务履行届满起三年[14][15][16] - 本次担保对下属公司担保，风险可控且程序合法合规[18][19] - 公司对控股子公司提供的担保总额932155.37万元，占比94.80%[20] - 公司未对控股股东和实际控制人及其关联人提供担保[21] - 公司无逾期担保金额[22]

房企董事长密集调整现象 - 2025年下半年以来超20家房企董事长发生变动 相当于平均每周都有一把手换人 [3] - 变动企业涵盖大型央企 地方国企 千亿巨头及区域性房企 包括五矿地产 北京住总 招商蛇口 中交地产 华侨城 城建发展 大龙地产 金科股份等 [3] - 11月份出现多起案例 例如光明地产陆吉敏退休 王伟接任 五矿地产何剑波因集团轮换辞任 戴鹏宇代理主席 [5] 央国企成为调整主力军的原因 - 部分国资背景房企变动体现国企改革中优化资源配置 加强管控的导向 以及正常的新老交替和人事常态化调整 [9] - 国企因考核要求更高 更倾向通过职务调整优化资源配置以契合国资改革导向 [9] - 民企则因经营压力主动或被动换血以降低经营成本 [9] 高层调整的驱动因素 - 行业销售承压导致业绩压力 2022年以来上市房企连续亏损且亏损额扩大 2025年上半年超六成上市房企出现亏损 [13] - 行业从大规模开发转向精细化运营 轻资产模式及非地产业务转型 需要新的领军人物推动战略转型 [13] - 最近6年行业深度调整对企业销售规模 利润及商业模式带来影响 需通过组织架构调整适配新周期 [13] 董事长薪酬变化及能力要求 - A股地产板块78家上市房企董事长薪酬总额从2022年8657万元降至2023年8238万元 2024年明显下调至6938万元 [14] - 新阶段要求管理者转变思维 从追逐土地红利和规模扩张转向注重财务安全及构建稳健财务体系 [14] - 能力重建需聚焦产品服务精细化管控 提高运营效率 加强成本管控 并提升投资拿地精准性 [14] - 当前市场对管理者专业度 灵活战略调整能力 产品力 营销力 数字化能力及新赛道判断力要求更高 [14]

行业高层变动概况 - 房地产行业正经历一场无声的人事风暴，下半年以来超20家房企董事长发生变动，相当于平均每周都有一把手换人 [1][2] - 本轮董事长换防潮涉及大型央企、地方国企、千亿巨头及区域性房企，包括五矿地产、北京住总、招商蛇口、中交地产、华侨城、城建发展、大龙地产以及已重整的出险房企金科股份等 [2][7] 近期具体人事变动案例 - 2025年11月18日，上海国企光明地产陆吉敏因达到法定退休年龄辞任董事长，由王伟接任 [3] - 2025年11月13日，央企五矿地产何剑波因集团人员轮换及继任规划安排辞任董事会主席等职务，由执行董事兼董事总经理戴鹏宇代理董事会主席 [3] - 2025年11月13日，大龙地产董事长李文江因工作调动辞任，由赵长松代行董事长职责 [4] - 2025年11月10日，北京住总集团张锁全兼任党委书记、董事，并被推荐为董事长人选，谢夫海不再担任相关职务 [4] - 2025年10月13日，万科宣布黄力平为公司董事长，辛杰辞去董事长职务 [7] - 2025年9月15日，招商蛇口蒋铁峰因工作调动辞去董事长职务，朱文凯被选举为新任董事长 [7] - 2025年10月，金科股份在重整后任命郭伟为董事长、总裁 [7] - 其他央国企变动包括：2025年9月中交地产选举王尧为董事长，华侨城选举吴秉琪为董事长，2025年7月北京国企城建发展选举齐占峰为董事长 [5] 高层变动驱动因素 - 行业整体销售承压，上市房企连续亏损且亏损额扩大，2025年上半年超六成上市企业出现亏损，高管调整是应对市场与业绩压力的表现 [8] - 行业从大规模开发转向精细化运营、轻资产模式及非地产业务转型，需要新的领军人物推动企业战略转型与业务调整 [8] - 房企高层密集变动源于行业深度调整与企业战略转型的双重压力，企业需通过组织架构调整适配新周期以获得更大市场竞争力 [8] - 部分国资背景房企的变动体现了国企改革中优化资源配置、加强管控的导向，以及正常的新老交替和人事常态化调整 [6] - 国企因考核要求更高，更倾向通过职务调整优化资源配置以契合国资改革导向，而民企则因经营压力主动或被动换血以降低经营成本 [6] 行业新阶段对管理者的要求 - 随着行业进入新阶段，房企管理者需进行能力重塑，从过去依赖金融杠杆和土地资源转向考验内在管理能力、产品创新能力和运营效率 [2][9] - 管理者需转变思维，从追逐土地红利、规模扩张、高杠杆高周转转向把握经济周期和长期趋势，注重财务安全，构建稳健的财务体系 [9] - 能力重建需转向产品、服务的精细化管控以切实满足客户需求，提高运营效率，加强成本管控，提高企业经营效益 [9] - 在投资方面需加强城市、板块及客户需求研判，提高投资拿地精准性 [9] - 当前市场对管理者挑战较大，专业度、灵活的战略调整能力及综合能力要求更高，需兼具产品力、营销力与数字化能力，并具备找到新赛道的能力 [9] 高管薪酬变化 - 上市房企董事长薪酬普遍降低，A股地产板块78家上市房企董事长薪酬总额从2022年的8657万元微降至2023年的8238万元，到2024年明显下调至6938万元 [9]

公司股价表现 - 11月18日股价下跌5.08%至3.74元/股，成交额1.04亿元，换手率1.22%，总市值83.35亿元 [1] 公司业务构成 - 公司主营业务为物流业务和房地产开发业务，房地产开发及配套收入占比91.24%，物业及租赁收入占比6.96%，其他收入占比1.8% [1] 主要股东动态 - 南方中证房地产ETF发起联接A为十大流通股东之一，三季度减持12.86万股，当前持有1408.41万股，占流通股比例0.63% [2] - 该基金于11月18日因公司股价下跌产生浮亏约281.68万元 [2] 相关基金表现 - 南方中证房地产ETF发起联接A最新规模2.02亿元，今年以来收益11.65%，近一年收益2.78%，成立以来亏损37.78% [2] - 该基金经理罗文杰累计任职时间12年214天，管理基金总规模1704.45亿元，任职期间最佳基金回报148.3%，最差基金回报-47.6% [3]