近期股价表现 - 公司股票在6个交易日内录得5次涨停，累计涨幅达25.38%，累计换手率为21.33% [2] - 截至当日9:25，该股成交量为1017.84万股，成交金额为2514.06万元，换手率为0.59% [2] - 在近期交易中，股价波动显著，例如在2025年10月14日单日涨幅为4.93%，而在2025年9月25日单日跌幅为4.57% [2] 市值与交易数据 - 公司最新A股总市值为42.84亿元，A股流通市值为42.83亿元 [2] - 因连续三个交易日收盘价涨幅偏离值累计达到12%，公司股票登上龙虎榜1次，买卖居前营业部席位合计净卖出1462.77万元 [2] 资金流向 - 主力资金净流入在近期呈现大幅波动，例如在2025年10月14日净流入1520.86万元，而在2025年9月25日净流出3161.40万元 [2] - 在统计的10个交易日中，主力资金有5个交易日为净流入状态，5个交易日为净流出状态 [2] 公司基本信息 - 南国置业股份有限公司成立于1998年7月27日，注册资本为173421.577万人民币 [2]

重大资产出售交易核心 - 公司拟以1元交易价格将房地产开发及租赁相关资产与负债全部转让至控股股东电建地产的全资子公司 涉及资产总额近200亿元 包括17项股权资产及115.79亿元其他应付款 [3] - 交易完成后 截至2025年4月末的公司备考归属于母公司股东的净资产为5.38亿元 实现由负转正 [2] - 交易完成后 公司2025年度的财务数据预计不会触发退市风险情形 [3] 财务状况与退市风险 - 公司2025年上半年已实现营业收入8.20亿元 [2] - 公司因净资产为负及连年亏损 于今年4月被实施退市风险警示和其他风险警示 股票简称变更为"*ST南置" [3] - 截至2025年4月末 公司其他应付款余额为134.88亿元 本次交易将有效缓解公司偿债压力 负债总额及资产负债率显著下降 [5] 未来发展战略与规划 - 交易完成后 公司将进一步聚焦商业运营 产业运营等城市运营轻资产业务 向综合性城市运营服务商战略转型 [5] - 公司规划全国化发展路径 在深耕武汉 成都 上海 广州 杭州等现有核心城市基础上 进一步开拓环京市场 [5] - 公司计划在2027年前实现商业运营总面积突破200万平方米 长租公寓在管数量提升至12000间 物业管理业务营业收入达到2亿元 [6] 业务运营举措 - 公司正推进城市运营业务的创新发展与数智化赋能 打造邻里型商业管理品牌 围绕"优存量 拓增量"路径推进业务 [5] - 公司加快推动以产业服务体系为根基 以城市更新为特色的物业管理类业务全面铺开 以形成差异化竞争优势 [5]

公司财务表现与退市风险 - 截至2025年4月末公司归属于母公司股东的净资产为5.38亿元实现由负转正[1] - 公司2025年上半年已实现营业收入为8.20亿元[1] - 本次交易完成后公司2025年度财务数据预计不会触发退市风险情形[1] 资产出售交易影响 - 交易完成后公司偿债压力将有效缓解负债总额及资产负债率显著下降[1] - 截至2025年4月末公司其他应付款余额为134.88亿元[1] - 剥离重资产业务有利于公司的长期可持续发展[1] 未来战略转型与业务规划 - 公司未来将进一步聚焦商业运营产业运营等城市运营轻资产业务向综合性城市运营服务商转型[1] - 公司全面推进城市运营业务的创新发展与数智化赋能打造邻里型商业管理品牌[2] - 公司规划在2027年前实现商业运营总面积突破200万㎡长租公寓在管数量提升至12000间物业管理业务营业收入达到2亿元[2] 具体业务发展路径 - 公司通过"优存量拓增量"双路径推进业务落地加快物业管理类业务全面铺开[2] - 举措旨在构建标准化企业服务体系形成差异化竞争优势巩固市场地位[2] - 全国化发展路径包括深耕武汉成都上海广州杭州等核心城市并进一步开拓环京市场[2]

文章核心观点 - 南国置业通过重大资产出售剥离持续亏损的房地产开发业务 全面转向商业运营、产业运营等轻资产城市运营模式 是公司主动的战略转型而非仅为保壳的应急措施 [1][2] - 行业层面 在城镇化进入存量提质阶段及市场风险偏好下降的背景下 重资产开发模式面临压力 轻资产运营因稳定性强、可复制性高且更受资本市场青睐 成为多家上市房企的转型方向 [2][3][6] 公司战略转型 - 南国置业将全面剥离处于持续亏损状态、高负债、高周期性的房地产开发业务 资产全部转让至控股股东中国电建地产下属子公司 以缓解债务压力并优化资产负债结构 [1][2] - 公司未来致力于成为覆盖商业、产业、长租公寓等多领域的综合性城市运营服务商 此举是构建可持续商业模式的关键一步 [1][2][5] 转型后的核心优势 - 控股股东中国电建地产将持续赋能 其体系内持有的相当规模商业、产业、长租公寓等存量资产 为南国置业提供了首选的内部市场 成为业务稳定发展的压舱石 [4] - 公司多年深耕已建立成熟的“大运营体系” 保留有商业运营项目21个（面积约123万平方米）、产业运营项目6个（面积约13万平方米）、长租公寓项目9个（面积约13万平方米） 并具备标准化、可复制的专业能力与品牌价值 [5] 行业趋势与资本市场影响 - 招商蛇口、华远地产、格力地产等央国企房企已纷纷转型 通过降低重资产比重、剥离地产资产或置入新主业（如免税）等方式向轻资产运营模式转变 [2] - 资本市场对轻资产模式认可度更高 聚焦此类业务的公司因低杠杆、抗周期、现金流稳定等特点 估值普遍获得修复 例如招商积余、南都物业等物管公司的市盈率显著高于传统地产开发企业 [6]

交易概述 - 南国置业收到深交所关于重大资产出售暨关联交易的问询函，中信建投证券作为独立财务顾问进行核查并回复 [1] - 交易拟向控股股东全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债，作价为1元 [1] - 交易完成后，公司仍持有约5055.27万元存货，主要为武汉和成都的待售车位及少量非房地产开发项目存货 [1] 公司财务状况与交易背景 - 南国置业自2021年起持续亏损，2022年至2024年归母净利润分别为-8.67亿元、-16.93亿元和-22.38亿元 [1] - 2024年末公司归母净资产为负，股票被实施退市风险警示及其他风险警示 [1] - 2024年以来，房地产行业持续调整，开发投资与市场销售承压 [1] - 通过本次重组，公司拟将房地产开发和租赁业务相关资产负债置出，聚焦商业运营、产业运营等轻资产业务，实现战略转型 [1] 标的资产与评估作价 - 本次交易拟转让标的资产包括17项房地产开发、租赁业务股权资产、相关应收款项、其他资产及部分债务 [1] - 以资产基础法评估，标的资产母公司报表净资产账面价值23.86亿元，合并报表归母净资产为-30.11亿元，评估结果为-29.34亿元 [2] - 评估作价相较于母公司报表层面增值率为-223.00%，相较于合并报表层面增值率为2.55% [2] 交易影响与会计处理 - 会计处理上，预计终止确认置出的资产负债，将与支付对价1元的差额计入资本公积科目 [2] - 交易将使公司资产总额、负债总额大幅下降，净资产转正 [2] 未来战略规划 - 未来，南国置业将全面开拓城市运营业务，打造特色商业管理品牌，拓展物业管理业务，实现全国化布局 [2] - 控股股东电建地产和实际控制人电建集团将支持公司发展，择机注入协同资产 [2] - 公司制定了增强盈利能力与经营稳健性的措施 [2]

重大资产出售交易核心 - 公司拟以1元人民币对价向控股股东全资子公司上海泷临置业出售房地产开发及租赁业务相关资产与负债 [1] - 此次交易旨在加速公司向综合性城市运营服务商进行战略转型 [1] 交易背景与动因 - 公司自2021年以来持续亏损 2022年至2024年归母净利润分别为-8.67亿元 -16.93亿元和-22.38亿元 [1] - 2024年末公司归母净资产为负 股票已被实施退市风险警示 [1] - 通过本次重组置出重资产业务 未来将聚焦于商业运营 产业运营等轻资产业务 [1] 交易具体内容与资产处理 - 截至2025年4月末 公司保留部分存货账面价值为5191.62万元 主要为待售车位及非房地产开发项目存货 [1] - 保留存货主要基于交易税费 资金储备及销售纠纷等因素考量 后续将尽快推动处置 [1] - 会计处理上 公司将终止确认置出资产负债 支付对价1元与置出资产价值的差额计入资本公积 [2] 交易影响与未来展望 - 交易完成后 公司资产总额和负债总额预计大幅下降 净资产将转正 [2] - 公司披露了交易当年及未来两年发展计划 包括开拓城市运营业务 推进数智化赋能 拓展物业管理业务等 [2] - 控股股东和实际控制人承诺将分阶段解决同业竞争事宜 [2] - 独立财务顾问及会计师认为交易有利于提高公司盈利能力和持续经营能力 相关会计处理符合规定 [2]

交易核心信息 - 南国置业拟向控股股东全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债，交易作价1元 [1] - 本次交易拟转让标的资产包括17项房地产开发、租赁业务股权资产、相关应收款项及其他资产，以及本部其他应付款等债务 [1] - 交易完成后，公司仍持有约5052万元存货，主要为武汉和成都的待售车位及少量非房地产开发项目存货 [1] 公司财务状况与交易背景 - 中国房地产行业持续调整，开发投资与市场销售承压 [1] - 南国置业自2021年起持续亏损，2022年至2024年归属于母公司股东的净利润分别为-8.67亿元、-16.93亿元和-22.38亿元 [1] - 2024年末公司归母净资产为负，股票被实施退市风险警示及叠加其他风险警示 [1] - 经评估，标的资产母公司报表净资产账面价值为23.86亿元，合并报表归母净资产为-30.11亿元，评估结果为-29.34亿元 [2] - 评估作价相较于母公司报表、合并报表层面增值率分别为-223.00%、2.55% [2] 交易目的与战略转型 - 公司拟通过本次重组，将房地产开发和租赁业务相关资产及负债置出，实现战略转型 [1] - 交易后公司将聚焦商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务 [1] - 公司披露了交易当年和未来两年的发展计划，包括开拓城市运营业务创新发展和数智化赋能，打造邻里型商业管理品牌，加快拓展物业管理类业务 [2] 交易会计处理与后续安排 - 本次资产出售会计处理预计为终止确认置出的资产负债，将其与重组方案确定的支付对价1元之间的差额计入资本公积科目 [2] - 保留部分车位存货主要因置出可能增加税费、部分车位存在销售纠纷，后续公司将推动解决争议并处置存货 [1] - 控股股东和实际控制人承诺分阶段解决同业竞争事宜 [2]

人员交易情况 - 钱坤2024年10月30日至11月26日买入102400股，11月28日卖出65000股，结余37400股[4][5] - 张维荣2024年12月10日卖出99900股，结余0股[5] - 黄超2025年8月19 - 22日买入175100股，8月26日至9月3日卖出174800股，结余300股[5] 机构交易情况 - 中信建投衍生品业务账户2024 - 10 - 29累计买入3136800股，累计卖出3136800股，2025 - 03 - 10期末持股0股[12] 声明与承诺 - 钱坤、曾楒楒、张维荣声明买卖与重组无关，违规上缴收益[6][7][9] - 钱坤承诺未参与决策及内幕交易，曾楒楒承诺督促上缴违规收益[6][7][8] - 中信建投称交易与本次无关，承诺无内幕交易及近36个月无相关处罚[13] 核查结论 - 独立财务顾问认为知情人买卖不构成内幕交易，不影响本次交易[13]

资产减值情况 - 置出资产组模拟报表总资产减值额532009.92万元，减值率38.08%[2] - 置出资产组模拟报表净资产减值额532009.92万元，减值率223.00%[2] - 长期股权投资评估减值543258.80万元[2] - 标的资产组母公司单体报表层面减值额532009.92万元，减值率223.00%[18] - 标的资产组模拟报表对应的母公司单体口径长期股权投资减值率247.69%[15] 公司经营业绩 - 2025年1 - 4月，大本营公司净利润为 - 21527.95万元[7] - 2024年度，大本营公司净利润为 - 124515.48万元[7] - 2023年度，大本营公司净利润为 - 71719.12万元[7] - 2025年1 - 4月，武汉洛悦营业收入60.39万元，净利润 - 2474.64万元[22] - 2022 - 2025年4月物业销售，2022年毛利率9.11%，2023年 - 37.84%，2024年 - 1.30%，2025年1 - 4月 - 30.75%[45][46] 项目去化率 - 重庆泷悦住宅去化率100%，车位去化率9%[9] - 武汉洛悦芳传住宅去化率100%，商铺去化率100%，车位去化率27%[9] - 武汉雄楚广场住宅去化率100%，商铺去化率99%，车位转入投资性房地产[9] - 襄阳泛悦中心住宅去化率100%，整体去化率87%[9] - 荆州南国城市广场一期及二期项目整体去化率96%[9] 公司股权与财务 - 武汉洛悦由武汉地产集团持股49%、南国置业持股26%、电建地产持股25%[21] - 截至评估基准日，武汉洛悦资产总额219039.79万元，净资产99523.95万元[22] - 大本营公司净资产账面值 - 419334.90万元，评估值 - 418438.10万元[25] - 重庆泛悦净资产账面值 - 30240.87万元，评估值 - 29917.32万元[25] - 南国洪广净资产账面值 - 15391.13万元，评估值 - 17824.03万元[27] 项目存货情况 - 武汉洛悦存货评估基准日账面值189916.87万元，其中开发产品52060.90万元，开发成本137855.97万元[22] - 长沙泷悦长安项目存货评估基准日账面值77771.45万元，评估值69364.40万元[28] - 重庆泷悦华府项目存货评估基准日账面值20072.32万元，评估值19164.45万元[29] 销售价格与利润 - 长沙泷悦长安项目2025年1 - 4月别墅销售均价11950元/平方米，普通住宅销售均价11396元/平方米[31] - 重庆泷悦华府项目2025年1 - 4月车位销售均价17.68万元/个[34] - 长沙泷悦长安项目及重庆泷悦华府项目扣除利润合计影响额为11081.69万元[42] 其他 - 2023年度公司补计提21518.95万元存货跌价准备，2024年度补计提31208.82万元存货跌价准备[46] - 长期股权投资大幅减值因成本法核算未体现子公司亏损[53] - 对非并表参股公司武汉洛悦长期股权投资以报表折算方式测算评估值[53] - 可变现净值确认依据按《企业会计准则第1号――存货》规定[47] - 主要假设包括交易假设、公开市场假设等[49][50]

业绩数据 - 2022 - 2024年公司归母净利润分别为 - 8.67亿元、 - 16.93亿元和 - 22.38亿元[7][8] - 2024年末公司经审计的归母净资产为 - 17.53亿元[8] - 截至2022 - 2024年末公司资产负债率分别为85.91%、91.98%和102.74%[8] - 2025年4月末合并报表层面其他应付款余额134.88亿元[8] - 2025年1 - 4月扣非后净利润为 - 3302.95万元[40] - 2025年1 - 4月运营管理服务营业收入5905.13万元，营业成本5823.90万元，毛利率1.38%[51] - 2025年1 - 4月主要客户销售收入合计989.11万元，占营业收入14.02%；2024年为2783.45万元，占比11.66%[54] - 2025年1 - 4月主要供应商采购金额合计2659.56万元，占营业成本37.52%；2024年为6282.15万元，占比29.48%[56] - 2024年和2025年1 - 4月上市公司备考扣非归母净利润为负[103] - 2024年度、2025年1 - 4月电建集团内与公司构成同业竞争的运营业务收入分别为0.35亿元、0.09亿元，毛利分别为 - 0.15亿元、 - 0.13亿元[191] - 2024年度、2025年1 - 4月保留资产收入分别为2.39亿元、0.71亿元，毛利分别为0.26亿元、 - 0.00亿元[191] - 2024年度、2025年1 - 4月电建集团内与公司构成同业竞争且承诺2026年底前解决的物业服务业务收入分别为3.45亿元、0.75亿元，毛利分别为0.53亿元、0.11亿元[197] - 2024年度、2025年1 - 4月电建集团内与公司构成同业竞争且承诺2028年底前解决的物业服务业务收入分别为1.47亿元、0.42亿元，毛利分别为0.31亿元、0.06亿元[197] - 2025年1 - 4月运营业务收入为21.76，毛利为 - 528.43，利润为 - 528.43[199] - 2024年运营业务收入为123.03，毛利为 - 1397.67，利润为 - 1397.67[199] 资产交易 - 拟转让17项房地产开发、租赁业务股权资产等，交易作价为1元[2] - 标的资产母公司报表净资产账面价值为23.86亿元，合并报表归母净资产为 - 30.11亿元，评估结果为 - 29.34亿元[2] - 评估作价相较于母公司报表、合并报表层面增值率分别为 - 223.00%、2.55%[2] - 交易完成后公司仍持有存货约5055.27万元[2] - 截至2025年4月末，交易中保留的存货账面价值为5191.62万元，其中开发产品5055.27万元[12] - 2025年4月30日母公司报表资产总额1461995.90万元，较备考数据降95.56%，负债总额1185167.57万元，降97.76%，净资产276828.32万元，降86.18%[20] - 2025年4月30日合并报表资产总额2074419.89万元，较备考数据降94.67%，负债总额2206896.59万元，降97.66%，净资产 - 132476.70万元，增144.40%，归母净资产 - 244989.76万元，增121.94%[21] - 截至2025年4月30日，置出资产规模和营收分别占公司总资产和营收的95.34%和77.51%[34] - 交易完成后公司最近一年又一期主营业务毛利率分别为10.74%、 - 0.46%，营收分别为2.39亿元、0.71亿元，净利润分别为2.25亿元、 - 0.26亿元[34] - 公司最近一年又一期管理费用分别为6257.05万元、2464.11万元，职工薪酬费用分别为4280.93万元、1718.67万元，占对应营收比例分别为17.93%、24.36%[34] - 2025年4月末交易完成后上市公司货币资金账面价值1.20亿元，占资产总额10.89%[61] 未来展望 - 2025年和未来两年力争商业运营总面积突破200万㎡，长租公寓在管数量提至12000间，物业管理业务营收达2亿元[23] - 公司未来拟开拓商业、写字楼等业态物业管理服务业务[79] - 公司未来聚焦商业、产业运营轻资产业务，聚焦两类核心客户[84] - 公司未来聚焦商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向[102] 市场合作与拓展 - 已与长安科创产业园、中电建科创产业园项目达成意向协议，预计合同额合计约1400万元[30] - 2025年4月30日至今，公司已签署运营管理类、咨询策划类轻资产项目协议，涉及合同金额0.61亿元[78] - 公司在北京、上海等多地16个项目与客户达成初步意向，进入深入洽谈阶段[78] - 近两年签订12个轻资产运营管理项目，总面积达24.11万平方米[83] - 运营管理类项目预计合同额小计5322万元[86] - 咨询策划类项目预计合同额小计809.6万元[87] - 公司取得意向性协议的物业服务业务合同金额约为0.14亿元，预计2025年底前可正式签署协议的金额约为0.53亿元[192] 业务转型与风险 - 公司拟将房地产开发和租赁业务资产及负债置出，转型为综合性城市运营服务商[21] - 业务转型可能面临财务、市场与竞争、运营与人才、政策与合规风险[92][93][94] - 公司已制定应对业务拓展、财务退市等问题的措施[100] 同业竞争与解决 - 电建地产将在2026年底前解决与公司的同业竞争问题，电建集团将在2028年底前解决[28] - 控股股东方、实际控制人出具避免同业竞争承诺，解决区域重合业务同业竞争问题[106] 其他 - 2025年南国置业获18项权威奖项，在“商业地产百强名单”中跃升至第30位[57] - 近3年公司与十多个国央企平台公司建立合作关系[60] - 公司“管理费用——职工薪酬”占比高因重组过渡期影响，未来占比预计下降[65] - 昙华林项目2024年及2025年1 - 4月有相关收入、毛利及利润数据，出租率及单价下滑，浮动管理费未收取致毛利亏损[198][199][200]