【开源地产建筑】上海调研邀请 1月29日 周四 9:30 【光明地产】线下调研 出席领导：董秘 苏总 地址：上海市静安区西藏北路199号 欢迎报名！ 报名请联系胡耀文15221618002、齐东或对口销售 【开源地产建筑】上海调研邀请 1月29日 周四 9:30 【光明地产】线下调研 出席领导：董秘 苏总 地址：上海市静安区西藏北路199号 ...

市场整体表现 - 2024年1月27日，上证指数报收4139.9点，上涨0.18%，深证成指报收14329.91点，上涨0.09% [1] - 同日，房地产开发板块整体表现弱于大盘，板块较上一交易日下跌0.9% [1] - 板块内资金流向分化，主力资金净流出8.52亿元，而游资和散户资金分别净流入1.73亿元和6.79亿元 [2] 领涨个股表现 - 顺发恒能（000631）领涨板块，收盘价4.25元，涨幅7.59%，成交额5.13亿元，成交量121.24万手，主力资金净流入4191.84万元，占成交额8.17% [1][3] - 京能置业（600791）涨幅4.52%，收盘价6.24元，成交额2.79亿元，成交量44.62万手，主力资金净流入863.53万元，游资净流入2516.69万元 [1][3] - 光明地产（600708）涨幅4.22%，收盘价4.20元，成交额2.82亿元，成交量68.78万手，主力资金净流入4272.29万元，占成交额15.17% [1][3] - 新黄浦（600638）涨幅3.60%，收盘价7.49元，成交额1.77亿元，成交量23.75万手，主力资金净流入1103.03万元 [1][3] - 三湘印象（000863）涨幅2.32%，收盘价6.18元，主力资金净流入1567.47万元 [1][3] 领跌个股表现 - 上实发展（600748）领跌板块，收盘价5.71元，跌幅4.83%，成交额1.76亿元，成交量30.88万手 [1][2] - *ST荣控（000668）跌幅4.76%，收盘价13.40元，成交额5936.41万元 [2] - 赤州高新（600736）跌幅4.44%，收盘价7.53元，成交额8.74亿元，成交量115.28万手 [2] - 城建发展（600266）跌幅3.94%，收盘价5.85元，成交额9.18亿元，成交量156.35万手 [2] - 沙河股份（000014）跌幅3.77%，收盘价12.77元，成交额1.21亿元 [2] 个股资金流向详情 - 万通发展（600246）成交额高达14.72亿元，但主力资金净流出9059.24万元，占成交额6.15%，散户资金净流出9372.46万元 [1][3] - 滨江集团（002244）主力资金净流入1015.90万元，游资净流入1202.03万元，但散户资金净流出2217.93万元 [1][3] - 保利发展（600048）主力资金净流入686.42万元，游资净流入3185.29万元，散户资金净流出3871.70万元 [3] - 卧龙新能（600173）主力资金净流入2283.95万元，占成交额4.91% [2][3] - 华夏幸福（600340）成交量最大，达251.59万手，成交额4.28亿元，股价下跌3.39% [2]

光明房地产集团股份有限公司 关于对下属公司提供担保的情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重 大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 证券代码：600708 证券简称：光明地产 公告编号：临 2026-005 重要内容提示： 本报告期：2025 年 12 月 1 日-2025 年 12 月 31 日； 担保对象及基本情况 | | 被担保人名称 | 上海临皓置业有限公司 | | --- | --- | --- | | | 本次担保金额 | 2345.00 万元 | | 担保对象 之一 | 实际为其提供的担保余额 | 225827.85 万元 | | | 是否在前期预计额度内 | □否 □不适用：_________ ☑是 | | | 本次担保是否有反担保 | □是 □不适用：_________ ☑否 | | 担保对象 之二 | 被担保人名称 | 上海汇琪置业有限公司 | | | 本次担保金额 | 234.43 万元 | | | 实际为其提供的担保余额 | 26229.08 万元 | | | 是否在前期预计额度内 | □否 □不适用：_________ ☑ ...

市场整体表现 - 2024年1月26日，上证指数报收4132.61点，下跌0.09%，深证成指报收14316.64点，下跌0.85% [1] - 当日房地产开发板块整体下跌2.03%，表现显著弱于大盘 [1] - 板块内个股表现分化，领涨股为苏州高新（涨10.06%），领跌股为华联控股（跌10.01%） [1][2] 板块个股涨跌情况 - 涨幅居前的个股包括：苏州高新（收盘价7.88元，涨10.06%）、卧龙新能（收盘价8.71元，涨9.97%）、京能置业（收盘价5.97元，涨9.94%） [1] - 跌幅居前的个股包括：华联控股（收盘价6.29元，跌10.01%）、首开股份（收盘价5.52元，跌6.91%）、盈新发展（收盘价3.40元，跌5.82%） [2] - 部分个股成交活跃，如盈新发展成交471.06万手，成交额16.33亿元，城建发展成交188.71万手，成交额11.86亿元 [2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块整体呈现主力资金净流出，净流出额为18.37亿元 [2] - 游资资金净流入7.57亿元，散户资金净流入10.8亿元 [2] - 个股层面，苏州高新主力资金净流入1.18亿元，主力净占比达28.48%，城投控股主力资金净流入1.05亿元，主力净占比15.46% [3] - 保利发展主力资金净流入8151.74万元，但散户资金净流出1.21亿元 [3]

公司股价与交易表现 - 1月26日，光明地产股价上涨5.09%，报收4.13元/股，总市值92.04亿元 [1] - 当日成交额为1.91亿元，换手率为2.19% [1] 公司基本情况 - 光明房地产集团股份有限公司成立于1993年1月4日，并于1996年6月6日上市，公司位于上海市静安区 [1] - 公司主营业务为物流业务和房地产开发业务，其中房地产开发及配套业务收入占比91.24%，物业及租赁收入占比6.96% [1] 主要机构股东动态 - 南方基金旗下的南方中证房地产ETF发起联接A(004642)位列公司十大流通股东 [2] - 该基金在第三季度减持了12.86万股光明地产股票，截至当时持有1408.41万股，占流通股比例为0.63% [2] - 基于1月26日股价涨幅测算，该基金当日浮盈约281.68万元 [2] 相关基金产品信息 - 南方中证房地产ETF发起联接A(004642)成立于2017年8月24日，最新规模为1.79亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为5.83%，近一年收益率为12.52%，自成立以来亏损39.87% [2] - 该基金的基金经理为罗文杰，其累计任职时间12年283天，现任基金资产总规模1713.58亿元 [3] - 罗文杰任职期间最佳基金回报为186.88%，最差基金回报为-47.6% [3]

公司组织架构调整 - 公司于1月22日召开董事会会议，审议通过了关于设立和调整公司职能部门的议案 [1] - 此次调整遵循公司总部规范管理、提质增效的原则，旨在适应公司战略与经营发展的实际需要 [1] - 具体调整内容为撤销原投资发展部、商业管理部，并新设立战略发展部 [1] 调整后部门设置 - 调整后，公司总部职能部门共设置16个，包括董（监）事会办公室、办公室、战略发展部、营销策划部、运营管理部、采购管理部、总工程师室、资金财务部、党委工作部、党委组织部、人力资源部、信息管理部、安全信访办公室、纪律检查室、法律事务部、审计部 [1] 调整背景与战略意图 - 根据公开资料，公司此前曾多次进行部门架构调整 [1] - 公司将2026年定为转型发展的“决胜之年” [1] - 此次部门调整被认为是公司为配合转型发展而采取的配套举措 [1]

文章核心观点 - 公司根据经营需要在已核定的2025年度对外担保总额度内，调整了两家控股子公司之间的担保额度，总额度保持不变 [1][3] - 公司董事会审议通过了调整担保额度及调整总部组织架构两项议案，两项议案均获全票通过且无需提交股东大会审议 [8][13][14][16][17] 2025年度对外担保额度调整 - 公司2025年度对外担保总额度为人民币236亿元，该额度已于2025年8月经董事会和临时股东大会审议通过 [2] - 本次调整在总额度不变的前提下进行，将原授予农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司的担保额度减少人民币1.3亿元，同时将授予上海农工商旺都物业管理有限公司的担保额度增加人民币1.3亿元 [3] - 调整后，对泰日置业的担保额度由人民币47亿元变为45.7亿元，对旺都物业的担保额度由人民币1.5亿元变为2.8亿元 [3] - 此次额度调整符合公司内部关于担保额度调剂的规定，两家被担保子公司均为控股子公司，且截至2025年9月30日资产负债率均超过70% [4] 被担保子公司财务与经营状况 - **农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司**：截至2025年9月30日，总资产为40.61亿元，负债总额39.31亿元，资产负债率高达96.78%，2025年前三季度营业收入为0元，净利润为-1363.55万元 [5] - **上海农工商旺都物业管理有限公司**：截至2025年9月30日，总资产为4.20亿元，负债总额3.94亿元，资产负债率为93.71%，2025年前三季度营业收入为2.87亿元，净利润为587.80万元 [6][7] 公司决策程序与组织架构调整 - 关于担保额度调整的议案已于2026年1月22日经公司第九届董事会审计委员会第三十五次会议及第九届董事会第四十一次会议全票审议通过 [8][13][14] - 公司董事会同期全票通过了调整总部职能部门的议案，撤销原投资发展部、商业管理部，新设立战略发展部，以适配公司战略与经营发展需要 [16][17] - 两项议案均无需提交股东大会审议 [8][19]

担保情况 - 2025年度公司及其子公司为25家被担保人提供对外担保总额236亿元[3] - 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司担保额度调减13000万元至457000万元[6] - 上海农工商旺都物业管理有限公司担保额度调增13000万元至28000万元[6][7] 财务数据 - 截至2025年9月30日，农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司资产负债率96.78%[6][7][9] - 截至2025年9月30日，上海农工商旺都物业管理有限公司资产负债率93.71%[6][7][11] - 截至2025年9月30日，农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司净利润 - 1363.55万元[9] - 截至2025年9月30日，上海农工商旺都物业管理有限公司净利润587.80万元[11] 决策情况 - 2026年1月22日董事会审计委员会和董事会全票通过担保额度调整议案[12]

会议信息 - 光明地产第九届董事会第四十一次会议于2026年1月22日召开[2] - 应参加表决董事7人，实际参加表决董事7人[2] 议案审议 - 审议通过调整部分担保人与被担保人之间担保额度议案，表决7票同意[2][3] - 审议通过设立、调整公司职能部门议案，表决7票同意[4][5] 议案流程 - 两议案分别经审计、战略委员会同意后提交董事会，无须股东会审议[6] 部门调整 - 撤销原投资发展部、商业管理部，设立战略发展部[4]

行业整体业绩表现 - 地产板块普遍亏损的局面尚未扭转 在已发布2025年业绩预告的27家A股上市房企中 仅保利发展一家实现归母净利润为正 其余26家均出现不同程度亏损 [1][2][3] - 已披露业绩预告的房企亏损总规模巨大 预计在475.46亿元到624.64亿元之间 [3] - 行业自2022年以来持续面临普遍亏损 主要原因为低利润项目集中结算 市场调整期减值准备增加以及利息费用化金额增加 [6] 龙头企业业绩分析 - 保利发展作为唯一盈利的龙头房企 2025年营业收入约3082.61亿元 同比减少1.09% 归母净利润约10.26亿元 同比大幅减少79.49% 基本每股收益0.09元 同比减少79.47% [3] - 保利发展净利润锐减近八成 主要受房地产项目结转毛利率下降影响 同时拟计提资产减值及信用减值损失合计约69亿元 预计减少归母净利润约42亿元 [3] - 开源证券研报指出 保利发展销售规模行业第一 土储结构持续优化 融资成本处于低位 预计低价项目结转完成后 盈利弹性有望释放 [3] 重点亏损房企情况 - 华夏幸福预计2025年归母净利润亏损在160亿元至240亿元之间 预计2025年末归属于上市公司股东的净资产亏损在100亿元至150亿元之间 亏损规模较2024年约48亿元大幅扩大 [4] - 绿地控股预计2025年归母净利润亏损在190亿元至160亿元之间 扣除非经常性损益后亏损在189.5亿元至159亿元之间 该公司在2023至2025年间已连续亏损 总亏损规模超过四百亿元 [4] - 光明地产预计归母净利润亏损26亿元到37亿元 北辰实业预计亏损26.8亿元至33.1亿元 [4] - 此外 电子城 津投城开等多家房企预计亏损规模超十亿元 万通发展 上实发展等多家房企预计亏损规模过亿元 金地集团 首开股份 荣盛发展均预计将出现亏损 [5] 行业面临的压力与挑战 - 商品房销售规模仍在下降 2025年全国新建商品房销售额同比下降12.6% [7] - 房价仍面临下行压力 2025年12月 70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降 同比降幅扩大 [7] - 房地产经济活动较为低迷 2025年3月后房地产开发景气指数持续下降 至12月该指数为91.45 [7] - 行业处于“去库存”阶段 截至2025年12月 全国商品房待售面积达7.66亿平方米 同比增长1.6% [7] - 作为新开工先行指标的土地成交面积延续缩量 2025年全国土地（住宅+商办用地）成交面积同比下降12.4% [7] 业绩修复前景与市场展望 - 短期内部分房企要实现盈利仍面临较大困难 市场回暖持续期较短 力度有待提升 [6][7] - 后续楼市能否在初步“止跌回稳”的基础上提升回暖力度 对房企业绩走势至关重要 部分核心城市市场活跃度若明显提升 相关房企资产贬值压力将减小 有望率先修复利润表 [7] - 华源证券认为 2026年房地产调整周期有望进入尾声 当前实际房价调整的长度与深度已相对充分 [8] - 政策推动和供需结构升级 意味着后续高品质住宅市场将迎来较大发展空间 [8] 潜在退市风险与应对 - 若房企持续大额亏损 将导致现金流 信用表现及资产负债表恶化 可能引发股票被实施退市风险警示（披星戴帽）甚至退市 陷入资不抵债局面 华夏幸福已发布相关风险警示公告 [8] - 上市房企退市分为交易类 财务类 规范类和重大违法类 交易类退市条件包括连续20日收盘价低于1元或市值低于5亿元 财务类退市条件包括连续两年净利润为负且营收低于3亿元等 [8] - 为摆脱退市风险 持续亏损企业需进行市值管理 确保一定营收规模 严格遵守交易所规则按时披露财报 并确保财务数据真实有效 [9]