评级与目标价调整 - 维持华润万象生活“持有”评级 [1] - 目标价由41.1港元上调至43港元 [1] 2025年整体财务预测 - 预测2025年核心净利润将同比增长12.2% [1] - 预测2025年收入将同比增长6.8% [1] 分业务收入预测 - 物业管理业务收入预计仅增长1.4% 主要受增值服务收入大幅收缩所拖累 [1] - 商业营运业务收入估计可增长16.8% 主要受购物中心收入增长带动 [1] 盈利预测调整 - 将2025年盈利预测下调3.4% [1] - 将2026年盈利预测下调6.4% [1] - 将2027年盈利预测下调7.2% [1] - 下调原因为增值服务业务持续受压 [1]

智通财经APP获悉，招银国际发布研报称，维持华润万象生活(01209)"买入"评级，目标价上调4%至 53.96港元。该行预测华润万象生活2025年收入将达到182亿元人民币，同比增长6.5%，其中住宅业务收 入因增值服务业务拖累而同比持平，商业营运业务收入则预计增长13.8%。 此外，招银国际预测华润万象生活2025年核心净利润同比增长10.8%至39亿元人民币，基础物业管理毛 利率稳定、购物中心毛利率持续改善，以及销售及行政开支比率下降，将带来支持，目前维持2025至 2027年收入预测不变，但因利润率扩张步伐趋向合理，将核心净利润预测下调4%。 ...

评级与目标价 - 招银国际维持华润万象生活“买入”评级 [1] - 目标价上调4%至53.96港元 [1] 财务预测 - 预测2025年收入将达到182亿元人民币，同比增长6.5% [1] - 预测2025年核心净利润同比增长10.8%至39亿元人民币 [1] - 维持2025至2027年收入预测不变 [1] - 将核心净利润预测下调4% [1] 业务分部表现 - 住宅业务收入因增值服务业务拖累而同比持平 [1] - 商业营运业务收入预计增长13.8% [1] 盈利驱动因素 - 基础物业管理毛利率稳定 [1] - 购物中心毛利率持续改善 [1] - 销售及行政开支比率下降 [1]

公司财务预测 - 招银国际预测华润万象生活2025年总收入将按年增长6.5%，达到182亿元人民币 [1] - 2025年核心净利润预计按年增长10.8%，达到39亿元人民币 [1] - 公司2025年至2027年的收入预测维持不变 [1] 业务分部表现 - 2025年住宅物业管理业务收入预计与上年持平 [1] - 2025年商业营运及管理业务收入预计按年增长13.8% [1] 盈利能力与成本 - 基础物业管理服务的毛利率预计保持稳定 [1] - 购物中心业务的毛利率预计将持续改善 [1] - 销售及行政开支比率预计下降，为利润增长提供支持 [1] 投资评级与估值 - 招银国际维持对华润万象生活的“买入”投资评级 [1] - 目标价从原先水平上调4%，至53.96港元 [1]

里昂发布研报称，2025年对住宅物业管理业务继续是充满挑战的一年。华润万象生活(01209)持续重塑 其增值服务并放缓总楼面面积扩张步伐以提升盈利能力，因此该行将其2025至2027年度盈利预测分别下 调2.5%、6.3%及7%。基于20倍的目标市盈率倍数，将目标价由41.2港元上调至49.2港元，并维持"跑赢 大市"评级。该行对华润万象生活2025年度预测低于市场预期4%，处于公司双位数增长目标的低位水 平。然而，该行认为核心业务表现好过预期及盈利质素值得长期获得更高估值。 ...

行业与公司核心观点 - 2025年对住宅物业管理业务继续是充满挑战的一年 [1] - 华润万象生活持续重塑其增值服务并放缓总楼面面积扩张步伐以提升盈利能力 [1] - 核心业务表现好过预期及盈利质素值得长期获得更高估值 [1] 公司财务预测与估值调整 - 将华润万象生活2025至2027年度盈利预测分别下调2.5%、6.3%及7% [1] - 对华润万象生活2025年度预测低于市场预期4%，处于公司双位数增长目标的低位水平 [1] - 基于20倍的目标市盈率倍数，将目标价由41.2港元上调至49.2港元 [1] - 维持"跑赢大市"评级 [1]

股份数据 - 截至2025年12月底，公司法定/注册股本总额为50,000美元，股份数目为5,000,000,000股，面值0.00001美元[1] - 截至2025年12月底，公司已发行股份（不含库存）2,282,500,000股，库存股份0，总数2,282,500,000股[2] - 2025年12月，公司法定/注册股份、已发行股份（不含库存）及库存股份数目无增减[1][2]

文章核心观点 - 华润万象生活通过获得WELL HSR健康安全评价及推行一系列可持续发展举措 标志着公司在健康福祉与可持续发展领域取得积极进展 并致力于引领行业向高品质、以人为本的方向发展 [1][8][12] 公司可持续发展进展与成果 - 截至2025年底 公司共有30个购物中心及写字楼项目获得WELL HSR健康安全评价 总建筑面积达752.7万平方米 受益人数达32.8万 [1] - 公司在营的非凡重奢购物中心已全部获得WELL HSR认证 另有12座高品质写字楼项目也获得此认证 [1] - 公司可持续发展已从合规管理阶段迈向生态引领阶段 [1] 健康与可持续理念的实践融合 - WELL健康建筑标准被用于指导公司业务 旨在提升消费者、租户及员工的福祉 [8] - 公司在天津万象城推出MIXC+系列标签 打造“大地厅”等特色空间 实现“室内空间室外化” 构建了MIXCH!LL、MIXCNature、MIXColor、MIXCozy等多元体验场景 [8] - 公司与WELL人居实验室合作启动“WELL EAT集食行乐”计划 联合天津万象城10家餐饮商户完成了近20道菜品的健康饮食披露 将健康理念延伸至餐饮场景 [10] 行业合作与活动推广 - 国际WELL建筑研究院(IWBI)中国区执行副总裁施璇就健康空间与企业社会责任发展发表主题演讲 [3][5] - 第三方机构颐华不动产及合作伙伴链宇科技分享了关于健康运营跃升和AI智控绿色建筑的行业观察与实践 [6][8] - 公司旗下长春、济南、南宁、福州、深圳、成都等多地项目将同步开启各具特色的可持续消费活动 通过线上线下联动方式推广可持续理念 [12] 公司发展理念与愿景 - 公司秉持高品质服务和长期主义理念 坚持“引领商业进步、助力城市发展、共创美好生活”的可持续发展路径 [1] - 公司积极将“以人为本”的价值观融入商业、办公、社区和公共空间的运营服务 [1] - 公司期待与更多伙伴构建深层次、多领域的共创合作 为行业可持续发展贡献积极力量 [1]

股权结构 - 公司由华润置地持有约70.12%权益，华润置地由华润（集团）间接持有约59.55%权益，华润（集团）由中国华润间接全资拥有[4][26][27] - 华润股份持有华润银行约49.77%的股权，持有华润信托51%的股权[32] 贷款协议 - 2023年框架贷款协议期限至2025年12月31日届满，2025年订立新协议[3][5] - 2025年境外框架贷款协议期限自2026年1月1日至2028年12月31日[7] - 2025年境内框架贷款协议期限自2026年1月1日至2028年12月31日[13] - 2025年境外框架贷款协议贷款还款日不得迟于贷款日起计六个月[8] - 2025年境外框架贷款协议借款人可提前书面通知偿还贷款及利息[12] - 2025年框架贷款协议拟交易适用百分比率超0.1%但未超5%[4][27] - 2025年境外框架贷款协议借款人可用港元、人民币或美元借款[7] - 2025年境内框架贷款协议借款人可用人民币借款[13] - 2023 - 2025年单年度内单日可贷出最高总额年度上限为1000百万元人民币[17][18] - 2026 - 2028年未偿还最高单日贷款总额年度上限建议为1200百万元人民币[20] - 非华润（集团）全资拥有的借款人就担保贷款付0.05%担保费[8] - 非华润股份全资拥有的借款人按年利率0.05%向华润股份支付担保费[14] 财务数据 - 截至2024年12月31日及2025年6月30日，集团现金及等价物分别约9669百万及7610百万元人民币[21] - 2024年12月31日华润（集团）总资产为25810亿港元，华润股份为27620亿元人民币[22] - 2024年12月31日华润（集团）现金及银行结余为2610亿港元，华润股份为2730亿元人民币[22] - 2024年12月31日华润（集团）股东应占股权为5100亿港元，华润股份为4450亿元人民币[22] - 2024年华润（集团）股东应占溢利为320亿港元，华润股份为270亿元人民币[22] - 2024年华润（集团）经营产生现金流量为1250亿港元，华润股份为1100亿元人民币[22] 其他信息 - 华润股份主要长期信贷评级为AAA级[22] - 公司于2017年5月18日在开曼群岛注册成立，提供物业管理与运营服务[26] - 华润股份是境内框架贷款协议借款人兼担保人[24] - 华润（集团）是境外框架贷款协议借款人兼担保人[25] - 董事认为2025年框架贷款协议公平合理，符合公司及股东利益[28] - 公司有审批内部指引及年度审阅程序[29] - 董事会有非执行董事3人、执行董事4人、独立非执行董事4人[34] - 人民币1.00元兑1.094港元为概约汇率[34]

项目概况 - 华润万象生活与太原广场合作签约 华北地区首座万象天地正式落户山西省太原市小店区 [1] - 项目位于长风街太原广场 建筑面积约44.5万平方米 [1] - 项目采用“街区+盒子MALL”相融合的创新模式 由华润万象生活整体运营 [1] 项目设计与业态 - 项目由上海天华集团旗下AICO设计团队操刀设计 [1] - 项目将汇聚国际奢侈品牌、高端餐饮及文化艺术空间等多元业态 [1] - 项目包含溪谷广场、山涧飞瀑、游山之径、四季山庭等特色空间 商业场景丰富多元 [1]